Là vấn đề “đau đầu” bậc nhất của các chủ đầu tư dự án bất động sản, tiền sử dụng đất không chỉ là “ẩn số” mà còn là “gánh nặng”, nhất là khi Nghị định 103/2024 ra đời.
Theo quy định của Nghị định này, các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024), nhưng chưa quyết định giá đất thì người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp.
Theo đánh giá của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, quy định trên “hết sức vô lý”.
“Đây là khoản thu bổ sung, mà thực chất là thu tiền lãi đối với số tiền chưa đóng trong khoảng thời gian nhà nước chưa tính xong nghĩa vụ tài chính. Giả sử nhà nước đã tính xong tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có lỗi là không chịu đóng tiền hoặc trong quá trình chậm đóng tiền này, doanh nghiệp có được hưởng lợi gì đó thì buộc phải thu bổ sung. Tuy nhiên theo luật mới, khi chưa đóng xong tiền đất, doanh nghiệp không đủ điều kiện để mở bán dự án cho khách hàng, doanh nghiệp không huy động được tài chính nên không được lợi gì cả”, ông Hiệp phân tích.
Mặt khác, theo ông Hiệp, doanh nghiệp không có lỗi trong việc chậm đóng tiền sử dụng đất, bởi doanh nghiệp hoàn toàn đứng ngoài quá trình định giá đất.
Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, CEO Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cũng cho rằng việc chậm đóng tiền sử dụng đất là do vướng mắc về chính sách. Bản thân doanh nghiệp cũng vì vậy mà trở nên bị động về kinh doanh, khó khăn về tài chính.
“Trong câu chuyện này, lỗi thuộc về nhà nước khi không tính được tiền đất, lại bắt doanh nghiệp phải nộp khoản bổ sung là vô lý. Doanh nghiệp không cố ý chậm, thậm chí muốn nộp càng nhanh càng tốt”, ông Quang nói với VietnamFinance.
Theo ông Trần Khánh Quang, phần nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, dù thị trường đã có sự phục hồi. “Doanh nghiệp bị động lắm, chịu nhiều chi phí, nhất là tiền sử dụng đất. Việc chậm đóng tiền sử dụng đất khiến chi phí cơ hội tăng cao, dao động 5% - 20%, do đó mất mát của doanh nghiệp là rất lớn. Doanh nghiệp đã mất nhiều thứ rồi, nhà nước không nên bắt doanh nghiệp phải nộp khoản bổ sung như trên nữa”.
Ông Quang nhấn mạnh nếu nhà nước vẫn giữ quy định của Nghị định 103/2024, doanh nghiệp sẽ càng bị đẩy vào thế khó. Hệ lụy dây chuyền là các dự án chậm được triển khai, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung, giá bất động sản neo ở mức cao, vượt khỏi tầm với của người mua.
“Nhà nước nên bỏ hẳn quy định này, vì tiền sử dụng đất theo quy định mới đã khá cao, áp lực với doanh nghiệp đã lớn lắm rồi. Ta muốn doanh nghiệp tư nhân phát triển mạnh thì phải mạnh dạn bỏ bỏ hẳn đi, để doanh nghiệp được trở lại thị trường bình thường, để thị trường phát vững mạnh”, ông nói.
Bàn sâu về việc sửa đổi quy định của Nghị định 103/2024, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn luật sư TP. Hà Nội, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam) cho hay Chính phủ có thể áp dụng Nghị quyết 206 của Quốc hội (về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật) để sửa nhanh quy định của Nghị định 103/2024.
“Về cơ bản, quy định khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất của Nghị định 103/2024 là không hợp lý. Trách nhiệm xác định giá đất là của cơ quan nhà nước. Trong quá trình xác định giá đất đó, doanh nghiệp, người dân không được can thiệp. Để xảy ra chuyện xác định giá đất chậm, đó là lỗi của cơ quan nhà nước. Việc yêu cầu người sử dụng đất phải nộp tiền phạt cho việc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính – trong khi bản thân họ không muốn chậm – là thiếu thuyết phục”, luật sư Tuấn nhấn mạnh với VietnamFinance.
Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM, Chính phủ hoàn toàn có thẩm quyền chỉnh sửa quy định tại điều 50 và 51 mà không cần phải chờ sửa điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bởi Luật Đất đai chỉ giao Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mà không quy định rõ việc người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung cho khoảng thời gian từ khi có quyết định giao đất, cho thuê đất đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực trước thời điểm 1/8/2024 cũng không quy định trách nhiệm của người sử dụng đất về việc phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định giá đất.
Do vậy, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM kiến nghị không xác định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định giá đất từ 1/8/2024 trở về trước; mà chỉ xác định khoản tiền bổ sụng cho khoảng thời gian chậm xác định giá đất từ ngày 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2014 có hiệu lực) cho đến ngày có quyết định phê duyệt giá đất, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn để xác định giá đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024.
Tags:
(VNF) - Luật Đất đai 2024 đã chính thức bỏ khung giá đất và trao quyền cho các địa phương xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá giao dịch thực tế. Tuy nhiên, bối cảnh giá thị trường liên tục biến động và chịu tác động từ những cơn sốt đất đang làm dấy lên lo ngại bảng giá đất có nguy cơ bị thao túng, vô tình hợp thức hóa mặt bằng giá ảo.
(VNF) - Hàng loạt dự án khu đô thị và tổ hợp nghỉ dưỡng với tổng vốn đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng đã được chấp thuận đầu tư, khởi động tại các tỉnh Nam Trung Bộ. Những siêu dự án này không chỉ góp phần cụ thể hóa các định hướng quy hoạch vùng mà còn mở ra làn sóng đầu tư mới, với kỳ vọng tạo cú hích cho thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi
(VNF) - Dự án The Fullton được phát triển bởi CapitaLand Development, tọa lạc tại Vinhomes Ocean Park 3, Hưng Yên.
(VNF) - Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ấn tượng trong nửa đầu năm 2025, nhờ vào nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI tăng mạnh. Tuy nhiên, để đáp ứng nhu cầu cạnh tranh trong bối cảnh thương mại hóa toàn cầu, các chủ đầu tư cần phải đáp ứng tiêu chuẩn bền vững và nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ.
(VNF) - Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng, Chính phủ đang đứng trước bài toán khó là vừa phải đánh thuế để bình ổn thị trường bất động sản, vừa phải tạo điều kiện thị trường phát triển.
(VNF) - Ngay sau khi sáp nhập, thị trường bất động sản Quảng Trị mới sẽ được “đánh thức” bằng loạt dự án đô thị mới quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng.
(VNF) - Mua theo niềm tin nắm giữ shophouse sẽ sinh lời, nhưng nhiều nhà đầu tư bây giờ lại đang phải cắn răng “ôm lỗ”. Căn shophouse vài chục tỷ đồng, rao hoài không ai mua, cho thuê cũng trầy trật. Tình trạng đó khiến nhà đầu tư chịu dòng tiền âm kéo dài và làm cho kỳ vọng tăng giá ngày càng xa vời.
(VNF) - Thị trường bất động sản khu vực Móng Cái (Quảng Ninh) đang chứng kiến một giai đoạn tăng trưởng, đặc biệt là ở phân khúc đất nền.
(VNF) - Đà Nẵng phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị sườn đồi hơn 2.800ha, trong đó có khu phi thuế quan rộng 157ha với chức năng thương mại, dịch vụ, giáo dục và y tế.
(VNF) - Bà Rịa là trung tâm kết nối giao thông, hành chính, kinh tế vùng Đông Nam bộ, giữ vai trò quan trọng trong thương mại, giáo dục, quốc phòng và cung ứng dịch vụ cho khu công nghiệp, tiêu thụ nông sản.
(VNF) - Cho tới quý II/2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã vượt qua được khúc quanh ngặt nghèo nhất về tài chính, tránh được nguy cơ phá sản, qua đó tiếp tục nuôi dưỡng khả năng phục hồi trong giai đoạn tiếp theo.
(VNF) - Ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch Cen Group nhận định, thị trường bất động sản sắp bước vào giai đoạn "bùng nổ" nguồn cung chưa từng có, tạo cơ hội lớn cho người mua nhà nhưng cũng mở ra cuộc chơi hoàn toàn mới cho doanh nghiệp.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt loạt dự án đô thị, nhà ở xã hội, giáo dục với tổng vốn hơn 34.400 tỷ đồng, mở rộng không gian phát triển, đáp ứng nhu cầu an cư.
(VNF) - Blanca City là một chương sống động trong hành trình tái định nghĩa đô thị nghỉ dưỡng ven biển Việt Nam – nơi nghệ thuật kiến trúc vượt ra khỏi những khối hình, màu sắc đơn thuần. Mỗi công trình hàm chứa một ngôn ngữ riêng, “kể lại”sống động câu chuyện của lịch sử thương cảng rực rỡ tại Vũng Tàu và ký ức văn hóa vùng biển phương Nam.
(VNF) - Sun Group vừa đề xuất phát triển khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa với quy mô hiện đại, dự kiến trình chủ trương đầu tư trong tháng 10/2025, nhằm đóng góp cho mục tiêu mở rộng không gian đô thị TP.HCM.
(VNF) - Trường Sa trong hình dung của tôi là những con sóng dữ dội, những cơn gió biển khắc nghiệt và bao điều hiểm nguy rình rập nơi tiền tiêu Tổ quốc, cách xa đất liền hàng trăm hải lý.
(VNF) - Giá bán hàng chục tỷ đồng, nhưng bỏ hoang suốt nhiều năm, shophouse từng được săn đón như kênh đầu tư sinh lời cao nay trở thành “của nợ” giữa lòng đô thị. Phía sau những dãy phố thương mại vắng bóng người là một loạt sai lầm, từ quy hoạch đến tư duy phát triển.
(VNF) - Thương vụ đấu giá hơn 197 tỷ đồng liệu có cứu được dự án Pullman Quảng Bình từng mang kỳ vọng biểu tượng du lịch miền Trung khi Hanoitourist đang có thông báo “thoái vốn” khỏi .
(VNF) - Ngay trước thời điểm sáp nhập với Quảng Trị (1/7/2025), tỉnh Quảng Bình đã phê duyệt dự án khu đô thị hỗn hợp phía Tây sông Lệ Kỳ với tổng vốn đầu tư gần 14.000 tỷ đồng.
(VNF) - Bộ NN&MT cho biết, thời gian tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, sẽ có sự biến động lớn về mức giá đất được điều chỉnh mới.
(VNF) - Sau cơn sốt đất chóng vánh hồi đầu năm nay, thị trường đất nền một số tỉnh phía Bắc và vùng ven Hà Nội đã nhanh chóng rơi vào trạng thái trầm lắng. Thanh khoản sụt giảm đột ngột, mặt bằng giá có xu hướng hạ nhiệt khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại rủi ro chôn vốn, buộc phải cắt lỗ hoặc chuyển hướng sang các phân khúc ít biến động hơn.
(VNF) - Hai dự án khu đô thị mới Đông Nam Dung Quất với tổng vốn đầu tư 54.000 tỷ đồng, được kỳ vọng tạo đột phá về không gian phát triển tại khu vực Bình Sơn.
(VNF) - Hưng Yên đang chứng kiến sự bùng nổ của thị trường bất động sản, đặc biệt là giá đất. Đằng sau sự tăng trưởng chóng mặt này là hàng loạt các dự án hạ tầng giao thông và đô thị quy mô lớn, tạo nên một lực đẩy mạnh mẽ, biến Hưng Yên trở thành điểm nóng thu hút các nhà đầu tư.
(VNF) - Amanoi vừa đưa vào hoạt động căn biệt thự nghỉ dưỡng mới với giá 1 tỷ đồng cho 3 đêm. Đây là một trong những khu nghỉ dưỡng cao cấp nhất Việt Nam.
(VNF) - Luật Đất đai 2024 đã chính thức bỏ khung giá đất và trao quyền cho các địa phương xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá giao dịch thực tế. Tuy nhiên, bối cảnh giá thị trường liên tục biến động và chịu tác động từ những cơn sốt đất đang làm dấy lên lo ngại bảng giá đất có nguy cơ bị thao túng, vô tình hợp thức hóa mặt bằng giá ảo.
(VNF) - Cầu Máy Chai hơn 2.300 tỷ đồng sắp thông xe ngày 15/7/2025, kết nối trung tâm Hải Phòng với đảo Vũ Yên và khu đô thị Bắc Sông Cấm.
