Điều 50, Điều 51 Nghị định 103/2024 hướng dẫn điểm d, khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định: đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất… (gọi chung là có “quyết định trao quyền sử dụng đất”) trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mà chưa có quyết định giá đất, thì người sử dụng đất phải nộp khoản bổ sung bằng 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho khoảng thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này đã gây ra những tranh cãi trái chiều về sự hợp lý và công bằng.
Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, về vấn đề này:
-Ông đánh giá thế nào về quy định thu khoản bổ sung trong Nghị định 103/2024?
Với quy định tại Điều 50, người “chưa hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất thì nay phải nộp số tiền sử dụng đất còn thiếu và nộp tiền chậm nộp” thì phải được hiểu rằng, nhà nước có thể thu khoản bổ sung, nhưng chỉ với trường hợp do lỗi chậm nộp của người sử dụng đất. Còn với trường hợp người sử dụng đất vì phải chờ đợi nhà nước mà nộp chậm thì không thể hồi tố. Đặc biệt là đối với trường hợp chưa triển khai được dự án, người sử dụng đất không được hưởng lợi. Ngược lại, họ còn là bên bị thiệt hại vì đất để không, dự án có sử dụng đất bị đình trệ, đánh mất cơ hội kinh doanh.
Lập luận cho rằng người sử dụng đất được lợi từ việc không phải trả lãi vay (trong trường hợp đi vay để đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) hay được lợi từ lãi tiền gửi (trong trường hợp có vốn tự có để đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) khi chậm đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thiếu thuyết phục. Đó thuần túy là góc nhìn của nhà nước (bên thu tiền) mà không xét tới góc nhìn của người sử dụng đất (bên nộp tiền). Nguyên tắc chung là bên nào có lỗi, bên đó phải chịu thiệt hại.
Cần phải thấy rõ rằng người sử dụng đất không cố ý chậm đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất là quyền và trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Người sử dụng đất không được tham gia vào công việc này. Vì vậy, nếu dự án chưa được xác định giá đất, chưa tính tiền sử dụng đất thì đó là lỗi của cơ quan nhà nước. Quy định bắt buộc người sử dụng đất phải nộp khoản bổ sung – có bản chất là một khoản phạt - cho lỗi không thuộc về họ là thiếu hợp lý, thiếu công bằng, là sự áp đặt không có cơ sở pháp lý.
Cần phải thấy rằng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước không phải là doanh nghiệp để tối đa hóa lợi nhuận, mà chỉ là cơ quan điều phối, phân bổ, nhằm phát huy nguồn lực đất đai một cách hiệu quả nhất, tạo ra giá trị gia tăng, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Xét trên nguyên lý đó, việc tăng thu từ chính tiền “bán” đất (bắt nộp khoản bổ sung) đồng nghĩa với việc giảm thu từ hiệu quả sử dụng đất (tạo ra lợi nhuận và giá trị gia tăng) là tác động xấu đến mục tiêu, động lực phát triển của nền kinh tế và vai trò thực sự của nhà nước. Đất nghìn đời chỉ là thứ tài nguyên “chết”, nó chỉ thật sự tạo ra giá trị khi được khai thác, sử dụng có hiệu quả. Đối với đất kinh doanh, dịch vụ thì hiệu quả với doanh nghiệp là lãi, còn hiệu quả với nhà nước là thu thuế. Tổng cộng nguồn thu chỉ có vậy, càng thu trước thì càng giảm thu sau và giảm hiệu quả chung, là khoản thu trước của tương lai.
Về các yếu tố kĩ thuật, mức thu 5,4%/năm cũng phải xét lại. Mức thu này bằng 50% khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Mức thu rất cao này là khoản chi phí quá lớn cho doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp sử dụng nhiều đất và bị kéo dài thời gian định giá đất (nhiều năm, thậm chí hàng chục năm). Đặt trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn đang khó khăn, phải gồng gánh rất nặng, việc tạo ra thêm một nghĩa vụ tài chính có thể khiến họ “quỵ ngã” - như câu chuyện dân gian vắt áo lên lưng con lừa đã chở quá nặng.
Việc này cũng không phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 68 của Bộ Chính trị và số 168 của Quốc hội, về việc phát triển kinh tế tư nhân, trong đó có việc bỏ lệ phí môn bài, miễn thuế thu nhập cho doanh nghiệp nhỏ và vừa trong 3 năm đầu, giảm tiền thuê đất….
-Ông có thể phân tích rõ hơn về tác động của quy định thu khoản bổ sung tới doanh nghiệp và thị trường?
Với việc phải đóng khoản bổ sung, chủ đầu tư, doanh nghiệp, người mua nhà ở… sẽ phải chịu thêm khoản chi phí không nhỏ, thậm chí là rất lớn. Điều này rõ ràng tạo thêm gánh nặng cho người sử dụng đất. Thậm chí có nhiều trường hợp không có tiền để hoàn thành nghĩa vụ này. Hệ lụy là dự án lại khó khăn, chậm trễ trong việc xây dựng, khai thác, kinh doanh, tạo ra giá trị cho nền kinh tế.
Dự án không thể triển khai thì bài toán khan hiếm nguồn cung của thị trường bất động sản khó lòng được giải quyết. Tình trạng khan cung sẽ tạo ra áp lực duy trì giá bất động sản ở mức cao, làm suy yếu các nỗ lực giảm giá và ổn định thị trường bất động sản của nhà nước. Mặt khác, giá bất động sản có nguy cơ tiếp tục leo thang, bởi doanh nghiệp chủ đầu tư chắc chắn phải cộng toàn bộ chi phí vào giá thành sản phẩm và người dân là đối tượng phải gánh chịu tất cả. Trong bối cảnh giá nhà đã cao gấp 20 – 30 lần thu nhập bình quân của người dân, việc giá nhà tiếp tục lên cao sẽ khiến giấc mơ sở hữu nhà của người dân trở nên xa vời.
-Theo ông, quy định này nên sửa đổi như thế nào cho phù hợp?
Với những phân tích như trên, có thể thấy việc sửa đổi quy định của khoản thu bổ sung này là nên làm, nhất là trong bối cảnh Đảng, Chính phủ đang nỗ lực thúc đẩy sự phát triển của kinh tế tư nhân, phát động phong trào toàn dân làm giàu, tìm mọi giải pháp để nền kinh tế đạt mức tăng trưởng cao… Bỏ bớt một khoản thu đang là gánh nặng của doanh nghiệp mang ý nghĩa rất lớn trong giai đoạn này, đặc biệt là các khoản thu từ đất.
Sâu xa cần xem xét sửa lại quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 257, Luật Đất đai 2024. Còn trước mắt, cần sửa đổi Điều 50, Nghị định 103/2024 theo đúng nguyên lý nhà nước không tận thu, phải chấp nhận chịu thiệt vì sự chậm trễ của mình và không đẩy khó cho doanh nghiệp. Đương nhiên việc đặc biệt quan trọng của nhà nước là thu thuế, nhưng là thu đúng, thu đủ, thu hợp lý. Nhà nước phải nuôi dưỡng nguồn thu, giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp sử dụng đất làm ăn có hiệu quả cao để nộp thuế thu nhập, đóng góp tích cực cho tăng trưởng thực chất.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) vừa phê duyệt kế hoạch dùng phần sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va cùng Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và phát triển BĐS An Phát để tăng vốn cho Công ty TNHH Ngôi nhà Mega.
(VNF) - Theo quy định, các đối tượng được ưu tiên đều sẽ được bố trí mua nhà ở xã hội cho đến khi hết. Còn các đối tượng khác không thuộc nhóm ưu tiên thì sẽ phải bốc thăm để có suất mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Kinh Bắc đang thực hiện thủ tục pháp lý liên quan KCN Bình Giang. Dự án có quy mô 147,8 ha, tổng mức đầu tư 1.755 tỷ đồng, chuẩn bị khởi công từ quý I/2026.
(VNF) - TP. HCM khởi công hơn 300 căn nhà ở xã hội, Hà Nội sắp mở bán dự án nhà ở xã hội giá từ 14,5 triệu/m² tại Mê Linh, Tập đoàn Nam Cường bị thu hồi đất tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 26/11.
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
