Đánh thuế bất động sản: Cơ hội hay rủi ro cho thị trường?

Lịch sử đề xuất đánh thuế bất động sản

Trên thực tế, đây không phải là lần đầu tiên đề xuất này được đề cập đến trong bối cảnh giá bất động sản tăng “nóng”. Trước đây, Bộ Tài chính đã từng đề xuất việc đánh thuế bất động sản trong Dự thảo Luật Thuế Nhà, Đất vào năm 2009, với mức thuế 0,03% đối với nhà có giá trị trên 500 triệu đồng.

Dự thảo Luật này quy định đối tượng chịu thuế bao gồm nhà ở, đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Trong đó, giá tính thuế được xác định theo diện tích nhà, đất chịu thuế và giá của 1m2 nhà, đất. Đối với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp vừa để ở vừa để kinh doanh), giá tính thuế được xác định bằng việc áp dụng hệ số phân bổ cho các tầng theo quy định của Chính phủ. Giá tính thuế nhà đất được ổn định 5 năm kể từ năm tính thuế đầu tiên.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng cần cân nhắc cơ sở của cách tính thuế này. Thứ nhất, điều kiện diện tích nhà ở trên đầu người mỗi địa phương một khác. Thứ hai, mức giá nhà xây mới 4 triệu đồng/m2 có thể sẽ không sát thực tế, nhất là vào thời điểm dự kiến luật sẽ có hiệu lực ngày 1/1/2011. Vì vậy trong trường hợp này, lấy hạn mức diện tích ở làm căn cứ để tính thuế sẽ phù hợp hơn. Còn hạn mức cụ thể sẽ để các địa phương tự ấn định, căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương mình. Ngay trong cùng một tỉnh, thành phố có thể sẽ quy định hạn mức khác nhau giữa các khu vực đô thị, nông thôn, miền núi... tránh việc đánh thuế nặng vào khu vực còn khó khăn, khu vực nhà nước đang phải hỗ trợ phát triển.

Đến năm 2018, Bộ Tài chính tiếp tục lấy ý kiến cho dự thảo Luật Thuế Tài sản, đề xuất hai phương án về ngưỡng không chịu thuế với nhà ở là 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng, với mức thuế từ 0,3% đến 0,4%. Tuy nhiên, các đề xuất này đã không được thực thi do vấp phải phản ứng mạnh mẽ từ dư luận.

Từ đầu năm đến nay, giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh. Cụ thể, trong quý III/2024, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi nguồn cung đã và đang dần được cải thiện. Các dự án mới, từ sản phẩm thấp tầng đến cao tầng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, vẫn nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường. Điều này đã tạo ra động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp giữ ở mức cao, mặc dù thanh khoản đã dần ổn định sau giai đoạn tăng trưởng "nóng".

Tại Đà Nẵng, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ chung cư cũng ghi nhận mức tăng "kỷ lục", với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thị trường vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu đầu tư từ người mua ngoài tỉnh, đặc biệt là từ Hà Nội. Bên cạnh đó, mặt bằng giá thứ cấp cũng cải thiện trên diện rộng, với giá nhà đất thổ cư tại một số khu vực tăng từ 10-25% so với cùng kỳ.

Đối với TP. HCM, mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định ở mức cao do nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp tại các tỉnh thành vùng ven TP. HCM tăng nhẹ, dao động từ 3-5%, với nguồn cung mới có giá bán cao hơn.

Theo Bộ Xây dựng, nhân tố góp phần đẩy giá nhà tăng cao thời gian qua có sự góp mặt của một số chủ đầu tư, nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và môi giới bất động sản. Bộ Xây dựng cho rằng trong các phiên đấu giá, nhiều hội nhóm đầu tư chuyên tham gia đấu giá rồi bán ngay để kiếm lời. Ngoài khu vực đấu giá, đông môi giới trực chờ kết quả, sẵn sàng chào mua, bán đất với giá chênh 200-500 triệu đồng một lô. Việc mua đi bán lại nhiều lô đất nhằm thu lợi bất chính diễn ra phổ biến, thậm chí mang tính tổ chức, làm tăng mặt bằng giá đất, nhà ở xung quanh.

Một số hội nhóm, nhà đầu tư và các cá nhân môi giới bất động sản nhiễu loạn thông tin thị trường để "thổi giá", tạo giá ảo... và lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.

Thông thường, chủ đầu tư các dự án nhà ở dành trung bình 3% giá bán trả cho bên sàn giao dịch, môi giới để bán hàng. Tuy nhiên, môi giới thường lựa theo tình hình thị trường để cộng thêm giá khi giao dịch với khách hàng, khiến người mua phải trả "tiền chênh".

Báo cáo cũng dẫn ra thực tế, bên bán phải chi 1% giá bán cho môi giới, nhưng khi thị trường sốt nóng, môi giới thường cộng thêm tiền chênh để giao dịch với khách hàng. Một căn hộ chung cư giá bán khoảng 5 tỷ đồng, môi giới có thể "gửi giá" khoảng 200 - 300 triệu đồng, tương đương 5%. Một căn nhà liền kề khoảng 10 tỷ đồng, môi giới có thể gửi giá khoảng 500 triệu đồng, tương đương 5% giá bán.

Thậm chí, giai đoạn sốt nóng, nhiều môi giới còn sử dụng cách "đặt cọc" để mua nhà ở, đất ở của người bán rồi tăng giá 10 - 15% và rao bán cho người khác. Ví dụ, căn hộ chung cư giá bán 5 tỷ đồng, môi giới đặt cọc 1 tỷ đồng để mua và thỏa thuận thanh toán trong 1 tháng. Nhưng trong vòng 1 tháng này, bên môi giới sẽ kiếm khách để bán chênh thành 6 - 7 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà ở bằng cách "đưa ra giá chào bán cao", nâng mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn mức trung bình các dự án bất động sản. Tại khu vực chỉ có số ít, thậm chí một dự án mở bán, chủ đầu tư có thể nâng giá để thu lợi, do không có cạnh tranh và giá tham chiếu.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đề xuất một số giải pháp nhằm giảm giá nhà ở, bất động sản và ổn định thị trường. Trong đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà đất trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Cần lộ trình đánh thuế bất động sản

Hiện tại, khi thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua nhiều biến động, đề xuất đánh thuế lại một lần nữa nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Theo ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), thị trường bất động sản hiện đang rất trầm lắng, thậm chí một số tỉnh thành không có giao dịch nên cần có sự hỗ trợ để thị trường phát triển tốt hơn. Do đó, ông Toản cho rằng việc đánh thuế nhà ở lúc này có thể gây ra những tác động tiêu cực. “Chính sách này có thể khiến người dân thận trọng hơn trong việc mua bán nhà đất, do lo ngại phải đóng thuế như đóng thuế hàng năm, từ đó tạo ra gánh nặng tài chính không cần thiết”, ông nói.

Bên cạnh đó, theo ông Toản, tồn kho bất động sản hiện tại đang là vấn đề lớn, với nhiều dự án gần như không thể bán được. Nếu áp thuế, tính thanh khoản của các sản phẩm sẽ giảm, đẩy doanh nghiệp vào khó khăn tài chính và gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực khác.

Nhiều chuyên gia cho rằng đánh thuế bất động sản là một chính sách quan trọng nhưng cần được tính toán cẩn thận về thời gian và lộ trình thực hiện. Chỉ khi thị trường phát triển bền vững và ổn định, việc áp thuế mới có thể mang lại lợi ích cho nền kinh tế.

Theo bà An Nguyễn, Giám đốc cấp cao Chi nhánh Hà Nội, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Phát triển Việt Nam (CBRE Việt Nam), thuế là một công cụ mà nhà nước có thể sử dụng, nhưng việc sử dụng như thế nào, với mức độ ra sao, trong bao lâu và ở thời điểm nào cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang phát triển, với 38% dân số sống ở đô thị, so với mức trung bình 60% ở các nước trong khu vực. Do đó, còn nhiều dư địa để phát triển và đáp ứng nhu cầu nhà ở đô thị.

Bà An cho biết một trong những điểm khác biệt lớn giữa thị trường bất động sản Việt Nam và các thị trường phát triển khác là Việt Nam chưa có thuế đánh trên bất động sản thứ hai hoặc thuế nhà đất tương tự. Vì vậy, CBRE Việt Nam đã tham khảo ý kiến từ nhiều đồng nghiệp tại các văn phòng ở các nước khác để hiểu rõ hơn về cách thức áp dụng thuế bất động sản. Qua các cuộc trao đổi và nghiên cứu, CBRE nhận thấy thuế là một công cụ mà nhà nước có thể sử dụng với mục đích chính: thứ nhất là để tăng nguồn thu ngân sách, thứ hai là để điều tiết một số khía cạnh của thị trường. Tuy nhiên, thuế không thể điều tiết toàn bộ diễn biến thị trường.

Cụ thể, việc điều tiết qua thuế thường nhắm vào các đối tượng có khả năng đầu cơ và sở hữu bất động sản không được đưa vào khai thác, sử dụng. Tuy vậy, kinh nghiệm ở các nước phát triển cho thấy việc đánh thuế với mục đích là chỉ để nhắm tới một đối tượng nhất định thì thường không làm giảm giá bất động sản.

Dẫn ví dụ, bà An Nguyễn cho biết trong trường hợp tăng thuế đối với các hoạt động đầu cơ, có thể đúng là sẽ giảm bớt những giao dịch không cần thiết và hạn chế đầu cơ, nhưng cuối cùng, người chịu tác động vẫn là người mua hoặc thuê nhà, nhất là những gia đình trung lưu đã tích lũy nhiều năm để mua căn nhà thứ hai cho con cái hoặc để đầu tư, khai thác kinh doanh. “Đây là nhu cầu hợp lý và chính đáng, và nếu áp thuế quá mức, có thể gây ra những tác động không mong muốn, ảnh hưởng đến quyền lợi của họ”, bà nhấn mạnh.

Công cụ điều tiết giá ảo

Trước quan điểm đánh thuế sẽ khiến giá bất động sản tăng thêm, tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định giá đất có xu hướng tăng và khó có khả năng giảm. Tuy nhiên việc đánh thuế có thể làm giảm giá ảo, chứ không phải giảm toàn bộ giá đất.

Ông Võ cho biết xu hướng giá đất tăng xuất phát từ việc đất đai là tài nguyên hữu hạn, trong khi phát triển kinh tế ngày càng mạnh, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn, dân số gia tăng, và các nguồn lực khác cũng đổ vào. Tất cả những yếu tố này dẫn đến việc đất không đủ đáp ứng nhu cầu phát triển, từ đó giá trị đất chắc chắn sẽ tăng. “Điều chúng ta hy vọng là giá tăng đúng theo quy luật”, ông nêu.

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, quy luật ở đây là đất đai phải tạo ra giá trị địa tô thông qua quá trình sử dụng. Thậm chí những kỳ vọng về thu nhập từ việc sử dụng đất trong tương lai cũng góp phần định ra giá trị đất. Vì vậy, vấn đề giá đất không khó hiểu. “Thuế không thể ngăn giá đất tăng do quan hệ cung cầu phát sinh từ nhu cầu phát triển kinh tế, nhưng nó có thể giúp giảm giá ảo. Hiện nay, nhiều người đều thừa nhận giá đất ở Việt Nam mang tính ảo, và mục tiêu là giảm bớt phần giá trị ảo này để đưa giá đất về mức thực, tính theo lý luận địa tô, bao gồm cả địa tô kỳ vọng trong tương lai. Khi đó, chúng ta sẽ có được giá trị thực và có thể xác định mức thuế phù hợp”, ông chia sẻ.

Nhấn mạnh việc đánh thuế vào hoạt động đầu cơ là điều cần thiết trong bối cảnh thị trường hiện tại, ông Võ cho rằng áp thuế sẽ giúp giải quyết được phần nào những vấn đề gây bức xúc trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, một vấn đề quan trọng khác là hệ thống quản lý hiện tại liệu có đủ khả năng theo dõi và kiểm soát số lượng bất động sản hay không. Theo ông Võ, thực tế cho thấy hạ tầng quản lý chưa đáp ứng được yêu cầu này. Hiện nay, việc quản lý người sở hữu nhiều nhà đất, hay khả năng chuyển nhượng sang tên cho người khác, vẫn chưa thực sự chặt chẽ. Ngay cả việc quản lý bất động sản toàn quốc còn nhiều hạn chế, trong khi quản lý ở một số tỉnh thành còn chưa hiệu quả. Vấn đề hạ tầng quản lý cần được khắc phục để đáp ứng tốt hơn.

Đối với bài học rút ra từ nhiều quốc gia như Singapore, Trung Quốc, Anh, Mỹ và các nước thuộc nhóm G7 đã áp dụng chính sách thuế đối với bất động sản thứ hai, ông Đặng Hùng Võ cho rằng Việt Nam không nên so sánh một cách máy móc với các nước này vì mỗi quốc gia có những điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau. “Việt Nam cần nghiên cứu và phát triển theo mô hình riêng, phù hợp với thực tiễn của mình”, ông nêu.

Về giải pháp nào khác để hạn chế đầu cơ hay không, ông Đặng Hùng Võ khẳng định không có biện pháp nào hiệu quả hơn. “Thuế là công cụ chính để kiểm soát vấn đề này”, ông nhấn mạnh.

Trong khi đó, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, đề xuất xây dựng lộ trình đánh thuế bất động sản trong 2-3 năm tới để hạn chế đầu cơ, đảm bảo lợi ích số đông người mua nhà. Ông Cường cho biết thị trường bất động sản đã mất cân bằng từ cuối năm 2022, khi nhiều phân khúc gặp khó khăn, thậm chí rơi vào tình trạng "đóng băng," nhưng giá cả vẫn duy trì ở mức cao.

Thực tế, trong 9 tháng đầu năm nay, nguồn cung mới có cải thiện, nhưng chủ yếu là các dự án đã được khởi công hoặc phê duyệt từ trước. Mặc dù cung tăng, giá bán không những không giảm mà còn liên tục thiết lập mặt bằng mới. "Khi thị trường mất cân bằng, nhóm đầu cơ là những người hưởng lợi nhiều nhất vì họ dễ dàng đẩy giá lên và thu lợi nhuận," ông nhận xét.

Cùng với đó, Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ khung giá đất cũ, yêu cầu bảng giá đất phải điều chỉnh hàng năm để sát với giá thị trường. Ông Cường cho rằng nếu không kiểm soát chặt chẽ hành vi đầu cơ và thao túng thị trường, việc định giá đất sẽ gặp khó khăn, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng và tiềm ẩn rủi ro phát triển thiếu bền vững.

Do đó, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh cần thiết phải đánh thuế đối với bất động sản từ căn nhà thứ hai trở đi và các bất động sản bỏ hoang. Giải pháp này không chỉ giúp hạn chế đầu cơ, đảm bảo cân bằng thị trường mà còn thúc đẩy nhu cầu sử dụng nhà đất thay vì sở hữu nhiều nhưng để hoang phí. Đồng thời, thuế bất động sản cũng tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, có thể dùng để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Tuy nhiên, ông lưu ý rằng cần cân nhắc kỹ thời điểm áp dụng thuế vì công cụ này sẽ tác động đến nhóm nhà đầu tư và đầu cơ, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản. Nếu áp dụng ngay khi thị trường vừa mới phục hồi, nó có thể khiến thị trường gặp thêm khó khăn.