Bảng giá đất: Nguy cơ hợp thức hóa ‘giá ảo’ do sốt đất

Vẫn còn bất cập

Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là chính thức bỏ khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm. Thay vào đó, các địa phương sẽ tự xác lập bảng giá đất hàng năm, được điều chỉnh sao cho phù hợp với giá giao dịch thị trường trong điều kiện của từng địa phương.

Về lý thuyết, quy định này hướng đến mục tiêu minh bạch hóa, phản ánh đúng giá trị đất đai, chống thất thu ngân sách và hạn chế chênh lệch quá lớn giữa giá đất nhà nước và giá giao dịch thực tế. Tuy nhiên, điểm then chốt và cũng là rủi ro lớn nhất nằm ở việc khó đánh giá “giá giao dịch thị trường”. Đây không phải là một mức giá cố định mà sẽ biến động theo chu kỳ, tâm lý đầu tư, kỳ vọng lợi nhuận và cả những đợt sốt đất lan nhanh nhờ tin đồn.

“Quy định bỏ khung giá đất, giao quyền định giá về địa phương về lâu dài là tích cực và cần thiết, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ lớn nếu quy trình thu thập dữ liệu thiếu kiểm soát. Khi các nhóm đầu cơ tạo sóng, đẩy giá, tổ chức giao dịch qua lại với mức cao bất thường, giá đất ‘ảo’ này sẽ lọt vào các báo cáo khảo sát, rồi thành cơ sở ban hành bảng giá đất. Tức là một giao dịch không phản ánh giá trị thực lại được hợp lý hóa” - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Khánh, trao đổi với VietnamFinance.

Trên thực tế, giá đất ở nhiều tỉnh, thành phố lớn đã tăng nhanh chóng trong vài năm qua. Không ít khu vực, bảng giá đất chính thức được công bố cao hơn so với bảng giá cũ. Nguyên nhân không chỉ xuất phát từ hạ tầng, quy hoạch hay nhu cầu ở thực, mà còn đến từ hiệu ứng dây chuyền của cơn sốt đất, tin đồn quy hoạch và những thương vụ mua bán lòng vòng để “làm giá”.

“Khi thị trường không ổn định, việc lấy giao dịch thị trường làm cơ sở xác lập bảng giá là ‘con dao hai lưỡi’. Nếu không có cơ chế sàng lọc, đối chiếu chéo, chính quyền rất dễ vô tình hợp pháp hóa giá đất ảo. Mức giá đó sẽ chi phối thuế, tiền sử dụng đất và cả chi phí bồi thường sau này của người dân, doanh nghiệp” - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang, đánh giá.

Đáng chú ý, không ít địa phương còn đặt mục tiêu tăng thu ngân sách từ đất đai, dẫn đến tâm lý “tận dụng thời cơ” khi giá đất bị đẩy lên. Hệ quả là bảng giá đất càng xa rời nhu cầu thật và khiến thị trường bất động sản rơi vào thế rủi ro.

Cần minh bạch dữ liệu

Bảng giá đất quá cao, đặc biệt khi xuất phát từ mặt bằng giá ảo, sẽ để lại nhiều hệ lụy lâu dài. Trước hết, đối với người dân, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng đột biến. Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp, đất vườn sang đất ở hoặc chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất, đều được tính theo bảng giá đất mới. Với nhiều hộ gia đình, số tiền này sẽ vượt quá khả năng tài chính, buộc họ phải hoãn lại hoặc từ bỏ kế hoạch.

“Bảng giá đất cao sẽ tạo áp lực lớn lên người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Giả sử, một thửa đất 200m2 trước kia theo bảng giá của nhà nước khoảng 10 triệu đồng/m2, người dân phải nộp hơn 2 tỷ đồng. Nay bảng giá mới tiệm cận 60-70% giá thị trường, số tiền có thể tăng lên 5-6 tỷ đồng khiến người dân rất khó để chuyển đổi” - ông Nguyễn Quốc Khánh phân tích.

Với doanh nghiệp bất động sản, bảng giá đất là cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và nhiều nghĩa vụ tài chính khác. Khi bảng giá đất bị đẩy lên cao, chi phí đầu vào đội lên, kéo theo giá sẽ tăng mạnh. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chậm, mức giá bán cao hơn lại càng khó hấp thụ.

“Nếu giá đất tăng hợp lý nhờ hạ tầng phát triển hoặc nhu cầu ở thật, doanh nghiệp có thể tính toán được. Nhưng khi giá đất tăng do thao túng, kỳ vọng ảo thì tất cả phương án tài chính, dòng tiền dự án sẽ bị đảo lộn. Chưa kể, việc xác định nghĩa vụ tài chính với nhà nước cũng khó dự đoán, làm giảm động lực đầu tư” - ông Trần Khánh Quang nói với VietnamFinance.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp đang tạm hoãn kế hoạch mua đất hoặc triển khai dự án mới, chờ đợi bảng giá đất ổn định hơn. Điều này kéo theo rủi ro đình trệ nguồn cung, gây bất lợi cho cả thị trường và người mua nhà ở thực.

Ở góc độ dài hạn, bảng giá đất quá cao còn tạo kỳ vọng phi lý. Nhà đầu tư thứ cấp tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng, tiếp tục mua gom rồi tạo thêm sóng giá mới. Khi mặt bằng giá vượt quá sức chi trả, bong bóng dễ hình thành và rất khó kiểm soát nếu niềm tin thị trường suy giảm.

Theo Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, muốn thị trường minh bạch, phải minh bạch ngay từ dữ liệu đầu vào. Tất cả giao dịch mua bán đất cần được liên thông, chia sẻ thông tin giữa cơ quan thuế, công chứng, địa chính và hệ thống ngân hàng. Mọi giao dịch vượt giá bình quân phải được kiểm chứng, làm rõ động cơ; nếu là giao dịch nội bộ để đẩy giá, cần loại khỏi danh mục tham chiếu.

Theo vị chuyên gia này, bên cạnh việc minh bạch dữ liệu cũng cần xây dựng cơ chế phản biện xã hội trước khi phê duyệt bảng giá đất. Trong đó, các tổ chức nghề nghiệp, hiệp hội bất động sản, đại diện doanh nghiệp…cần được tham gia góp ý, giám sát. Cơ chế phản biện này giúp phát hiện kịp thời những bất hợp lý và tránh tình trạng “vẽ” giá trên giấy

“Bên cạnh đó, cũng cần có lộ trình điều chỉnh giá theo vùng, theo loại đất, mức độ đô thị hóa, không nên áp dụng đồng loạt và cứng nhắc” - ông Nguyễn Thế Điệp nói với VietnamFinance.

Các chuyên gia cũng cho rằng cần khuyến khích vai trò của các tổ chức thẩm định giá độc lập. Khi có nhiều đơn vị tham gia định giá, giá đất sẽ khách quan hơn thay vì chỉ do một cơ quan hành chính quyết định. Song song với đó, các địa phương phải tránh tư duy “bảng giá cao để tăng thu ngân sách”. Bởi việc thiếu cơ chế kiểm soát chặt chẽ sẽ dẫn đến tình trạng giá thị trường bị đẩy nên không phản ánh từ cung - cầu mà vô hình trung do yếu tố pháp lý làm giá bất động sản bị đẩy lên.

“Chúng ta không thể kỳ vọng thị trường bất động sản phát triển bền vững nếu nhà nước không hợp pháp hóa bằng pháp lý. Minh bạch dữ liệu, tăng giám sát, xử lý nghiêm hành vi đầu cơ, thao túng là giải pháp bắt buộc. Chỉ khi giá đất thực sự phản ánh đúng giá trị sử dụng và tiềm năng kinh tế, thị trường mới tránh được vòng luẩn quẩn: bong bóng - đóng băng - phục hồi chậm” - ông Nguyễn Quốc Khánh nhấn mạnh.