Tăng cung và giảm giá BĐS: Bài toán khó khi DN bị phạt vì lỗi 'trên trời rơi xuống'

Nút thắt khiến nguồn cung tiếp tục khan hiếm

Mặc dù từ giữa năm 2024 trở đi, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khủng hoảng để bắt đầu bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng trên thực tế, tình trạng khan hiếm nguồn cung vẫn chưa được cải thiện triệt để. Đơn cử tại thị trường Hà Nội, số dự án mới ra đời vẫn rất ít, có thể đếm trên đầu ngón tay như: The Matrix One giai đoạn 2 (của MIK Group), Greenera Southmark (của Tân Hoàng Minh), TIG Tower (của Thăng Long Invest Group)…

Tình trạng nguồn cung khan hiếm này xuất phát từ nhiều nguyên do, như: việc cấp phép mới vẫn khó khăn, quá trình tháo gỡ vướng mắc cho các dự án vẫn chưa hoàn tất và những ách tắc trong quá trình thực hiện thủ tục để một dự án ra đời.

Nổi bật trong các ách tắc là việc tính tiền sử dụng đất cho dự án. Trên thực tế, đây là ách tắc kéo dài nhiều năm qua, là nỗi đau đầu không chỉ của doanh nghiệp chủ đầu tư mà còn với cả cơ quan chức năng. Ngay cả khi hành lang pháp lý đã xong, công việc cũng không hẳn đã trở nên dễ dàng, thậm chí còn khó khăn ở một vài góc độ.

Điển hình là quy định chuyển tiếp tại khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, gia hạn sử dụng đất… (gọi chung là “quyết định trao quyền sử dụng đất”) trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực nhưng chưa quyết định giá đất thì cơ quan nhà nước tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo chính sách thu tại từng thời kỳ. Ngoài ra, điểm d, khoản 2, Điều 257 này còn quy định: Chính phủ quy định về việc áp dụng phương pháp định giá đất và khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các trường hợp trên. Khoản phải nộp bổ sung này được tính bằng 5,4% trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (khoản 2, Điều 50 và khoản 9, Điều 51 Nghị định 103/2024).

Theo các chuyên gia, quy định của Nghị định 103 nêu trên rất bất cập, thiếu thực tế và chưa bảo đảm công bằng. Bởi việc định giá đất, tính tiền sử dụng đất là trách nhiệm và quyền của cơ quan nhà nước. Người sử dụng đất (doanh nghiệp) hoàn toàn không được tham gia mà chỉ có nghĩa vụ thi hành. Việc chậm tính tiền sử dụng đất là “lỗi” của cơ quan nhà nước, nên không thể “bắt” doanh nghiệp“chịu phạt” (đóng khoản bổ sung).

“Thực tế cho thấy trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất (doanh nghiệp) có đủ nguồn lực và sẵn sàng nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhưng do không nhận được quyết định giá đất của cơ quan chức năng và thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan thuế nên không thể nộp tiền để hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Như vậy, doanh nghiệp không những không có lỗi mà còn là bên bị thiệt hại, vì việc không hoàn thành nghĩa vụ tài chính khiến dự án không thể triển khai, cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ. Việc yêu cầu bên bị thiệt hại nộp một khoản tiền có bản chất giống như tiền phạt rõ ràng là không hợp lí”, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) nói với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance.

Quan điểm cho rằng doanh nghiệp được lợi khi chậm đóng tiền sử dụng đất bị xem là thiếu thuyết phục, nhất là với những trường hợp được trao quyền sử dụng đất nhưng chưa khai thác, kinh doanh, tức chưa được “hưởng lợi” từ việc giao đất sớm.

Mặt khác, cũng phải thấy rằng mức thu khoản bổ sung được ấn định tới 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp là không hề thấp. Với những dự án càng lớn, thời gian từ khi được “quyết định trao quyền sử dụng đất” đến khi có thông báo nộp tiền sử dụng đất càng dài thì doanh nghiệp càng thêm nặng gánh chi phí. Điều này càng trở nên nghiêm trọng khi đặt trong bối cảnh phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn còn yếu ớt khi vừa bước ra khỏi cuộc khủng hoảng lớn nhất một thập niên qua.

Doanh nghiệp không đủ nguồn lực để đóng khoản bổ sung, tất yếu sẽ khiến dự án tiếp tục “treo giò”, không hẹn ngày về đích. Đây chính là một trong các nguyên nhân khiến nguồn cung không thể được cải thiện triệt để trong gần 1 năm qua.

Nguồn cung khan hiếm là một trong những lý do thúc đẩy giá bất động sản tiếp tục neo cao và leo cao hơn nữa bởi doanh nghiệp sẽ cộng toàn bộ chi phí vào giá thành sản phẩm và người mua cuối cùng (người dân) sẽ là đối tượng phải hứng chịu. Giấc mơ an cư của người lao động nhập cư đô thị, vì thế, sẽ ngày càng xa vời.

Gỡ nút thắt thế nào?

Giới chuyên gia cho rằng việc giải quyết bài toán khan hiếm nguồn cung không chỉ đến từ những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án hay mở cơ chế thí điểm làm dự án nhà ở thương mại không có đất ở mà còn nằm ở việc không tạo thêm gánh nặng cho doanh nghiệp. Việc xem xét, sửa đổi quy định tại Nghị định 103/2024 có thể xem là một điển hình cho việc giảm bớt gánh nặng.

Về lý tưởng, việc không tính khoản tiền nộp bổ sung là giải pháp tốt nhất, song điều này nằm ngoài khả năng của Chính phủ (phải trình Quốc hội sửa Luật Đất đai). Còn trong quyền hạn của mình, Chính phủ hoàn toàn có thể cân nhắc những phương án khả thi, từ việc giảm mức thu (từ 5,4%/năm xuống thấp hơn nữa) đến việc quyết định đâu là khoảng thời gian chậm xác định giá đất. Một đề xuất có thể xem xét là việc đóng khoản bổ sung chỉ áp dụng cho khoảng thời gian từ ngày 1/8/2024 (Luật Đất đai có hiệu lực) đến ngày có quyết định phê duyệt giá đất/thông báo nộp tiền, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn để xác định giá đất theo quy định tại khoản 4, Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Nếu sửa đổi theo hướng này, doanh nghiệp sẽ có điều kiện thuận lợi để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, phát triển dự án, gia tăng nguồn cung cho thị trường. Nguồn cung dồi dào là yếu tố quan trọng kéo mặt bằng giá bất động sản giảm xuống mức phù hợp, vừa giúp người dân tăng cơ hội sở hữu nhà, vừa góp phần ổn định vĩ mô, thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng.