Thời kỳ mới của nghề môi giới bất động sản

Chuẩn hóa nghề môi giới bất động sản

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, Việt Nam hiện có khoảng 100.000 cá nhân môi giới đang làm việc chính thức tại các tổ chức kinh doanh chuyên nghiệp. Nhưng trong số đó, chỉ 40.000 người có chứng chỉ hành nghề. Để thị trường vận hành an toàn, minh bạch, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024, với nhiều điểm mới sẽ siết chặt hoạt động môi giới bất động sản và “chuẩn hóa” người hành nghề.

Cụ thể, điều 61 luật này quy định, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Điều này theo VARS đồng nghĩa với việc cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập).

Thêm vào đó, khoản 1, điều 62 quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ sàn giao dịch bất động sản, hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Điều 48 của luật yêu cầu chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước, hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. “Như vậy, đối với môi giới hoạt động trong công ty bất động sản, mọi thù lao, hoa hồng môi giới sẽ chuyển khoản qua ngân hàng”, VARS phân tích.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng bổ sung quy định chi tiết hơn về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản và bổ sung quy định về việc sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, luật cũng quy định chủ đầu tư của dự án và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai các hợp đồng kinh doanh theo quy định. Luật mới cũng bổ sung quy định về công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh nhằm nâng cao tính minh bạch, an toàn, lành mạnh trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), các quy định này sẽ góp phần minh bạch hoá, chuyên nghiệp hơn nữa các hoạt động môi giới, giao dịch bất động sản. Đồng thời, điều này giúp phòng ngừa, hạn chế các bất ổn thị trường do thiếu sự kiểm soát với các hoạt động môi giới, kinh doanh dịch vụ bất động sản. Ngoài ra về cấp chứng chỉ môi giới, Bộ Xây dựng bắt đầu triển khai tổ chức các kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Phương thức tổ chức do Bộ Xây dựng giao hoặc ủy quyền trực tiếp cho một số đơn vị tổ chức kỳ thi.

VARS cho rằng những quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ loại bỏ nhiều môi giới bất động sản không chuyên, tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh, minh bạch, tuân thủ đúng chủ trương của chính phủ. Hoạt động giao dịch qua tài khoản cũng giúp nhà nước chống thất thu thuế khi khoản hoa hồng của lực lượng này rất lớn.

Chuyên nghiệp để thành công

Những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hóa, bất động sản trở thành ngành “nóng”, kéo theo đó là sự tham gia đông đảo của người dân vào hoạt động môi giới bất động sản. Không phủ nhận hoạt động của người làm nghề môi giới đã có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản, tuy nhiên những bất cập, tiêu cực cũng không ít. Vụ việc nổi cộm nhất liên quan đến Công ty Phúc Lộc có địa chỉ tại số 34 Tiền Giang, phường 2, quận Tân Bình, TP. HCM là một điển hình. Trung tuần tháng 6 vừa qua, Cơ quan Cảnh sát điều tra (Công an tỉnh Đồng Nai) đã tiếp tục ra quyết định khởi tố 42 đối tượng đồng phạm liên quan đến hành vi lập “dự án ma” tại xã An Viễn (huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai) để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của người dân. Tính đến thời điểm hiện tại, công an đã khởi tố 88 bị can liên quan đến vụ việc. Ngoài ra, từ đầu năm 2024 đến nay, nhiều chủ sàn giao dịch bất động sản cũng bị khởi tố, bắt giam.

Theo đánh giá, thị trường dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, nhưng lại thiếu kiểm soát, gần như không có rào cản giữa việc gia nhập và rút lui, mọi cá nhân, chủ thể đều có thể dễ dàng tham gia. Việc phát triển một cách tự phát như vậy dẫn đến cạnh tranh không lành mạnh, chất lượng dịch vụ suy giảm, lừa đảo phát sinh... gây mất niềm tin trong xã hội.

Bên cạnh đó, vai trò và địa vị pháp lý của những người làm môi giới bất động sản không rõ ràng khi các chủ đầu tư dự án bất động sản đều có thể tự lập bộ phận bán hàng; nhà nước chưa có cơ chế khuyến khích, tạo điều kiện cho nhà môi giới tham gia sâu vào giao dịch bất động sản hoặc ràng buộc pháp lý có sự tham gia của môi giới. Trong khi đó, mặc dù lực lượng tham gia đông, những đóng góp trực tiếp của lực lượng này vào nguồn thu ngân sách chưa tương xứng.

Hiện nay, Bộ Xây dựng - cơ quan soạn thảo đang tiếp tục triển khai lấy ý kiến góp ý về dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Tại cuộc họp trực tuyến toàn quốc do Phó thủ tướng Chính phủ Phạm Hồng Hà chủ trì mới đây về dự thảo nghị định này, Phó thủ tướng đã có chỉ đạo làm rõ và quy định chi tiết một số nội dung quan trọng, trong đó có việc đẩy mạnh phân cấp trong quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, cung cấp dịch vụ bất động sản theo hướng số hóa, lồng ghép các thủ tục hành chính.

Ở phía ngược lại, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, khi đã “ép” các môi giới nhà đất vào khuôn khổ, các cơ quan quản lý cũng phải có trách nhiệm trong việc xây dựng lộ trình nâng tầm cho các môi giới và thanh kiểm tra gắt gao để thanh lọc chất lượng.

“Việc nâng cao chất lượng lực lượng môi giới bất động sản là rất cần thiết, trong đó cần thiết kế, cập nhật mới các chương trình đào tạo từ cơ bản tới chuyên sâu, bao gồm kiến thức về pháp luật, kinh tế, xây dựng… cũng như thị trường địa ốc, đặc biệt là kiến thức về định giá bất động sản để có thể xác định đúng giá trị của bất động sản, bên cạnh thành thạo các quy trình giao dịch, kỹ năng giao tiếp và đàm phán… Chúng ta phải làm thật, làm nghiêm túc, chứ không nên làm ‘cho có’ như trước đây, cần tập trung vào việc giảng dạy về các quy định pháp luật, chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp, giúp môi giới hiểu rõ và tuân thủ đúng các quy định, lường trước rủi ro và xây dựng lại uy tín cho ngành bất động sản”, ông Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam – VARS chia sẻ.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng, hiện nay công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động hành nghề môi giới, đặc biệt là những người hành nghề tự do chưa được quan tâm. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến những bất cập, tiêu cực thời gian qua. Cùng với đó, việc số hóa thông tin về thị trường bất động sản cũng chưa được đầu tư đúng mức, người dân thiếu thông tin đối chiếu khi giao dịch, nên dễ xảy ra tình trạng bị lừa đảo.

Ngoài ra, việc ứng dụng công nghệ trong cấp, quản lý mã số định danh cho môi giới bất động sản cũng cần được sớm triển khai thực hiện giúp cơ quan quản lý nhà nước dễ dàng thực hiện công tác kiểm tra, thanh tra hành nghề đúng luật, để việc quản lý, phát triển thị trường bất động sản của nhà nước thực sự hiệu quả, tiết kiệm ngân sách quốc gia.