Điều 50, Điều 51 Nghị định 103/2024 hướng dẫn điểm d, khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định: đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất… (gọi chung là có “quyết định trao quyền sử dụng đất”) trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mà chưa có quyết định giá đất, thì người sử dụng đất phải nộp khoản bổ sung bằng 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho khoảng thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này đã gây ra những tranh cãi trái chiều về sự hợp lý và công bằng.
Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, về vấn đề này:
-Ông đánh giá thế nào về quy định thu khoản bổ sung trong Nghị định 103/2024?
Với quy định tại Điều 50, người “chưa hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất thì nay phải nộp số tiền sử dụng đất còn thiếu và nộp tiền chậm nộp” thì phải được hiểu rằng, nhà nước có thể thu khoản bổ sung, nhưng chỉ với trường hợp do lỗi chậm nộp của người sử dụng đất. Còn với trường hợp người sử dụng đất vì phải chờ đợi nhà nước mà nộp chậm thì không thể hồi tố. Đặc biệt là đối với trường hợp chưa triển khai được dự án, người sử dụng đất không được hưởng lợi. Ngược lại, họ còn là bên bị thiệt hại vì đất để không, dự án có sử dụng đất bị đình trệ, đánh mất cơ hội kinh doanh.
Lập luận cho rằng người sử dụng đất được lợi từ việc không phải trả lãi vay (trong trường hợp đi vay để đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) hay được lợi từ lãi tiền gửi (trong trường hợp có vốn tự có để đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) khi chậm đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thiếu thuyết phục. Đó thuần túy là góc nhìn của nhà nước (bên thu tiền) mà không xét tới góc nhìn của người sử dụng đất (bên nộp tiền). Nguyên tắc chung là bên nào có lỗi, bên đó phải chịu thiệt hại.
Cần phải thấy rõ rằng người sử dụng đất không cố ý chậm đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất là quyền và trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Người sử dụng đất không được tham gia vào công việc này. Vì vậy, nếu dự án chưa được xác định giá đất, chưa tính tiền sử dụng đất thì đó là lỗi của cơ quan nhà nước. Quy định bắt buộc người sử dụng đất phải nộp khoản bổ sung – có bản chất là một khoản phạt - cho lỗi không thuộc về họ là thiếu hợp lý, thiếu công bằng, là sự áp đặt không có cơ sở pháp lý.
Cần phải thấy rằng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước không phải là doanh nghiệp để tối đa hóa lợi nhuận, mà chỉ là cơ quan điều phối, phân bổ, nhằm phát huy nguồn lực đất đai một cách hiệu quả nhất, tạo ra giá trị gia tăng, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Xét trên nguyên lý đó, việc tăng thu từ chính tiền “bán” đất (bắt nộp khoản bổ sung) đồng nghĩa với việc giảm thu từ hiệu quả sử dụng đất (tạo ra lợi nhuận và giá trị gia tăng) là tác động xấu đến mục tiêu, động lực phát triển của nền kinh tế và vai trò thực sự của nhà nước. Đất nghìn đời chỉ là thứ tài nguyên “chết”, nó chỉ thật sự tạo ra giá trị khi được khai thác, sử dụng có hiệu quả. Đối với đất kinh doanh, dịch vụ thì hiệu quả với doanh nghiệp là lãi, còn hiệu quả với nhà nước là thu thuế. Tổng cộng nguồn thu chỉ có vậy, càng thu trước thì càng giảm thu sau và giảm hiệu quả chung, là khoản thu trước của tương lai.
Về các yếu tố kĩ thuật, mức thu 5,4%/năm cũng phải xét lại. Mức thu này bằng 50% khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Mức thu rất cao này là khoản chi phí quá lớn cho doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp sử dụng nhiều đất và bị kéo dài thời gian định giá đất (nhiều năm, thậm chí hàng chục năm). Đặt trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn đang khó khăn, phải gồng gánh rất nặng, việc tạo ra thêm một nghĩa vụ tài chính có thể khiến họ “quỵ ngã” - như câu chuyện dân gian vắt áo lên lưng con lừa đã chở quá nặng.
Việc này cũng không phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 68 của Bộ Chính trị và số 168 của Quốc hội, về việc phát triển kinh tế tư nhân, trong đó có việc bỏ lệ phí môn bài, miễn thuế thu nhập cho doanh nghiệp nhỏ và vừa trong 3 năm đầu, giảm tiền thuê đất….
-Ông có thể phân tích rõ hơn về tác động của quy định thu khoản bổ sung tới doanh nghiệp và thị trường?
Với việc phải đóng khoản bổ sung, chủ đầu tư, doanh nghiệp, người mua nhà ở… sẽ phải chịu thêm khoản chi phí không nhỏ, thậm chí là rất lớn. Điều này rõ ràng tạo thêm gánh nặng cho người sử dụng đất. Thậm chí có nhiều trường hợp không có tiền để hoàn thành nghĩa vụ này. Hệ lụy là dự án lại khó khăn, chậm trễ trong việc xây dựng, khai thác, kinh doanh, tạo ra giá trị cho nền kinh tế.
Dự án không thể triển khai thì bài toán khan hiếm nguồn cung của thị trường bất động sản khó lòng được giải quyết. Tình trạng khan cung sẽ tạo ra áp lực duy trì giá bất động sản ở mức cao, làm suy yếu các nỗ lực giảm giá và ổn định thị trường bất động sản của nhà nước. Mặt khác, giá bất động sản có nguy cơ tiếp tục leo thang, bởi doanh nghiệp chủ đầu tư chắc chắn phải cộng toàn bộ chi phí vào giá thành sản phẩm và người dân là đối tượng phải gánh chịu tất cả. Trong bối cảnh giá nhà đã cao gấp 20 – 30 lần thu nhập bình quân của người dân, việc giá nhà tiếp tục lên cao sẽ khiến giấc mơ sở hữu nhà của người dân trở nên xa vời.
-Theo ông, quy định này nên sửa đổi như thế nào cho phù hợp?
Với những phân tích như trên, có thể thấy việc sửa đổi quy định của khoản thu bổ sung này là nên làm, nhất là trong bối cảnh Đảng, Chính phủ đang nỗ lực thúc đẩy sự phát triển của kinh tế tư nhân, phát động phong trào toàn dân làm giàu, tìm mọi giải pháp để nền kinh tế đạt mức tăng trưởng cao… Bỏ bớt một khoản thu đang là gánh nặng của doanh nghiệp mang ý nghĩa rất lớn trong giai đoạn này, đặc biệt là các khoản thu từ đất.
Sâu xa cần xem xét sửa lại quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 257, Luật Đất đai 2024. Còn trước mắt, cần sửa đổi Điều 50, Nghị định 103/2024 theo đúng nguyên lý nhà nước không tận thu, phải chấp nhận chịu thiệt vì sự chậm trễ của mình và không đẩy khó cho doanh nghiệp. Đương nhiên việc đặc biệt quan trọng của nhà nước là thu thuế, nhưng là thu đúng, thu đủ, thu hợp lý. Nhà nước phải nuôi dưỡng nguồn thu, giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp sử dụng đất làm ăn có hiệu quả cao để nộp thuế thu nhập, đóng góp tích cực cho tăng trưởng thực chất.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Blue Land là đơn vị được lựa chọn triển khai dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại và căn hộ Đà Nẵng – Harmonia Bay tại phường An Hải, tổng vốn đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Nền kinh tế trải nghiệm đang trở thành xu hướng lớn dẫn dắt nền kinh tế toàn cầu. Tại Việt Nam, không gian sống hàng hiệu là xu hướng nổi bật trong ngành bất động sản được dẫn dắt bởi các tên tuổi hàng đầu.
(VNF) - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.
(VNF) - Hà Nội, ngày 10/12/2025, Công ty Cổ phần Phát triển và Đầu tư Xây dựng VinCons (thành viên Tập đoàn Vingroup) công bố tuyển dụng 100.000 công nhân xây dựng cho các đại dự án trên cả nước. Đây là đợt tuyển dụng có quy mô lớn nhất từ trước đến nay, đánh dấu bước chuyển mình thành doanh nghiệp xây dựng chuyên nghiệp của VinCons, với cơ hội phát triển đột phá cùng các công trình mang tầm vóc quốc tế.
(VNF) - Dù từng được giao hàng loạt khu “đất vàng” để làm đô thị và thương mại nhưng nhiều năm nay BMC liên tục bị nhắc tên nợ thuế, buộc Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh phải áp dụng biện pháp mạnh: ngừng sử dụng hóa đơn. Trong khi đó, loạt dự án lớn của doanh nghiệp tại miền Trung tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bỏ hoang kéo dài…
(VNF) - Bộ Tài chính vừa có đề xuất dự thảo mới về quy định tiền sử dụng đất, thuê đất mới nhằm gỡ khó khi thi hành Luật Đất đai.
(VNF) - Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cơ cấu, dòng vốn bắt đầu chọn lọc hơn và tính pháp lý cùng quỹ đất sạch đang trở thành yếu tố then chốt quyết định sức bật của các doanh nghiệp bất động sản. Từ định hướng đó, Taseco Land đang thể hiện một chiến lược nhất quán: ưu tiên tích lũy quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý và nâng cao năng lực triển khai. Thay vì tập trung mở rộng bằng mọi giá, doanh nghiệp lựa chọn cách tiếp cận thận trọng nhưng bền vững, qua đó từng bước xây dựng nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.
(VNF) - Với quỹ đất gần 100.000 m², hơn 1.200 căn nhà và dân số tương lai hơn 3.400 người, dự án được xem như “đòn bẩy” đô thị khổng lồ, hứa hẹn làm thay đổi hoàn toàn diện mạo khu vực này.
(VNF) - Cần Giờ được đánh giá là một trong những mô hình lấn biển bền vững nhất hiện nay, không chỉ là "xây dựng", mà là tái sinh một hệ sinh thái.
(VNF) - Căn hộ thương mại tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung (tên thương mại Thăng Long Green City) đang được các môi giới chào bán mức giá từ 48 – 52 triệu đồng/m2, dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán.
(VNF) - Sắp "kích hoạt" 245 dự án hạ tầng với tổng vốn đầu tư gần 1,35 triệu tỷ đồng; Hà Nội kêu gọi đầu tư khu đô thị hơn 2.000 tỷ đồng tại Phú Xuyên; Đồng Nai duyệt quy hoạch 250ha trên đỉnh núi Chứa Chan, BIM Land ra mắt tháp đôi Aria Bay... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 10/12.
(VNF) - UBND Hải Phòng dự kiến khởi công nhiều dự án hạ tầng, giao thông, phát triển đô thị trong năm 2026.
(VNF) - TP. HCM dự kiến áp dụng bảng giá đất mới bằng khoảng 60% giá thị trường, bước đầu tiệm cận giá thực tế nhưng vẫn bảo đảm ổn định kinh tế - xã hội. Thành phố đang rà soát chênh lệch dữ liệu và lấy ý kiến người dân trước khi chính thức ban hành từ 1/1/2026.
(VNF) - Việc cho phép thu hồi đất khi 75% hộ dân đồng ý được kỳ vọng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án. Song, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, sự khác biệt về loại đất, giá thỏa thuận, thời điểm giao dịch và khả năng nhà đầu tư “tự tạo” mặt bằng đồng thuận có thể khiến quy định trở thành điểm nóng tranh chấp nếu áp dụng vội vàng.
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Delta Group tiếp tục khẳng định năng lực tại các dự án nhà ở xã hội, công trình dân dụng và hạ tầng trọng điểm trên cả nước với gói thầu thi công thuộc dự án khu nhà ở xã hội tại Đa giác 3, khu đô thị dịch vụ Hùng Thắng, phường Bãi Cháy, tỉnh Quảng Ninh.
(VNF) - HAGL vừa được UBND tỉnh Gia Lai chấp thuận đầu tư dự án Khu phức hợp Phù Đổng gần 600 tỷ đồng tại Pleiku.
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - VinSpeed sắp khởi công Metro Bến Thành - Cần Giờ; Hà Nội dừng tiếp nhận trực tiếp hồ sơ mua nhà, 100% thực hiện online; Vĩnh Long điều chỉnh mục tiêu nhà ở xã hội; Chính phủ tháo gỡ hơn 1.700 dự án, nhà đất tồn đọng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 9/12.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Blue Land là đơn vị được lựa chọn triển khai dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại và căn hộ Đà Nẵng – Harmonia Bay tại phường An Hải, tổng vốn đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Dù từng được giao hàng loạt khu “đất vàng” để làm đô thị và thương mại nhưng nhiều năm nay BMC liên tục bị nhắc tên nợ thuế, buộc Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh phải áp dụng biện pháp mạnh: ngừng sử dụng hóa đơn. Trong khi đó, loạt dự án lớn của doanh nghiệp tại miền Trung tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bỏ hoang kéo dài…
