Theo khảo sát của VietnamFinance tại Hà Nội, thị trường chuyển nhượng nhà ở xã hội thứ cấp đang ghi nhận mức tăng giá đột biến, nhiều nơi tiệm cận, thậm chí vượt giá căn hộ thương mại cùng khu vực.
Tại dự án Đồng Mô (quận Hoàng Mai), nhiều căn hộ được rao bán với giá 56 - 60 triệu đồng/m². Cá biệt, một căn 70m² được chào giá tới 4,25 tỷ đồng, tương đương hơn 61 triệu đồng/m², gấp hơn 4 lần giá gốc thời điểm mở bán năm 2016 (khoảng 14 triệu đồng/m²).
Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Ecohome 3 (quận Bắc Từ Liêm), dự án từng được xem là biểu tượng NOXH giá rẻ, nay ghi nhận giá chuyển nhượng dao động 54 - 61 triệu đồng/m², tức tăng khoảng 3,5 lần so với thời điểm bàn giao.
Tại Rice City Linh Đàm (Hoàng Mai), dù đã bàn giao từ năm 2015, nhiều căn hộ vẫn đang được rao bán với giá 57 - 63 triệu đồng/m². Rice City Sông Hồng (quận Long Biên), mở bán năm 2018 với giá chỉ 13 triệu đồng/m², hiện cũng tăng lên mức 50 - 57 triệu đồng/m².
Một trong những mức tăng đột biến nhất ghi nhận tại dự án NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm). Căn hộ từng có giá mở bán khoảng 19,5 triệu đồng/m² giữa năm 2023, nay đã bị đẩy lên tới 68 triệu đồng/m² - tức tăng hơn 3 lần chỉ sau chưa đầy 2 năm.
Điều đáng nói, mức giá “nhảy múa” này không phản ánh tương xứng với chất lượng sản phẩm. Nhiều dự án đã qua gần một thập kỷ sử dụng, hiện có dấu hiệu xuống cấp rõ rệt. Không ít khu vực vẫn thiếu tiện ích, hạ tầng kết nối còn yếu, nhưng giá bán vẫn không ngừng bị thổi phồng theo kỳ vọng thị trường.
Anh Mạnh Hưng (Hải Phòng), người đang tìm mua căn hộ tại Hà Nội, chia sẻ rằng đã khảo sát thị trường suốt gần ba tháng nhưng liên tục gặp phải mức giá vượt ngoài kỳ vọng. "Tôi cứ nghĩ nhà ở xã hội cũ thì giá sẽ hợp lý hơn, ai ngờ chỗ nào cũng hét giá trên trời. Căn hộ nhỏ, nội thất đã cũ, khu vực lại không có gì đặc biệt, mà vẫn rao 60 - 65 triệu đồng/m2 thì thật sự khó hiểu," anh nói.
Lý giải nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội thứ cấp tăng mạnh, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết hiện có ba hình thức giao dịch phổ biến trên thị trường.
Thứ nhất là giao dịch trong 5 năm đầu, khi căn hộ chưa có sổ đỏ, chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua NƠXH, với giá bị khống chế. Thứ hai là giao dịch hợp pháp sau 5 năm, khi căn hộ đã có sổ đỏ và được phép chuyển nhượng theo giá thị trường. Thứ ba là giao dịch không chính thức qua hình thức ủy quyền, giấy viết tay, dù tiềm ẩn rủi ro pháp lý nhưng vẫn khá phổ biến.
“Cung NƠXH hợp pháp đang rất khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực và đầu cơ tăng cao. NƠXH trở thành hàng hóa thị trường bị đẩy giá. Nhiều người mua không để ở mà chỉ chờ đủ điều kiện để sang tay kiếm lời,” ông Đỉnh nói.
Nghịch lý nằm ở chỗ: loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp ngày càng vượt xa khả năng chi trả của chính nhóm đối tượng này. Anh Huy Hậu, kỹ thuật viên đang thuê nhà tại Bắc Từ Liêm, chia sẻ: “Hai vợ chồng thu nhập hơn 25 triệu đồng/tháng mà giờ NƠXH giá 60 triệu/m² thì còn đâu là ‘xã hội’? Mua nhà thương mại còn dễ chọn hơn".
Bên cạnh đó, một số dự án NƠXH ghi nhận mật độ ô tô sang dày đặc, tiện ích nội khu tương đương nhà thương mại, phản ánh hiện tượng người không đúng đối tượng vẫn dễ dàng tiếp cận nhà ở dành cho số đông.
Theo ông Đỉnh, Luật Nhà ở đã quy định rõ về điều kiện chuyển nhượng, xử phạt vi phạm, thậm chí có thể cưỡng chế thu hồi nhà nếu sử dụng sai mục đích. Tuy nhiên, khâu thực thi hiện còn nhiều bất cập: việc xét duyệt hồ sơ còn qua loa, hậu kiểm thiếu quyết liệt.
Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định rõ: người mua NƠXH không được phép sang nhượng trong 5 năm đầu, trừ khi bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện. Sau 5 năm, nếu có sổ đỏ, chủ sở hữu được quyền giao dịch theo giá thị trường nhưng phải hoàn trả khoản ưu đãi đã nhận từ nhà nước; nếu vi phạm sẽ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, phải trả lại nhà hoặc nộp lại khoản chênh lệch. UBND cấp tỉnh có quyền cưỡng chế nếu không tự nguyện khắc phục.
Dù vậy, nhiều giao dịch “lách luật” vẫn diễn ra. Có dự án bị phát hiện hàng chục trường hợp người đã có nhà đất vẫn mua NƠXH. Một số căn sau 1 - 2 năm đã bị sang tay bằng hình thức ủy quyền hoặc giấy viết tay, tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt với bên mua.
Theo các chuyên gia, để kiểm soát đà tăng bất thường của NƠXH thứ cấp, cần giải bài toán cung - cầu. Trước tiên là phải tăng cung. “Muốn bình ổn giá, phải tăng nguồn cung nhà ở xã hội đủ điều kiện mua bán hợp pháp,” ông Đỉnh nhấn mạnh.
Ông Đỉnh kiến nghị các bộ, ngành cần đẩy nhanh chương trình xây dựng 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030 theo Nghị quyết 33 và Nghị quyết 11 của Chính phủ. Bên cạnh đó, ông cho rằng các địa phương cần tăng tốc phê duyệt dự án, bố trí quỹ đất và xây dựng cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển NƠXH. Theo ông, khi nguồn cung được mở rộng đủ lớn, giá nhà sẽ dần trở về đúng với bản chất phục vụ an sinh.
Ông cũng nhấn mạnh các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác kiểm tra và xử lý nghiêm các giao dịch trái phép. “Không thể để hợp đồng viết tay, ủy quyền trôi nổi mà không xử lý. Điều này đang tạo ra thị trường ngầm, biến chính sách hỗ trợ thành công cụ trục lợi,” ông Đỉnh cảnh báo.
Ngoài ra, ông cho rằng cần thay đổi tư duy trong phát triển NƠXH. Thay vì chỉ tập trung vào mô hình sở hữu, nhà nước nên đẩy mạnh mô hình cho thuê dài hạn, nhằm ổn định giá và kiểm soát tốt đối tượng sử dụng.
Cuối cùng, ông Đỉnh đề xuất phải cải tiến chính sách tín dụng để phù hợp với đối tượng thụ hưởng. Thực tế cho thấy nhiều người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận vốn vay ưu đãi do thủ tục rườm rà, trong khi đó không ít căn NƠXH lại bị mua để cho thuê hoặc đầu cơ. Do vậy, theo ông, cần có cơ chế hậu kiểm chặt chẽ: người mua phải sử dụng đúng mục đích, nếu không sẽ bị thu hồi.
Về lâu dài, theo ông Đỉnh, nên xây dựng hệ sinh thái nhà ở đa dạng: từ NƠXH, nhà thương mại giá rẻ, nhà cho thuê đến nhà công vụ. Khi có lựa chọn phù hợp cho từng nhóm đối tượng, áp lực lên NƠXH sẽ giảm, tâm lý đầu cơ cũng không còn đất sống.
Tags:
(VNF) - TS Cấn Văn Lực cho rằng mặt bằng lãi suất thời gian tới nhiều khả năng sẽ được giữ ổn định, song rất khó quay lại vùng thấp như trước đây. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm dần lên vào những tháng cuối năm khi các yếu tố về quy hoạch, hạ tầng và nguồn cung mới trở nên rõ ràng hơn.
“Cánh cò” có thể cõng sổ đỏ về đến tay người dân nhanh hơn nhưng dịch vụ này phải minh bạch, công khai, có đăng ký và đóng thuế cho nhà nước.
(VNF) - Nguồn cung căn hộ mở bán dưới 50 triệu đồng/m² tại TP.HCM và khu vực lân cận đang ngày càng khan hiếm, trong bối cảnh mặt bằng giá liên tục được thiết lập ở những ngưỡng cao hơn.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội cao tầng Nông Trang Vĩnh Phú có tổng mức đầu tư hơn 1.053 tỷ đồng, được xây dựng trên khu đất rộng 13.459m2. Đây là dự án thứ 20 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ được khởi công xây dựng theo chương trình phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ.
(VNF) - Sở Tài chính tỉnh Thái Nguyên vừa ban hành quyết định chấm dứt hoạt động đối với dự án Khu tâm linh Hồ Núi Cốc do Doanh nghiệp tư nhân xây dựng Xuân Trường làm chủ đầu tư.
(VNF) - Sau khi điều chỉnh quy hoạch khu vực bùng binh Hải quan, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Nghệ An tiếp tục triển khai các thủ tục đấu giá quyền sử dụng khu đất HH-01 rộng hơn 3,7ha, với giá khởi điểm hơn 824 tỷ đồng để thực hiện dự án Tổ hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ Trường Vinh.
(VNF) - Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. Đà Nẵng vừa thông báo tổ chức đấu giá lần thứ ba quyền sử dụng đất tại khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng (phường Hải Châu) với giá khởi điểm hơn 9.300 tỷ đồng, giảm hơn 230 tỷ đồng so với lần đấu giá trước.
(VNF) - Dù Hà Nội đã ban hành quy định nhằm ngăn chặn tình trạng nhà "siêu mỏng, siêu méo" sau giải phóng mặt bằng, song tại nhiều dự án giao thông, những công trình có hình dạng bất thường vẫn còn xuất hiện. Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, vấn đề không nằm ở việc thiếu quy định mà ở khâu tổ chức thực hiện và cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý.
(VNF) - Nguồn cung chung cư mới ở Hà Nội dồi dào song thanh khoản bắt đầu hạ nhiệt. Giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội duy trì ở mức cao nhưng giá trên thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng giảm.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quy hoạch, hạ tầng và nhu cầu ở thực trở thành những yếu tố dẫn dắt thay cho tâm lý đầu cơ. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy niềm tin của người mua đang dần cải thiện, trong khi xu hướng lựa chọn bất động sản ngày càng ưu tiên giá trị sử dụng, chất lượng sản phẩm và tính minh bạch của thị trường.
(VNF) - Thanh tra tỉnh Quảng Trị vừa có Kết luận thanh tra số 1568/KL-TTr về Dự án Khu du lịch sinh thái Sài Gòn - Bảo Ninh. Đây là dự án nằm ở vị trí đắc địa bậc nhất ven biển, tòa tháp khách sạn 19 tầng của Dự án Khu du lịch sinh thái Sài Gòn - Bảo Ninh từng được kỳ vọng sẽ trở thành biểu tượng du lịch cao cấp mới. Thế nhưng, suốt hơn 5 năm qua, công trình trăm tỷ này lại rơi vào cảnh đình trệ và bỏ hoang.
(VNF) - Sự phát triển của công nghệ số đang tạo ra hàng loạt rủi ro mới trong giao dịch bất động sản, từ Deepfake AI giả mạo chủ sở hữu, giấy tờ điện tử bị làm giả đến các điều khoản bất lợi được cài cắm trong hợp đồng mẫu. Theo các chuyên gia, nếu thiếu cơ chế kiểm soát và bảo vệ phù hợp, người mua nhà có thể trở thành "bên yếu thế" và đối mặt với nguy cơ mất trắng tài sản.
(VNF) - Ngày 7/7, Sun Group và Accor - một trong những tập đoàn khách sạn lớn nhất thế giới đã ký kết nâng tầm mối quan hệ hợp tác chiến lược sau hơn 1 thập kỷ, bổ sung gần 6.000 phòng khách sạn và căn hộ dịch vụ cao cấp, bao phủ gần như đầy đủ các phân khúc từ trung đến cao cấp, từ truyền thống đến phong cách sống tại Phú Quốc và Đà Nẵng. Thỏa thuận được ký kết dưới sự chứng kiến của ông Sébastien Bazin, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc điều hành toàn cầu Accor - thể hiện cam kết đồng hành cùng Sun Group góp phần kiến tạo những chuẩn mực mới về nghỉ dưỡng và phong cách sống, khẳng định sức hút ngày càng lớn của du lịch Việt Nam.
(VNF) - Thư Lâm và Phúc Thịnh là 2 xã được Hà Nội lựa chọn thí điểm mô hình "xã, phường xã hội chủ nghĩa". Đây cũng sẽ là 2 địa phương dẫn đầu thành phố về quy mô thu hồi đất đến năm 2030, với tổng diện tích hơn 3.000ha phục vụ gần 360 dự án phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Ngày 15/7, MIK Group đã khởi công khu đô thị Forestia Park tại phường Mỹ Hào (Hưng Yên). Đây là dự án khu đô thị Forestia đầu tiên của doanh nghiệp, được phát triển trên nền tảng những giá trị văn hóa Việt được chuyển hóa thành không gian sống phù hợp với đời sống hiện đại.
(VNF) - TP. HCM đã phê duyệt ranh giới quy hoạch các khu vực TOD chung quanh các nhà ga tuyến Metro số 2 (đoạn Bến Thành-Tham Lương).
(VNF) - Công ty cổ phần Licogi 14 báo lãi ròng 1,6 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2026, chỉ bằng 8,89% kế hoạch năm. Kết quả chưa đạt kỳ vọng phần lớn do vướng mắc giải phóng mặt bằng và thủ tục nghiệm thu tại các công trình.
(VNF) - Đây là Dự án Tổ hợp Nhà ở cao tầng và thương mại, dịch vụ tại phường Vinh Hưng có mức vốn đầu tư hơn 2.707 tỷ đồng, do Công ty Cổ phần Bất động sản Đạt Đức đề xuất.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu đô thị Lưu Thượng tại phường Kinh Môn với tổng vốn đầu tư hơn 2.165 tỷ đồng.
(VNF) - HĐND tỉnh Nghệ An vừa thông qua việc bổ sung Khu đô thị nghỉ dưỡng, sinh thái Trường Vinh, quy mô gần 858ha, vào danh mục khu đất đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
(VNF) - HĐND tỉnh Nghệ An vừa thông qua danh mục khu đất thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với Dự án Khu đô thị phía Tây Nam Vinh. Đáng chú ý, trước đó Tập đoàn T&T đã đề xuất nghiên cứu đầu tư dự án này với quy mô gần 237ha và tổng vốn khoảng 33.700 tỷ đồng.
(VNF) - Sự kiện khai trương văn phòng bán hàng Vinhomes Global Gate Hạ Long tại Hà Nội, sáng 12/7, đã thu hút hàng trăm khách hàng và môi giới tham dự. Tâm điểm chú ý đổ dồn vào 4 tòa chung cư sắp ra mắt tại vị trí đắc địa sát bên ga depot tuyến đường sắt tốc độ cao và thuộc phân khúc Diamond - tiêu chuẩn căn hộ cao cấp nhất của Vinhomes, lần đầu xuất hiện tại Quảng Ninh.
(VNF) - TP. HCM có nhu cầu về NOXH rất lớn, tuy nhiên cần hoàn thiện cơ chế, chính sách, tháo gỡ các điểm nghẽn về đất đai, vốn, thủ tục đầu tư...
(VNF) - Sở hữu vị trí trung tâm trên đảo Vũ Yên, The Tropic (Vinhomes Royal Island) hội tụ kiến trúc nhiệt đới hiện đại cùng hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, mở ra chuẩn sống mới dành cho cộng đồng thành đạt tại Hải Phòng, đồng thời tạo nền tảng cho giá trị tài sản được bồi đắp theo thời gian.
(VNF) - Trước phản ánh của đại biểu HĐND về tình trạng người dân nhiều lần bị trả hồ sơ đất đai, trong khi hồ sơ thông qua các đơn vị dịch vụ lại được xử lý nhanh hơn, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) Nghệ An cho rằng nguyên nhân chủ yếu do chất lượng hồ sơ đầu vào, đồng thời khẳng định sẽ nâng cao năng lực cán bộ tiếp nhận để hạn chế tình trạng này.
(VNF) - TS Cấn Văn Lực cho rằng mặt bằng lãi suất thời gian tới nhiều khả năng sẽ được giữ ổn định, song rất khó quay lại vùng thấp như trước đây. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm dần lên vào những tháng cuối năm khi các yếu tố về quy hoạch, hạ tầng và nguồn cung mới trở nên rõ ràng hơn.
(VNF) - Sau khi vượt mốc tiến độ theo yêu cầu của TP. Hà Nội, công trường kênh La Khê vẫn duy trì nhịp độ thi công khẩn trương. Nhiều hạng mục như kè bờ, nạo vét lòng kênh, hoàn thiện kết cấu bê tông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đang được đẩy nhanh.
