Nguy cơ bị đào thải, môi giới BĐS thích nghi với công nghệ

Cạnh tranh khốc liệt

Môi giới bất động sản mặc dù là nghề “hot” nhưng vẫn là nghề có mức độ cạnh tranh cao bởi về cơ bản đang hoạt động tự do, gần như không có rào cản về cả tuổi đời, giới tính... Thậm chí những người lao động tay ngang từ các ngành nghề khác như xe ôm, người bán nước tới công chức nhà nước... đều có thể dễ dàng tham gia kết nối thực hiện giao dịch.

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến cuối năm 2023, số lượng môi giới hoạt động trên thị trường chỉ còn khoảng 100.000 người. Trong khi trước đó, số lượng môi giới hoạt động ở lĩnh vực này đạt 300.000 người. VARS cho biết 70% môi giới bất động sản đã chuyển nghề, hoặc rời bỏ ngành do tác động tiêu cực từ thị trường giai đoạn 2022 - 2023.

Trong số 100.000 môi giới còn hoạt động, VARS nhấn mạnh họ vẫn phải đối mặt với thách thức từ sự cạnh tranh khốc liệt của ngành bất động sản. Chính sự cạnh tranh khốc liệt cùng nguồn cung thị trường khan hiếm làm cho giao dịch bất động sản trở nên phức tạp. Chưa dừng lại, thách thức lớn của môi giới là đội ngũ này chưa đề cao yêu cầu áp dụng các biện pháp công nghệ vào hoạt động bất động sản.

Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS, cho biết nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam chính thức được thừa nhận trong Luật Kinh doanh bất động sản từ năm 2006, tới nay, lực lượng môi giới đã không ngừng phát triển cả về số lượng và chất lượng. Tuy nhiên, với sự biến động và thay đổi liên tục của thị trường, cách mạng công nghiệp 4.0 đang tạo ra một bước đột phá, tác động to lớn đến tất cả lĩnh vực. Trong lĩnh vực bất động sản, cách mạng 4.0 đem đến nhiều lợi ích cho môi giới bất động sản như: Tiếp cận với xu hướng công nghệ hóa, xây dựng thương hiệu cá nhân thông qua ứng dụng di động, phương tiện trực tuyến để tăng cơ hội kết nối giao dịch; tăng khả năng tiếp cận khách hàng... Dù vậy, thách thức của nghề môi giới cũng không phải là vấn đề nhỏ tại thời điểm 4.0, nếu muốn bắt kịp. Chính vì vậy, việc nhà môi giới thay đổi, chuyển mình, thích ứng thời cuộc để phát triển lâu dài, bền vững rất cần thiết..

Trong khi đó, ông Trương Anh Tú, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Danh Khôi, nhấn mạnh cuộc cách mạng kỹ thuật số đã làm thay đổi ngành bất động sản, làm nảy sinh khái niệm nhà môi giới kỹ thuật số hay “nhà môi giới 4.0”. Không những thế, cách mạng 4.0 còn mang lại nhiều trải nghiệm liền mạch, thuận tiện cho người mua lẫn người bán bằng cách tận dụng các công cụ kỹ thuật số, cung cấp khả năng tiếp cận 24/7 và được cá nhân hóa. Tiếp đó là hợp lý hóa hoạt động, giảm chi phí chung, tối ưu việc phân bổ nguồn lực thông qua tự động hóa. Hơn hết có thể truy cập dữ liệu thị trường, phân tích và dự đoán mô hình theo thời gian thực tế để đưa ra quyết định chuẩn xác.

Với đặc điểm trên, ông Tú đánh giá, kỷ nguyên số đã dẫn đến làn sóng các nhà môi giới kỹ thuật số tràn vào, càng tăng cường tính cạnh tranh. Thế nên yêu cầu đặt ra cho nhà môi giới phải tạo được khác biệt thông qua đổi mới và dịch vụ đặc biệt mới có thể tồn tại giữa môi trường đòi hỏi sự chuyên nghiệp ngày một cao…

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Kha, CEO VARS Connect, phân tích để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản và môi giới cần “thoát xác” về tư duy cũng như cách làm truyền thống, nhanh chóng tham gia vào tái cấu trúc tổ chức, tái cấu trúc bản thân, áp dụng công nghệ vào chiến lược quản trị mới với tư duy hội nhập toàn cầu.

Công nghệ chỉ hỗ trợ môi giới hoạt động hiệu quả hơn

Chia sẻ thêm với Đầu tư Tài chính, ông Bạch Dương, Tổng giám đốc nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn (thuộc tập đoàn PropertyGuru) nhấn mạnh: “Ít nhất, trong trung và ngắn hạn, công nghệ không thể thay thế môi giới bất động sản mà chỉ hỗ trợ họ hoạt động hiệu quả hơn”. Ông ví dụ, với công cụ lịch sử giá bất động sản, môi giới có thể tư vấn cho khách hàng dựa trên dữ liệu khách quan được tổng hợp từ hàng triệu tin đăng bất động sản, thay vì ước lượng dựa trên cảm tính.

Cũng theo ông Dương, công nghệ cũng mang lại sự thấu hiểu giữa các bên mua, bán bất động sản. Thông qua nền tảng công nghệ, người mua nắm được danh sách môi giới chuyên nghiệp hàng đầu khu vực mà họ quan tâm. Ở mỗi tin đăng, bên cạnh chi tiết về bất động sản đó, người mua cũng có thể xem đầy đủ thông tin về môi giới, bao gồm số năm kinh nghiệm, chuyên môn, danh sách tin đăng còn hiệu lực. Những tính năng công nghệ này góp phần xây dựng niềm tin của người mua đối với môi giới bất động sản.

Về phía môi giới, Tổng giám đốc nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn cho rằng họ hiểu rõ khách hàng hơn nhờ chính sách xác thực người dùng và công cụ quản lý khách hàng tiềm năng. Cụ thể, khi tìm hiểu thông tin trên các website bất động sản uy tín, người dùng được khuyến khích đăng nhập để xác thực tài khoản chính chủ. Việc này tạo ra trải nghiệm nâng cao và cá nhân hóa cho người dùng, cung cấp cho họ danh sách bất động sản phù hợp.

Đồng thời, bên bán cũng dễ dàng nhận diện khách hàng, thấu hiểu và đáp ứng nhu cầu của từng khách khi xem được lịch sử tương tác của họ với các tin đăng bất động sản. Ngoài ra, còn rất nhiều công nghệ mà môi giới bất động sản có thể ứng dụng như Chatbot giúp trả lời tự động khách hàng, công nghệ thực tế ảo (VR), hay thực tế ảo tăng cường (AR) để “dẫn” khách hàng đi xem nhà online.

Với kinh nghiệm từng sống và làm việc tại nhiều đất nước phát triển, ông Dương nói rằng môi giới bất động sản Việt Nam có thể học hỏi môi giới ở Mỹ hoặc Singapore, bởi thị trường bất động sản khá minh bạch, có cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đất.

Ông Dương cho biết ông và bạn bè đã có trải nghiệm mua hoặc thuê nhà ở các nước này và thấy yên tâm vì nắm rõ lịch sử giao dịch, giá bán cụ thể mỗi lần giao dịch nhờ cơ sở dữ liệu đó. Ở Mỹ, chủ nhà còn bỏ ra khoảng 200 - 500 USD để thuê bên thứ ba cung cấp một báo cáo Home inspection (thẩm định chất lượng nhà) cho người có ý định mua. Báo cáo này đánh giá trình trạng ngôi nhà, chất lượng xây dựng và dự toán chi phí cải tạo.

Mặc dù thông tin đã rõ ràng như vậy, ở các nước phát triển, tỷ lệ giao dịch bất động sản qua môi giới rất cao. Ví dụ, ở Mỹ, khoảng 90% người dân giao dịch bất động sản nhờ môi giới, và họ không chỉ thông qua 1 mà đến 2 môi giới, bao gồm môi giới bên mua và môi giới bên bán. Môi giới của bên nào sẽ đảm bảo quyền lợi, đứng ra đàm phán giá cả, hỗ trợ giấy tờ cho bên đó. Các môi giới cũng rất chú trọng việc xây dựng hình ảnh, uy tín cá nhân, họ thường xuyên update chứng nhận, lịch sử giao dịch và kinh nghiệm chuyên môn của mình trên các nền tảng công nghệ hàng đầu, tập trung nhiều người tìm kiếm bất động sản như Zillow, Redfin...

“Tôi cho rằng, đây là những điều mà thị trường bất động sản Việt Nam có thể học hỏi. Thứ nhất, cung cấp thông tin minh bạch; thứ hai, môi giới cần chuyên nghiệp hóa và chứng minh được uy tín của họ”, ông nói và nhấn mạnh những quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ thanh lọc các môi giới bất động sản không chuyên và tạo ra môi trường kinh doanh lành mạnh hơn khi quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề. Hiện nay chỉ khoảng 20% môi giới hoạt động trên thị trường bất động sản có chứng chỉ hành nghề. Như vậy, cơ hội để thị trường bất động sản Việt Nam chuyên nghiệp hóa còn rất lớn.

Tuy nhiên, theo ông, chứng chỉ hành nghề không phải là chỉ báo duy nhất về sự chuyên nghiệp của môi giới. Luật sửa đổi cũng quy định các sàn giao dịch phải đào tạo hành nghề môi giới hàng năm để liên tục cập nhật kiến thức thị trường cho nhân viên. Điều này mở ra cơ hội hợp tác, cùng phát triển của các doanh nghiệp kinh doanh, môi giới bất động sản và các đơn vị chuyên tổ chức sự kiện, khóa đào tạo nhằm mang đến thông tin, dữ liệu cập nhật xu hướng thị trường.

Cuối cùng, CEO nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn lưu ý môi giới nên chú ý đến sự thay đổi hành vi của người trẻ. Ví dụ, nhiều nghiên cứu chỉ ra Gen Z ngại nhận cuộc gọi nhưng lại thích nhắn tin. Đa số người trẻ ưa chuộng tìm nhà và đàm phán giá cả qua các nền tảng online, xem nhà nhờ video, công nghệ thực tế ảo, và ứng dụng smart home để điều khiển các thiết bị trong nhà. Theo dõi các báo cáo và sự kiện lớn trên thị trường bất động sản, môi giới có thể nắm được những xu hướng này để đáp ứng tốt hơn thị hiếu của khách hàng.

Ông Nguyễn Văn Tú, Tổng giám đốc một sàn bất động sản tại Hà Nội, nhìn nhận rằng trong nhiều thế kỷ, nghề môi giới đã đi cùng cả khách hàng lẫn nhà đầu tư. Vì vậy, với nhiều khách hàng, môi giới là một phần không thể thiếu trên thị trường bất động sản, dù công nghệ có phát triển tới mức nào, sẽ vẫn có những người sử dụng các dịch vụ của những công ty môi giới. “Là một nhà môi giới, rõ ràng điều cần làm là chứng minh giá trị bản thân. Những nhà môi giới uy tín sẽ nhận được sự đánh giá cao từ khách hàng. Dù vậy, trong thời đại mới, các nhà môi giới cũng cần thay đổi bản thân, mở rộng mối quan hệ, trau dồi kiến thức chuyên môn và đặc biệt, cần phải cập nhật kiến thức về công nghệ. Xã hội càng hiện đại, sự cạnh tranh càng khốc liệt. Do đó, nếu không muốn bị tụt hậu, nhà môi giới cần phải nỗ lực từng ngày”, vị này nhấn mạnh.