Vẫn còn bất cập
Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là chính thức bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm. Thay vào đó, các địa phương sẽ tự xác lập bảng giá đất hàng năm, được điều chỉnh sao cho phù hợp với giá giao dịch thị trường trong điều kiện của từng địa phương.
Về lý thuyết, quy định này hướng đến mục tiêu minh bạch hóa, phản ánh đúng giá trị đất đai, chống thất thu ngân sách và hạn chế chênh lệch quá lớn giữa giá đất nhà nước và giá giao dịch thực tế. Tuy nhiên, điểm then chốt và cũng là rủi ro lớn nhất nằm ở việc khó đánh giá “giá giao dịch thị trường”. Đây không phải là một mức giá cố định mà sẽ biến động theo chu kỳ, tâm lý đầu tư, kỳ vọng lợi nhuận và cả những đợt sốt đất lan nhanh nhờ tin đồn.
“Quy định bỏ khung giá đất, giao quyền định giá về địa phương về lâu dài là tích cực và cần thiết, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ lớn nếu quy trình thu thập dữ liệu thiếu kiểm soát. Khi các nhóm đầu cơ tạo sóng, đẩy giá, tổ chức giao dịch qua lại với mức cao bất thường, giá đất ‘ảo’ này sẽ lọt vào các báo cáo khảo sát, rồi thành cơ sở ban hành bảng giá đất. Tức là một giao dịch không phản ánh giá trị thực lại được hợp lý hóa” - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Khánh, trao đổi với VietnamFinance.
Trên thực tế, giá đất ở nhiều tỉnh, thành phố lớn đã tăng nhanh chóng trong vài năm qua. Không ít khu vực, bảng giá đất chính thức được công bố cao hơn so với bảng giá cũ. Nguyên nhân không chỉ xuất phát từ hạ tầng, quy hoạch hay nhu cầu ở thực, mà còn đến từ hiệu ứng dây chuyền của cơn sốt đất, tin đồn quy hoạch và những thương vụ mua bán lòng vòng để “làm giá”.
“Khi thị trường không ổn định, việc lấy giao dịch thị trường làm cơ sở xác lập bảng giá là ‘con dao hai lưỡi’. Nếu không có cơ chế sàng lọc, đối chiếu chéo, chính quyền rất dễ vô tình hợp pháp hóa giá đất ảo. Mức giá đó sẽ chi phối thuế, tiền sử dụng đất và cả chi phí bồi thường sau này của người dân, doanh nghiệp” - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang, đánh giá.
Đáng chú ý, không ít địa phương còn đặt mục tiêu tăng thu ngân sách từ đất đai, dẫn đến tâm lý “tận dụng thời cơ” khi giá đất bị đẩy lên. Hệ quả là bảng giá đất càng xa rời nhu cầu thật và khiến thị trường bất động sản rơi vào thế rủi ro.
Cần minh bạch dữ liệu
Bảng giá đất quá cao, đặc biệt khi xuất phát từ mặt bằng giá ảo, sẽ để lại nhiều hệ lụy lâu dài. Trước hết, đối với người dân, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng đột biến. Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp, đất vườn sang đất ở hoặc chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất, đều được tính theo bảng giá đất mới. Với nhiều hộ gia đình, số tiền này sẽ vượt quá khả năng tài chính, buộc họ phải hoãn lại hoặc từ bỏ kế hoạch.
“Bảng giá đất cao sẽ tạo áp lực lớn lên người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Giả sử, một thửa đất 200m2 trước kia theo bảng giá của nhà nước khoảng 10 triệu đồng/m2, người dân phải nộp hơn 2 tỷ đồng. Nay bảng giá mới tiệm cận 60-70% giá thị trường, số tiền có thể tăng lên 5-6 tỷ đồng khiến người dân rất khó để chuyển đổi” - ông Nguyễn Quốc Khánh phân tích.
Với doanh nghiệp bất động sản, bảng giá đất là cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và nhiều nghĩa vụ tài chính khác. Khi bảng giá đất bị đẩy lên cao, chi phí đầu vào đội lên, kéo theo giá sẽ tăng mạnh. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chậm, mức giá bán cao hơn lại càng khó hấp thụ.
“Nếu giá đất tăng hợp lý nhờ hạ tầng phát triển hoặc nhu cầu ở thật, doanh nghiệp có thể tính toán được. Nhưng khi giá đất tăng do thao túng, kỳ vọng ảo thì tất cả phương án tài chính, dòng tiền dự án sẽ bị đảo lộn. Chưa kể, việc xác định nghĩa vụ tài chính với nhà nước cũng khó dự đoán, làm giảm động lực đầu tư” - ông Trần Khánh Quang nói với VietnamFinance.
Thực tế, nhiều doanh nghiệp đang tạm hoãn kế hoạch mua đất hoặc triển khai dự án mới, chờ đợi bảng giá đất ổn định hơn. Điều này kéo theo rủi ro đình trệ nguồn cung, gây bất lợi cho cả thị trường và người mua nhà ở thực.
Ở góc độ dài hạn, bảng giá đất quá cao còn tạo kỳ vọng phi lý. Nhà đầu tư thứ cấp tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng, tiếp tục mua gom rồi tạo thêm sóng giá mới. Khi mặt bằng giá vượt quá sức chi trả, bong bóng dễ hình thành và rất khó kiểm soát nếu niềm tin thị trường suy giảm.
Theo Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, muốn thị trường minh bạch, phải minh bạch ngay từ dữ liệu đầu vào. Tất cả giao dịch mua bán đất cần được liên thông, chia sẻ thông tin giữa cơ quan thuế, công chứng, địa chính và hệ thống ngân hàng. Mọi giao dịch vượt giá bình quân phải được kiểm chứng, làm rõ động cơ; nếu là giao dịch nội bộ để đẩy giá, cần loại khỏi danh mục tham chiếu.
Theo vị chuyên gia này, bên cạnh việc minh bạch dữ liệu cũng cần xây dựng cơ chế phản biện xã hội trước khi phê duyệt bảng giá đất. Trong đó, các tổ chức nghề nghiệp, hiệp hội bất động sản, đại diện doanh nghiệp…cần được tham gia góp ý, giám sát. Cơ chế phản biện này giúp phát hiện kịp thời những bất hợp lý và tránh tình trạng “vẽ” giá trên giấy
“Bên cạnh đó, cũng cần có lộ trình điều chỉnh giá theo vùng, theo loại đất, mức độ đô thị hóa, không nên áp dụng đồng loạt và cứng nhắc” - ông Nguyễn Thế Điệp nói với VietnamFinance.
Các chuyên gia cũng cho rằng cần khuyến khích vai trò của các tổ chức thẩm định giá độc lập. Khi có nhiều đơn vị tham gia định giá, giá đất sẽ khách quan hơn thay vì chỉ do một cơ quan hành chính quyết định. Song song với đó, các địa phương phải tránh tư duy “bảng giá cao để tăng thu ngân sách”. Bởi việc thiếu cơ chế kiểm soát chặt chẽ sẽ dẫn đến tình trạng giá thị trường bị đẩy nên không phản ánh từ cung - cầu mà vô hình trung do yếu tố pháp lý làm giá bất động sản bị đẩy lên.
“Chúng ta không thể kỳ vọng thị trường bất động sản phát triển bền vững nếu nhà nước không hợp pháp hóa bằng pháp lý. Minh bạch dữ liệu, tăng giám sát, xử lý nghiêm hành vi đầu cơ, thao túng là giải pháp bắt buộc. Chỉ khi giá đất thực sự phản ánh đúng giá trị sử dụng và tiềm năng kinh tế, thị trường mới tránh được vòng luẩn quẩn: bong bóng - đóng băng - phục hồi chậm” - ông Nguyễn Quốc Khánh nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - Từ lâu, khoáng nóng không chỉ là liệu pháp chăm sóc sức khỏe mà còn là nghi thức chữa lành tinh thần của phương Đông. Nếu người Nhật coi Onsen là bí kíp trường thọ, thì tại Nam Nha Trang, Charmora City đang tái hiện trải nghiệm tắm khoáng chuẩn Nhật giữa không gian ven sông Quán Trường, nơi kiến trúc Champa đương đại và thiên nhiên hòa quyện giữa nhịp sống hiện đại.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt khi giá căn hộ thứ cấp đồng loạt giảm 5% - 10% so với đỉnh thiết lập hồi cuối năm 2025. Tuy nhiên, nghịch lý lớn là dù thị trường đã hạ nhiệt, cơ hội sở hữu nhà ở với phần đông người dân vẫn rất "mong manh" bởi mặt bằng giá hiện nay vẫn neo ở mức cao.
(VNF) - Bộ Tài chính đề xuất giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản căn cứ theo giá hợp đồng, nếu kê khai thấp hơn bảng giá đất sẽ bị cơ quan thuế truy thu.
(VNF) - Cơ quan công an khuyến cáo người dân cảnh giác với thủ đoạn giả danh cán bộ địa chính hỗ trợ tích hợp sổ đỏ trên ứng dụng VNeID, với mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
(VNF) - Mới đây, nhiều dự án nhà ở xã hội (NƠXH) có vị trí được đánh giá “đắc địa” đã đồng loạt được khởi công hoặc được UBND TP Hà Nội giao đất triển khai.
Trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm, nhiều dự án hạng sang và siêu sang tại Thủ Thiêm được dự báo tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới cho TP.HCM.
(VNF) - 350 dự án, khu đất tại Đà Nẵng được áp dụng cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 170 và Nghị quyết 29 của Quốc hội để tháo gỡ vướng mắc
(VNF) - Tại lễ ra quân Tổ hợp căn hộ du lịch all-in-one thế hệ mới Cara365, thuộc dự án CaraWorld ngày 22/5, chủ đầu tư KN Cam Ranh công bố hợp tác cùng nhiều đối tác trong các lĩnh vực tài chính, xây dựng, vận hành và phát triển tiện ích. Hoạt động này góp phần hoàn thiện nền tảng triển khai phân khu cao tầng đầu tiên tại CaraWorld Cam Ranh.
(VNF) - Royal Boulevard - đại lộ trung tâm của Vinhomes Royal Island (Vũ Yên, Hải Phòng), lấy cảm hứng từ mô hình phố thương mại châu Âu đang là câu trả lời cho thế hệ doanh nhân đất Cảng muốn phát triển bền vững cả sự nghiệp lẫn chất lượng sống của gia đình trong cùng một tọa độ. Trong bối cảnh toàn khu đã sẵn sàng bàn giao, các dãy phố dần lên đèn, nhiều khách hàng cũng tranh thủ đón đầu cơ hội với chính sách ưu đãi hấp dẫn dành cho những chủ nhân tiên phong.
(VNF) - Xu hướng tiêu dùng gắn với trải nghiệm văn hóa đang thúc đẩy sự xuất hiện của nhiều mô hình bán lẻ mới tại Việt Nam. Trong bối cảnh đó, ngày 19/05/2026, Vincom Retail ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác chiến lược (MOU) với K-Box Global nhằm phát triển các tổ hợp mua sắm – giải trí mang phong cách Hàn Quốc tại hệ thống Vincom.
(VNF) - Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO Group, cho rằng thời điểm hiện tại là cơ hội hợp lý để nhà đầu tư bất động sản “đi săn”. Song, để chọn được địa bàn, phân khúc, sản phẩm tốt, nhà đầu tư phải đi đúng xu hướng của hạ tầng và dòng tiền.
Nhiều dự án bất động sản ở TP. HCM từng vướng pháp lý, ngưng thi công suốt nhiều năm đang quay lại thị trường với mặt bằng giá mới tăng gấp 3-5 lần.
(VNF) - Giữa mục tiêu minh bạch hóa thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp môi giới tại Hải Phòng lại lộ nghịch lý giữa con số công bố và ghi nhận của cơ quan quản lý.
(VNF) - Ông Nguyễn Đức Thuận - Giám đốc Khối Chiến lược và Đầu tư HASCO Holdings cho rằng, thị trường hiện tồn tại rất nhiều dự án bất động sản dở dang, bỏ hoang hoặc “chết lâm sàng”, gây lãng phí lớn cho nền kinh tế. Vì vậy, doanh nghiệp cần sớm mở cơ chế dẫn vốn cho hoạt động tái cấu trúc và M&A nhằm hồi sinh các dự án này, đồng thời khơi thông dòng tiền cho thị trường bất động sản.
(VNF) - Nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu Công nghệ cao Hà Nam tại tỉnh Ninh Bình là CTCP Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore, với tổng vốn đầu tư gần 6.000 tỷ đồng.
(VNF) - Chỉ ít tháng sau khi Art Residence bàn giao, cư dân và khách thuê háo hức chuyển về Sun Urban City, tận hưởng cuộc sống đủ đầy tiện nghi ngay trong lòng khu đô thị. Những căn hộ sáng đèn mỗi tối, công viên tấp nập khách, phố xá đông vui.
(VNF) - Theo định hướng quy hoạch phát triển đô thị, dòng tiền và nhu cầu an cư đang dịch chuyển mạnh mẽ về các đại đô thị vệ tinh được đầu tư bài bản. Trong bối cảnh nội đô khan hiếm nguồn cung và giá nhà lập đỉnh, Prime Garden - The Parkland được kiến tạo bởi MIK Group được xem là “bến đỗ” định hình tiêu chuẩn sống trọn vẹn, đáp ứng tiêu chuẩn của thế hệ cư dân hiện đại.
(VNF) - Đón những cư dân đầu tiên về ở, đồng thời chuẩn bị chào đón Vincom Plaza Đan Phượng khai trương vào quý III năm nay với sự hiện diện của Đại siêu thị GO!, Vinhomes Wonder City đang bước vào giai đoạn tăng tốc mạnh mẽ giữa chu kỳ hoàn thiện hạ tầng phía Tây Hà Nội.
(VNF) - Nhu cầu vốn khổng lồ cho hạ tầng và bất động sản đang thúc đẩy Việt Nam tìm kiếm các kênh dẫn vốn quốc tế mới, trong bối cảnh dòng tiền ngoại ngày càng chọn lọc hơn với thị trường và các doanh nghiệp địa ốc.
(VNF) - Hà Nội đẩy nhanh việc xây dựng các khu đô thị đa mục tiêu với kỳ vọng góp phần điều tiết thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở thực chất hơn.
(VNF) - TP. HCM vừa loại 259 khu đất với tổng diện tích hơn 3.400ha khỏi danh mục thí điểm phát triển nhà ở thương mại do vướng quy hoạch, pháp lý và hạ tầng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) bất ngờ công bố lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản để thông qua chủ trương đầu tư có giá trị dự kiến vượt 35% tổng tài sản doanh nghiệp. Điều này đồng nghĩa với việc một thương vụ “bom tấn” sắp được công bố ra thị trường.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội vừa ký quyết định giao hơn 58.926m2 đất (đợt 2) cho Công ty cổ phần Him Lam triển khai dự án khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi tại phường Phúc Lợi.
(VNF) - Tập đoàn Đất Xanh (DXG - HoSE) chính thức công bố tên gọi mới là Công ty Cổ phần BLUEMARQ GROUP, cùng chiến lược tái cấu trúc toàn diện mô hình hoạt động.
(VNF) - UBND TP Hà Nội cho biết hiện nay, các xã, phường trên địa bàn thành phố đang triển khai giải phóng mặt bằng khoảng 1.428 dự án, gồm 1.281 dự án vốn ngân sách; 147 dự án vốn ngoài ngân sách.
(VNF) - Từ lâu, khoáng nóng không chỉ là liệu pháp chăm sóc sức khỏe mà còn là nghi thức chữa lành tinh thần của phương Đông. Nếu người Nhật coi Onsen là bí kíp trường thọ, thì tại Nam Nha Trang, Charmora City đang tái hiện trải nghiệm tắm khoáng chuẩn Nhật giữa không gian ven sông Quán Trường, nơi kiến trúc Champa đương đại và thiên nhiên hòa quyện giữa nhịp sống hiện đại.
(VNF) - Kỳ vọng khi hoàn thiện, tổ hợp này sẽ trở thành một biểu tượng mới của du lịch Phú Quốc, cùng với các dự án khác như Cáp treo Hòn Thơm, Cầu Hôn, Tổ hợp vui chơi giải trí thị trấn Hoàng Hôn... sẽ giúp du lịch Phú Quốc phát triển tương xứng với tiềm năng, thu hút thêm hàng triệu lượt khách quốc tế, đặc biệt dòng khách chi tiêu cao, có thêm sản phẩm để cạnh tranh trong khu vực và quốc tế.
