Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới, với nhiều cơ hội và thách thức đang mở ra, đặc biệt tại các khu vực trọng điểm phía Nam. Theo nhận định của PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), sự phát triển của thị trường Việt Nam có sự gắn bó chặt chẽ với các cải tiến trong Luật Đất đai qua các thời kỳ.
Ông Chung cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4+1 chu kỳ và đang bắt đầu ở chu kỳ thứ 4, trong đó, thị trường từ năm 1986 đến nay có những diễn biến thăng trầm và mỗi chu kỳ bất động sản đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện Luật Đất đai.
Cụ thể, Luật Đất đai năm 1987 đã đặt nền móng cho thị trường. Giao dịch nhà đất giai đoạn này chủ yếu tự phát và không chính thức.
Luật Đất đai năm 1993 nhấn mạnh về việc đất đai có giá. Thị trường bất động sản sơ khai hình thành và chủ yếu gắn liền với chủ thể đất đai.
Đến Luật Đất đai năm 2003 xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Giai đoạn này chứng kiến sự phát triển của các nhà chung cư cao tầng và gắn với chủ thể xây dựng. Các công ty xây dựng trở thành các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản. Đây là giai đoạn tập trung hóa.
Sau 10 năm, Luật Đất đai 2013 tạo sự phát triển mới. Luật Đất đai cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã hỗ trợ, thúc đẩy cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2014 - 2023 với rất nhiều thành tựu và kết quả. Giai đoạn này chứng kiến sự tham gia giữa các ngân hàng, hệ thống tín dụng vào thị trường bất động sản. "Tôi gọi đây là giai đoạn tiền tệ hóa", ông Chung nói.
PGS.TS Trần Kim Chung cho biết mới đây thị trường bất động sản đã chứng kiến việc sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai 2024, mở ra thêm 1 chu kỳ mới cho thị trường.
Theo ông Chung, nhìn lại thị trường trong các chu kỳ qua có thể thấy, giai đoạn 2013 - 2014 là giai đoạn thị trường phục hồi sau khủng hoảng 2011 - 2013 nhờ hỗ trợ của Nghị quyết 02/NQ-CP. Năm 2014, thị trường đã có nhiều dấu hiệu sáng sủa nhưng lại tiếp tục chậm lại do một số nguyên nhân bên ngoài thị trường bất động sản.
Giai đoạn 2015 - 2018, thị trường bước vào giai đoạn phát triển mạnh. Thời kỳ này, thị trường bùng nổ với sự phát triển của loại hình condotel và officetel, đặc biệt tại các địa điểm du lịch. Hệ quả là cho đến nay, vấn đề condotel, officetel vẫn đang bỏ ngỏ.
Giai đoạn 2018 - 2022, thị trường rơi vào trầm lắng, sau đó chuyển hướng. Cụ thể, từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2022, thị trường condotel rơi vào trầm lắng và trái phiếu bất động sản nở rộ, thị trường bất động sản cao cấp thăng hoa.
Các nhà đầu tư phát triển bất động sản tiến hành phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản cao cấp, lớn về quy mô, giá trị cao về sản phẩm. Theo đó, thị trường bất động sản từ 2019 đến đầu năm 2022 không những không suy giảm mà còn tăng trưởng.
Giai đoạn 2022 - 2023, thị trường suy giảm mạnh mẽ. Cụ thể, từ tháng 4 năm 2022 đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản suy giảm do nhiều nguyên nhân như khó khăn về tín dụng và đầu tư công, luồng tiền từ thị trường chứng khoán suy giảm, xuất nhập khẩu giảm do suy giảm đơn hàng kéo theo nhu cầu nhà thuê của lao động khu công nghiệp giảm.
Bước sang năm 2024, thị trường ghi nhận sự khác biệt. Trong đó, thị trường căn hộ chung cư có một "cú đội giá". Nếu như các chung cư trung cấp trước giai đoạn năm 2022 - 2023 dao động quanh mức 35 - 40 triệu đồng/m2 thì sang năm 2024, giá tăng mạnh dao động từ 65 - 70 triệu đồng/m2, đặc biệt tại Hà Nội.
Thị trường đất nền cũng ghi nhận tăng giá tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như huyện Hoài Đức giá đất đã tăng 81%, huyện Đông Anh tăng 53% và huyện Thanh Oai tăng tới 90% so với đầu năm ngoái.
Với phân khúc condotel, thị trường này có dấu hiệu bão hòa. Nguồn cung tăng nhưng tiêu thụ giảm mạnh, chỉ đạt 1% trong quý I/2024. Sức cầu thấp nhất trong 5 năm qua.
Còn bất động sản công nghiệp tiếp tục diễn biến tích cực. Với thị trường bất động sản, đây vẫn là lĩnh vực duy trì vị trí số 2 trong thu hút vốn FDI.
Dự báo thị trường bất động sản giai đoạn 2025 - 2030, PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng sẽ có khả năng diễn ra 1 trong 3 kịch bản. Cụ thể, với kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất
Với kịch bản không thuận lợi, thị trường phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất.
Với kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, phát triển mạnh ở mọi phân khúc. Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn.
Tags:
(VNF) - Sau hàng loạt dự án công nghiệp tỷ USD, Nghệ An tiếp tục đưa ra đấu thầu một "siêu dự án" du lịch ven biển hơn 7.200 tỷ đồng, với điểm nhấn là sân golf 18 hố và tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô gần 175ha.
(VNF) - Hà Nội quyết định giao 10.849m2 đất (đợt 3) tại phường Định Công cho Tập đoàn Bắc Hà để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội Tây Nam Kim Giang tại ô đất CT6B, thuộc khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang I.
(VNF) - Sở Xây dựng Hải Phòng kiến nghị cho phép các doanh nghiệp được mua nhà ở xã hội để tăng khối lượng nhà ở cho thuê, tạo lập nguồn cung cho các doanh nghiệp.
(VNF) - Hà Nội cho Tập đoàn Phú Mỹ thuê 13.390,7m2 đất (đợt 2) tại xã Phú Nghĩa làm dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Đông Phú Yên.
(VNF) - Bắc Trung Bộ đang bước vào giai đoạn tăng tốc công nghiệp hóa, kéo theo nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội (NƠXH) cho người lao động. Tuy nhiên, nguồn cung phân khúc này vẫn phát triển chậm chạp do vấp phải nhiều rào cản về tài chính, pháp lý và tín dụng. Khi dòng vốn chưa được khơi thông, bài toán an cư cho hàng trăm nghìn lao động vẫn là một áp lực đè nặng lên mục tiêu phát triển bền vững của toàn vùng.
(VNF) - Đà Nẵng cho phép tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với dự án Golden Hills City của Công ty Cổ phần Trung Nam sau nhiều năm vướng mắc về pháp lý.
(VNF) - Tỉnh Bắc Ninh vừa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị mới Vân Trung tại phường Nếnh, có tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 28.300 tỷ đồng.
(VNF) - Hà Nội đang hiện thực hóa Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm bằng việc công bố danh mục 276 dự án chiến lược kêu gọi đầu tư và định hướng phát triển 14 đô thị trong tương lai.
(VNF) - Mục tiêu điều chỉnh quy hoạch nhằm đảm bảo nhu cầu sử dụng đất để thực hiện mục tiêu, chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2026-2030.
(VNF) - Nếu trước kia, Phú Quốc được biết tới là điểm du lịch cho những kỳ nghỉ ngắn ngày thì vài năm trở lại đây, "đảo ngọc" đang trở thành đích đến cho một làn sóng an cư mới. Nơi nhiều người trẻ và gia đình lựa chọn để phát triển sự nghiệp và gắn bó lâu dài, bắt đầu một chương sống mới cân bằng và năng động hơn.
(VNF) - Cùng với sự phát triển của du lịch và hạ tầng giao thông, nhu cầu đối với bất động sản ven biển không còn dừng ở mục đích nghỉ dưỡng ngắn hạn. Người mua hiện có xu hướng lựa chọn các sản phẩm có công năng linh hoạt và khả năng sở hữu lâu dài với nhu cầu sử dụng thực tế.
(VNF) - Thay vì tìm kiếm những cơ hội tăng giá ngắn hạn, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang chứng kiến xu hướng ưu tiên các sản phẩm sở hữu " giá trị kép" như Newtown Diamond - vừa có khả năng gia tăng giá trị tài sản bền vững, vừa tạo dòng tiền ổn định từ khai thác thực tế.
(VNF) - Không gian phát triển mở rộng, công nghiệp, logistics và hạ tầng liên vùng cùng tăng tốc đang đưa Vĩnh Long bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Song, để những động lực kinh tế ấy chuyển hóa thành sức bật dài hạn, địa phương không chỉ cần hạ tầng giao thông mà còn cần những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, đủ khả năng đáp ứng chuẩn sống và nhu cầu phát triển của một nền kinh tế đang thay đổi.
(VNF) - TP. HCM vừa ban hành Quyết định 45/2026/QĐ-UBND, quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn TPHCM và chính thức áp dụng từ hôm nay 1/7.
(VNF) - Nhà ở xã hội đang phát triển rất mạnh trên toàn quốc, song vẫn còn một số rào cản cần giải quyết để “rộng đường” hơn nữa cho phân khúc này.
(VNF) - Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi trong giai đoạn 2026-2027 nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ. Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực, để phát triển bền vững, thị trường vẫn phải giải quyết nhiều điểm nghẽn về pháp lý, nguồn cung, giá nhà và cơ chế tài chính.
(VNF) - TP. Đồng Nai sẽ đưa ra đấu giá 6 khu đất với diện tích hơn 2.500 ha vùng phụ cận sân bay Long Thành, thuộc đô thị Nhơn Trạch và Long Thành.
(VNF) - Đồng Tháp, UBND tỉnh vừa ban hành Quyết định số 1995/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu công nghiệp Dịch vụ dầu khí Soài Rạp.
(VNF) - Sự bùng nổ của nguồn cung, trong bối cảnh thanh khoản chậm lại, đang khiến nhà đầu tư băn khoăn trong việc lựa chọn điểm đến cho dòng tiền. Việc nhận diện những địa bàn chiến lược, lợi về cung, thuận về giá, giàu khả năng khai thác, có triển vọng bền vững mang ý nghĩa quyết định tới hiệu quả đầu tư không chỉ trong năm nay mà còn cho cả một chu kỳ.
(VNF) - Ngày 30/6, Hiệp hội Các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) phối hợp cùng Báo Tiền Phong tổ chức họp báo công bố chương trình "Đánh giá năng lực và Vinh danh Nhà thầu Xây dựng Việt Nam 2026".
(VNF) - Không còn cảnh tăng giá liên tục như giai đoạn trước, thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến làn sóng điều chỉnh tại nhiều phân khúc, song giao dịch vẫn trầm lắng khi tâm lý thận trọng bao trùm cả người mua lẫn nhà đầu tư.
(VNF) - Nhiều dự án khu đô thị lớn đang được tỉnh Bắc Ninh mời thầu, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản của tỉnh cửa ngõ phía Bắc Thủ đô.
(VNF) - Hàng nghìn cư dân đang đếm ngược ngày chuyển về Vinhomes Golden City (Hải Phòng) để tận hưởng chuẩn sống “all-in-one” giữa hệ tiện ích chất lượng quốc tế. Nhưng với nhiều người, giá trị lớn nhất của dự án là cơ hội trở thành thành viên của cộng đồng cư dân văn minh, thành đạt.
(VNF) - Từ ngày 1/7, người có từ 2 con trở lên sẽ được bổ sung vào nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định mới của pháp luật. Như vậy hiện có 13 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
(VNF) - Thị trường bất động sản Việt Nam, sau giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc khốc liệt vào năm 2024 – 2025, đang chính thức thiết lập một chu kỳ phát triển hoàn toàn mới từ nửa đầu năm 2026.
(VNF) - Sau hàng loạt dự án công nghiệp tỷ USD, Nghệ An tiếp tục đưa ra đấu thầu một "siêu dự án" du lịch ven biển hơn 7.200 tỷ đồng, với điểm nhấn là sân golf 18 hố và tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô gần 175ha.
(VNF) - Siêu đô thị Vinhomes Global Gate Hạ Long đang dần thành hình với quy mô 18 tỷ USD, rộng hơn 6.000 hecta, hứa hẹn trở thành “thành phố kỳ quan” với cơ hội đầu tư hấp dẫn tại Quảng Ninh.
