TP. HCM sẽ không còn căn hộ dưới 40 triệu đồng/m2?

Theo Jones Lang LaSalle (JLL), 3 tháng qua, có 4.968 căn được chào bán tại TP. HCM, hơn một nửa nguồn cung này đến từ dự án ở quận 9. Tuy nhiên chỉ có 4 dự án có thể ký hợp đồng mua bán trong quý III. Đây là một trong những mức thấp nhất trong lịch sử. Điều này cho thấy tình trạng khan hiếm nguồn cung gây ra bởi những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng.

Xét chu kỳ dài hạn toàn thị trường căn hộ, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục tăng giá trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung. Dưới tác động của Covid-19, để gia tăng doanh số, giới chủ đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn như gia hạn lịch thanh toán, hỗ trợ thời gian ân hạn lãi suất dài hơn, hoặc tặng phí quản lý trong 2 năm. Lượng căn hộ bán được trong quý III đạt 4.975 căn, trong đó một dự án đại đô thị tại khu đông TP. HCM chiếm 53%.

JLL nhận định chủ trương thành lập Thành phố Thủ Đức đang đẩy mạnh tâm lý đầu tư vào phía Đông Sài Gòn. Quý cuối cùng của năm 2020 được dự báo có khoảng 8.000-10.000 căn hộ được chào bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ cả năm đạt khoảng 20.000 căn. Tuy nhiên, số lượng này chỉ bằng một nửa so với thời kỳ đỉnh cao 2017-2018 do tình hình vướng mắc pháp lý ở nhiều dự án chưa được tháo gỡ.

Theo phân tích từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, gần 2 năm nay, ở TP. HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt, chỉ có dự án đã được xem xét, có chủ trương từ trước thì hoàn thành các hoạt động cấp phép xây dựng, đủ điều kiện bán hàng...  

Hàng tồn còn lại rất ít, lượng chung cư ở TP. HCM hiếm, chỉ còn lại những dự án đắt tiền có giá từ 70-80 triệu đồng/m2 trở lên, mức giá này vẫn tiêu thụ được nhưng chậm, riêng nhà ở bình dân gần như không còn.

Giá nhà ở TP. HCM chỉ có thể đánh giá được ở phân khúc trung cấp, bởi lẽ giá nhà ở bình dân không còn, phân khúc cao cấp thì có sự chênh lệch giá quá lớn. Phân khúc cao cấp trước đây có mức giá từ 45 triệu đồng/m2, nhưng hiện giá chung cư cao cấp ở TP. HCM thấp nhất cũng 60-70 triệu đồng/m2, có phân khúc lên đến vài trăm triệu đồng/m2 nên không thể so sánh giá ở phân khúc cao cấp.

Về phân khúc trung cấp, thời điểm quý IV/2018 giá đang ở ngưỡng 30 triệu đồng/m2, sang quý IV/2019 giá bắt đầu vượt lên ngưỡng 35 triệu đồng/m2, và tới quý III/2020 thì giá đã chạm đến phân khúc cao cấp.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nếu theo xu hướng này thì chỉ khoảng nửa năm nữa, TP. HCM sẽ không còn nhà ở phân khúc trung cấp, phân khúc bình dân. Giá nhà ở TP. HCM hiện do khan hiếm nên đang bị đẩy lên mặt bằng mới, nhiều dự án khi bắt đầu ra hàng đã thiết lập giá mới.

Thị trường TP. HCM có khoảng 10 dự án đang bán, giá giao dịch thấp nhất là 41 triệu đồng/m2; có dự án ở quận 9 - là quận rất xa trung tâm thành phố, khi bắt đầu chào bán cũng thiết lập mức giá 50 triệu đồng/m2. Có dự án trước đây khi chào hàng lần đầu vào năm 2019 để nghiên cứu thị trường xác định giá chỉ 20 triệu đồng/m2 nhưng bây giờ đang bán giá từ 37- 40 triệu đồng/m2.