Báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, trong tháng 11/2025, toàn thị trường bất động sản thứ cấp Hà Nội ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng, giảm 18% so với tháng 10. Dù vậy, con số này vẫn cao hơn mức trung bình của cả năm 2025, cho thấy thị trường chưa rơi vào trạng thái suy giảm diện rộng.
Điểm đáng chú ý là sự sụt giảm không diễn ra đồng đều giữa các phân khúc. Căn hộ chung cư thứ cấp ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm tới 22% so với tháng trước, trong khi phân khúc nhà thổ cư và nhà thấp tầng chỉ giảm nhẹ khoảng 10%. Dù chịu tác động rõ rệt, căn hộ cao tầng vẫn giữ vai trò trụ cột khi chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch toàn thị trường và tiếp tục dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ sáu liên tiếp.
Theo One Mount Group, diễn biến này phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ giữa các khu vực, dự án và nhóm khách hàng. Những khu vực có mức tăng giá nhanh, chịu tác động mạnh của dòng tiền đầu cơ trong giai đoạn trước đang chứng kiến thanh khoản giảm sâu, trong khi các dự án có pháp lý rõ ràng, mức giá tiệm cận nhu cầu ở thực vẫn duy trì được giao dịch ổn định.
Một trong những nguyên nhân trực tiếp khiến thị trường hạ nhiệt là áp lực lãi suất gia tăng trong những tháng cuối năm. Trong tháng 11/2025, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8 - 1,2 điểm %, đưa lãi suất bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Trong bối cảnh dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 16% so với cuối năm 2024, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng tiền gửi (khoảng 12%), mặt bằng chi phí vốn chịu sức ép rõ rệt.
Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân cuối năm 2023 - đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng mạnh. Áp lực tài chính gia tăng đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, buộc họ phải tái cơ cấu dòng tiền hoặc rút lui khỏi thị trường.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, nhận định: “Sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm, thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc. Áp lực lãi suất cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng đã khiến các nhà đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, buộc phải rút lui”.
Đáng lưu ý, dù một bộ phận nhà đầu tư đã giảm giá chào bán để thoát hàng, thanh khoản vẫn không cải thiện tương ứng, cho thấy lực cầu đầu cơ đang suy yếu rõ rệt, trong khi nhu cầu ở thực vẫn duy trì tâm lý thận trọng.
Nhìn từ góc độ chu kỳ, giới phân tích cho rằng nhịp điều chỉnh cuối năm 2025 mang tính kỹ thuật và tất yếu, tương tự những gì thị trường đã trải qua vào cuối năm 2024. Thời điểm đó, thị trường cũng bước vào giai đoạn điều chỉnh kéo dài đến hết quý I/2025 trước khi phục hồi mạnh mẽ trong quý II và quý III.
Điểm khác biệt của nhịp điều chỉnh hiện tại nằm ở chất lượng thị trường. Thay vì tăng trưởng dựa chủ yếu vào dòng tiền đầu cơ ngắn hạn, thị trường đang từng bước tái cân bằng, giảm dần sự phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng và hướng nhiều hơn tới nhu cầu ở thực.
Theo ông Trần Minh Tiến, kịch bản tương tự có thể lặp lại trong năm 2026 nhưng với cấu trúc lành mạnh hơn: “Dòng vốn đầu cơ sẽ tiếp tục thu hẹp vai trò. Thị trường sẽ được dẫn dắt bởi người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn, giúp thanh khoản vận hành ổn định và bền vững hơn”.
Dự báo của One Mount Group cho thấy, năm 2026, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội có thể đạt khoảng 37.000 - 38.000 giao dịch, tăng khoảng 4,5% so với năm 2025 - mức tăng không quá cao nhưng phản ánh xu hướng phục hồi có chọn lọc.
Nhịp hạ nhiệt cuối năm được xem là cơ hội để thị trường tái định vị lại giá trị thực. Với nhà đầu tư, giai đoạn này đòi hỏi sự thay đổi chiến lược, chuyển từ “lướt sóng” sang đầu tư trung - dài hạn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác sử dụng thực tế.
Về phía doanh nghiệp, áp lực thanh khoản buộc các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận, linh hoạt hơn trong chính sách bán hàng, đồng thời tập trung vào chất lượng sản phẩm thay vì chạy theo mặt bằng giá.
Ở tầm vĩ mô, việc kiểm soát tín dụng bất động sản theo hướng chọn lọc, kết hợp với các chính sách hỗ trợ nhà ở vừa túi tiền, được kỳ vọng sẽ giúp thị trường duy trì đà phục hồi ổn định mà không tái diễn các chu kỳ tăng nóng thiếu bền vững.
Tổng thể, sự “hạ nhiệt” của thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội cuối năm 2025 không phải là tín hiệu tiêu cực, mà là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường bước sang một chu kỳ phát triển mới – thận trọng hơn, lành mạnh hơn và gắn chặt hơn với nhu cầu thực của nền kinh tế.
Tags:
(VNF) - Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi đáng chú ý trong tâm lý nhà đầu tư. Nếu trước đây tâm lý "giữ hàng chờ tăng giá" chiếm ưu thế, thì nay áp lực dòng tiền và nguồn cung mới đang khiến nhiều người phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.
(VNF) - Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Điện Tiến có diện tích khoảng 250ha, được định hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp đa ngành.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết sẽ ưu tiên phát triển quỹ nhà ở cho thuê giá phù hợp dành cho công nhân, lao động trẻ và lao động ngoại tỉnh.
(VNF) - Giải thưởng quốc gia bất động sản Việt Nam lần thứ II gồm 12 hạng mục giải thưởng với 200 hồ sơ tham gia. Đáng chú ý, tại giải thưởng lần này đã có nghị quyết vượt ngoài quy chế ban đầu. Theo đó, trong hạng mục "Top 10 Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam", hội đồng quyết định bổ sung thêm một giải đặc biệt.
(VNF) - Tọa lạc tại lõi trung tâm đại đô thị Regal Legend (Đồng Hới, Quảng Trị), tổ hợp 5 tòa tháp Novotel Living & Regal Residence xác lập một chuẩn mực sống quốc tế ngay tại trái tim thành phố biển. Hơn cả một không gian sống và lưu trú 5 sao, dự án mang đến đặc quyền thụ hưởng tinh hoa văn hóa và một giải pháp tích sản an toàn, bền vững cho giới đầu tư toàn cầu.
(VNF) - Giữa làn sóng dịch chuyển của giới thành đạt đất Cảng về Vinhomes Royal Island, The Tropic đang là tọa độ được săn đón bậc nhất. Sức hút ấy đến từ bốn giá trị cốt lõi, kết hợp giữa vị trí, kiến trúc, cộng đồng và tính khan hiếm, tạo nên chuẩn mực sống mới tại Hải Phòng.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về sự biến đổi trong tâm lý và “khẩu vị” của nhà đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh vừa đề xuất UBND tỉnh Hà Tĩnh thúc đẩy các thủ tục pháp lý để triển khai Khu đô thị - dịch vụ quy mô khoảng 185ha tại thị trấn Thạch Hà (nay thuộc xã Thạch Hà). Dự án được định hướng phát triển đồng bộ cùng KCN Bắc Thạch Hà, hình thành hệ sinh thái tích hợp “Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ” quy mô hơn 600ha.
(VNF) - TP. HCM hiện còn khoảng 220 dự án nhà ở chưa thể cấp sổ hồng do vướng pháp lý, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc tồn tại sai phạm xây dựng.
(VNF) - Sự hiện diện ngày càng nhiều của các thương hiệu F&B, bán lẻ và dịch vụ tại Bình Dương cũ cho thấy xu hướng mở rộng không gian thương mại ra ngoài trung tâm TP. HCM đang diễn ra mạnh mẽ. Trong bối cảnh đó, những dự án nằm ở khu vực lõi đô thị, có cộng đồng cư dân hiện hữu và khả năng khai thác như Artisan Park đang thu hút sự quan tâm của thị trường.
(VNF) - Hà Nội đề xuất chuyển tối đa 20% quỹ căn nhà ở xã hội sau 1 năm không bán hết, nhà tái định cư bỏ trống ít nhất 9 tháng thành nhà thương mại.
(VNF) - Khi đô thị bước vào giai đoạn tái cấu trúc quy mô lớn, thị trường bắt đầu ưu tiên những tài sản giữ được vị trí và giá trị dài hạn.
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất “cấm bán nhà” trong khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đầu được kỳ vọng sẽ góp phần giảm đầu cơ, hạ nhiệt giá nhà và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Khi chính sách này được áp dụng, không chỉ nhà đầu tư mà cả chủ đầu tư cũng sẽ buộc phải thay đổi chiến lược phát triển dự án, chuyển từ tư duy bán để đầu tư sang phát triển đô thị phục vụ nhu cầu ở thực.
(VNF) - TP. Đồng Nai vừa động thổ dự án bất động sản (BĐS) đầu tiên sau khi lên thành phố và là dự án được triển khai trên khu đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
(VNF) - Không chỉ là “Thành phố Expo” đầu tiên của Việt Nam, Vinhomes Global Gate (Đông Anh, Hà Nội) còn trở thành đại đô thị tiên phong trong hệ sinh thái Vinhomes tích hợp mô hình bất động sản thương mại thế hệ mới - Vincom Collection - nơi hội tụ mua sắm, ẩm thực và trải nghiệm theo xu hướng phố thương mại mở đang thịnh hành trên thế giới.
(VNF) - Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2026 của DKRA Consulting, phân khúc đất nền và căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu cải thiện về thanh khoản, trong khi nhóm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang bước vào chu kỳ hạ nhiệt rõ nét. Giá rao bán tại nhiều khu vực từng là “điểm nóng” như Hòa Lạc, Thạch Thất, Phú Cát, Quốc Oai… đồng loạt đi xuống, song nghịch lý là thanh khoản vẫn gần như “đóng băng”.
(VNF) - Ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội Bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) cho rằng, chu kỳ mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nếu xuất hiện, sẽ không còn là chu kỳ tăng nóng đại trà như trước đây, mà sẽ là chu kỳ thanh lọc mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực vận hành, có dòng tiền thật, có sản phẩm thật và giữ được chữ tín sẽ tồn tại. Ngược lại, mô hình bán hàng bằng “ảo vọng tài chính” sẽ ngày càng khó tồn tại.
(VNF) - Nếu mô hình “mua đất – chờ tăng giá” dần suy yếu dưới áp lực thuế, tín dụng và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ mới: khai thác dòng tiền từ nhà cho thuê, đô thị công nghiệp và vận hành tài sản dài hạn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này sẽ không dễ dàng và đòi hỏi một lộ trình đủ dài để tránh gây sốc cho thị trường.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn vừa công bố báo cáo đánh giá tác động môi trường cho dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm quy mô gần 540,3ha tại tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Trong danh sách hàng nghìn doanh nghiệp nợ thuế vừa được Thuế TP. HCM công khai, nhiều công ty bất động sản có số nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp nợ hơn 2.000 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội cho phép Công ty cổ phần Picenza Mỹ Hưng (thuộc Tập đoàn Picenza Việt Nam) chuyển đổi mục đích sử dụng đất gần 131.000m2 để làm khu dân cư.
(VNF) - Ngày 26/5, lễ kickoff dự án Pearl Rivera Hà Nội đã diễn ra với sự tham dự của hơn 1.000 nhân viên kinh doanh từ 36 đại lý bất động sản, đánh dấu giai đoạn “đổ hàng” ra thị trường.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ đang làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản Hà Nội, đẩy giá và thanh khoản tại các khu vực hưởng lợi tăng mạnh, trong khi nhiều khu nhà trong ngõ nhỏ, hạ tầng yếu bắt đầu hụt hơi, giảm sức hút và đối mặt nguy cơ mất giá.
(VNF) - Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu việc sửa đổi Luật Đất đai phải theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi đáng chú ý trong tâm lý nhà đầu tư. Nếu trước đây tâm lý "giữ hàng chờ tăng giá" chiếm ưu thế, thì nay áp lực dòng tiền và nguồn cung mới đang khiến nhiều người phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.
(VNF) - Bầu trời sông Hàn đã bùng nổ sắc màu trong đêm khai mạc Lễ hội Pháo hoa quốc tế Đà Nẵng với màn so tài của đội Đà Nẵng (Việt Nam) và đương kim vô địch Trung Quốc.
