Theo khảo sát của VietnamFinance tại Hà Nội, thị trường chuyển nhượng nhà ở xã hội thứ cấp đang ghi nhận mức tăng giá đột biến, nhiều nơi tiệm cận, thậm chí vượt giá căn hộ thương mại cùng khu vực.
Tại dự án Đồng Mô (quận Hoàng Mai), nhiều căn hộ được rao bán với giá 56 - 60 triệu đồng/m². Cá biệt, một căn 70m² được chào giá tới 4,25 tỷ đồng, tương đương hơn 61 triệu đồng/m², gấp hơn 4 lần giá gốc thời điểm mở bán năm 2016 (khoảng 14 triệu đồng/m²).
Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Ecohome 3 (quận Bắc Từ Liêm), dự án từng được xem là biểu tượng NOXH giá rẻ, nay ghi nhận giá chuyển nhượng dao động 54 - 61 triệu đồng/m², tức tăng khoảng 3,5 lần so với thời điểm bàn giao.
Tại Rice City Linh Đàm (Hoàng Mai), dù đã bàn giao từ năm 2015, nhiều căn hộ vẫn đang được rao bán với giá 57 - 63 triệu đồng/m². Rice City Sông Hồng (quận Long Biên), mở bán năm 2018 với giá chỉ 13 triệu đồng/m², hiện cũng tăng lên mức 50 - 57 triệu đồng/m².
Một trong những mức tăng đột biến nhất ghi nhận tại dự án NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm). Căn hộ từng có giá mở bán khoảng 19,5 triệu đồng/m² giữa năm 2023, nay đã bị đẩy lên tới 68 triệu đồng/m² - tức tăng hơn 3 lần chỉ sau chưa đầy 2 năm.
Điều đáng nói, mức giá “nhảy múa” này không phản ánh tương xứng với chất lượng sản phẩm. Nhiều dự án đã qua gần một thập kỷ sử dụng, hiện có dấu hiệu xuống cấp rõ rệt. Không ít khu vực vẫn thiếu tiện ích, hạ tầng kết nối còn yếu, nhưng giá bán vẫn không ngừng bị thổi phồng theo kỳ vọng thị trường.
Anh Mạnh Hưng (Hải Phòng), người đang tìm mua căn hộ tại Hà Nội, chia sẻ rằng đã khảo sát thị trường suốt gần ba tháng nhưng liên tục gặp phải mức giá vượt ngoài kỳ vọng. "Tôi cứ nghĩ nhà ở xã hội cũ thì giá sẽ hợp lý hơn, ai ngờ chỗ nào cũng hét giá trên trời. Căn hộ nhỏ, nội thất đã cũ, khu vực lại không có gì đặc biệt, mà vẫn rao 60 - 65 triệu đồng/m2 thì thật sự khó hiểu," anh nói.
Lý giải nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội thứ cấp tăng mạnh, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết hiện có ba hình thức giao dịch phổ biến trên thị trường.
Thứ nhất là giao dịch trong 5 năm đầu, khi căn hộ chưa có sổ đỏ, chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua NƠXH, với giá bị khống chế. Thứ hai là giao dịch hợp pháp sau 5 năm, khi căn hộ đã có sổ đỏ và được phép chuyển nhượng theo giá thị trường. Thứ ba là giao dịch không chính thức qua hình thức ủy quyền, giấy viết tay, dù tiềm ẩn rủi ro pháp lý nhưng vẫn khá phổ biến.
“Cung NƠXH hợp pháp đang rất khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực và đầu cơ tăng cao. NƠXH trở thành hàng hóa thị trường bị đẩy giá. Nhiều người mua không để ở mà chỉ chờ đủ điều kiện để sang tay kiếm lời,” ông Đỉnh nói.
Nghịch lý nằm ở chỗ: loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp ngày càng vượt xa khả năng chi trả của chính nhóm đối tượng này. Anh Huy Hậu, kỹ thuật viên đang thuê nhà tại Bắc Từ Liêm, chia sẻ: “Hai vợ chồng thu nhập hơn 25 triệu đồng/tháng mà giờ NƠXH giá 60 triệu/m² thì còn đâu là ‘xã hội’? Mua nhà thương mại còn dễ chọn hơn".
Bên cạnh đó, một số dự án NƠXH ghi nhận mật độ ô tô sang dày đặc, tiện ích nội khu tương đương nhà thương mại, phản ánh hiện tượng người không đúng đối tượng vẫn dễ dàng tiếp cận nhà ở dành cho số đông.
Theo ông Đỉnh, Luật Nhà ở đã quy định rõ về điều kiện chuyển nhượng, xử phạt vi phạm, thậm chí có thể cưỡng chế thu hồi nhà nếu sử dụng sai mục đích. Tuy nhiên, khâu thực thi hiện còn nhiều bất cập: việc xét duyệt hồ sơ còn qua loa, hậu kiểm thiếu quyết liệt.
Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định rõ: người mua NƠXH không được phép sang nhượng trong 5 năm đầu, trừ khi bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện. Sau 5 năm, nếu có sổ đỏ, chủ sở hữu được quyền giao dịch theo giá thị trường nhưng phải hoàn trả khoản ưu đãi đã nhận từ nhà nước; nếu vi phạm sẽ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, phải trả lại nhà hoặc nộp lại khoản chênh lệch. UBND cấp tỉnh có quyền cưỡng chế nếu không tự nguyện khắc phục.
Dù vậy, nhiều giao dịch “lách luật” vẫn diễn ra. Có dự án bị phát hiện hàng chục trường hợp người đã có nhà đất vẫn mua NƠXH. Một số căn sau 1 - 2 năm đã bị sang tay bằng hình thức ủy quyền hoặc giấy viết tay, tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt với bên mua.
Theo các chuyên gia, để kiểm soát đà tăng bất thường của NƠXH thứ cấp, cần giải bài toán cung - cầu. Trước tiên là phải tăng cung. “Muốn bình ổn giá, phải tăng nguồn cung nhà ở xã hội đủ điều kiện mua bán hợp pháp,” ông Đỉnh nhấn mạnh.
Ông Đỉnh kiến nghị các bộ, ngành cần đẩy nhanh chương trình xây dựng 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 theo Nghị quyết 33 và Nghị quyết 11 của Chính phủ. Bên cạnh đó, ông cho rằng các địa phương cần tăng tốc phê duyệt dự án, bố trí quỹ đất và xây dựng cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH. Theo ông, khi nguồn cung được mở rộng đủ lớn, giá nhà sẽ dần trở về đúng với bản chất phục vụ an sinh.
Ông cũng nhấn mạnh các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác kiểm tra và xử lý nghiêm các giao dịch trái phép. “Không thể để hợp đồng viết tay, ủy quyền trôi nổi mà không xử lý. Điều này đang tạo ra thị trường ngầm, biến chính sách hỗ trợ thành công cụ trục lợi,” ông Đỉnh cảnh báo.
Ngoài ra, ông cho rằng cần thay đổi tư duy trong phát triển NƠXH. Thay vì chỉ tập trung vào mô hình sở hữu, nhà nước nên đẩy mạnh mô hình cho thuê dài hạn, nhằm ổn định giá và kiểm soát tốt đối tượng sử dụng.
Cuối cùng, ông Đỉnh đề xuất phải cải tiến chính sách tín dụng để phù hợp với đối tượng thụ hưởng. Thực tế cho thấy nhiều người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận vốn vay ưu đãi do thủ tục rườm rà, trong khi đó không ít căn NƠXH lại bị mua để cho thuê hoặc đầu cơ. Do vậy, theo ông, cần có cơ chế hậu kiểm chặt chẽ: người mua phải sử dụng đúng mục đích, nếu không sẽ bị thu hồi.
Về lâu dài, theo ông Đỉnh, nên xây dựng hệ sinh thái nhà ở đa dạng: từ NƠXH, nhà thương mại giá rẻ, nhà cho thuê đến nhà công vụ. Khi có lựa chọn phù hợp cho từng nhóm đối tượng, áp lực lên NƠXH sẽ giảm, tâm lý đầu cơ cũng không còn đất sống.
Tags:
(VNF) - Từ đầu năm 2025 tới nay, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều vụ mua bán – sáp nhập (M&A) quy mô lớn, cả về diện tích dự án lẫn giá trị thương vụ. Đây được xem là diễn biến tích cực, phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ của các doanh nghiệp địa ốc. Dẫu vậy, một số lực cản vẫn còn tồn tại khiến thị trường M&A chưa thể đạt tới điểm “bùng nổ”.
(VNF) - Ngày 29/6, Sun Property (thành viên Tập đoàn Sun Group) đón gần 2.000 khách hàng tham gia sự kiện giới thiệu dự án Thành phố trắng bên đại dương Blanca City tại TP. HCM. Lượng khách bùng nổ và không khí giao dịch sôi động tiếp tục khẳng định sức hút từ đô thị biển của Sun Group trong bối cảnh BĐS Vũng Tàu bứt phá mạnh mẽ.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM vừa trình UBND TP. HCM danh mục 112 dự án đã đủ điều kiện miễn cấp phép xây dựng theo quy định.
(VNF) - Cả ngàn người xếp hàng xuyên đêm trước trụ sở doanh nghiệp để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội An Trung 2 tại Đà Nẵng.
(VNF) - Luật Đất đai 2024 với định hướng giá đất tiệm cận thị trường giúp tăng thu ngân sách và bồi thường thỏa đáng, song cũng khiến nhiều hộ dân gặp khó khi chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng đột biến.
(VNF) - Hướng Hóa (Quảng Trị) tận dụng gió Lào để phát triển năng lượng tái tạo, tạo điểm nhấn du lịch giữa núi rừng Trường Sơn. Bài viết khắc họa sự chuyển mình mạnh mẽ của địa phương trong bảo đảm an ninh năng lượng, tăng thu ngân sách và nâng cao chất lượng sống cho người dân.
(VNF) - Dự án đầu tư xây dựng sân golf Cồn Vành có tổng mức đầu tư 2.156 tỷ đồng do Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng và đô thị Hoàng Huy làm chủ đầu tư.
(VNF) - Bắc Ninh thành lập thêm 3 cụm công nghiệp với tổng diện tích 170 ha, vốn đầu tư hơn 2.400 tỷ đồng, tiếp tục khẳng định vai trò “thủ phủ công nghiệp”.
(VNF) - Đà Nẵng chính thức điều chỉnh tăng giá đất từ ngày 7/7, trong đó tuyến Bạch Đằng lập đỉnh với mức hơn 340 triệu đồng/m2 – cao nhất toàn thành phố.
(VNF) - 32 thủ tục hành chính về đất đai thuộc thẩm quyền cấp tỉnh, 14 thủ tục thuộc thẩm quyền cấp xã, có chính thức được thực hiện từ ngày 1/7.
Giá đất tăng hàng chục lần không chỉ khiến người dân "choáng" mà ngay các DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cũng gặp vô vàn khó khăn khi giá căn hộ bị đẩy lên cao.
(VNF) - Sau gần hai thập kỷ được giao và đấu giá quyền sử dụng, lô 'đất vàng' C/D13 tại khu đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội) vẫn chưa được triển khai dự án như cam kết. Đất bị quây tôn bỏ hoang, xuất hiện công trình xây dựng không phép và bị sử dụng sai mục đích.
(VNF) - Khu công nghiệp Hoài Mỹ thuộc địa bàn xã Hoài Mỹ, Thị xã Hoài Nhơn với tổng diện tích khoảng 586ha gồm nhóm ngành công nghiệp sản xuất kim loại và các ngành công nghiệp phụ trợ.
(VNF) - Dự án khu đô thị lấn biển Thuận Phước tại Đà Nẵng có tổng vốn đầu tư hơn 11.500 tỷ đồng, dù đã được khởi công và cho phép huy động vốn nhưng đến nay vẫn chưa triển khai thi công thực tế.
(VNF) - Cụm công nghiệp Xuân Cao 2 được đầu tư kỳ vọng sẽ là "ngòi nổ đầu tiên" để khơi thông dòng vốn tư nhân vào khu vực còn nhiều tiềm năng nhưng chưa được khai thác này.
(VNF) - Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu dịch vụ du lịch có casino tại Vân Đồn (Quảng Ninh) với quy mô 244,45ha, tổng vốn tối thiểu 2 tỷ USD.
(VNF) - Trung tâm Triển lãm Việt Nam, quy mô Top 10 thế giới, lớn nhất Đông Nam Á, vừa được Tập đoàn Vingroup bàn giao cho Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch để chuẩn bị cho công tác tổ chức Triển lãm thành tựu kinh tế - xã hội kỷ niệm 80 ngày Quốc khánh, chỉ sau chưa đầy 10 tháng thi công thần tốc.
(VNF) - Kế hoạch thành lập Đặc khu kinh tế Vân Đồn đã tạo ra những tác động mạnh mẽ, đặc biệt là trên thị trường bất động sản, nhà đất nơi đây đang có dấu hiệu "ấm" lại sau một thời gian trầm lắng.
(VNF) - Sự hiện diện của Capella tại Quảng Trị được kỳ vọng sẽ tạo động lực thu hút dòng vốn đầu tư vào khu kinh tế Đông Nam – vùng kinh tế trọng điểm mới nổi của khu vực Bắc Trung Bộ.
(VNF) - Thị trường đất nền Đà Nẵng, đặc biệt tại khu vực Liên Chiểu bắt đầu nóng trở lại nhờ ăn theo loạt dự án lớn triển khai trên địa bàn…
(VNF) - Dự án Khu đô thị phía Tây đường Lý Nam Đế tại TP. Đồng Hới, có tổng vốn 780 tỷ đồng, quy mô gần 9,6 ha, bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và tổ hợp dịch vụ, được kỳ vọng tạo cú hích mới cho thị trường bất động sản địa phương.
(VNF) - Dự án Khu trung tâm thương mại quận Ngũ Hành Sơn triển khai tại khu đất ký hiệu A2-1, thuộc Khu dân cư Tuyên Sơn (phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn), vốn đầu tư 2.000 tỷ đồng.
(VNF) - Trái ngược với xu hướng tháo chạy khỏi những “ảo ảnh đầu tư”, những nhà đầu tư lão luyện đi theo chiến lược tích sản bền vững, lựa chọn bất động sản có vị trí khan hiếm, gắn với giá trị khai thác dài hạn, đáp ứng được cả nhu cầu sống và đầu tư.
(VNF) - BĐS công nghiệp của Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội để tiếp đà tăng trưởng, giữ vai trò đầu tàu của toàn thị trường. Tiềm năng lớn khiến không ít doanh nghiệp nhà ở 'lấn sân' sang lĩnh vực này.
(VNF) - Đà Nẵng chấp thuận đầu tư dự án nhà ở xã hội hơn 1.200 tỷ đồng với 831 căn hộ tại khu đất A2-4, đường Ngũ Hành Sơn.
(VNF) - Từ đầu năm 2025 tới nay, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều vụ mua bán – sáp nhập (M&A) quy mô lớn, cả về diện tích dự án lẫn giá trị thương vụ. Đây được xem là diễn biến tích cực, phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ của các doanh nghiệp địa ốc. Dẫu vậy, một số lực cản vẫn còn tồn tại khiến thị trường M&A chưa thể đạt tới điểm “bùng nổ”.
(VNF) - Với góc nhìn chân thực và đậm chất vùng cao, bộ ảnh “Câu chuyện Cây Sâm Ngọc Linh (Sâm Việt)” đưa người xem đến với không gian sinh tồn kỳ vĩ trên đỉnh Ngọc Linh – nơi loài dược liệu quý của Việt Nam được gìn giữ, nâng niu và phát triển qua từng thế hệ đồng bào bản địa. VietnamFinance trân trọng giới thiệu chùm ảnh tham dự cuộc thi: Đánh thức những miền đất của tác giả Phạm Huy Đằng.
