Điều 50, Điều 51 Nghị định 103/2024 hướng dẫn điểm d, khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định: đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất… (gọi chung là có “quyết định trao quyền sử dụng đất”) trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mà chưa có quyết định giá đất, thì người sử dụng đất phải nộp khoản bổ sung bằng 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho khoảng thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này đã gây ra những tranh cãi trái chiều về sự hợp lý và công bằng.
Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, về vấn đề này:
-Ông đánh giá thế nào về quy định thu khoản bổ sung trong Nghị định 103/2024?
Với quy định tại Điều 50, người “chưa hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất thì nay phải nộp số tiền sử dụng đất còn thiếu và nộp tiền chậm nộp” thì phải được hiểu rằng, nhà nước có thể thu khoản bổ sung, nhưng chỉ với trường hợp do lỗi chậm nộp của người sử dụng đất. Còn với trường hợp người sử dụng đất vì phải chờ đợi nhà nước mà nộp chậm thì không thể hồi tố. Đặc biệt là đối với trường hợp chưa triển khai được dự án, người sử dụng đất không được hưởng lợi. Ngược lại, họ còn là bên bị thiệt hại vì đất để không, dự án có sử dụng đất bị đình trệ, đánh mất cơ hội kinh doanh.
Lập luận cho rằng người sử dụng đất được lợi từ việc không phải trả lãi vay (trong trường hợp đi vay để đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) hay được lợi từ lãi tiền gửi (trong trường hợp có vốn tự có để đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) khi chậm đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thiếu thuyết phục. Đó thuần túy là góc nhìn của nhà nước (bên thu tiền) mà không xét tới góc nhìn của người sử dụng đất (bên nộp tiền). Nguyên tắc chung là bên nào có lỗi, bên đó phải chịu thiệt hại.
Cần phải thấy rõ rằng người sử dụng đất không cố ý chậm đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất là quyền và trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Người sử dụng đất không được tham gia vào công việc này. Vì vậy, nếu dự án chưa được xác định giá đất, chưa tính tiền sử dụng đất thì đó là lỗi của cơ quan nhà nước. Quy định bắt buộc người sử dụng đất phải nộp khoản bổ sung – có bản chất là một khoản phạt - cho lỗi không thuộc về họ là thiếu hợp lý, thiếu công bằng, là sự áp đặt không có cơ sở pháp lý.
Cần phải thấy rằng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước không phải là doanh nghiệp để tối đa hóa lợi nhuận, mà chỉ là cơ quan điều phối, phân bổ, nhằm phát huy nguồn lực đất đai một cách hiệu quả nhất, tạo ra giá trị gia tăng, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Xét trên nguyên lý đó, việc tăng thu từ chính tiền “bán” đất (bắt nộp khoản bổ sung) đồng nghĩa với việc giảm thu từ hiệu quả sử dụng đất (tạo ra lợi nhuận và giá trị gia tăng) là tác động xấu đến mục tiêu, động lực phát triển của nền kinh tế và vai trò thực sự của nhà nước. Đất nghìn đời chỉ là thứ tài nguyên “chết”, nó chỉ thật sự tạo ra giá trị khi được khai thác, sử dụng có hiệu quả. Đối với đất kinh doanh, dịch vụ thì hiệu quả với doanh nghiệp là lãi, còn hiệu quả với nhà nước là thu thuế. Tổng cộng nguồn thu chỉ có vậy, càng thu trước thì càng giảm thu sau và giảm hiệu quả chung, là khoản thu trước của tương lai.
Về các yếu tố kĩ thuật, mức thu 5,4%/năm cũng phải xét lại. Mức thu này bằng 50% khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Mức thu rất cao này là khoản chi phí quá lớn cho doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp sử dụng nhiều đất và bị kéo dài thời gian định giá đất (nhiều năm, thậm chí hàng chục năm). Đặt trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn đang khó khăn, phải gồng gánh rất nặng, việc tạo ra thêm một nghĩa vụ tài chính có thể khiến họ “quỵ ngã” - như câu chuyện dân gian vắt áo lên lưng con lừa đã chở quá nặng.
Việc này cũng không phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 68 của Bộ Chính trị và số 168 của Quốc hội, về việc phát triển kinh tế tư nhân, trong đó có việc bỏ lệ phí môn bài, miễn thuế thu nhập cho doanh nghiệp nhỏ và vừa trong 3 năm đầu, giảm tiền thuê đất….
-Ông có thể phân tích rõ hơn về tác động của quy định thu khoản bổ sung tới doanh nghiệp và thị trường?
Với việc phải đóng khoản bổ sung, chủ đầu tư, doanh nghiệp, người mua nhà ở… sẽ phải chịu thêm khoản chi phí không nhỏ, thậm chí là rất lớn. Điều này rõ ràng tạo thêm gánh nặng cho người sử dụng đất. Thậm chí có nhiều trường hợp không có tiền để hoàn thành nghĩa vụ này. Hệ lụy là dự án lại khó khăn, chậm trễ trong việc xây dựng, khai thác, kinh doanh, tạo ra giá trị cho nền kinh tế.
Dự án không thể triển khai thì bài toán khan hiếm nguồn cung của thị trường bất động sản khó lòng được giải quyết. Tình trạng khan cung sẽ tạo ra áp lực duy trì giá bất động sản ở mức cao, làm suy yếu các nỗ lực giảm giá và ổn định thị trường bất động sản của nhà nước. Mặt khác, giá bất động sản có nguy cơ tiếp tục leo thang, bởi doanh nghiệp chủ đầu tư chắc chắn phải cộng toàn bộ chi phí vào giá thành sản phẩm và người dân là đối tượng phải gánh chịu tất cả. Trong bối cảnh giá nhà đã cao gấp 20 – 30 lần thu nhập bình quân của người dân, việc giá nhà tiếp tục lên cao sẽ khiến giấc mơ sở hữu nhà của người dân trở nên xa vời.
-Theo ông, quy định này nên sửa đổi như thế nào cho phù hợp?
Với những phân tích như trên, có thể thấy việc sửa đổi quy định của khoản thu bổ sung này là nên làm, nhất là trong bối cảnh Đảng, Chính phủ đang nỗ lực thúc đẩy sự phát triển của kinh tế tư nhân, phát động phong trào toàn dân làm giàu, tìm mọi giải pháp để nền kinh tế đạt mức tăng trưởng cao… Bỏ bớt một khoản thu đang là gánh nặng của doanh nghiệp mang ý nghĩa rất lớn trong giai đoạn này, đặc biệt là các khoản thu từ đất.
Sâu xa cần xem xét sửa lại quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 257, Luật Đất đai 2024. Còn trước mắt, cần sửa đổi Điều 50, Nghị định 103/2024 theo đúng nguyên lý nhà nước không tận thu, phải chấp nhận chịu thiệt vì sự chậm trễ của mình và không đẩy khó cho doanh nghiệp. Đương nhiên việc đặc biệt quan trọng của nhà nước là thu thuế, nhưng là thu đúng, thu đủ, thu hợp lý. Nhà nước phải nuôi dưỡng nguồn thu, giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp sử dụng đất làm ăn có hiệu quả cao để nộp thuế thu nhập, đóng góp tích cực cho tăng trưởng thực chất.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
Tags:
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Hệ sinh thái shophouse, văn phòng, trung tâm thương mại tại Goldmark City đang được nhìn nhận như một mô hình tiên phong với lợi thế đến từ nhu cầu sẵn của nhiều nhóm cộng đồng trong khu vực.
(VNF) - Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải đảm bảo quỹ đất, quy hoạch, tiến độ… để hoàn thành mục tiêu 158.700 căn nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được giao.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, xử lý dứt điểm các dự án đất đai vướng mắc kéo dài, tạo cú hích lớn cho thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi tư duy phát triển sản phẩm có sự thay đổi mạnh mẽ. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel), các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang phát triển căn hộ cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, qua đó từng bước xác lập tiêu chuẩn sống mới tại đô thị biển.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ Hội nghị APEC 2027 đang đồng loạt tăng tốc, từ sân bay quốc tế, trung tâm hội nghị quy mô lớn đến các khu đô thị và hệ thống kỹ thuật ngầm.
Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai rầm rộ, nhờ đó người dân có cơ hội được mua nhà giá hợp lý.
(VNF) - Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Động thái này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục hành chính, tạo điều kiện để các dự án gặp khó khăn về vốn hoặc chậm tiến độ có thể sớm tái cấu trúc, song cũng đặt ra những thách thức trong việc thi hành thực tiễn.
Theo đà tăng của nhà chung cư, giá nhiều căn hộ cũ tại Hà Nội cũng lên tới hàng trăm triệu đồng một mét vuông.
(VNF) - Giá thuê căn hộ tại TP.HCM trong 2 tuần lại đây bỗng nhiên tăng đột biến, cao hơn trước từ 10-25% khi nhu cầu phục hồi mạnh nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng.
Dù không đứng tên sở hữu cổ phần tại Công ty Hàm Giang, sự hiện diện của ông Trầm Bê trong các buổi làm việc với lãnh đạo địa phương cho thấy tầm ảnh hưởng của vị doanh nhân này tại các siêu dự án.
(VNF) - Theo dự thảo tờ trình Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được Bộ Xây dựng soạn thảo, quy định về cơ sở đào tạo kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản sẽ được hoàn thiện và siết chặt hơn. Chuyên gia cho rằng việc thiết lập khung tiêu chuẩn rõ ràng đối với các cơ sở đào tạo không chỉ góp phần nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới mà còn giúp thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
(VNF) - Hơn 1.000 nhà đầu tư và chuyên viên kinh doanh hội tụ tại ba điểm cầu Hà Nội, Nghệ An và TP. HCM trong sự kiện mega livestream ngày 25/4 cho thấy sức hút mạnh mẽ của sản phẩm nhà phố Boulevard Prime tại Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP. HCM).
(VNF) - 6 trường hợp sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) gồm: cấp không đúng thẩm quyền, sai đối tượng, sai diện tích, không đủ điều kiện, sai mục đích/nguồn gốc hoặc bị Tòa án tuyên hủy.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, bất động sản công nghiệp miền Trung đang nổi lên như một “điểm đến” mới của dòng vốn FDI, nhờ lợi thế chi phí cạnh tranh, quỹ đất dồi dào và dư địa phát triển hạ tầng còn lớn.
(VNF) - Kỳ ĐHĐCĐ đầu tiên sau khi niêm yết trên HoSE, Taseco Land đặt mục tiêu lãi hơn 2.500 tỷ đồng, tăng gần 4 lần so với năm trước, phản ánh kỳ vọng bước vào điểm rơi của chu kỳ lợi nhuận.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Khi cả nước bước vào kỳ nghỉ lễ 30/4 và 1/5, trên các công trường dự án cao tốc, hàng nghìn cán bộ, kỹ sư, công nhân vẫn miệt mài bám công trường, khẩn trương thi công để giữ vững tiến độ, góp phần đưa những dự án trọng điểm về đích đúng hẹn.
