Tín hiệu đảo chiều, 3 yếu tố đẩy BĐS vào chu kỳ tăng trưởng mới

Tín hiệu “đảo chiều”

Tại hội thảo Báo cáo thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2024, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, chu kỳ “đảo chiều” của thị trường đang dần qua, chuẩn bị vào giai đoạn “thăm dò” khi thị trường đã có dấu hiệu thanh khoản. Tín dụng BĐS đến cuối tháng 5 đạt 2,41% so với cuối năm 2023 tuy còn khá thấp nhưng đã cải thiện so với giai đoạn tăng trưởng âm đầu năm 2024. Lãi suất cho vay giảm liên tiếp từ đầu năm 2023 và hiện duy trì 9 – 11%, cũng như tỷ giá tăng nhẹ cho thấy chính sách tiền tệ đang phát huy tích cực. Đáng chú ý, 3 bộ luật liên quan đến thị trường BĐS vừa được thông qua, có hiệu lực từ 1.8.2024 đang được được thị trường rất kỳ vọng.

So sánh với khởi điểm chu kỳ tăng trưởng thị trường BĐS năm 2013, ông Quốc Anh nhận xét, thị trường giai đoạn hiện nay có nhiều điểm tương đồng.

Cụ thể, các dấu hiệu trên thị trường đã xuất hiện, đó là: Thứ nhất, tín dụng BĐS cuối năm 2012 tăng lên 12% so với giữa năm 2012, thị trường thể hiện đã phản hồi sau 6 tháng có sự can thiệp chính sách tiền tệ. Tương tự, tín dụng BĐS chỉ 2 tháng đầu năm nay đã tăng 1,86% so với cuối năm 2023, khả năng tiếp tục tăng trong những tháng tới; Thứ hai, lãi suất giảm mạnh vào đầu năm 2012 và thị trường phản hồi đảo chiều 1,5 năm sau đó. Lãi suất cho vay hiện nay đã giảm mạnh so với cách đây 1 năm; Thứ ba, đó là chính sách, khi Luật Đất đai 2013 được thông qua giai đoạn khởi đầu tăng trưởng, rất tương đồng với lúc này khi Luật Đất đai 2024 cũng vừa được thông qua, chuẩn bị có hiệu lực thi hành.

“Ba yếu tố này của thời điểm hiện tại rất tương đồng với giai đoạn khởi đầu tăng trưởng BĐS trước kia, do vậy tôi duy trì quan điểm thị trường “đảo chiều” từ quý II đến quý IV, nếu kết thúc sớm hơn thì quý III sẽ bước vào giai đoạn “thăm dò”, và quý IV/2024 sẽ là “củng cố”. Khi đó các điểm nghẽn trên thị trường dần được giải quyết và sẽ bước vào giai đoạn “khởi sắc” từ quý II đến IV/2025, “ổn định” từ năm 2026”, ông Quốc Anh nói.

Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, các trợ lực chính cho thị trường BĐS trong thời gian tới khá tích cực khi kinh tế Việt Nam năm 2024 – 2025 được dự báo tốt hơn năm 2023; lạm phát, tỷ giá được kiểm soát tốt, lãi suất duy trì mức thấp; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài… trong ngưỡng Quốc hội cho phép; vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, quy hoạch đang hoàn thiện, đầu tư công được thúc đẩy; nghĩ vụ tài chính vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn dễ dàng hơn; cung cầu và giá thị trường dần cân bằng…

Thống kê của batdongsan.com.vn cũng cho thấy, dấu hiệu cải thiện thị trường BĐS đã thể hiện rõ nét từ tháng 4 vừa qua khi lượng tìm kiếm trên nền tảng tìm kiếm BĐS số 1 hiện nay tăng 15% so với đầu năm 2023.

Nhu cầu chung cư ở thực dẫn dắt thị trường

Lý giải về việc phân khúc nhà chung cư sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Kinh doanh batdongsan.com.vn cho rằng, “Đây là phân khúc sản phẩm hỗ trợ cho thị trường sớm phục hồi vì phục vụ nhu cầu ở thực của đa số người dân”.

Theo thống kê của bastdongsan.com.vn, chỉ số biến động mức độ quan tâm sản phẩm chung cư tháng 4 đạt 146/100, cao nhất trong tất cả các phân khúc. Cụ thể, nhu cầu tìm mua chung cư tháng 5.2024 tăng 40% tại Hà Nội và 52% tại TP.HCM so với tháng 10.2023.

Dẫn chứng bức tranh về nhu cầu ở của dân cư tại 2 thành phố lớn, ông Minh Tuấn cho hay, tháng 4.2024 dân số tại Hà Nội khoảng 8,5 triệu người và tại TP.HCM là khoảng 9 triệu người. Với tốc độ gia tăng dân số hiện nay, đến năm 2030, Hà Nội có khoảng 10 triệu người và khoảng 12 triệu người tại TP. HCM, sẽ cần thêm 89 triệu m2 diện tích ở tại Hà Nội và 107,5 triệu m2 diện tích ở tại TP.HCM.

Mặt khác, khảo sát tại các sàn giao dịch BĐS, mục đích mua chung cư phục vụ cho nhu cầu ở là chủ yếu, vẫn rẻ hơn so với giá đất và so sánh với các nước khác trong khu vực, mức chênh lệch giá chung cư tại Việt Nam hiện nay so với mức tăng trưởng GDP không phải là quá cao.

Còn theo anh Mạnh Hùng, một môi giới nhà chung cư lâu năm cho biết, hiện nay do nhu cầu ở thực tăng cao trong khi thị trường khan hiếm nguồn cung chung cư mới nên nhiều người đã tìm đến nhà chung cư đã bàn giao. Nguyên nhân là, so với các chung cư mới mở bán, chung cư đã bàn giao thường có giá bán thấp hơn đáng kể, đôi khi rẻ hơn từ 20 - 30% tùy thuộc vào vị trí và tình trạng chung cư. Điều này làm cho chung cư đã bàn giao trở thành sự lựa chọn phù hợp với ngân sách hạn chế của đa số người lao động.

Chung cư đã bàn giao cũng thường ở những vị trí đã phát triển từ lâu, có đầy đủ tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện, trung tâm mua sắm… giúp cư dân tiết kiệm thời gian di chuyển và tận hưởng cuộc sống đô thị tiện nghi.

“Thị trường chung cư, nhất là chung cư đã bàn giao vẫn đang duy trì được sức sống bởi nhu cầu mua ở thực hoặc đầu tư cho thuê lớn. Nhiều khách đầu tư trước đây tìm săn đất nền, đất nghỉ dưỡng, hiện cũng muốn chuyển về phân khúc chung cư an toàn, dễ thanh khoản và tạo dòng tiền”, anh Hùng nói.

Dự báo về thị trường BĐS sắp tới, các chuyên gia cho rằng, phân khúc căn hộ chung cư sẽ còn tiếp tục dẫn dắt khi lực cầu hiện vẫn đang vượt cung rất lớn.