Vòng luẩn quẩn của doanh nghiệp địa ốc: Chi phí cao, thanh khoản yếu, tồn kho tăng

Áp lực chi phí khiến doanh nghiệp vào “thế khó”

Từ đầu năm 2025, nhiều tỉnh thành đã ban hành hoặc dự thảo bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024, với mức điều chỉnh tăng đáng kể so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, mức tăng giá quá nhanh lại đang tạo ra “cú sốc” lớn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Theo Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, TS Trần Xuân Lượng, bảng giá đất không chỉ là căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất mà còn là cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính, thuế chuyển nhượng, phí chuyển đổi mục đích sử dụng…Bảng giá đất tăng đồng nghĩa doanh nghiệp phải bỏ ra khoản chi phí đầu vào lớn hơn, ảnh hưởng trực tiếp tới giá thành sản phẩm.

“Với các doanh nghiệp có quỹ đất sạch từ trước hoặc nguồn lực tài chính mạnh, việc điều chỉnh bảng giá đất có thể sẽ có tác động gián tiếp. Nhưng đối với những doanh nghiệp đang đàm phán mua đất, xin giao đất, hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính dang dở, mức tăng đột biến sẽ làm bài toán chi phí trở nên khó khăn hơn” - TS Trần Xuân Lượng nói với VietnamFinance.

Ông Lượng cũng nói thêm, đối tượng dễ bị “tổn thương” nhất khi giá đất lên là các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ. Bởi bên cạnh việc phải gánh các khoản chi phí tăng vì giá đất cao, doanh nghiệp còn phải gánh thêm các khoản chi phí “ẩn” và rất nhiều thủ tục pháp lý rườm rà. Điều này khiến cho các doanh nghiệp khó tiếp cận với thị trường.

Khi giá thành dự án bị đội lên, giá bán cuối cùng đến tay người mua sẽ khó giảm. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường thấp, sức mua kém, việc giá bán tăng cao là rào cản để “giải phóng” hàng tồn kho, dẫn tới vòng luẩn quẩn: chi phí cao - thanh khoản yếu - tồn kho tăng.

Đồng quan điểm, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, nhấn mạnh với VietnamFinance rằng bảng giá đất mới nếu áp dụng thiếu lộ trình sẽ khiến chi phí đầu tư tăng vọt trong khi sức mua thực tế vẫn còn yếu. “Chi phí đầu tư dự án cao hơn thì tất yếu giá bán thị trường phải tăng. Nhưng thị trường hiện nay vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng, thanh khoản thấp. Chênh lệch giữa giá kỳ vọng và khả năng chi trả của người mua dễ khiến dự án rơi vào cảnh chậm tiêu thụ, tồn kho kéo dài”.

Theo vị chuyên gia này, nếu áp dụng bảng giá đất quá vội vàng, doanh nghiệp nhỏ sẽ khó trụ lại, đối mặt nguy cơ “rút lui” khỏi thị trường. Còn các doanh nghiệp thuê đất sản xuất, kinh doanh sẽ phải gánh mức giá thuê cao, khiến giá thành sản phẩm tăng lên, gặp khó khăn trong bối cảnh hàng hóa nhập khẩu giá rẻ tràn vào. Thị trường khi đó sẽ mất cân đối, hệ lụy cuối cũng vẫn là người dân phải gánh giá thành cao.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã phải tạm gác kế hoạch mua đất và phát triển dự án. Xu hướng trì hoãn này không chỉ làm chậm quá trình phát triển dự án mà còn khiến nguồn cung nhà ở mới ngày càng khan hiếm, nhất là tại các địa phương quỹ đất sạch vốn đã rất hạn chế. Trong khi đó, chi phí vốn liên tục gia tăng bởi lãi suất, đẩy doanh nghiệp vào “thế kẹt”, không dám triển khai vì sợ thua lỗ, nhưng càng trì hoãn lại càng phát sinh gánh nặng tài chính.

Một điểm đáng lo ngại khác là chính sách tín dụng chưa thực sự cởi mở để bù đắp chi phí tăng thêm. Nhiều doanh nghiệp nhỏ khó tiếp cận vốn vay ngân hàng. Nếu không có giải pháp hỗ trợ phù hợp, nhóm doanh nghiệp này sẽ dần bị “loại khỏi” cuộc chơi, để lại “sân chơi” cho các “cá mập” có tiềm lực mạnh.

Cần lộ trình phù hợp để tránh “gây sốc”

Dưới góc nhìn tích cực, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường có thể đem đến cơ hội minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính, hạn chế tình trạng khai thấp giá chuyển nhượng, đầu cơ đất đai.

Ông Trần Xuân Lượng cho rằng khi bảng giá đất sát giá giao dịch, ngân sách địa phương sẽ tăng thu bền vững, đồng thời hạn chế các hành vi lách luật. “Lợi ích dài hạn là tạo lập mặt bằng giá đất công khai, công bằng hơn giữa các bên tham gia thị trường. Về lâu dài, đây là một yếu tố góp phần củng cố niềm tin nhà đầu tư, ngăn chặn bong bóng giá ảo”, TS Trần Xuân Lượng nhận định.

Tuy nhiên, để những lợi ích này thành hiện thực, nhiều vấn đề cũng cần được giải quyết. Trước hết là đảm bảo lộ trình điều chỉnh bảng giá đất phải hợp lý, có giai đoạn “đệm” để doanh nghiệp kịp thích nghi. Nếu mức giá tăng quá nhanh, trong bối cảnh thanh khoản yếu, rủi ro sụt giảm nguồn cung và mất cân đối cung - cầu là rất rõ rệt.

Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, cũng đồng tình khi cho rằng: “Cần có lộ trình điều chỉnh theo từng giai đoạn, tránh gây ‘sốc’ cho thị trường. Song song với đó, các địa phương phải công khai dữ liệu giá đất, minh bạch phương pháp định giá, tăng giám sát hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Đặc biệt, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, hoặc cơ chế giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất cũng là bước đệm quan trọng để giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu”.

Bổ sung góc nhìn pháp lý, luật sư Trương Ngọc Liêu (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng quy định loại bỏ khung giá đất, giao quyền ban hành bảng giá đất hàng năm cho chính quyền địa phương sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng “hai giá”, hạn chế vấn đề trốn thuế gây thất thu ngân sách nhà nước, vấn đề khiếu kiện kéo dài liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất…Tuy nhiên, nếu không có cơ chế làm rõ căn cứ pháp lý, doanh nghiệp sẽ dễ rơi vào tình thế bất lợi.

“Mặc dù phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường là nguyên tắc đầu tiên được Luật Đất đai 2024 đề cập đến, nhưng cơ quan chức năng cần chú ý hơn nữa đến các nguyên tắc khác, để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, quá trình định giá cần tuân thủ nghiêm quy trình, khai thác có hiệu quả dữ liệu đầu vào và đồng thời áp dụng nhiều phương pháp định giá như so sánh, thặng dư, hệ số điều chỉnh…nhằm bảo đảm giá đất phản ánh đúng giá thị thật thay vì giá ảo thị trường” - luật sư Trương Ngọc Liêu nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, để giá đất được minh bạch, đúng với khả năng chi trả của mặt bằng xã hội, cần nghiên cứu việc giao dịch bất động sản qua sàn. Khi tất cả giao dịch được kiểm soát, hoạt động đầu cơ, thổi giá sẽ được hạn chế và sẽ đo lường được hàng ngày về “sức khỏe bất động sản” giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

“Chính sách bảng giá đất chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi đi kèm các biện pháp ổn định vĩ mô. Nếu chỉ đặt mục tiêu tăng thu ngân sách mà không song hành hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, thì cuối cùng hệ quả sẽ là đình trệ nguồn cung, dự án nằm chờ, người dân lại càng khó tiếp cận nhà ở” - TS Nguyễn Văn Đính đánh giá.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang nỗ lực phục hồi, bảng giá đất mới giống như một phép thử lớn. Cơ hội minh bạch hóa giá trị đất đai là điều ai cũng mong đợi nhưng thách thức về chi phí, thanh khoản và sự tồn tại của doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng không thể xem nhẹ.

“Để chính sách này trở thành cú hích thay vì rào cản, cần những giải pháp đồng bộ, thận trọng và các chính sách hỗ trợ phù hợp để không biến cơ hội thành thách thức. Đặc biệt là đối với các doanh nghiệp quy mô nhỏ và vừa - những mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng nhà ở” - TS Trần Xuân Lượng nhận định.