'Nhà đầu tư nước ngoài đang chờ đợi thị trường BĐS chạm đáy sẽ vào thâu tóm'

Thị trường bất động sản lên nhanh, xuống nhanh

Trong quý III, nhiều đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản cho biết dấu hiệu giảm tốc của thị trường đã mạnh lên (dù quý II đã bắt đầu điều chỉnh) và dự báo chu kỳ khó khăn có thể kéo dài trong nhiều quý tới. Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, 9 tháng đầu năm, giao dịch nhà đất sụt giảm 50% tùy theo dự án và khu vực. Thị trường có nguy cơ trầm lắng kéo dài khi các dòng vốn hỗ trợ đều ách tắc.

Cushman & Walkefied cho hay, thanh khoản nhà ở tại TP HCM giảm hơn 50% khi nhu cầu thị trường chậm lại kể từ các tháng 7-8 trở đi. Còn theo Savills Việt Nam, quý III, tỷ lệ hấp thụ nhà chung cư tại TP HCM chỉ đạt 15%, thấp nhất kể từ 2019. Hàng tồn kho căn hộ lớn nhất 4 năm, chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cũng cảnh báo tỷ lệ hấp thụ bất động sản trong quý III chỉ đạt 33,5%, lao dốc mạnh so với nửa đầu năm.

Bình luận về thị trường bất động sản trong giai đoạn từ đầu năm đến nay, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí hiếu nhận định thị trường “lên nhanh, xuống nhanh”.

“Nếu như nửa đầu năm 2022, thị trường còn tín hiệu khả quan thì ngay sau đó, khó khăn về vốn, về thanh khoản khiến bất động sản trầm lắng. Đặc biệt, những vụ lùm xùm trên thị trường tài chính điển hình là trái phiếu và sự giảm giá của cổ phiếu cũng tác động mạnh đến tâm lý của chủ thể tham gia thị trường”, ông Hiếu nói.

Tuy nhiên, ông Hiếu cho rằng, thị trường bất động sản không đóng băng mà chỉ trầm lắng, giao dịch ít. Nhà đầu tư trong nước có tâm lý chờ đợi thị trường chạm đáy để ra quyết định mua bán, còn nhà đầu tư nước ngoài thì nhảy vào thâu tóm.

Nhà đầu tư nước ngoài chờ bất động sản giảm giá để vào mua

Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, chung nhận định: “Những nhà đầu tư nước ngoài chỉ đợi doanh nghiệp Việt Nam bên bờ vực phá sản hoặc giá bất động sản hạ để vào mua”.

Theo ông Quyết, thị trường có khó khăn nhưng bản chất không đóng băng. Thị trường đang bị “khủng hoảng tâm lý” khi lo lắng thái quá về sự khó khăn. Ông cho rằng, thị trường vốn dĩ vận hành theo quy luật, có tăng trưởng, có khó khăn và khó khăn của hiện tại sẽ sớm qua nhanh.

"Chính bởi tâm lý lo lắng thái quá về khó khăn đã khiến thị trường địa ốc chậm thanh khoản”, ông Quyết nói.

Trước đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng từng lo ngại vấn đề, doanh nghiệp bất động sản suy yếu sẽ là thời cơ để nhà đầu tư nước ngoài "thâu tóm" phần lớn cổ phần, dự án bất động sản với giá rẻ. Như vậy, thị trường bất động sản dễ bị đẩy vào sự kiểm soát của doanh nghiệp nước ngoài.

Nhận định về đặc điểm của các thương vụ M&A, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, cách thức của nhà đầu tư ngoại là mua một dự án đã hoạt động, sau khoảng 6 - 7 năm thì chuyển nhượng. Nếu biên độ lợi nhuận hấp dẫn so với chi phí tài chính và rủi ro lạm phát, thì Việt Nam vẫn là “điểm nóng” để tham gia đầu tư. Khi làm việc với các nhà đầu tư thời gian qua, đơn vị nghiên cứu thị trường nhận thấy, họ tập trung vào những dự án có dòng tiền nhanh thông qua việc M&A các dự án văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp.

Ông Khương cũng cho rằng, những nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư trong khu vực như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông chưa bao giờ cho là thị trường bất động sản Việt Nam không còn cơ hội nữa.

Giới nghiên cứu thị trường dự đoán, với biến động thị trường địa ốc như của Việt Nam hiện nay, khối lượng thương vụ doanh nghiệp ngoại thâu tóm dự án Việt sẽ còn gia tăng mạnh trong năm 2023.