TP.HCM: Cấm phân lô bán nền trên toàn thành phố

Đối tượng áp dụng của quyết định này là chủ đầu tư các dự án BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn TP. HCM và các tổ chức, cá nhân tham gia chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có trong dự án BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn.

Theo Khoản 1, Điều 2 của Quyết định, nguyên tắc được đưa ra là các chủ đầu tư không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Điều này có nghĩa là dù dự án có hạ tầng kỹ thuật, mục đích được xác định là xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây, chủ đầu tư cũng không được chuyển nhượng đất nền. Chủ dự án muốn bán phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở mới.

Theo quy định mới, ngoài tất cả phường, quận bị cấm như trước đây, đất ở 5 huyện vùng quen gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè cũng không được phân lô, bán nền.

Ngoại trừ trường hợp chủ đầu tư có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của TP, đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Khoản 1, 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Khi thực hiện, các chủ đầu tư có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của TP phải gửi thông báo bằng văn bản đến Sở Xây dựng, UBND cấp huyện nơi có dự án.

HoREA đề xuất chưa cấm

Liên quan đến quy định trên, trong văn bản góp ý, Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng đề xuất trên thiếu cơ sở pháp lý, không phù hợp với quy định của luật hiện hành.

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III... Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Trong khi đó, TP. HCM là đô thị đặc biệt. Theo đó, 21 quận huyện và một thành phố (TP. Thủ Đức) sẽ không được phép lập dự án để phân lô bán nền. Còn 5 huyện ven là Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ, 5 thị trấn và 58 xã trực thuộc vẫn là khu vực nông thôn, thuộc thẩm quyền quyết định của thành phố.

"Hiện nay, tất cả 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ vẫn đang là huyện thuộc TP. HCM chứ chưa phải là quận hoặc thành phố thuộc TP nên với tinh thần “thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật” theo quy định tại khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở 2023 thì tất cả 05 huyện vẫn thuộc “các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở”, HoREA nhấn mạnh.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất thành phố sớm có quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở được làm dự án phân lô bán nền tại các xã (không gồm thị trấn) thuộc 5 huyện theo đúng thẩm quyền, quy định pháp luật.

Trước đó, trong văn bản lấy ý kiến góp ý dự thảo quyết định của UBND TP, Sở Xây dựng TP. HCM đã giải thích việc cấm phân lô bán nền tại 5 huyện ven nhằm thống nhất quản lý, tránh tình trạng người dân tự xây dựng nhà sai phép, không đảm bảo quy chế quản lý kiến trúc.