Trong giai đoạn 2019-2023, tín dụng BĐS luôn có sự tăng trưởng mạnh mẽ. Năm 2019 tăng 23,3%, năm 2020 tăng 12,1%, năm 2021 tăng 15,7%, năm 2022 tăng 23,9%, năm 2023 tăng 11,8%.
Với năm 2024, tính đến cuối tháng 9, dư nợ cho vay BĐS đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm ngoái và cao hơn 0,15% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm hơn 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Tính con số, trong 9 tháng năm 2024, ngân hàng đã bơm ra thị trường BĐS hơn 280.000 tỷ đồng. Đáng lưu ý, tín dụng kinh doanh BĐS vẫn tăng mạnh (tăng 16%) trong khi tín dụng BĐS tiêu dùng (cá nhân vay mua nhà, sửa nhà) chỉ tăng 4,62%. Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS tiêu dùng trong tổng dư nợ tín dụng BĐS cũng giảm từ mức 65% trong những năm trước xuống còn 60%, trong khi tỷ trọng tín dụng kinh doanh BĐS tăng từ 35% lên 40%.
Báo cáo tài chính quý III/2024 của các ngân hàng cũng hé lộ “khẩu vị” tín dụng BĐS có sự khác biệt. Tại Techcombank, dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS đạt gần 210 nghìn tỷ đồng, tăng 18,6% so với đầu năm và chiếm tới gần 35% tổng dư nợ. VPBank có dư nợ tín dụng BĐS đạt gần 165 nghìn tỷ đồng, tăng 43,5% và chiếm gần 26% tổng dư nợ. Còn dư nợ tín dụng BĐS tại MB đạt hơn 55 nghìn tỷ đồng, chiếm 7,8% tổng dư nợ tín dụng. Dư nợ tín dụng BĐS của HDBank đạt 61,2 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm, chiếm 15% tổng dư nợ tín dụng.
Đặc biệt, Ngân hàng Quốc tế (VIB) và Ngân hàng Kiên Long ghi nhận mức tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS cao kỷ lục, tăng lần lượt là 275% và 172% so với đầu năm.
Theo các chuyên gia, ngay cả khi thị trường BĐS sôi động, thanh khoản tốt thì rủi ro tín dụng BĐS cũng không hề nhỏ. GS.TS Phạm Hồng Chương - Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, nhìn nhận tín dụng BĐS đang tiềm ẩn rủi ro kỳ hạn cho các ngân hàng. Các khoản vay BĐS chủ yếu là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của nhà băng chủ yếu là ngắn hạn. Điều này đã tạo ra sự mất cân đối trong cấu trúc tài chính của các ngân hàng, tăng nguy cơ cho hệ thống tài chính.
Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng cần cẩn trọng với những rủi ro có thể xảy ra khi dòng vốn ngân hàng “bơm” nhiều vào BĐS, mà bài học nhãn tiền qua các giai đoạn khủng hoảng của thị trường vẫn hiện diện.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, cũng cảnh báo rằng lịch sử đã chứng minh tính chu kỳ của thị trường BĐS, với những "bong bóng" hình thành khi dòng vốn đổ vào quá mức, dẫn đến cung vượt cầu. Điển hình là các cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997, năm 2008, còn tại Việt Nam là giai đoạn 2011-2012 và năm 2022, đều có bóng dáng của BĐS phía sau.
TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, nhắc lại tín dụng BĐS luôn là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro với hoạt động cấp vốn của ngành ngân hàng bởi phụ thuộc vào diễn biến khó đoán định của thị trường nhà đất. Ngân hàng có thể rủi ro về thanh khoản khi 80% vốn huy động là ngắn hạn nhưng lại cho vay trung và dài hạn theo các dự án BĐS.
Khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền, không thể trả nợ đúng hạn. Điều này trực tiếp ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của các ngân hàng, khiến tỷ lệ nợ xấu gia tăng.
Hơn nữa, việc tín dụng kinh doanh BĐS tăng nhanh còn tín dụng BĐS tiêu dùng giảm tốc cũng cho thấy dòng tín dụng đang tập trung nhiều ở phía cung (tức các chủ đầu tư), trong khi phía cầu đang giảm (tức người mua nhà). Điều đó cho thấy sức mua của thị trường đang có phần chững lại, tiềm ẩn nhiều rủi ro khi cung - cầu đang lệch pha. Việc tín dụng kinh doanh BĐS tăng cao đồng nghĩa với việc rủi ro sẽ tập trung, chứ không phân tán như đối với các khoản cho vay BĐS tiêu dùng.
Rủi ro càng lớn hơn khi thị trường BĐS đang tồn tại nhiều bất cập. Đa phần các sản phẩm BĐS được cung cấp ra thị trường hiện đều thuộc phân khúc BĐS cao cấp, giá BĐS tăng nhanh vượt quá thu nhập, khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Điều đó dẫn tới thanh khoản của thị trường thấp, kéo theo đó là vấn đề dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS.
Theo giới chuyên gia, thị trường BĐS muốn cần nguồn vốn trung và dài hạn thì phải trông chờ vào trái phiếu, vốn từ các nhà đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài chứ không chỉ vốn ngân hàng. Vì vậy, bất động sản phải giảm bớt sự lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng để phân tán được rủi ro cho ngân hàng. Và do đó, nhà quản lý cần khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường thông qua việc thúc đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư BĐS để đa dạng hóa các kênh huy động vốn cho thị trường, giảm dần sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng.
Bên cạnh đó, việc thúc đẩy đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này, đặc biệt qua các hoạt động mua bán, sáp nhập dự án với sự tham gia của các nhà đầu tư quốc tế cần được đẩy mạnh.
Đặc biệt, điểm nghẽn lớn nhất với BĐS hiện nay là cần phải có chính sách giúp doanh nghiệp BĐS “khơi thông” nguồn vốn từ trái phiếu, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, gợi ý quỹ tín thác có thể mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn, khi có thể đầu tư dự án BĐS mới trên ý tưởng, với số tiền chỉ vài triệu đồng.
Ở góc độ ngân hàng, nhiều chuyên gia cho rằng các ngân hàng cần nắn dòng chảy tín dụng sang phân khúc trung cấp, bình dân, thay vì tập trung vào phân khúc cao cấp.
Ông Nguyễn Quang Huy - chuyên gia tài chính Trường Đại học Nguyễn Trãi - cho hay, hiện đa phần nguồn cung trên thị trường là các sản phẩm BĐS ở phân khúc cao cấp. Các dự án BĐS cao cấp đều "ngốn" lượng vốn lớn, chủ đầu tư thường cơ cấu tỷ lệ vay nợ cao. Khi phần lớn tín dụng tập trung vào BĐS cao cấp, nợ xấu tiềm ẩn dễ xuất hiện nếu tình hình kinh tế có dấu hiệu suy giảm hoặc thị trường BĐS gặp khó khăn.
GS.TS Phạm Hồng Chương cũng cho rằng, cần mở rộng nguồn vốn tín dụng ngân hàng với các tiêu chí cho vay linh hoạt hơn, phù hợp với từng phân khúc BĐS và tránh tập trung vào các dự án cao cấp. Thay vào đó, ngân hàng nên ưu tiên các dự án nhà ở xã hội và các dự án thương mại có hiệu quả cao, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.
Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, không có quy định cấm cho vay BĐS song các ngân hàng cần đảm bảo nguyên tắc hoạt động, an toàn để làm sao khi người dân rút tiền vẫn sẵn sàng khả năng chi trả.
Tags:
(VNF) - Ngân hàng Nhà nước vừa chấp thuận cho KienlongBank tăng vốn điều lệ thêm hơn 1.706 tỷ đồng, nâng vốn điều lệ lên 7.527 tỷ đồng. Trong bối cảnh ngân hàng niêm yết trên HOSE, duy trì đà tăng trưởng lợi nhuận và đẩy mạnh chuyển đổi số, việc bổ sung nguồn vốn được xem là bước đi quan trọng giúp KienlongBank mở rộng dư địa tăng trưởng cho giai đoạn phát triển mới.
(VNF) - Lãi suất liên ngân hàng giảm sâu trong bối cảnh NHNN liên tiếp hút ròng hàng nghìn tỷ đồng. Giá USD tự do liên tục đi xuống, hiện thấp hơn tại các ngân hàng thương mại.
(VNF) - Vừa qua, Ngân hàng Phương Đông (OCB) đã được nhận bằng xác lập Kỷ lục Việt Nam cho chiến dịch “OCB Pin Hunter” – chương trình thu gom, xử lý pin cũ do ngân hàng khởi xướng và triển khai với quy mô lớn trên toàn quốc.
(VNF) - Tiền gửi của người dân vào hệ thống ngân hàng đến cuối tháng 3 đã vượt 10,5 triệu tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với tiền gửi của doanh nghiệp.
(VNF) - Theo các chuyên gia, vấn đề của nền kinh tế Việt Nam hiện nay không nằm ở việc thiếu vốn hay thiếu thanh khoản. Ngược lại, lượng tiền trong hệ thống vẫn rất lớn, nhưng dòng vốn đang luân chuyển chậm hơn và chưa tìm được điểm đến đủ hấp dẫn.
(VNF) - Ngày 09/6/2026, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) đã ban hành Công văn số 5170/UBCK-PTTT về việc lựa chọn Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là ngân hàng duy nhất cung cấp dịch vụ thanh toán tiền cho giao dịch hạn ngạch phát thải khí nhà kính và tín chỉ các-bon trên sàn giao dịch các-bon tại Việt Nam.
(VNF) - KienlongBank Pay mang đến giải pháp quản trị tài chính số toàn diện, hỗ trợ doanh nghiệp kiểm soát dòng tiền, tự động hóa quy trình thu chi và nâng cao hiệu quả hoạt động, thúc đẩy hoạt động chuyển đổi số cùng Chính phủ.
(VNF) - Theo ông Nguyễn Xuân Thành, Giảng viên cao cấp, Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright, trong thời gian tới, có thể chúng ta phải chấp nhận đồng VND điều chỉnh.
(VNF) - Đánh dấu bước phát triển mới trong chiến lược Private Banking theo chuẩn mực quốc tế của BIDV tại khu vực phía Nam
(VNF) - Lập "hattrick" công nghệ tại The Asian Banker 2026, TPBank khẳng định chiến lược đúng đắn khi đưa trí tuệ nhân tạo (AI) và số hóa vào tối ưu hóa năng lực vận hành, nâng tầm trải nghiệm khách hàng.
(VNF) - Ngày 11/6/2026, tại Hà Nội, VietinBank được The Asian Banker trao tặng giải thưởng Ngân hàng SME tốt nhất Việt Nam 2026, đánh dấu lần thứ 6 liên tiếp Ngân hàng được ghi nhận ở hạng mục giải thưởng uy tín này.
(VNF) - Ngân hàng Phương Đông (OCB) vừa nhận giải thưởng “Best API and Open Banking Technology Initiative in Vietnam” (Sáng kiến API và Open Banking Xuất sắc tại Việt Nam) do The Asian Banker công bố, đồng thời tiếp tục góp mặt trong Top 50 Doanh nghiệp Phát triển Bền vững 2026 (CSA) tại hai hạng mục “Dẫn dắt Đa dạng, Công bằng và Hòa nhập” và “Tinh thần Lãnh đạo ESG”.
(VNF) - Dù tăng trưởng tín dụng vẫn duy trì đà tăng trong những tháng đầu năm nhưng hệ thống ngân hàng lại ghi nhận tình trạng thanh khoản căng thẳng và mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên. Đây là biểu hiện của một “nghịch lý dòng tiền” khi tín dụng tăng nhưng vòng quay tiền trong nền kinh tế chậm lại, khiến khả năng hấp thụ vốn chưa theo kịp nhu cầu cung ứng.
(VNF) - Vụ án NH Đông Á (Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đông Á cũ), Viện Kiểm sát Nhân dân Tối cao vừa ban hành cáo trạng truy tố 4 bị can.
(VNF) - Lãi suất liên ngân hàng giảm xuống 4,9%/năm sau khi tăng vọt 9,35%/năm ở phiên đầu tuần, trong bối cảnh NHNN liên tiếp hút ròng hàng nghìn tỷ đồng.
(VNF) - Ngày 11/6/2026 tại TP. Hồ Chí Minh, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) chính thức ra mắt Chi nhánh FDI I - đánh dấu bước tiến chiến lược trong hành trình chuyên môn hóa dịch vụ tài chính dành riêng cho khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong bối cảnh Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn của các dòng vốn toàn cầu.
(VNF) - BVBank có thể sẽ là ngân hàng thứ hai đưa cổ phiếu chào sàn HoSE trong năm 2026, sau khi KienlongBank đã thực hiện thành công hồi tháng 1 đầu năm.
(VNF) - Đồng loạt đưa vào vận hành bộ đôi nền tảng số thế hệ mới gồm MSB Digital Bank và MSB Business Banking, MSB thiết lập một tiêu chuẩn an toàn mới trên thị trường khi xây dựng thành công một “hệ thống phòng thủ công nghệ đa tầng chủ động” chuẩn quốc tế.
(VNF) - Giá USD tự do liên tục đi xuống, thu hẹp khoảng cách đáng kể với giá tại ngân hàng. Giá USD bán ra tại "chợ đen" hiện đã thấp hơn tại các ngân hàng thương mại.
(VNF) - Tổng cộng trong hơn hai tháng, nhóm Âu Lạc đã mua thêm hơn 102 triệu cổ phiếu ACB, ước tính số tiền chi ra vào khoảng 2.300 tỷ đồng.
(VNF) - Giới phân tích đánh giá lợi nhuận ngành ngân hàng năm 2026 có triển vọng tích cực dù vẫn chịu nhiều sức ép, đặc biệt liên quan đến NIM và chất lượng tài sản.
(VNF) - Sau khi hoàn tất đợt phát hành, vốn điều lệ của BIDV sẽ tăng từ mức 72.800 tỷ đồng hiện tại lên 77.782 tỷ đồng.
(VNF) - Người trẻ hôm nay có quá nhiều thứ để nghĩ đến: công việc, gia đình, “deadline”, những kế hoạch dang dở và hàng loạt quyết định lớn nhỏ nối tiếp nhau mỗi ngày. Trong guồng quay đó, chuyện quản lý tiền nong – chuyển khoản, thanh toán hóa đơn, theo dõi chi tiêu hay nhớ ngày đến hạn thẻ,… dù nhỏ nhưng nếu quản lý không hiệu quả lại có thể gây nhiều phiền toái.
(VNF) - Eximbank vừa tiếp nhận đơn đề nghị thôi tham gia hội đồng quản trị (HĐQT) của các ông Phạm Tuấn Anh, Nguyễn Trí Trung và Nguyễn Trọng Hiền.
(VNF) - Hà Nội, ngày 08 tháng 06 năm 2026 - Eximbank đang tiếp tục triển khai các nội dung quản trị theo định hướng đã được Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên năm 2026 thông qua.
(VNF) - Ngân hàng Nhà nước vừa chấp thuận cho KienlongBank tăng vốn điều lệ thêm hơn 1.706 tỷ đồng, nâng vốn điều lệ lên 7.527 tỷ đồng. Trong bối cảnh ngân hàng niêm yết trên HOSE, duy trì đà tăng trưởng lợi nhuận và đẩy mạnh chuyển đổi số, việc bổ sung nguồn vốn được xem là bước đi quan trọng giúp KienlongBank mở rộng dư địa tăng trưởng cho giai đoạn phát triển mới.
(VNF) - Nhà máy nhiệt điện LNG Quỳnh Lập có quy mô gần 60.000 tỷ đồng, được xây dựng tại phường Tân Mai, tỉnh Nghệ An.
