Sửa Luật Đất đai: Nên để DN được chọn hình thức trả tiền sử dụng đất

Theo TTXVN, tại hội nghị đánh giá ba năm thực hiện Nghị quyết số 18 - NQ/TW và một năm thi hành Luật Đất đai 2024, đề xuất điều chỉnh, bổ sung một số nội dung Nghị quyết 18 - NQ/TW làm cơ sở sửa đổi Luật Đất đai 2024, Thủ tướng đã nêu nội dung mang tính định hướng: Cho phép người sử dụng đất được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần, khuyến khích trả tiền hằng năm để bảo đảm nguồn thu ngân sách ổn định.

Thực trạng vẫn còn vướng mắc

Trên thực tế, chính sách thuê đất hiện nay chủ yếu được quy định “cứng”, tức quy định áp dụng hình thức trả tiền thuê hằng năm hoặc một lần tùy thuộc vào loại đất và mục đích sử dụng nhất định. Cách phân loại này khiến không ít doanh nghiệp, nhất là nhóm vừa và nhỏ, gặp khó trong việc bố trí nguồn vốn đầu tư hoặc chủ động kế hoạch kinh doanh.

Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai 2024, nhà nước chỉ cho phép ba nhóm trường hợp được lựa chọn áp dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền hàng năm.

Một là dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Hai là dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Ba là dự án xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, sử dụng đất thương mại, dịch vụ để phục vụ hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng và theo điểm a khoản 3 Điều 120 các đối tượng, trường hợp còn lại chỉ được thuê đất trả tiền hàng năm với đơn giá thuê đất được ổn định theo chu kỳ 5 năm.

Tuy nhiên, theo luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP. Hà Nội), quy định về hình thức thuê đất trả tiền một lần theo Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ một số hạn chế nhất định, nhất là trong việc đồng bộ với quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép ba nhóm trường hợp được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, trong khi phần lớn các dự án khác buộc phải áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hằng năm. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (điểm (e) khoản 3 Điều 14) lại quy định bất động sản muốn đưa vào kinh doanh (bán, cho thuê mua) phải thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Điều này dẫn đến mâu thuẫn pháp lý: nhiều loại hình công trình đủ điều kiện về công năng và mục đích sử dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng lại không đủ điều kiện thuê đất trả tiền một lần theo Luật Đất đai 2024, nên không thể đưa vào kinh doanh.

“Nhiều loại công trình như nhà nghỉ dưỡng lão, cơ sở y tế kết hợp lưu trú, trung tâm phục hồi chức năng…đang bị mắc kẹt vì sự thiếu thống nhất này. Sự không thống nhất giữa hai luật đang giới hạn không gian phát triển của các sản phẩm bất động sản phi nhà ở, cần sớm được điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu thị trường” - Luật sư Phạm Thanh Tuấn trao đổi với VietnamFinance.

Theo ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 nên được sửa theo hướng quy định các trường hợp không được thuê đất trả tiền một lần, thay vì liệt kê các trường hợp được áp dụng như hiện nay. Cách làm này sẽ tránh bỏ sót các lĩnh vực đầu tư có năng lực tài chính và không ảnh hưởng đến an ninh, kinh tế - xã hội, đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động lập kế hoạch tài chính dài hạn, nhất là khi bảng giá đất sắp điều chỉnh tăng mạnh.

Thực tế cho thấy Luật Đất đai 2003 và 2013 quy định khung giá đất - tức là giá sàn - giá trần, do Chính phủ quy định và bảng giá của các địa phương trong cả nước phải nằm trong khung giá. Chính sách này tuy còn có nhiều hạn chế nhưng tạo ra một mức độ ổn định nhất định, giúp tiền thuê đất hàng năm không biến động quá nhiều và không quá chênh giữa các địa phương.

Tuy nhiên, từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai bỏ khung giá đất, thay vào đó yêu cầu địa phương xây dựng bảng giá sát giá thị trường. Điều này có thể dẫn đến những biến động rất lớn về tiền thuê đất hàng năm nếu không có quy định điều chỉnh phù hợp.

“Trước đây doanh nghiệp còn có thể ước tính mức tăng tiền thuê đất hàng năm khống chế trong khung giá, còn sắp tới nếu chưa ban hành cơ chế điều chỉnh phù hợp, việc trả tiền hàng năm có thể tiềm ẩn rủi ro phát sinh chi phí tăng rất nhiều cho người thuê đất theo hình thức này” ông Ngô Gia Cường cảnh báo. Chính vì thế, các doanh nghiệp có khả năng tài chính thường có xu hướng chọn hình thức trả tiền một lần để chủ động ổn định, kiểm soát chi phí đất đai vốn chiếm tỷ trọng chi phí không nhỏ trong cơ cấu giá thành của hàng hóa dịch vụ.

“Cân đo” giữa hai hình thức

Theo ông Ngô Gia Cường, các hình thức thuê đất đều có ưu điểm và nhược điểm cho cả chủ đầu tư và nhà nước. Cụ thể, đối với hình thức thuê đất trả tiền 1 lần, từ góc nhìn của doanh nghiệp, lựa chọn này sẽ giúp xác định trước chi phí sử dụng đất ổn định trong suốt thời gian thuê (thường là 50 năm), qua đó đảm bảo tính ổn định cho kế hoạch tài chính trung và dài hạn. Mức tiền này không chịu ảnh hưởng bởi các biến động chính sách hay bảng giá đất trong tương lai, giúp doanh nghiệp không bị động trong quá trình triển khai.

Tuy nhiên, điểm hạn chế của hình thức này là số tiền nộp một lần thường rất lớn. Nếu tính theo chi phí vốn hoá trung bình khoảng 10%/năm của khoản tiền này (tương đương với chi phí lãi vay trung – dài hạn), đây là con số không nhỏ.

Nhìn từ yêu cầu điều hành nền kinh tế, việc có các khoản thu lớn từ các dự án tại một thời điểm sẽ đảm bảo cho cơ quan nhà nước chủ động nguồn vốn đầu tư công, chủ động tập trung vốn vào các dự án trọng điểm. Tuy nhiên, các địa điểm đất có vị trí đắc địa không nhiều nên các nhiệm kỳ sau sẽ không còn nguồn thu lớn và nguồn thu thường xuyên sẽ giảm dẫn đến việc lập kế hoạch thu chi ngân sách vào đầu tư công sẽ không ổn định giữa các nhiệm kỳ.

Hơn nữa, do số tiền nộp một lần khá lớn nên cũng có thể phát sinh việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính (thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước) hoặc chậm đưa đất vào sử dụng do thiếu vốn đầu tư gây lãng phí tài nguyên sẽ dẫn đến chậm nộp và việc xử lý thu hồi đất phức tạp.

Đối với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, ông Cường phân tích, hình thức này giúp doanh nghiệp giảm gánh nặng vốn ban đầu, có thể giảm tới khoảng 30% tổng mức đầu tư ban đầu. Doanh nghiệp (người sử dụng đất) vẫn có thể chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản khi muốn cơ cấu lại doanh nghiệp hay thế chấp tài sản đã đầu tư trên đất khi có nhu cầu vay vốn mà không chịu áp lực chi phi vốn thường xuyên.

Mặc dù tiền thuê đất phải điều chỉnh theo biến động của bảng giá đất 5 năm/lần, nhưng đây cũng là khung thời gian phù hợp với các kế hoạch kinh doanh trung hạn phổ biến hiện nay. Rủi ro lớn nhất là mức biến động tiền thuê đất khi hết chu kỳ ổn định là rất khó lường, trong quá khứ đã cho thấy mức biến động này là rất lớn mỗi khi có chính sách thay đổi dẫn đến doanh nghiệp bị động trong việc lập kế hoạch kinh doanh, khó thích ứng với chi phí phát sinh quá lớn do thay đổi chính sách.

Với cơ quan nhà nước, việc thu tiền thuê đất hàng năm giúp ngân sách có dòng thu ổn định qua các nhiệm kỳ, thuận tiện trong dự báo nguồn thu ngân sách từ đất đai, đảm bảo ổn định kế hoạch thu - chi đầu tư công. Tuy nhiên, nếu tình hình kinh tế suy thoái và/hoặc kết quả kinh doanh của chủ đầu tư (người sử dụng đất) không ổn định, kinh doanh không hiệu quả sẽ phát sinh nguy cơ nợ đọng, cùng với chính sách xác định tiền thuê đất phát sinh sau thời kỳ ổn định có thể biến động lớn, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và thu ngân sách trong ngắn hạn.

Đừng để chính sách đi sau thị trường

Trước thực trạng “mỗi luật một hướng” , luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng định hướng cho phép người sử dụng đất được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thể hiện sự linh hoạt, phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của từng đối tượng, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đây là một bước đi tích cực theo hướng tài chính hóa quan hệ đất đai.

“Việc mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, đặc biệt đối với các công trình kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là cần thiết nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển các loại hình bất động sản mới, tránh tình trạng quy định chồng chéo, mâu thuẫn làm cản trở hoạt động đầu tư, khai thác và kinh doanh bất động sản trong thực tiễn” - luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định.

Theo ông Ngô Gia Cường, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 không còn khung giá đất, mức độ biến động giá đất trong tương lai sẽ khó lường hơn so với thời kỳ trước. Điều này đòi hỏi cơ quan chức năng cần sớm ban hành các quy định về tiền thuê đất nhưng phải đảm bảo nguyên tắc cẩn trọng, có lộ trình, minh bạch và có tính toán tác động đến đối tượng, phạm vi điều chỉnh để đảm bảo sự ổn định cho môi trường đầu tư cũng như đời sống xã hội. Đây là một yếu tố quan trọng để duy trì niềm tin vào năng lực quản lý của nhà nước và khuyến khích, kêu gọi đầu tư, thúc đẩy sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

“Việc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hay trả tiền hàng năm phụ thuộc vào năng lực tài chính của chủ đầu tư (người thuê đất), không hình thức nào là chỉ có lợi cho nhà nước hay cho doanh nghiệp một cách rõ rệt, nên nhường quyền lựa chọn hình thức thuê đất cho người thuê đất. Nhà nước nên tập trung vào việc nghiên cứu, ban hành các chính sách điều hành vĩ mô đảm bảo ổn định, công bằng, thúc đẩy, hỗ trợ cho các thành phần kinh tế phát triển bền vững, tạo đòn bẩy để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, không tạo ra biến động hay rào cản do chính sách không mong muốn”, ông Cường nhấn mạnh.

Ông Ngô Gia Cường cũng bổ sung thêm, những trường hợp không được trả tiền thuê đất một lần cần quy định rõ ràng và nên để doanh nghiệp chủ động lựa chọn hình thức và không cần giới hạn lĩnh vực, mục đích sử dụng đất. Doanh nghiệp nào có đủ năng lực tài chính thì trả tiền một lần, còn doanh nghiệp nào không đủ năng lực tài chính có thể lựa chọn trả hằng năm để giảm bớt gánh nặng chi phí đầu vào.