Đánh thuế 20% lãi chuyển nhượng nhà đất: Siết đầu cơ nhưng cần rõ lộ trình

Cú siết mạnh tay với giới đầu cơ

Trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản (BĐS) theo từng lần chuyển nhượng. Trường hợp người chuyển nhượng không chứng minh được giá vốn, thuế sẽ được tính theo thời gian nắm giữ.

Bộ Tài chính lý giải, cách tính theo lãi ròng sát với bản chất thu nhập thực, đồng thời khuyến khích người dân minh bạch trong kê khai giá mua - bán, góp phần tăng thu ngân sách, siết chặt tình trạng kê khai 2 giá đang "lộng hành".

Nhiều chuyên gia đồng tình với đề xuất này và cho rằng nếu áp dụng sẽ giảm được tình trạng đầu cơ lướt sóng BĐS.

Ông Nguyễn Văn Được - Tổng Giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín, cho hay, mức thuế BĐS quá thấp dẫn đến việc đầu cơ đất và tình trạng đất bỏ hoang nhiều.

Theo ông Được, việc đánh thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện tại là chưa hợp lý, bởi dù người bán có lãi hay lỗ thì vẫn phải đóng thuế như nhau, dẫn đến bất bình đẳng, nguy cơ thất thu ngân sách và làm méo mó thị trường. Hiện doanh nghiệp chuyển nhượng BĐS phải nộp thuế 20% trên phần thu nhập thì cá nhân cũng nên thực hiện tương tự để đảm bảo công bằng.

Đồng quan điểm, PGS.TS Phan Hữu Nghị - Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) nhận định, cách tính thuế hiện hành còn nhiều bất cập. Hiện người bán phải nộp 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, bất kể lãi hay lỗ. Cách làm này đơn giản, dễ quản lý nhưng lại mở ra rủi ro thất thu vì người bán thường kê khai giá thấp hơn thực tế.

Từ thực tế đó, nhiều chuyên gia kiến nghị cần áp dụng phương pháp tính thuế 20% trên thu nhập thực tế. Với trường hợp không có chứng từ chứng minh đầu vào, nên áp dụng mức ấn định 1-2% trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý BĐS, cho biết tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển từ đánh đồng tất cả giao dịch với thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang phân loại, đánh trúng vào hành vi cần điều chỉnh là đầu cơ, lướt sóng.

Theo ông Tuấn, thuế đánh càng cao nếu bán ra sớm khiến nhiều nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc lại mục tiêu "lướt sóng" nhà đất, buộc phải nắm giữ dài hạn khiến việc đầu cơ giảm sức hấp dẫn, từ đó hạ nhiệt thị trường, đồng thời tăng tính ổn định và bền vững.

Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm Giao dịch Bất động sản Căn nhà mới, đánh giá một trong những tác động quan trọng của việc đánh thuế trên lợi nhuận thực tế là giúp ngăn chặn tình trạng đẩy giá nhà đất do môi giới và mua bán lòng vòng.

TS. Võ Trí Thành nhìn nhận nếu thực thi hiệu quả chính sách mới có thể mang lại những tác động tích cực đến thị trường BĐS. Việc tính thuế dựa trên phần chênh lệch buộc người bán phải kê khai đầy đủ giá vốn và chi phí thực tế, giúp hệ thống dữ liệu thị trường phản ánh đúng giá trị thật.

Thêm nữa, thuế cao đối với những giao dịch lướt sóng sẽ làm giảm sức hấp dẫn của đầu cơ, vốn là nguyên nhân gây ra các đợt “sốt đất” thời gian qua. Một khi cơ hội kiếm lời trong ngắn hạn không còn dễ dàng, dòng tiền có thể sẽ chảy sang các kênh đầu tư bền vững hơn như nhà ở thực, BĐS công nghiệp hoặc BĐS nghỉ dưỡng có pháp lý rõ ràng.

Theo ông Nguyễn Quang Huy (Đại học Nguyễn Trãi), nếu được thiết kế hợp lý và đi kèm các chính sách bổ trợ về tăng cung nhà ở giá hợp lý, thuế lợi nhuận góp phần làm giảm động lực đầu cơ ngắn hạn và ổn định mặt bằng giá nhà ở trung hạn.

Nguy cơ gây tắc nghẽn thanh khoản?

Dù mang nhiều kỳ vọng cải cách nhưng không ít ý kiến lo ngại nếu áp dụng quá gấp và thiếu sự chuẩn bị, chính sách mới có thể dẫn đến những tác động không mong muốn. Đáng lo ngại nhất là việc tăng chi phí giao dịch BĐS sẽ đẩy giá nhà ở lên cao trong ngắn hạn khi người bán tìm cách bù đắp phần thuế phải nộp vào giá bán.

Mặt khác, nếu không có lộ trình phù hợp thì việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất có thể gây nghẽn thanh khoản cục bộ, làm chậm dòng chảy vốn trong nền kinh tế.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cảnh báo: Nếu chính sách đánh thuế chưa đi kèm với cơ chế kiểm soát giá trị giao dịch minh bạch và hợp lý thì thị trường có khả năng phản ứng bằng cách "chững lại" trong giai đoạn đầu. Các nhà đầu tư có thể tạm ngưng mua bán để nghe ngóng. Còn người có nhu cầu thực sẽ đối mặt với giá tăng cao do người bán cộng thêm phần thuế vào giá chuyển nhượng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng việc tính thuế theo giá bán và thời gian sở hữu có thể khiến giao dịch sụt giảm, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái tạm thời đóng băng. Bởi tâm lý "lướt sóng" đã ăn sâu trong tư duy đầu tư của rất nhiều người Việt. Khi biên lợi nhuận bị bào mòn, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, khiến thanh khoản thị trường sụt giảm.

PGS.TS Phạm Thế Anh (Đại học Kinh tế Quốc dân) nêu một thực tế là đánh thuế cao trên phần lãi từ chuyển nhượng có thể phản tác dụng khi khiến người bán ngần ngại giao dịch, thậm chí găm giữ BĐS lâu hơn, từ đó không những không hạ được giá mà còn khiến thị trường thêm đóng băng.

Một bất cập nữa là việc đánh thuế BĐS mới chỉ tập trung vào hoạt động giao dịch, bỏ ngỏ phần lớn tài sản đang bị “nắm giữ chờ tăng giá”. Người giữ nhiều BĐS nhưng không giao dịch gần như không chịu nghĩa vụ thuế nào đáng kể. Do đó, việc áp thuế này có thể khiến những người đang có BĐS muốn bán không còn động lực để bán và để mặc đó chờ thời, trong khi người mua khó tìm được hàng phù hợp.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ không hợp lý nếu người dân "mua đất" để sử dụng cho nhu cầu thực tế về sinh sống, sản xuất (không phải nhằm kinh doanh BĐS) và hàng chục năm sau mới chuyển quyền sử dụng đất.

Để chính sách thuế hiệu quả, nhiều chuyên gia kiến nghị cần phân loại rõ các nhóm đối tượng để áp thuế. Theo đó, người sở hữu duy nhất một BĐS để ở nên được miễn hoặc ưu đãi đặc biệt. Giao dịch trong phạm vi gia đình, thừa kế, đổi nhà do nhu cầu sinh sống cũng nên có cơ chế riêng.

Không những vậy, theo nhiều chuyên gia, việc xác định đúng lãi để đánh thuế đòi hỏi hệ thống thông tin đất đai, dữ liệu lịch sử giao dịch và hóa đơn chi phí phải hoàn chỉnh, đồng bộ toàn quốc.

Tuy nhiên, hiện cơ sở dữ liệu về giá vốn và chi phí chưa được cập nhật đầy đủ, nhất là với các giao dịch mua bán thứ cấp trước đây không có hóa đơn chứng từ rõ ràng. Điều này có thể dẫn đến tranh cãi, khi cơ quan thuế không xác minh được giá vốn, còn người dân lại cho rằng bị thu thuế quá mức.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn khuyến nghị mỗi BĐS khi đưa vào giao dịch phải được "số hóa" đầy đủ gồm giá mua - giá bán, thời gian giao dịch, số lần chuyển nhượng, giá trị từng lần. Cơ sở dữ liệu giá đất cũng cần được cập nhật kịp thời theo Luật Đất đai 2024 để tránh tình trạng bảng giá đất vẫn "lỗi thời" tại nhiều địa phương.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng nếu áp dụng đề xuất của Bộ Tài chính vào thời điểm này là còn quá sớm. Thay vào đó, nên áp dụng thuế chuyển nhượng BĐS theo thời gian nắm giữ khi đáp đứng được hai điều kiện: thị trường BĐS đã đi vào trạng thái ổn định, cân bằng hơn và đã xây dựng được cơ sở dữ liệu để xác định được giá bán..

Một số chuyên gia đề xuất không nên áp dụng đồng loạt trên toàn quốc mà nên thí điểm tại các thành phố lớn hoặc với nhóm BĐS mang tính đầu cơ rõ nét. Chính sách cũng cần có lộ trình áp dụng, đánh giá tác động định kỳ để điều chỉnh phù hợp với thực tiễn.