Tín dụng cho bất động sản: Ai cứu - cứu ai?

BĐS có thực sự “đói” tín dụng?

Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết doanh nghiệp đang thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, thanh khoản chững lại nghiêm trọng, nếu không cứu thì có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”. Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, dự báo năm 2023 là năm “quyết định sống còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản nếu không được hỗ trợ giải quyết “nút thắt” về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản.

Trong cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước mới đây, các nhà phát triển bất động sản hàng đầu như: Vingroup, Sun Group, Hưng Thịnh… đã cùng HoREA đưa ra 17 kiến nghị, trong đó nhiều nhất là các vấn đề liên quan đến tín dụng. Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land - ông Lê Trọng Khương nói: “Cần nới room để doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư, phát triển. Bởi trong bối cảnh hiện nay, các trái chủ đang rất lo ngại liệu doanh nghiệp có tồn tại được hay không, có bán được sản phẩm không?”. Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói: “Chúng tôi không xin giảm lãi, chỉ cần được tiếp cận khoản vay mới”.

Dẫu vậy, điều trớ trêu nhất là lãnh đạo một số ngân hàng hoàn toàn cho rằng, các ngân hàng đều không có thái độ ghẻ lạnh doanh nghiệp hay là người đi “cứu” doanh nghiệp. Thậm chí có ý kiến cho rằng “bất động sản khó khăn, chúng tôi còn lo hơn các anh chị bởi ngân hàng với bất động sản như những người “ngồi chung” một chiếc thuyền”.

Theo thống kê, thực tế là ngành ngân hàng đang rất “ưu ái” cho bất động sản. Lĩnh vực này là một trong số 1.571 ngành nghề kinh doanh, nhưng chiếm tới 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, mức cao nhất trong 5 năm qua. Điều này đồng nghĩa 1.570 ngành nghề còn lại đang chia nhau “miếng bánh” 79% tổng dư nợ. Tăng trưởng dư nợ cho bất động sản cũng ở mức cao, đến cuối năm ngoái tăng hơn 24% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực có mức tăng cao nhất.

Vì sao nên nỗi?

Vậy vì sao doanh nghiệp bất động sản có thể “chết” trên đống tài sản vì thiếu tiền như HoREA nhận định? Theo chuyên gia của Vietcombank, sự lệch pha và khó khăn thanh khoản là do cấu trúc của thị trường bất động sản “đang có vấn đề” và cũng do chính từ phía các doanh nghiệp. Cụ thể, 80% nguồn cung hiện nay là phân khúc cao cấp, khách hàng có nhu cầu nhưng không thể tiếp cận để mua sản phẩm.

Báo cáo của batdongsan.com.vn cho biết thị trường nhà chung cư tại TP. HCM và các tỉnh phía Nam liên tục giảm tốc. Trong hai quý đầu năm 2022 có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tiêu thụ 70% - 80% rổ hàng nhưng sang quý III chỉ có khoảng 1.250 căn được tung ra thị trường và tỷ lệ tiêu thụ xuống mức khoảng 52%. Đến quý IV, toàn thị trường chỉ tiêu thụ 100 căn hộ trong rổ hàng chào bán mới. Lượng nhà ở bán được trong đầu năm 2023 hầu như là con số 0.

Đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây, đặc biệt ở giai đoạn cận Tết - vốn là thời gian giao dịch bất động sản sôi động nhất năm. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp đã nâng mức chiết khấu 40% - 50% giá trị bất động sản nhưng thanh khoản chưa có dấu hiệu cải thiện.

Một lý do khiến các doanh nghiệp có thể “chết trên đống tài sản” là việc quản lý dòng tiền và xây dựng kế hoạch của nhiều doanh nghiệp “có vấn đề” khi 3 năm gần đây, doanh nghiệp lạm dụng trái phiếu riêng lẻ trở thành kênh dẫn vốn với quy mô lớn. Việc huy động vốn quá dễ dàng khiến nhiều doanh nghiệp chủ quan, tăng trưởng nóng, cái này cũng do lỗi của doanh nghiệp.

Trao đổi với Đầu tư Tài chính, Giám đốc điều hành của một tập đoàn bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu cho hay, doanh nghiệp đã đến giai đoạn bàn giao nhà và thu hết tiền từ khách hàng mà không vướng khó khăn gì. “Chúng tôi hoàn toàn không bị động vì thiếu dòng tiền bởi lẽ doanh nghiệp tính toán phát triển dự án đúng với sức lực của mình. Có những thời điểm ví dụ đầu năm 2022, một số doanh nghiệp thi nhau huy động vốn tư dự án trước, rồi mua tiếp các dự án sau và phát triển nóng thì chúng tôi không làm theo cách đó, chỉ tập trung vào đúng dự án mà mình đang triển khai, bởi vậy ở một cách nhìn khác thì phát triển nóng sẽ phải chịu hậu quả, lỗi trước tiên ở bản thân doanh nghiệp không thể cứ kẹt tiền là kêu ngân hàng hay Chính phủ cứu được”.

Cứu ai?

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định không thiếu hạn mức cho vay vì đang thời điểm đầu năm nên các ngân hàng có nhiều dư địa. Ngân hàng Nhà nước cũng không quy định room cho từng lĩnh vực, phân khúc. Lựa chọn cho vay doanh nghiệp nào phụ thuộc vào khẩu vị rủi ro của từng ngân hàng. Phía Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, hoàn thiện khung pháp lý để tạo điều kiện tiếp cận vốn tín dụng thuận lợi, trong đó có vốn cho bất động sản. Ngân hàng Nhà nước đề nghị các tổ chức tín dụng tập trung tín dụng vào các dự án khả thi, có khả năng trả nợ đúng hạn, dự án đáp ứng nhu cầu của người dân (nhất là dự án nhà ở xã hội).

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Chí Hiếu cho rằng các cơ quan quản lý cần tính tới việc xem xét sửa đổi, bổ sung chính sách tín dụng sao cho việc điều hành chủ động, linh hoạt, kịp thời đặc biệt là nắn chỉnh dòng tiền sao cho hiệu quả, an toàn phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn. “Nếu như đặt câu hỏi cần phải giải cứu thị trường bất động sản, thì cũng cần nghĩ tới việc dòng tiền sẽ cứu ai?”, ông Hiếu nói.

Vì vậy, TS Nguyễn Chí Hiếu cho rằng, người mua nhà là đối tượng cần “cứu”, cụ thể là giảm lãi suất cho vay. Lãi suất cao khiến người mua không dám vay, do đó sức mua sụt giảm nghiêm trọng kéo theo các doanh nghiệp bị ảnh hưởng về dòng tiền. Bởi vậy cần hỗ trợ người mua nhà thực sự với những sản phẩm giá từ 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng. “Ngân hàng Nhà nước nên có gói hỗ trợ như trước đây là gói 30.000 tỷ đồng và trong bối cảnh hiện nay thì quy mô gói hỗ trợ lên tới 50.000 tỷ đồng với lãi suất đâu đó khoảng 6% để giúp người có thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở, giúp thị trường hồi phục”, ông Hiếu nói.

Ngoài ra, một số ý kiến cho hay chương trình cho vay của các ngân hàng tại Việt Nam hiện nay phần nào đã lỗi thời và cần một sự cải tổ. Đơn cử, ngân hàng có các gói vay 10 năm, 20 năm, 30 năm nhưng lãi suất lại áp dụng lãi suất thả nổi. Do đó, nếu lãi suất tăng lên thì họ phải chịu một khoản chi phí tài chính cao hơn. Nhìn sang Mỹ, người đi mua nhà có thể trả một mức lãi suất cố định cho 30 năm và thậm chí còn lâu hơn.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn mà đang làm dự án thực sắp bàn giao nhà, nhiều ý kiến cho hay cần tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid-19 bùng phát. Trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn khó khăn này.