Định giá đất: Có nhiều phương pháp nhưng vẫn vướng đủ đường

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP được đưa ra đã quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy công tác định giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn do việc thu thập thông tin vẫn còn nhiều rào cản, thị trường chưa có sự minh bạch về số liệu giao dịch.

Bà Giang Đỗ - Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Việt Nam đã có những chia sẻ góc nhìn nhằm làm rõ hơn về các phương pháp định giá đất cũng như những bất cập đang tồn tại trong quá trình triển khai.

- Vì sao dù đã có 4 phương pháp định giá đất, nhiều dự án vẫn bị đình trệ do chưa xác định được giá đất, thưa bà?

Bà Giang Đỗ: Thực tế, bốn phương pháp định giá đất hiện nay không phải là điều mới mẻ mà đã được sử dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá. Việc nhiều dự án bị đình trệ không phải vì thiếu phương pháp định giá, mà nguyên nhân chính đến từ những bất cập trong thực tiễn áp dụng.

Trước hết, theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai 2024, nhiều địa phương vẫn đang sử dụng bảng giá đất cũ theo Luật Đất đai 2013 đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, bảng giá này không còn phản ánh đúng giá trị thị trường, khiến các địa phương lúng túng, chờ đợi bảng giá mới sát thực tế hơn để làm căn cứ phê duyệt dự án.

Thứ hai, cả bốn phương pháp định giá hiện hành đều gặp khó khi triển khai do thiếu dữ liệu minh bạch. Thị trường bất động sản vẫn chưa công khai đầy đủ thông tin giao dịch, gây khó khăn trong việc thu thập số liệu đầu vào. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của các phương pháp như so sánh, thặng dư hay thu nhập.

Ngoài ra, hiện tượng đẩy giá trong các phiên đấu giá đất gần đây càng khiến thị trường biến động, làm cho việc định giá đất thêm phức tạp và thiếu ổn định.

- Theo bà, nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường nên được hiểu và áp dụng như thế nào?

Bà Giang Đỗ: Nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường nhằm đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Tuy nhiên, khái niệm "giá thị trường" cần được hiểu một cách cụ thể và nhất quán.

Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cơ sở giá trị (ban hành kèm theo Thông tư số 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính), giá trị thị trường được định nghĩa tại khoản 1 Điều 5 như sau: “Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.

Từ định nghĩa này, có thể thấy nguyên tắc thị trường nhấn mạnh tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Khi áp dụng vào định giá đất, yếu tố cốt lõi chính là dữ liệu phải đầy đủ, chính xác và công khai.

Dữ liệu này bao gồm thông tin về giao dịch bất động sản, quy hoạch và diễn biến thị trường. Sự minh bạch và toàn diện của dữ liệu không chỉ giúp hạn chế tình trạng thao túng, méo mó thị trường mà còn ngăn chặn sự chi phối từ bất kỳ nhóm lợi ích nào, qua đó đảm bảo thị trường vận hành theo đúng quy luật cung - cầu và cạnh tranh lành mạnh.

Ngoài ra, dữ liệu minh bạch cũng cho phép việc xác định giá đất phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động như quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và chính sách. Giá đất không thể chỉ dựa vào dữ liệu quá khứ mà cần tính đến xu hướng trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng trong các phương pháp định giá dựa trên thu nhập, như phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư.

- Quan điểm của bà như thế nào về việc nếu áp dụng một mức giá đất chung cho các dự án và địa phương phát triển kinh tế xã hội tương tự nhau?

Bà Giang Đỗ: Cá nhân tôi cho rằng không thể áp dụng một mức giá chung cho tất cả các loại hình sử dụng đất, bao gồm đất ở, đất thương mại, dịch vụ, hay giữa các địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội khác nhau. Cách tiếp cận này không chỉ đi ngược lại nguyên tắc thị trường mà còn không phản ánh đúng thực tiễn định giá đất.

Cần hiểu giá trị đất chịu tác động trực tiếp từ loại đất, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng - những yếu tố này quyết định quyền và nghĩa vụ cụ thể của người sử dụng đất. Chẳng hạn, đất ở thường có thời hạn sử dụng lâu dài, trong khi đất thương mại, dịch vụ thường chỉ có thời hạn từ 50 - 70 năm. Chỉ riêng yếu tố thời hạn đã khiến giá trị đất ở, trong cùng một vị trí và điều kiện tương đồng, cao hơn đất thương mại, dịch vụ. Khoảng cách này càng gia tăng khi xét đến sự khác biệt về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội giữa các địa phương.

Do đó, việc áp đặt một mức giá đất đồng nhất là đi ngược lại nguyên tắc thị trường, vốn yêu cầu giá đất phải phản ánh chính xác quan hệ cung – cầu và tiềm năng sinh lợi của từng khu đất. Nếu áp dụng một mức giá chung, sẽ không có sự phân biệt giữa các vị trí đắc địa và những khu vực kém thuận lợi, làm suy giảm tính cạnh tranh và dẫn đến méo mó thị trường.

- Giá bất động sản tăng nóng ảnh hưởng thế nào đến công tác định giá đất? Giải pháp khắc phục là gì, thưa bà?

Bà Giang Đỗ: Sự tăng giá bất thường của bất động sản trong thời gian qua gây ra nhiều hệ lụy cho công tác định giá. Tâm lý kỳ vọng tăng giá lan sang các khu vực lân cận khiến nhà đầu tư và thị trường đưa ra mức giá cao không thực tế. Các giao dịch trong giai đoạn “sốt đất” thường mang tính đầu cơ, nếu được lấy làm cơ sở định giá sẽ dễ dẫn tới sai lệch nghiêm trọng.

Hệ quả là chi phí giải phóng mặt bằng tăng vọt, kéo theo chi phí đầu tư lớn, làm giảm hiệu quả và tính khả thi của nhiều dự án.

Để khắc phục, cần xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản đồng bộ, minh bạch và chính xác – thu thập từ các nguồn như hợp đồng công chứng, kê khai thuế và giao dịch thực tế. Đồng thời, dữ liệu cần được kiểm tra, loại bỏ các giao dịch bất thường, mang yếu tố đầu cơ.

Bên cạnh đó, việc minh bạch hóa thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng rất quan trọng. Khi thông tin được công khai rõ ràng, thị trường sẽ tránh được những cơn "sốt đất" do tin đồn hoặc tình trạng trục lợi từ những nhóm có lợi thế thông tin trước khi quy hoạch chính thức được công bố.

Nếu được triển khai đồng bộ, các giải pháp này có thể phản ánh đúng giá trị thức của giá đất, hạn chế tác động tiêu cực từ tâm lý thị trường, đồng thời tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.