Thị trường giảm tốc, nhà đầu tư Nhật, Hàn, Singapore... nhắm đến BĐS Việt Nam

Trong báo cáo triển vọng đầu tư toàn cầu 2023 của Tập đoàn quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản Colliers, cho thấy giới đầu tư kỳ vọng thị trường bất động sản toàn cầu sẽ ổn định vào giữa năm 2023. Bất chấp tình hình biến động do căng thẳng địa chính trị, các cú sốc kinh tế và chính sách tiền tệ không đồng đều trong năm qua, giá bất động sản đã nhanh chóng tái lập tại Anh và Hoa Kỳ, tuy nhiên điều này không diễn ra tương tự ở các nơi khác. Do đó, việc tái lập mặt bằng giá mới sẽ còn có nhiều khác biệt giữa các thị trường và phân khúc trong năm 2023.

Nhà đầu tư châu Á – Thái Bình Dương vẫn tích cực hoạt động

Trên toàn cầu, châu Á - Thái Bình Dương (châu Á - TBD) là khu vực lạc quan nhất về tăng trưởng kinh tế. Hơn một nửa số nhà đầu tư châu Á - TBD (53%) kì vọng kết quả tích cực từ tăng trưởng kinh tế trong khu vực, so với 41% ở khu vực châu Âu, Trung Đông và châu Phi (EMEA) và 38% ở châu Mỹ. Tương tự, 43% nhà đầu tư ở châu Á - TBD mong đợi tác động tích cực từ tăng trưởng kinh tế toàn cầu, cao hơn khu vực EMEA (38%) và châu Mỹ (28%).

 “Châu Á - TBD có thể sẽ vượt qua các thị trường khác trong năm 2023. Trong 12 tháng tới vẫn sẽ khó khăn, đặc biệt là đối với các thị trường chính như Úc, Hồng Kông, Hàn Quốc và Singapore. Tuy nhiên, các nhà đầu tư đa quốc gia tập trung nhiều ở các thị trường châu Âu và Bắc Mỹ sẽ nhận thấy rằng các khoản đầu tư ở châu Á ít bị ảnh hưởng bởi lạm phát và môi trường lãi suất hiện tại. Khi thị trường nợ ổn định và không còn biến động, chúng tôi cũng kỳ vọng các quỹ đầu tư tư nhân đẩy mạnh hoạt động M&A trong năm 2023”, ông John Howard, Giám đốc điều hành, Trưởng bộ phận thị trường vốn quốc tế châu Á – TBD cho hay.

Tại các thị trường mới nổi ở châu Á - TBD, Việt Nam tiếp tục là một trong những điểm thu hút đầu tư hàng đầu, với vốn đầu tư nước ngoài trong 11 tháng đầu năm 2022 đạt 25,1 tỷ USD, tăng 0,5% so với tháng trước. Vốn đầu tư nước ngoài điều chỉnh tăng 23,3% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài đối với nền kinh tế và môi trường đầu tư Việt Nam.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, việc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nới room tín dụng thêm 1,5-2% hồi đầu tháng 12/2022 đã giúp cải thiện tâm lý thị trường. Tại Colliers ghi nhận được ngày càng nhiều yêu cầu từ các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore… nhắm đến nhiều phân khúc bất động sản tại Việt Nam, từ khu công nghiệp, văn phòng, nhà ở, cho đến bán lẻ và khách sạn. Dù tâm lý chung vẫn rất thận trọng, họ đang tận dụng giai đoạn thị trường giảm tốc để củng cố danh mục đầu tư.

“Với các chủ đầu tư trong nước, chúng tôi cho rằng các hoạt động tái cấu trúc và M&A sẽ còn tiếp diễn trong những tháng tới, chủ yếu nhằm chuyển đổi sang mô hình tăng trưởng ổn định hơn trong dài hạn”, ông David Jackson nhận định.

Chi phí gia tăng và khó khăn trước mắt

Lạm phát và lãi suất hiện tại làm tăng chi phí vận hành và xây dựng, vốn đã trở nên trầm trọng hơn do các vấn đề về chuỗi cung ứng và giá năng lượng tăng cao. Các nhà đầu tư châu Á - TBD cho rằng lãi suất, chi phí xây dựng tăng và chi phí vận hành tài sản cao hơn là những thách thức vĩ mô chính trong năm tới. Trên toàn cầu, lãi suất cũng là mối quan tâm hàng đầu, tiếp theo là lạm phát và gián đoạn chuỗi cung ứng.

“Quan trọng là cần nắm rõ và quản lý được các áp lực chi phí gia tăng gây ảnh hưởng đến bất động sản. Chi phí sử dụng vốn chỉ là một phần trong đó. Tuy tình hình trước mắt là vậy, vẫn có một số cơ hội đầu tư dài hạn khá hấp dẫn trong bối cảnh môi trường kinh tế ngày nay”, ông John Howard nói.

Ông John Howard ví dụ nếu đủ khả năng mua tài sản có thời hạn sử dụng lâu dài để cho thuê lại với khách thuê chất lượng cao, và có thể mua toàn bộ vốn sở hữu hoặc tiếp cận được các giải pháp tài chính thay thế hấp dẫn. Một đối tác có kinh nghiệm và am hiểu thị trường địa phương sẽ giúp các nhà đầu tư nắm bắt được các sắc thái thị trường ảnh hưởng đến chi phí và giá trị.

Tài sản cốt lõi chiếm ưu thế

Thị trường biến động khiến các nhà đầu tư tập trung vào các nguyên tắc cơ bản và chiến lược phòng thủ. Nhìn chung, trong năm 2023, các nhà đầu tư châu Á - TBD cũng như toàn cầu sẽ ưu tiên ba phân khúc là văn phòng (68%), công nghiệp & hậu cần (I&L) (65%) và nhà ở đa gia đình/nhà xây sẵn cho thuê (42%).

Trong khi nhóm tài sản cốt lõi ở các đô thị lớn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư châu Á - TBD, các loại tài sản liên quan đến sự thay đổi hình thái kinh tế và nhân khẩu học như nhà ở đa gia đình, nhà cho người cao tuổi tại các thành phố nhỏ và đang phát triển được lưu tâm.

Các nhà đầu tư cũng ngày càng quan tâm đến phân khúc bán lẻ với 52% nhà đầu tư ở châu Á - TBD có ý định đầu tư vào các trung tâm thương mại ở ngoại ô và 48% vào tài sản bán lẻ ở khu trung tâm (CBD) và các trục đường chính.

Cơ hội thúc đẩy thanh khoản

Các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong quá trình ra quyết định của nhà đầu tư tại châu Á - TBD. Lý do chủ yếu là tâm lý tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao ở các thị trường văn phòng trọng điểm trong khu vực, cùng với việc đáp ứng các yêu cầu của khách thuê và cân bằng chi phí vận hành tài sản trong dài hạn.

Tại châu Á - TBD, hai phần ba (66%) nhà đầu tư bắt đầu hoặc đã lồng ghép các hành động liên quan đến tiêu chí môi trường đối với tài sản của họ (ví dụ chiến lược cải thiện vốn, thanh lý hoặc mua lại có kết hợp các tiêu chí ESG), so với 75% nhà đầu tư trên toàn cầu. 40% nhà đầu tư châu Á - TBD cũng đang tìm cách bán tới 50% danh mục đầu tư hiện tại của họ trong năm năm tới do không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ESG của họ, so với 53% nhà đầu tư trên toàn cầu.

Ông John Marasco, Giám đốc điều hành thị trường vốn & dịch vụ đầu tư, cho biết để đáp ứng sở thích của người thuê, các yêu cầu pháp lý ngày càng tăng và chi phí vận hành tài sản ngày càng cao, các nhà đầu tư đang xem xét lại giá trị và chú trọng hơn vào một loạt các yếu tố ESG trong năm nay. Có cả kỳ vọng và bằng chứng rõ ràng hơn rằng những tài sản có tính bền vững có ưu thế giá trị cao hơn và những tài sản không có sẽ bị giảm giá trị mạnh. Thị trường có thể sẽ chứng kiến một số dịch chuyển trong phân bổ tổng vốn, về mặt tái cấp vốn, trang bị thêm tài sản, xây dựng mới hoặc thoái vốn.

Báo cáo triển vọng đầu tư toàn cầu 2023 của Colliers dựa trên 30 cuộc phỏng vấn chuyên sâu với các chuyên gia toàn cầu và khu vực của bộ phận thị trường vốn của Colliers. Hơn 750 nhà đầu tư trên toàn thế giới tham gia khảo sát, trong đó có 365 nhà đầu tư từ châu Á - TBD. Đây là ấn bản thứ ba của Colliers về triển vọng thường niên dành cho các nhà đầu tư bất động sản toàn cầu.