Theo khảo sát của VietnamFinance tại Hà Nội, thị trường chuyển nhượng nhà ở xã hội thứ cấp đang ghi nhận mức tăng giá đột biến, nhiều nơi tiệm cận, thậm chí vượt giá căn hộ thương mại cùng khu vực.
Tại dự án Đồng Mô (quận Hoàng Mai), nhiều căn hộ được rao bán với giá 56 - 60 triệu đồng/m². Cá biệt, một căn 70m² được chào giá tới 4,25 tỷ đồng, tương đương hơn 61 triệu đồng/m², gấp hơn 4 lần giá gốc thời điểm mở bán năm 2016 (khoảng 14 triệu đồng/m²).
Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Ecohome 3 (quận Bắc Từ Liêm), dự án từng được xem là biểu tượng NOXH giá rẻ, nay ghi nhận giá chuyển nhượng dao động 54 - 61 triệu đồng/m², tức tăng khoảng 3,5 lần so với thời điểm bàn giao.
Tại Rice City Linh Đàm (Hoàng Mai), dù đã bàn giao từ năm 2015, nhiều căn hộ vẫn đang được rao bán với giá 57 - 63 triệu đồng/m². Rice City Sông Hồng (quận Long Biên), mở bán năm 2018 với giá chỉ 13 triệu đồng/m², hiện cũng tăng lên mức 50 - 57 triệu đồng/m².
Một trong những mức tăng đột biến nhất ghi nhận tại dự án NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm). Căn hộ từng có giá mở bán khoảng 19,5 triệu đồng/m² giữa năm 2023, nay đã bị đẩy lên tới 68 triệu đồng/m² - tức tăng hơn 3 lần chỉ sau chưa đầy 2 năm.
Điều đáng nói, mức giá “nhảy múa” này không phản ánh tương xứng với chất lượng sản phẩm. Nhiều dự án đã qua gần một thập kỷ sử dụng, hiện có dấu hiệu xuống cấp rõ rệt. Không ít khu vực vẫn thiếu tiện ích, hạ tầng kết nối còn yếu, nhưng giá bán vẫn không ngừng bị thổi phồng theo kỳ vọng thị trường.
Anh Mạnh Hưng (Hải Phòng), người đang tìm mua căn hộ tại Hà Nội, chia sẻ rằng đã khảo sát thị trường suốt gần ba tháng nhưng liên tục gặp phải mức giá vượt ngoài kỳ vọng. "Tôi cứ nghĩ nhà ở xã hội cũ thì giá sẽ hợp lý hơn, ai ngờ chỗ nào cũng hét giá trên trời. Căn hộ nhỏ, nội thất đã cũ, khu vực lại không có gì đặc biệt, mà vẫn rao 60 - 65 triệu đồng/m2 thì thật sự khó hiểu," anh nói.
Lý giải nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội thứ cấp tăng mạnh, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết hiện có ba hình thức giao dịch phổ biến trên thị trường.
Thứ nhất là giao dịch trong 5 năm đầu, khi căn hộ chưa có sổ đỏ, chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua NƠXH, với giá bị khống chế. Thứ hai là giao dịch hợp pháp sau 5 năm, khi căn hộ đã có sổ đỏ và được phép chuyển nhượng theo giá thị trường. Thứ ba là giao dịch không chính thức qua hình thức ủy quyền, giấy viết tay, dù tiềm ẩn rủi ro pháp lý nhưng vẫn khá phổ biến.
“Cung NƠXH hợp pháp đang rất khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực và đầu cơ tăng cao. NƠXH trở thành hàng hóa thị trường bị đẩy giá. Nhiều người mua không để ở mà chỉ chờ đủ điều kiện để sang tay kiếm lời,” ông Đỉnh nói.
Nghịch lý nằm ở chỗ: loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp ngày càng vượt xa khả năng chi trả của chính nhóm đối tượng này. Anh Huy Hậu, kỹ thuật viên đang thuê nhà tại Bắc Từ Liêm, chia sẻ: “Hai vợ chồng thu nhập hơn 25 triệu đồng/tháng mà giờ NƠXH giá 60 triệu/m² thì còn đâu là ‘xã hội’? Mua nhà thương mại còn dễ chọn hơn".
Bên cạnh đó, một số dự án NƠXH ghi nhận mật độ ô tô sang dày đặc, tiện ích nội khu tương đương nhà thương mại, phản ánh hiện tượng người không đúng đối tượng vẫn dễ dàng tiếp cận nhà ở dành cho số đông.
Theo ông Đỉnh, Luật Nhà ở đã quy định rõ về điều kiện chuyển nhượng, xử phạt vi phạm, thậm chí có thể cưỡng chế thu hồi nhà nếu sử dụng sai mục đích. Tuy nhiên, khâu thực thi hiện còn nhiều bất cập: việc xét duyệt hồ sơ còn qua loa, hậu kiểm thiếu quyết liệt.
Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định rõ: người mua NƠXH không được phép sang nhượng trong 5 năm đầu, trừ khi bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện. Sau 5 năm, nếu có sổ đỏ, chủ sở hữu được quyền giao dịch theo giá thị trường nhưng phải hoàn trả khoản ưu đãi đã nhận từ nhà nước; nếu vi phạm sẽ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, phải trả lại nhà hoặc nộp lại khoản chênh lệch. UBND cấp tỉnh có quyền cưỡng chế nếu không tự nguyện khắc phục.
Dù vậy, nhiều giao dịch “lách luật” vẫn diễn ra. Có dự án bị phát hiện hàng chục trường hợp người đã có nhà đất vẫn mua NƠXH. Một số căn sau 1 - 2 năm đã bị sang tay bằng hình thức ủy quyền hoặc giấy viết tay, tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt với bên mua.
Theo các chuyên gia, để kiểm soát đà tăng bất thường của NƠXH thứ cấp, cần giải bài toán cung - cầu. Trước tiên là phải tăng cung. “Muốn bình ổn giá, phải tăng nguồn cung nhà ở xã hội đủ điều kiện mua bán hợp pháp,” ông Đỉnh nhấn mạnh.
Ông Đỉnh kiến nghị các bộ, ngành cần đẩy nhanh chương trình xây dựng 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 theo Nghị quyết 33 và Nghị quyết 11 của Chính phủ. Bên cạnh đó, ông cho rằng các địa phương cần tăng tốc phê duyệt dự án, bố trí quỹ đất và xây dựng cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH. Theo ông, khi nguồn cung được mở rộng đủ lớn, giá nhà sẽ dần trở về đúng với bản chất phục vụ an sinh.
Ông cũng nhấn mạnh các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác kiểm tra và xử lý nghiêm các giao dịch trái phép. “Không thể để hợp đồng viết tay, ủy quyền trôi nổi mà không xử lý. Điều này đang tạo ra thị trường ngầm, biến chính sách hỗ trợ thành công cụ trục lợi,” ông Đỉnh cảnh báo.
Ngoài ra, ông cho rằng cần thay đổi tư duy trong phát triển NƠXH. Thay vì chỉ tập trung vào mô hình sở hữu, nhà nước nên đẩy mạnh mô hình cho thuê dài hạn, nhằm ổn định giá và kiểm soát tốt đối tượng sử dụng.
Cuối cùng, ông Đỉnh đề xuất phải cải tiến chính sách tín dụng để phù hợp với đối tượng thụ hưởng. Thực tế cho thấy nhiều người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận vốn vay ưu đãi do thủ tục rườm rà, trong khi đó không ít căn NƠXH lại bị mua để cho thuê hoặc đầu cơ. Do vậy, theo ông, cần có cơ chế hậu kiểm chặt chẽ: người mua phải sử dụng đúng mục đích, nếu không sẽ bị thu hồi.
Về lâu dài, theo ông Đỉnh, nên xây dựng hệ sinh thái nhà ở đa dạng: từ NƠXH, nhà thương mại giá rẻ, nhà cho thuê đến nhà công vụ. Khi có lựa chọn phù hợp cho từng nhóm đối tượng, áp lực lên NƠXH sẽ giảm, tâm lý đầu cơ cũng không còn đất sống.
Tags:
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Công ty Cổ phần Him Lam vừa được Hà Nội giao hơn 7,5ha đất tại phường Phúc Lợi để thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi.
(VNF) - Xã An Khánh thuộc huyện Hoài Đức cũ nổi lên như tâm điểm nguồn cung của phía tây Hà Nội khi chuẩn bị đón nguồn cung lớn từ hàng loạt dự án. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đô thị hóa mạnh mẽ là những thách thức không nhỏ về hạ tầng, giá bán và biên lợi nhuận đầu tư. Bức tranh thị trường tại đây vì thế vừa triển vọng nhưng cũng không ít lực cản.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Những năm gần đây, giá bất động sản TP. HCM liên tục lập kỷ lục mới. Nhiều dự án chung cư từng được mở bán khoảng 100 triệu đồng/m² nay vọt lên 500 triệu đồng/m², đẩy phân khúc cao cấp vào tình trạng “nghìn người tranh mua, người có nhu cầu ở thực khó chạm tới”. Nguyên nhân xuất phát từ khan hiếm nguồn cung, cơ chế, chi phí đất và áp lực thị trường, tạo nên bức tranh bất động sản trung tâm đầy thử thách.
(VNF) - Trong thời gian gần đây, thị trường nhà ở xã hội (NƠXH) tại các khu vực Đông Anh, Mê Linh trở nên rất sôi động nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án đáng chú ý và đón nhận sự quan tâm lớn của người mua.
(VNF) - Giá thuê nhà tại TP. HCM đang tăng ở nhiều khu vực, khiến cả người thuê lẫn chủ nhà đều “khóc ròng”. Người thuê chật vật xoay xở khi chi phí sinh hoạt bị đội lên, còn chủ nhà cũng không vui khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê rơi xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí kém hơn lãi gửi tiết kiệm ngắn hạn.
(VNF) - Sự xuất hiện của những nhà phát triển lớn cộng hưởng với hạ tầng và dư địa tăng trưởng rộng đang tạo nên triển vọng cho bất động sản Mê Linh. Song, theo giới chuyên môn, để khu vực này thực sự “thức giấc” và có được lực đẩy bền vững, vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn còn tồn tại suốt thời gian qua.
(VNF) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) yêu cầu các sàn giao dịch, công ty và đội ngũ môi giới cả nước siết chặt kỷ luật hành nghề, chấm dứt tình trạng cam kết “suất mua”, “suất nội bộ”, thu tiền chênh lệch...
(VNF) - Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 tại TP. HCM dự kiến giữ nguyên mức trần 687 triệu đồng mỗi m2 ở khu vực trung tâm, dù giá khảo sát của đơn vị tư vấn cao hơn đáng kể. Dự thảo mới cho thấy xu hướng “cân chỉnh” mặt bằng giá thay vì tăng đồng loạt, đồng thời thiết lập khung giá thống nhất cho ba khu vực sau sáp nhập.
Cử tri phản ánh, nhiều trường hợp người dân phải làm các thủ tục đăng ký biến động, đính chính do biến động, hủy sổ đỏ... không được cán bộ hướng dẫn tận tình, bị gây khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân thuê làm dịch vụ thì được giải quyết rất nhanh.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
(VNF) - Dự án Khu đô thị huyện lỵ Hòa Vang có tổng diện tích 229ha, vốn đầu tư hơn 16.000 tỷ đồng, sẽ được đấu thầu để chọn nhà đầu tư.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
