Làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu: Cơ hội từ những rủi ro mới

Bài toán mới cho khách thuê

Sự dịch chuyển trong xu hướng thuê bất động sản công nghiệp bắt nguồn từ hàng loạt yếu tố mang tính hệ thống, bao gồm: biến động về chính sách thuế quan, căng thẳng thương mại leo thang, tỷ giá không ổn định, cùng với các rủi ro ngày càng hiện hữu như tấn công mạng vào hạ tầng logistics hoặc thiên tai cực đoan làm gián đoạn chuỗi vận chuyển.

Theo báo cáo Global Occupier Markets Spotlight 2025 của Savills, hơn 80% khách thuê tại 54 thị trường trọng điểm đang tạm hoãn quyết định thuê bất động sản công nghiệp do lo ngại trước các rủi ro kinh tế và bất ổn chính trị. Với những doanh nghiệp vẫn lựa chọn ký hợp đồng trong giai đoạn này, yếu tố linh hoạt được đặt lên hàng đầu – thể hiện qua ưu tiên thời hạn thuê ngắn, khả năng mở rộng hợp đồng và quyền đơn phương chấm dứt sớm.

Không chỉ dừng lại ở việc tạm hoãn quyết định thuê, nhiều doanh nghiệp còn đang trì hoãn các kế hoạch đầu tư vốn. Đáng chú ý, tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, nghiên cứu của Savills cho thấy có tới 40% khách thuê đã tạm ngưng hoặc điều chỉnh dự án đầu tư vào bất động sản công nghiệp do lo ngại về bất ổn địa chính trị. Thực tế này cho thấy ngày càng nhiều doanh nghiệp gắn việc thuê và đầu tư bất động sản với một chiến lược quản trị rủi ro tổng thể và dài hạn.

Trước những biến động hiện tại, thị trường toàn cầu đang chứng kiến làn sóng tái cơ cấu chuỗi cung ứng một cách rõ rệt. Các tập đoàn lớn đã và đang triển khai mạnh mẽ các mô hình như "Trung Quốc +1" và "friend-shoring" nhằm giảm phụ thuộc vào một thị trường đơn lẻ và tăng cường khả năng kiểm soát rủi ro thương mại.

Trong đó, "friend-shoring" được hiểu là chiến lược dịch chuyển sản xuất hoặc gia công sang các quốc gia có quan hệ chính trị, kinh tế ổn định và thân thiện – thay vì chỉ tập trung vào yếu tố chi phí thấp như mô hình offshoring truyền thống. Xu hướng này đang thúc đẩy nhu cầu đối với các trung tâm sản xuất và logistics mới, đặc biệt tại những quốc gia sở hữu lợi thế về vị trí địa lý, nguồn lao động dồi dào và chính sách đầu tư thông thoáng.

Trong bối cảnh này, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến đầy tiềm năng. Nhờ vào môi trường chính trị ổn định, vị trí địa lý chiến lược tại trung tâm Đông Nam Á, chi phí lao động cạnh tranh, mức độ hội nhập cao vào chuỗi cung ứng toàn cầu và cam kết mạnh mẽ trong cải thiện hạ tầng, Việt Nam đang đáp ứng được hầu hết các tiêu chí mà thế hệ khách thuê bất động sản công nghiệp hiện đại đặt ra.

Ông Thomas Rooney, Phó giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ghi nhận những chuyển biến rõ nét, phù hợp với xu hướng toàn cầu.

Theo ông, khách thuê hiện nay ngày càng ưu tiên các tiêu chí linh hoạt, tiết kiệm và bền vững. Các chiến lược như "Trung Quốc +1" và "friend-shoring" được kỳ vọng sẽ mang lại lợi ích thiết thực cho Việt Nam, đặc biệt trong việc thu hút dòng vốn FDI và gia tăng nhu cầu đối với các không gian công nghiệp hiện đại. Đồng thời, xu hướng này cũng sẽ thúc đẩy quá trình phát triển chuỗi cung ứng nội địa, nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo động lực đổi mới cho toàn ngành.

Từ điểm đến chiến lược đến trung tâm công nghiệp bền vững

Các chỉ số kinh tế vĩ mô mới được công bố tiếp tục củng cố sức hấp dẫn của Việt Nam trong mắt nhà đầu tư. Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 6 tháng đầu năm 2025, giá trị tăng thêm của toàn ngành công nghiệp đạt mức tăng 8,07% – cao thứ hai trong giai đoạn 2020–2025, chỉ sau năm 2022. Trong đó, ngành chế biến, chế tạo tiếp tục đóng vai trò động lực chủ lực với mức tăng trưởng ấn tượng 10,11%, đóng góp gần như toàn bộ vào mức tăng chung của ngành công nghiệp.

Chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) trong 6 tháng đầu năm 2025 ghi nhận mức tăng 9,2%. Đáng chú ý, ngành chế biến, chế tạo tăng 11,1%, còn ngành cung cấp nước và xử lý rác thải tăng 11,3%. Những con số này không chỉ cho thấy đà phục hồi rõ nét sau đại dịch, mà còn phản ánh sự mở rộng về quy mô và độ phức tạp của nền công nghiệp Việt Nam – một tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang sẵn sàng đón nhận thêm các nhà đầu tư mới.

Những dữ liệu tăng trưởng tích cực không chỉ thể hiện đà phục hồi mạnh mẽ của Việt Nam sau đại dịch, mà còn cho thấy xu hướng mở rộng quy mô sản xuất trong toàn ngành công nghiệp. Đánh giá về triển vọng này, ông Thomas Rooney nhận định: "Tất cả những chỉ dấu vừa qua là minh chứng rõ nét cho sức mạnh công nghiệp đang lên của Việt Nam. Quốc gia này đang ngày càng khẳng định vai trò là điểm đến hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp khu vực. Đồng thời, đây cũng là dấu hiệu cho thấy nền kinh tế Việt Nam đang trưởng thành nhanh chóng và có khả năng cạnh tranh cao hơn trong chuỗi giá trị toàn cầu".

Tuy nhiên, để hiện thực hóa tiềm năng và duy trì sức hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư toàn cầu, Việt Nam cần sớm tháo gỡ những điểm nghẽn đang cản trở quá trình nâng cấp chất lượng thị trường. Dù nhu cầu đang tăng mạnh, nguồn cung hiện tại vẫn chưa đủ đa dạng, đặc biệt tại các khu vực ngoài các vùng lõi công nghiệp truyền thống. Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng phụ trợ phát triển thiếu đồng đều giữa các địa phương cũng ảnh hưởng đến khả năng kết nối và hiệu quả vận hành của toàn bộ chuỗi cung ứng.

Bên cạnh những yếu tố về hạ tầng và nguồn cung, các tiêu chí ESG và năng lượng xanh – vốn ngày càng ảnh hưởng lớn đến quyết định thuê của doanh nghiệp toàn cầu – hiện vẫn chưa được triển khai đồng bộ tại thị trường Việt Nam. Chi phí đầu tư cho công trình xanh còn cao, trong khi các cơ chế ưu đãi, hỗ trợ từ phía chính sách chưa đủ mạnh để tạo động lực cho các chủ đầu tư chuyển đổi. Tuy nhiên, đây chính là khoảng trống tiềm năng mà các doanh nghiệp phát triển bất động sản có thể khai thác.

Ông Thomas Rooney nhận định: “Dù chi phí ban đầu cao hơn, các công trình đáp ứng tiêu chuẩn ESG sẽ có lợi thế dài hạn về hiệu quả vận hành cũng như khả năng thu hút khách thuê quốc tế. Đây là thời điểm thích hợp để thị trường bất động sản công nghiệp chuyển hướng từ tăng trưởng số lượng sang phát triển chất lượng.”

Để bắt nhịp với thế hệ khách thuê mới, thị trường Việt Nam cần chủ động thay đổi. Các nhà phát triển cần đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng thông minh, xây dựng các khu công nghiệp tích hợp ESG, phát triển mô hình nhà xưởng xây sẵn linh hoạt và đưa ra các hình thức thuê phù hợp với nhu cầu biến động. Song song, chính quyền các cấp cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, thúc đẩy chuyển đổi xanh và bảo đảm kết nối hạ tầng liên vùng nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh tổng thể.

Trong bối cảnh toàn cầu đầy biến động, những quốc gia biết đón đầu xu hướng, củng cố năng lực nội tại và duy trì sự linh hoạt sẽ có nhiều lợi thế trong việc thu hút đầu tư. Việt Nam đang nắm giữ nhiều điều kiện thuận lợi, song để biến lợi thế thành kết quả bền vững, đòi hỏi một chiến lược phát triển nhất quán cùng sự phối hợp chặt chẽ giữa khu vực công và tư nhân.

Ông Thomas Rooney nhấn mạnh: "Nâng cấp hạ tầng, cải thiện thủ tục pháp lý và thúc đẩy áp dụng các tiêu chuẩn công trình xanh là những yếu tố mang tính quyết định giúp Việt Nam duy trì sức hút trong mắt các nhà đầu tư công nghiệp hiện đại. Bên cạnh đó, những thách thức như quỹ đất hạn chế, chi phí xây dựng cao và yêu cầu giữ mức giá thuê hợp lý cũng cần được giải quyết đồng bộ. Nếu tập trung vào đổi mới sáng tạo và phát triển theo hướng bền vững, Việt Nam hoàn toàn có thể vươn lên trở thành trung tâm công nghiệp mới nổi của khu vực, thu hút dòng vốn chất lượng và tạo động lực tăng trưởng dài hạn".