Thuế tài sản: Điều còn thiếu của hệ thống thuế bất động sản Việt Nam

Vị trí, vai trò của thuế bất động sản trong nền kinh tế

Thuế bất động sản (BĐS) là loại thuế trực thu nhằm đánh vào quyền sở hữu, sử dụng, chuyển giao tài sản liên quan đến đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên quý giá nhưng khan hiếm và không tái tạo được, vì vậy, quản lý, sử dụng và bảo vệ nguồn tài nguyên này một cách hiệu quả luôn là một trong những quyết sách quan trọng của đất nước. Trong đó, thuế BĐS là 1 công cụ quan trọng trong chính sách tài khóa, có vai trò lớn trong điều hành chính sách kinh tế vĩ mô.

Thuế BĐS có 3 vai trò cơ bản đối với nền kinh tế: tạo nguồn thu cho ngân sách (nhất là ngân sách địa phương) một cách bền vững; điều tiết thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ, đẩy giá; đảm bảo sự công bằng trong xã hội, nhất là trong phân phối của cải và thu nhập của các cá nhân, tổ chức.

Về bản chất, bất cứ công cụ điều tiết kinh tế nào đều có tính 2 mặt, thuế BĐS cũng không phải là ngoại lệ. Tuy nhiên, thuế BĐS là một trong những sắc thuế ít gây tác động méo mó đến hành vi kinh tế của các tổ chức, cá nhân hơn so với các sắc thuế khác như: thuế thu nhập, thuế tiêu dùng. Do đó, nếu Chính phủ điều hành thuế BĐS tối ưu, sẽ giảm đáng kể những tác động tiêu cực của sắc thuế này đến nền kinh tế, tăng hiệu quả sử dụng tài sản và phát triển thị trường BĐS, nhất là nhà ở bền vững.

Có thể thấy rõ tác động méo mó ở mức thấp của thuế BĐS so với tác động méo mó của 1 số sắc thuế phổ biến hiện nay đến hành vi kinh tế của các cá nhân, tổ chức trong nền kinh tế ở bảng 1 sau đây.

Sở dĩ thuế BĐS ít gây méo mó đến hành vi kinh tế của tổ chức, cá nhân vì 3 lý do căn bản:

Một là, bản chất cố định của BĐS. BĐS là đất đai và các tài sản gắn liền với đất thuộc loại tài sản cố định, không di chuyển được, không thể “ẩn, lậu, trốn, tránh” thuế dễ như các đối tượng chịu thuế khác như: thu nhập, hàng tiêu dùng, thậm chí là tài sản mã hóa... Do vậy, việc đánh thuế vào BĐS không làm thay đổi tổng cung đất đai, Có thể chính sách và sự điều tiết của nhà nước làm thay đổi cung các BĐS hình thành gắn liền với đất đai trong ngắn hạn tại từng địa phương cụ thể nhưng tổng cung BĐS cơ bản ít biến động trong dài hạn nên thuế BĐS ít ảnh hưởng tới sản xuất hay tiêu dùng như các loại thuế khác.

Hai là, thuế BĐS không làm giảm động lực lao động hay đầu tư thực so với các loại thuế khác như: thuế suất thuế thu nhập tăng có thể khiến cá nhân giảm làm việc hoặc trốn thuế, thuế suất VAT tăng đánh vào hàng tiêu dùng khiến người tiêu dùng trì hoãn hoặc giảm tiêu dùng.... Thuế BĐS không trực tiếp đánh vào dòng tiền, mà đánh vào giá trị tài sản sở hữu, giao dịch nên ít ảnh hưởng tới hành vi làm việc, tiết kiệm hay tiêu dùng.

Ba là, hiệu quả về thu ngân sách và tính ổn định cao hơn các loại thuế khác, bởi vì: thị trường BĐS lớn, giá trị cao, thuế BĐS có tiềm năng tạo nguồn thu ổn định và bền vững, giá trị BĐS thường ít biến động hơn thu nhập cá nhân/doanh nghiệp, giúp ổn định ngân sách. Có thể xếp hạng tác động tiêu cực của thuế BĐS đến hành vi kinh tế của các tổ chức cá nhân theo thứ tự từ thấp đến cao như sau: thuế tài sản (đặc biệt là thuế bất động sản) < thuế tiêu dùng < thuế thu nhập doanh nghiệp < thuế thu nhập cá nhân.

Hơn nữa, thuế BĐS là sắc thuế ít gây tổn thất phúc lợi, nếu chính phủ tối ưu loại thuế này sẽ góp phần chuyển dần gánh nặng thuế của cá nhân và tổ chức từ thuế thu nhập và thuế tiêu dùng sang thuế tài sản (nhất là bất động sản), điều tiết nguồn thu vào ngân sách điều hướng vào lĩnh vực kinh doanh khai thác tài nguyên đất đai và các chủ thể thuộc nhóm tinh hoa... góp phần đảm bảo sự phân phối công bằng trong xã hội, hiệu quả và bền vững hơn trong quản lý ngân sách nhà nước.

Có thể thấy rõ hơn tác động phúc lợi của thuế BĐS so với các loại thuế khác trong bảng 2 sau đây.

Thực trạng thuế bất động sản ở Việt Nam

Việt Nam hiện phụ thuộc nhiều vào thuế tiêu dùng và thuế thu nhập, trong khi thuế BĐS còn rất thấp và chưa được tận dụng đúng mức. Tình trạng đầu cơ, đẩy giá, thất thu thuế BĐS... tồn tại trong thời gian dài.

Theo báo cáo của Bộ Tài chính, hệ thống pháp luật hiện tại chủ yếu tập trung vào thu từ giao dịch hoặc quyền sử dụng đất, chưa hình thành một chính sách thuế tài sản định kỳ, có tính ổn định và bao trùm. Do chưa có Luật Thuế tài sản riêng biệt, việc sở hữu và giao dịch BĐS bị điều chỉnh bởi các loại thuế liên quan đến BĐS thông qua nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau gây ra hiện tượng phân mảnh, chồng chéo, thiếu toàn diện về thuế BĐS. Cụ thể, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013 đã sửa đổi 2024 và có hiệu lực từ năm 2025.

Cơ quan quản lý thuế từ trung ương đến địa phương phối hợp với các bên liên quan đã tổ chức thực hiện theo luật quản lý thuế, thu thuế BĐS theo quy định hiện hành gồm 3 loại:

Đối với thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS: thu cố định 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận (nếu có hóa đơn, chứng từ chứng minh giá đầu ra – giá bán và chi phí đầu vào – giá mua và các chi phí liên quan). Tuy nhiên, tình trạng kê khai giá thấp khi giao dịch BĐS để giảm thuế rất phổ biến do giá tính thuế dựa trên hợp đồng công chứng mà không kiểm chứng được giá thực tế. Việc miễn thuế BĐS cho giao dịch nhà ở duy nhất dễ bị lạm dụng do thiếu cơ sở dữ liệu đồng bộ về tài sản cá nhân tại các địa phương do việc kiểm tra chéo giữa các địa phương rất hạn chế.

Về lệ phí trước bạ, theo Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ nhà, đất được tính 0,5% trên giá trị tính lệ phí, trong đó: giá tính lệ phí là giá do UBND cấp tỉnh quy định, nếu thấp hơn thì áp dụng bảng giá (Điều 7, khoản 2), điều này dẫn đến hiện tượng áp dụng mức phí thấp, không phản ánh đúng giá trị chuyển nhượng thực tế, nhất là tại các khu vực “sốt đất”.

Về thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, theo Luật Đất đai 2013 (Điều 107–114), tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là các khoản tài chính quan trọng từ đất đai nhưng không được xem là thuế tài sản, và có tính một lần, không mang tính điều tiết thường xuyên. Việc xác định nghĩa vụ tài chính khi giao đất còn thiếu minh bạch và tạo cơ hội xin – cho, gây thất thu ngân sách. Mặc dù Luật Đất đai 2024 giao địa phương xây bảng giá hàng năm, hiệu ứng cải thiện giá chỉ bắt đầu từ mùa thuế 2025, hiện vẫn tồn tại chênh lệch lớn (khoảng 30% – 60%) giữa bảng giá đất của các địa phương và giá thị trường tại các thành phố lớn. Giá tính thuế từng m² theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sửa đổi vẫn dựa vào giá bảng do UBND tỉnh, chưa xác thực bằng dữ liệu giao dịch thực tế.

Báo cáo của OECD năm 2021nhận định, tỷ lệ thu từ thuế BĐS/GDP của Việt Nam còn rất thấp: năm 2022, tỷ lệ này chỉ đạt khoảng 0,2% - 0,4% GDP, trong khi mức trung bình OECD là 1,9% GDP.

Những bất cập và khuyến nghị cho giai đoạn 2025–2030

Qua thực tiễn có thể thấy những bất cập cơ bản về thuế BĐS tại Việt Nam thời gian qua là:

Thứ nhất, hệ thống pháp luật thiếu một đạo luật tổng thể về thuế tài sản. Hiện nay, Việt Nam vẫn thiếu luật thuế tài sản riêng. Các sắc thuế áp dụng gián đoạn và bị phân mảnh. Các quy định liên quan rải rác trong Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Thuế TNCN, Nghị định về lệ phí trước bạ và Luật Đất đai; không có sắc thuế thường niên mang tính lũy tiến theo giá trị tài sản, nên chưa phân biệt giữa người sở hữu ít và nhiều BĐS, một điểm yếu lớn trong điều tiết thu nhập và công bằng xã hội.

Thứ hai, giá tính thuế không phản ánh đúng giá thị trường. Giá tính thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ và thuế TNCN đều dựa trên bảng giá đất hoặc giá khai trong hợp đồng, không phải giá giao dịch thực tế (Luật Đất đai 2013, Điều 114; Luật TNCN 2012). Nhiều năm qua, khoảng cách giữa bảng giá đất và giá thị trường rất cao làm cho mức thu thuế BĐS chưa phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế, do áp dụng bảng giá đất thấp hơn mức thị trường.

Thứ ba là thiếu cơ sở dữ liệu thống nhất về tài sản cá nhân và giao dịch BĐS. Luật Quản lý thuế (sửa đổi năm 2019, Điều 16) cho phép xây dựng cơ sở dữ liệu người nộp thuế, nhưng thực tế vẫn chưa có hệ thống kết nối thông tin liên thông giữa ngành thuế – đất đai – công chứng – ngân hàng. Luật Đất đai 2024 (Điều 166–170) yêu cầu xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, kết nối thuế – địa chính – ngân hàng – công chứng, hoàn thiện vào năm 2025. Tuy nhiên, ở giai đoạn chuẩn bị, nhiều địa phương chưa hoàn thành, dẫn đến việc miễn thuế lạm dụng, kê khai thấp vẫn diễn ra. Điều này khiến việc truy vết giao dịch, xác minh thu nhập và tài sản trở nên khó khăn, dẫn đến trốn thuế hoặc lợi dụng miễn thuế. Dù Bộ Tài chính đã đưa phương án đề xuất thuế TNCN chuyển nhượng theo 20% trên thu nhập ròng (lợi nhuận hay còn gọi là lãi) thay vì 2% cố định trên giá bán, nhưng còn nhiều thách thức về dữ liệu đầu vào để triển khai hiệu quả. Ngoài ra Việt Nam vẫn không có quy định đánh thuế với BĐS thứ hai trở đi (ví dụ sở hữu nhà ở thứ hai) dù đã có kiến nghị từ Báo cáo 245/BC BTNMT năm 2024.

Thứ tư là chưa phân cấp rõ ràng quyền thu và sử dụng thuế BĐS cho địa phương. Hiện tại, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và lệ phí trước bạ được phân bổ theo Luật Ngân sách nhà nước (2015), nhưng chưa có cơ chế khuyến khích các địa phương nâng cao hiệu quả thu thuế từ đất.

Trên cơ sở thực tiễn, để thuế bất động sản ngày càng hoàn thiện và phát huy hiệu quả, trước hết cần ban hành luật thuế tài sản riêng biệt. Nội dung cơ bản của loại thuế là: thu thuế tài sản định kỳ hàng năm theo giá trị thị trường của đất và nhà; thuế suất lũy tiến theo số lượng BĐS sở hữu hoặc tổng giá trị BĐS sở hữu; miễn hoặc giảm thuế cho người có nhà ở duy nhất, thu nhập thấp, vùng nông thôn.

Việc áp thuế tài sản sẽ tăng tính công bằng, khuyến khích sử dụng hiệu quả tài sản; thu ngân sách ổn định, giảm lệ thuộc vào thuế giao dịch; hạn chế đầu cơ BĐS – phát triển thị trường bền vững.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần nâng cấp dữ liệu và hệ thống định giá. Cụ thể: hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu giá thị trường BĐS và giao dịch; công nghệ định giá tự động dựa trên AI; kết nối dữ liệu giữa ngành thuế, địa chính, ngân hàng và công chứng.

Việc này sẽ giúp giá tính thuế sát hơn với thị trường, giảm thất thu; tăng minh bạch và phục vụ kiểm soát gian lận; tạo điều kiện triển khai chính sách thuế TNCN hiệu quả hơn

Đồng thời, Chính phủ cần cải tổ thuế TNCN chuyển nhượng theo thời gian nắm giữ và thu nhập; đề xuất áp dụng thuế suất cao hơn (5% – 10%) cho giao dịch trong thời gian sở hữu ngắn (< 2 năm), thấp dần khi giữ lâu hơn; nếu giá mua xác định được thì tính 20% trên lợi nhuận; nếu không thì tính trên giá bán (10%–4% như đề xuất).

Điều này sẽ giúp giảm giao dịch mang tính đầu cơ “lướt sóng”, ổn định thị trường; đánh thuế công bằng theo lợi nhuận thực tế, khắc phục khai báo giá thấp; phù hợp với quyền lợi của người sử dụng dài hạn, nhà ở thực sự.

Đặc biệt, Chính phủ cần chú trọng việc phân cấp thuế cho địa phương, trong đó cần giao quyền tự quyết phần thuế tài sản địa phương giữ lại; khuyến khích địa phương xây dựng bảng giá đất sát thị trường, mạnh tay truy thu nếu khai giá thấp.

Việc này sẽ, khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao hiệu quả quản lý đất đai; tăng thu cho ngân sách địa phương, giảm áp lực ngân sách trung ương; kích thích cải cách giá đất địa phương phù hợp.

Trong bối cảnh ngân sách nhà nước ngày càng chịu áp lực và thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, cải cách chính sách thuế bất động sản là yêu cầu cấp thiết. Việc ban hành Luật Thuế tài sản và cải thiện hệ thống định giá, quản lý đất đai liên thông dữ liệu của tất cả các bên có liên quan và minh bạch thông tin sẽ giúp Việt Nam tăng thu bền vững, điều tiết thị trường và thúc đẩy sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai quốc gia.