Điều 50, Điều 51 Nghị định 103/2024 hướng dẫn điểm d, khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định: đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất… (gọi chung là có “quyết định trao quyền sử dụng đất”) trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mà chưa có quyết định giá đất, thì người sử dụng đất phải nộp khoản bổ sung bằng 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho khoảng thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này đã gây ra những tranh cãi trái chiều về sự hợp lý và công bằng.
Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, về vấn đề này:
-Ông đánh giá thế nào về quy định thu khoản bổ sung trong Nghị định 103/2024?
Với quy định tại Điều 50, người “chưa hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất thì nay phải nộp số tiền sử dụng đất còn thiếu và nộp tiền chậm nộp” thì phải được hiểu rằng, nhà nước có thể thu khoản bổ sung, nhưng chỉ với trường hợp do lỗi chậm nộp của người sử dụng đất. Còn với trường hợp người sử dụng đất vì phải chờ đợi nhà nước mà nộp chậm thì không thể hồi tố. Đặc biệt là đối với trường hợp chưa triển khai được dự án, người sử dụng đất không được hưởng lợi. Ngược lại, họ còn là bên bị thiệt hại vì đất để không, dự án có sử dụng đất bị đình trệ, đánh mất cơ hội kinh doanh.
Lập luận cho rằng người sử dụng đất được lợi từ việc không phải trả lãi vay (trong trường hợp đi vay để đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) hay được lợi từ lãi tiền gửi (trong trường hợp có vốn tự có để đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) khi chậm đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thiếu thuyết phục. Đó thuần túy là góc nhìn của nhà nước (bên thu tiền) mà không xét tới góc nhìn của người sử dụng đất (bên nộp tiền). Nguyên tắc chung là bên nào có lỗi, bên đó phải chịu thiệt hại.
Cần phải thấy rõ rằng người sử dụng đất không cố ý chậm đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất là quyền và trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Người sử dụng đất không được tham gia vào công việc này. Vì vậy, nếu dự án chưa được xác định giá đất, chưa tính tiền sử dụng đất thì đó là lỗi của cơ quan nhà nước. Quy định bắt buộc người sử dụng đất phải nộp khoản bổ sung – có bản chất là một khoản phạt - cho lỗi không thuộc về họ là thiếu hợp lý, thiếu công bằng, là sự áp đặt không có cơ sở pháp lý.
Cần phải thấy rằng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước không phải là doanh nghiệp để tối đa hóa lợi nhuận, mà chỉ là cơ quan điều phối, phân bổ, nhằm phát huy nguồn lực đất đai một cách hiệu quả nhất, tạo ra giá trị gia tăng, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Xét trên nguyên lý đó, việc tăng thu từ chính tiền “bán” đất (bắt nộp khoản bổ sung) đồng nghĩa với việc giảm thu từ hiệu quả sử dụng đất (tạo ra lợi nhuận và giá trị gia tăng) là tác động xấu đến mục tiêu, động lực phát triển của nền kinh tế và vai trò thực sự của nhà nước. Đất nghìn đời chỉ là thứ tài nguyên “chết”, nó chỉ thật sự tạo ra giá trị khi được khai thác, sử dụng có hiệu quả. Đối với đất kinh doanh, dịch vụ thì hiệu quả với doanh nghiệp là lãi, còn hiệu quả với nhà nước là thu thuế. Tổng cộng nguồn thu chỉ có vậy, càng thu trước thì càng giảm thu sau và giảm hiệu quả chung, là khoản thu trước của tương lai.
Về các yếu tố kĩ thuật, mức thu 5,4%/năm cũng phải xét lại. Mức thu này bằng 50% khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Mức thu rất cao này là khoản chi phí quá lớn cho doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp sử dụng nhiều đất và bị kéo dài thời gian định giá đất (nhiều năm, thậm chí hàng chục năm). Đặt trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn đang khó khăn, phải gồng gánh rất nặng, việc tạo ra thêm một nghĩa vụ tài chính có thể khiến họ “quỵ ngã” - như câu chuyện dân gian vắt áo lên lưng con lừa đã chở quá nặng.
Việc này cũng không phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 68 của Bộ Chính trị và số 168 của Quốc hội, về việc phát triển kinh tế tư nhân, trong đó có việc bỏ lệ phí môn bài, miễn thuế thu nhập cho doanh nghiệp nhỏ và vừa trong 3 năm đầu, giảm tiền thuê đất….
-Ông có thể phân tích rõ hơn về tác động của quy định thu khoản bổ sung tới doanh nghiệp và thị trường?
Với việc phải đóng khoản bổ sung, chủ đầu tư, doanh nghiệp, người mua nhà ở… sẽ phải chịu thêm khoản chi phí không nhỏ, thậm chí là rất lớn. Điều này rõ ràng tạo thêm gánh nặng cho người sử dụng đất. Thậm chí có nhiều trường hợp không có tiền để hoàn thành nghĩa vụ này. Hệ lụy là dự án lại khó khăn, chậm trễ trong việc xây dựng, khai thác, kinh doanh, tạo ra giá trị cho nền kinh tế.
Dự án không thể triển khai thì bài toán khan hiếm nguồn cung của thị trường bất động sản khó lòng được giải quyết. Tình trạng khan cung sẽ tạo ra áp lực duy trì giá bất động sản ở mức cao, làm suy yếu các nỗ lực giảm giá và ổn định thị trường bất động sản của nhà nước. Mặt khác, giá bất động sản có nguy cơ tiếp tục leo thang, bởi doanh nghiệp chủ đầu tư chắc chắn phải cộng toàn bộ chi phí vào giá thành sản phẩm và người dân là đối tượng phải gánh chịu tất cả. Trong bối cảnh giá nhà đã cao gấp 20 – 30 lần thu nhập bình quân của người dân, việc giá nhà tiếp tục lên cao sẽ khiến giấc mơ sở hữu nhà của người dân trở nên xa vời.
-Theo ông, quy định này nên sửa đổi như thế nào cho phù hợp?
Với những phân tích như trên, có thể thấy việc sửa đổi quy định của khoản thu bổ sung này là nên làm, nhất là trong bối cảnh Đảng, Chính phủ đang nỗ lực thúc đẩy sự phát triển của kinh tế tư nhân, phát động phong trào toàn dân làm giàu, tìm mọi giải pháp để nền kinh tế đạt mức tăng trưởng cao… Bỏ bớt một khoản thu đang là gánh nặng của doanh nghiệp mang ý nghĩa rất lớn trong giai đoạn này, đặc biệt là các khoản thu từ đất.
Sâu xa cần xem xét sửa lại quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 257, Luật Đất đai 2024. Còn trước mắt, cần sửa đổi Điều 50, Nghị định 103/2024 theo đúng nguyên lý nhà nước không tận thu, phải chấp nhận chịu thiệt vì sự chậm trễ của mình và không đẩy khó cho doanh nghiệp. Đương nhiên việc đặc biệt quan trọng của nhà nước là thu thuế, nhưng là thu đúng, thu đủ, thu hợp lý. Nhà nước phải nuôi dưỡng nguồn thu, giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp sử dụng đất làm ăn có hiệu quả cao để nộp thuế thu nhập, đóng góp tích cực cho tăng trưởng thực chất.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
Trong số 7 toà tháp cao nhất Việt Nam có 5 toà toạ lạc tại TP HCM, 2 toà tại Hà Nội. 7 toà nhà với tổng mức đầu tư ước tính trên 4 tỷ USD, khoảng hơn 114.000 tỷ đồng.
(VNF) - UBND thành phố Hà Nội cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2025, thu ngân sách từ lĩnh vực nhà, đất trên địa bàn đạt 86.751 tỷ đồng, cao gấp gần 6 lần so với cùng kỳ năm 2024.
(VNF) - Hàng loạt thương hiệu lớn như Vingroup, Sungroup, Materise, BRG, Phương Trang, Vipico… đã và đang đổ tiền vào thị trường bất động sản Đà Nẵng, sau một thời gian dài tạm lắng chờ thời.
(VNF) - Theo CBRE, do cơ cấu sản phẩm nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục lập đỉnh mới, đạt khoảng 79 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ 2024.
(VNF) - Chiều 9/7, Liên danh Taseco Land – Taseco Group – ICON4 đã ký hợp đồng với Ban quản lý dự án dân dụng và phát triển đô thị tỉnh Bắc Ninh số 2 để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, thương mại dịch vụ - Tiểu khu 65.1 tại phường Tam Sơn, phường Đồng Kỵ và phường Hương Mạc, TP. Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
(VNF) - Lợi nhuận được vẽ ra lên tới 12%/năm, dòng tiền đều đặn mỗi tháng,“mua là thắng” - đó là cách nhiều dự án bất động sản thương mại, đặc biệt là shophouse, từng hấp dẫn giới đầu tư. Nhưng sau thời gian ngắn, cam kết biến mất, nhà đầu tư ôm gánh nặng vay ngân hàng, tài sản không khai thác được, rao bán không ai mua. Những cam kết “vàng” giờ trở thành chiếc bẫy lợi nhuận đầy rủi ro.
(VNF) - Công ty cổ phần OBC Thuận An (OBC Holdings) chính thức ra mắt thị trường bất động sản phía Nam với dự án đầu tiên mang tên A&K Tower, cung cấp 1.155 căn hộ và 6 căn thương mại dịch vụ.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội tại khu tái định cư Phường Quảng Thành, TP.Thanh Hóa (nay là Phường Quảng Phú mới) với tổng mức đầu tư hơn 1.402 tỷ đồng, thu hút tới 6 nhà đầu tư lớn muốn tham gia thực hiện.
(VNF) - Tiếp nối sức nóng của dòng căn hộ Blanca, tháng 7/2025, Sun Property (thành viên Tập đoàn Sun Group) chính thức giới thiệu phân khu thấp tầng Casa - mảnh ghép tinh hoa của “thành phố trắng” Blanca City.
(VNF) - Trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn thu ngân sách từ đất trên địa bàn TP. HCM (trước sáp nhập) ước đạt hơn 65.319 tỷ đồng
(VNF) - Đây là câu hỏi mà ông Nguyễn Huyền Anh - Tổng Giám đốc Công ty Xúc tiến thương mại Việt Trung, nhà đầu tư lâu năm tại Đà Nẵng vẫn nhận được hàng ngày từ nhiều người.
(VNF) -Tỉnh Đồng Nai dự kiến năm 2025 ban hành kế hoạch đấu giá 37 khu đất với tổng giá trị theo bảng giá đất khoảng 20.600 tỷ đồng.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch VACC, ngoài vấn đề lệch pha cung cầu dẫn đến giá nhà cao, chúng ta còn đang lấy giá 'bán lẻ' để định giá cho giá 'bán sỉ' trong định giá đất. Nếu như năm 2022, một căn hộ ở Hà Nội chỉ 45 triệu đồng/m2 thì năm nay đã tăng lên 120 triệu đồng/m2.
(VNF) - Trong bối cảnh Việt Nam đang trở thành tâm điểm mới của thị trường BĐS hàng hiệu khu vực, khái niệm “branded living” - chuẩn sống hàng hiệu - cũng không còn giới hạn trong cách hiểu truyền thống.
(VNF) - Tập đoàn Hòa Phát vừa nhận quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu công nghiệp (KCN) Hoàng Diệu với tổng vốn 3.400 tỷ đồng.
(VNF) - TP. HCM đã duyệt giá đất khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart (Lotte Eco Smart City) của Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) với mức 16.190 tỷ đồng.
(VNF) - Bộ Xây dựng cho rằng, tại khu vực tỉnh Ninh Bình (sau khi sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh), quy hoạch hệ thống cảng hàng không chưa xác định vị trí tiềm năng quy hoạch cảng hàng không.
(VNF) - Dòng tiền, nếu không được neo đậu đúng nơi, sẽ trôi mất như nước qua tay. Nhà đầu tư khôn ngoan luôn biết cách neo dòng tiền vào những vùng đất vừa vững chãi vừa sinh sôi, đủ sâu để tích sản, đủ rộng để phát triển.
(VNF) - Trong giai đoạn từ năm 2021 đến ngày 30/6/2025, trên địa bàn cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai, với quy mô 633.559 căn.
(VNF) - Về thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Bộ Tài chính sẽ phối hợp với Bộ NN&MT để rà soát. Cục Quản lý đất đai sẽ đánh giá lại chính sách giá đất.
(VNF) - Khoản bổ sung tiền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 103/2024 được nhìn nhận là chưa hợp lý, thiếu công bằng, tạo ra gánh nặng tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản. Giới chuyên gia cho rằng cơ quan quản lý cần nhanh chóng sửa đổi quy định này.
(VNF) - Luật Đất đai 2024 đã chính thức bỏ khung giá đất và trao quyền cho các địa phương xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá giao dịch thực tế. Tuy nhiên, bối cảnh giá thị trường liên tục biến động và chịu tác động từ những cơn sốt đất đang làm dấy lên lo ngại bảng giá đất có nguy cơ bị thao túng, vô tình hợp thức hóa mặt bằng giá ảo.
(VNF) - Tây Ninh – vùng đất phên dậu phía Tây Nam Tổ quốc –từ lâu vốn được biết đến với vị trí chiến lược quan trọng, nơi vừa tiếp giáp Campuchia qua cửa khẩu quốc tế Mộc Bài, Xa Mát, vừa kết nối với vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
(VNF) - Dự án The Maris Vũng Tàu do Công ty TNHH Allgreen – Vượng Thành – Trùng Dương (TDG Group) làm chủ đầu tư đang ghi nhận những chuyển biến tích cực cả về tiến độ thi công lẫn tình hình tài chính.
(VNF) - Với việc trở thành đặc khu, bất động sản tại Cô Tô (Quảng Ninh) đang tăng trưởng mạnh, có nơi giá đất lên hơn 90 triệu đồng/m2.
Trong số 7 toà tháp cao nhất Việt Nam có 5 toà toạ lạc tại TP HCM, 2 toà tại Hà Nội. 7 toà nhà với tổng mức đầu tư ước tính trên 4 tỷ USD, khoảng hơn 114.000 tỷ đồng.
(VNF) - Từ ngày 7/7, Đà Nẵng áp dụng bảng giá đất mới với mức tăng mạnh tại nhiều tuyến đường, trong đó cao nhất thuộc về đường Bạch Đằng với hơn 340 triệu đồng/m2.
