Sự cố hi hữu tại Chung cư 15-17 Ngọc Khánh
Hiện nay, hoạt động quản lý chung cư, công tác bàn giao giữa chủ đầu tư và ban quản trị nảy sinh nhiều bất cập, vướng mắc. Một trong số đó là về quyền sở hữu và quản lý khu vực chung - riêng của chung cư.
Liên quan đến vấn đề này là sự cố hi hữu xảy ra tại dự án khu nhà ở cao tầng cao cấp để bán và kinh doanh tại 15-17 Ngọc Khánh, phường Giảng Võ, quận Ba Đình, Hà Nội.
Dự án Chung cư 15-17 Ngọc Khánh được UBND thành phố Hà Nội chấp thuận đầu tư năm 2002, do Công ty Cổ phần Thăng Long GTC làm chủ đầu tư. Dự án được triển khai trên khu đất 17.866m2 và ký hợp đồng mua bán từ năm 2007 đến nay.
Sau khi hoàn thành giai đoạn I, dự án Chung cư 15-17 trên diện tích 5.800m2, chủ đầu tư đã bàn giao, dân cư bao gồm phần sở hữu riêng và chung. Trong đó, phần sở hữu chung có bao gồm trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước ngầm. Tuy nhiên, các tài sản này thuộc chủ sở hữu hợp pháp là 172 hộ cư dân lại không nằm trên diện tích đã xây dựng chung cư mà nằm ở phần diện tích còn lại, chiếm khoảng 106m2.
Ngày 10/8/2009, UBND thành phố Hà Nội đã thu hồi 12.066m2 đất tại 15-17 Ngọc Khánh để giao cho Công ty TNHH Pacific Thăng Long (công ty liên doanh giữa Thăng Long GTC và Janakpur Limited) thực hiện dự án Khu phức hợp Giảng Võ.
Mâu thuẫn bắt đầu nảy sinh khi Pacific Thăng Long đề xuất di dời trạm điện từ diện tích đất của dự án khu phức hợp sang diện tích khu đất dự án Chung cư 15-17 Ngọc Khánh và điều chỉnh đường cống thoát nước ngầm của Chung cư 15-17 Ngọc Khánh. Mặc dù chưa thống nhất được phương án di chuyển, hỗ trợ đề đặt trạm điện trên diện tích đất chung của Chung cư 15-17 Ngọc Khánh nhưng Pacific Thăng Long đã có những hành vi tự ý thi công, thực hiện các hoạt động này.
Về trạm điện biến áp và hệ thống thoát nước, UBND quận Ba Đình cũng đã có kết luận Thăng Long GTC vi phạm khi xây dựng sai vị trí so với quy hoạch, thiết kế mà được cấp phép.
Theo đó, UBND quận Ba Đình và phường Giảng Võ đã có các công văn yêu cầu Thăng Long GTC khắc phục hậu quả việc di dời trạm biến áp và hệ thống thoát nước ngầm của Chung cư 15-17.
Sau đó, Thăng Long GTC đã có thông báo cho Ban Quản trị Chung cư 15-17 Ngọc Khánh về việc thực hiện di dời trạm điện vào trong khu đất của Chung cư 15-17 Ngọc Khánh. Tuy nhiên, việc này đã vấp phải sự phản đối của các cư dân tại đây.
Đối chiếu các quy định tại Luật Nhà ở 2005 và 2014, trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước ngầm của Chung cư 15-17 Ngọc Khánh và các hạng mục liên quan tài sản này được xác định là tài sản thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư và chủ sở hữu hợp pháp là 172 hộ cư dân, mà không thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, theo các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và 2014, quyền sử dụng đất của đất xây dựng nhà Chung cư 15-17 Ngọc Khánh không còn thuộc quyền sử dụng riêng của Thăng Long GTC sau khi chủ đầu tư đã bán căn hộ cho 172 hộ cư dân tại đây.
Như vậy, vấn đề đặt ra ở đây là căn cứ vào quy định nào để Thăng Long GTC có thể áp dụng lệnh cưỡng chế, quyết định khắc phục hậu quả sai phạm tại chung cư 15-17 Ngọc Khánh?
Hoàn thiện pháp luật về sở hữu đối với chung cư
Ngày 16/7, tại Hà Nội, Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế Khu vực Châu Á – Thái Bình Dương (Bộ Tư pháp) đã tổ chức Tọa đàm pháp luật sở hữu đối với các công trình của chủ sở hữu nhà chung cư và thực tiễn hiện nay.
Phát biểu tại toạ đàm, TS. Trần Minh Sơn, Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm Trọng tài quốc tế PACC, cho biết hiện nay nhiều dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản trên cả nước đã được cấp phép, đang triển khai và đã hoàn thành xây dựng.
Theo TS Trần Minh Sơn, trong lĩnh vực này, thời gian qua, thể chế, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã được hoàn thiện gồm Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2023 (thay thế Luật Nhà ở năm 2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản. Luật Đất đai năm 2024 (Luật Đất đai năm 2013) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.
"Tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá XV đã thông qua thời điểm có hiệu lực đối với các Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 từ ngày 1/8 tới đây là những tiền để quan trọng điều chỉnh về quyền sở hữu của cư dân các công trình chung cư hiện nay", TS Trần Minh Sơn nhấn mạnh.
Về khúc mắc xảy ra tại Chung cư 15-17 Ngọc Khánh, TS Trần Minh Sơn cho rằng vấn đề đặt ra là trách nhiệm cơ quan quản lý ở đâu khi sai phạm tại dự án đã xảy ra từ rất lâu. "Thời điểm sai phạm từ năm 2009 nhưng đến nay mới đưa ra quyết định xử phạt. Vậy trách nhiệm của cơ quan nhà nước ở đâu? Tại sao đơn vị quản lý vẫn để xây dựng trái phép tồn tại lâu như thế, đến thời điểm này mới đưa ra xử lý", ông nói.
Bên cạnh đó, TS Trần Minh Sơn cho biết đơn vị chủ đầu tư được yêu cầu di chuyển trạm biết áp, hệ thống thoát nước về đúng vị trí mà đã phê duyệt thực tế ban đầu (bên trong khu đất thuộc chung cư 15-17 Ngọc Khánh. Tuy nhiên, mâu thuẫn xảy ra khi chủ đầu tư không còn quyền sở hữu tại dự án.
Cho ý kiến vấn đề xảy ra tại Chung cư 15-17 Ngọc Khánh, Luật sư Trần Minh Dũng, Giám đốc Công ty Luật Tường Khang thuộc Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng quyền sở hữu của 172 hộ cư dân Chung cư 15-17 Ngọc Khánh ngoài sở hữu riêng là diện tích riêng các căn hộ chung cư mà người dân nhận chuyển nhượng và đã được cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất gắn liền với tài sản thì diện tích chung của cư dân bao gồm các khuôn viên, diện tích trồng cây xanh, trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước.
Theo luật sư Trần Minh Dũng, việc chủ đầu tư là Công ty Cổ phẩn Thăng Long GTC đã bàn giao quyền sở hữu đối với các công trình xây dựng chung phục vụ tiện ích cho toàn bộ cư dân Chung cư 15-17 Ngọc Khánh thông qua Ban Quản trị Chung cư thì việc triển khai các hoạt động trên phần diện tích chung này phải được sự đồng ý của cư dân là chủ sở hữu các diện tích, công trình xây dựng đã được nghiệm thu, bàn giao gắn liền với quyền sử dụng đất, điều này phù hợp với Điều 158 Bộ Luật dân sự 2015 về quyền sở hữu.
Trong khi đó, Chuyên gia pháp lý của Bộ Xây dựng Nguyễn Chí Công cho rằng việc áp dụng pháp luật sở hữu đối với các công trình chung cư và thực tiễn hiện nay cần căn cứ vào thời điểm diễn ra hành vi vi phạm đối chiếu với quy định pháp luật đó.
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, cần xác định rõ các quy định pháp luật của Việt Nam đã quy định về quyền sở hữu của các cư dân đối với các công trình sử dụng chung trong các chung cư hiện nay, trong đó có các trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước, cũng như diện tích sân chung, diện tích trồng cây xanh và cả diện tích để các phương tiện ô tô, xe gắn máy của cư dân.
"Việc thực hiện các hành vi liên quan đến quyền sở hữu của cư dân chung cư cần thỏa thuận, thương lượng với các hộ cư dân – chủ sở hữu hợp pháp của các công trình sử dụng chung như máy phát điện, trạm biến áp, hệ thống thoát nước ngầm, diện tích sân, vườn... ở chung cư tránh trường hợp xâm phạm, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền sở hữu của cư dân dẫn đến vi phạm pháp luật, kể cả pháp luật hình sự và xảy ra kiện tụng kéo dài gây bất ổn cho xã hội", ông Công nêu rõ.
Tags:
(VNF) - Thiếu dữ liệu, vướng phương pháp xác định giá và những lúng túng trong thực thi đang khiến định giá đất trở thành một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Giới chuyên môn cho rằng nếu không sớm hoàn thiện cơ chế định giá, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng ách tắc nguồn cung và gia tăng chi phí phát triển dự án.
(VNF) - Thanh tra tỉnh Cà Mau vừa ban hành kết luận thanh tra 2 dự án bất động sản, gồm dự án Khu đô thị Cửu Long (xã Sông Đốc) và dự án Nhà ở chỉnh trang khu dân cư đường Vành đai 2 do Công ty TNHH Xây dựng Quang Tiền làm chủ đầu tư.
(VNF) - Tổ Công tác 1645 của TP.HCM vừa làm việc với các chủ đầu tư để tháo gỡ vướng mắc tại 4 dự án nhà ở khu vực Bình Dương và Vũng Tàu để cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.
(VNF) - TP. HCM vừa ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với 8 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh.
(VNF) - Giá bán chung cư tại Hà Nội trong quý II giảm còn tại TP.HCM đi ngang. Trong khi đó, nhu cầu thuê căn hộ tiếp tục tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường bất động sản ghi nhận thanh khoản suy giảm, chi phí vốn neo cao, thông tin ngày càng minh bạch cùng các công cụ quản lý mới, cơ hội kiếm lời nhanh từ các thương vụ "mua hôm nay, bán ngày mai" dần thu hẹp. Lợi thế đang nghiêng về những nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, ít phụ thuộc vào đòn bẩy và sẵn sàng nắm giữ tài sản trong trung và dài hạn.
(VNF) - Sau nhiều năm trải nghiệm cuộc sống tiện nghi trên tầng cao, một bộ phận không nhỏ người dân Hà Nội đang có xu hướng tìm về nhà thấp tầng thế hệ mới. Sự dịch chuyển nhằm nâng cấp tiêu chuẩn sống này đưa những khu compound (khép kín) hiện đại như Vịnh Xanh (Ocean City) trở thành lựa chọn hàng đầu.
(VNF) - Hà Nội chuẩn bị tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua hàng trăm căn hộ nhà ở xã hội tại nhiều dự án từ cuối tháng 6 đến giữa tháng 8. Mở thêm cơ hội an cư cho người thu nhập thấp.
(VNF) - Không chỉ là một nước cờ táo bạo và bài bản của Sun Group, cặp đôi dự án Casino 2 tỷ USD và Tổ hợp MRO 360 triệu USD của tập đoàn này đang góp phần định hình một bức tranh tương lai với vô vàn cơ hội mở ra cho Vân Đồn, trong bối cảnh điểm đến này được xác định là khu vực trọng điểm của Quảng Ninh để phát triển thành đặc khu kinh tế.
(VNF) - Ngày 16/6, Công ty CPTĐ Công nghệ & Tài chính NobleX (Tổng đại lý của Sunshine Group) và Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) đã chính thức ký kết hợp tác triển khai NobleX Hub – giải pháp trực tuyến toàn diện đầu tiên trên thị trường dành cho người mua nhà, được phát triển và vận hành trên nền tảng Open API, kết nối đồng bộ hệ sinh thái ngân hàng, tài chính và BĐS trên một điểm chạm duy nhất.
(VNF) - Nhà đầu tư được lựa chọn thực hiện dự án tái định cư phục vụ Cảng hàng không quốc tế Gia Bình là CTCP Phát triển hạ tầng và bất động sản Song Giang.
(VNF) - Tối 16/6, Sunshine Group chính thức Go-live NobleX Hub – nền tảng Open API tiên phong được phát triển trên ứng dụng NobleX App, góp phần số hóa toàn diện hành trình vay mua nhà, với khả năng trả kết quả phê duyệt nguyên tắc vay vốn trong chưa tới 3 phút.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa ban hành quyết định đấu giá quyền sử dụng đất cho Dự án Khu đô thị hỗn hợp đa chức năng tại khu vực hồ Tân Hoa
(VNF) - Giữa nhịp sống không ngừng tăng tốc của TP. HCM, một bộ phận tinh hoa đang tìm kiếm chuẩn mực xa xỉ mới: không phải sự phô trương mà là đặc quyền được sống chậm, sống ẩn mình giữa thiên nhiên nguyên bản. Tại Lagoonia Emerald Cove, những giá trị ấy được hiện thực hóa bên mặt biển hồ quy mô hàng đầu thế giới, giữa lòng siêu đô thị Vinhomes Green Paradise Cần Giờ.
(VNF) - TP.HCM từ 2021 đến nay, nhà ở bình dân gần như không còn xuất hiện, căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m2 nay được xem là 'vừa túi tiền'.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa công bố thông tin dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội tại khối 21, phường Vinh Phú để lựa chọn nhà đầu tư đăng ký thực hiện.
(VNF) - Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes, cho biết từ nay doanh nghiệp này sẽ chỉ tập trung phát triển các dự án đã và đang làm thủ tục, “dành sân” cho các doanh nghiệp khác cùng gia nhập đường đua phát triển.
(VNF) - Dự án Khu tâm linh Hồ Núi Cốc của doanh nghiệp Xuân Trường tại Thái Nguyên với tổng mức đầu tư gần 15.000 tỷ đồng vừa chính thức dừng hoạt động.
(VNF) - Sau giai đoạn nới lỏng tiền tệ để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, thị trường bất động sản đang đứng trước những áp lực mới về lãi suất, tỷ giá và thanh khoản. Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, chu kỳ của thị trường dường như đang lặp lại khi cứ khoảng 4-5 năm, bất động sản lại phải đối mặt với một "cuộc thử lửa", trong bối cảnh cấu trúc vốn vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và thiếu các nguồn vốn dài hạn bền vững.
(VNF) - Lễ khởi công Nhà máy sản xuất, chế tạo vi mạch điện tử Meiko Yên Quang vừa qua là minh chứng cho hiệu quả thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao của tỉnh Phú Thọ. Đằng sau thành công đó là sự cộng hưởng giữa môi trường đầu tư của tỉnh và những lợi thế của Khu công nghiệp Yên Quang.
(VNF) - Trải qua nửa thập kỷ hình thành và phát triển, MICC Group đã bứt phá mạnh mẽ để trở thành một trong những đơn vị phân phối bất động sản cao cấp uy tín tại Việt Nam, là đối tác chiến lược tin cậy của các chủ đầu tư lớn.
(VNF) - Giai đoạn từ 2026 – 2028, UBND TP Hà Nội dự kiến chi trên 3.500 tỷ đồng để xây 7 tòa nhà cao 12-13 tầng tại phường Việt Hưng làm nhà ở cho thuê.
(VNF) - Sau tin công bố chuyển nhượng dự án Thuận An 2 của CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt, bên nhận chuyển nhượng đã được hé lộ là BCONS.
(VNF) - Sau khi mặt bằng Vành đai 2.5 đoạn qua Khương Đình - Nguyễn Trãi được giải phóng, nhiều căn nhà nằm sâu trong ngõ bất ngờ “lên đời” mặt đường được rao bán với mức giá gây sốc lên tới hơn 600 triệu đồng/m2, dù khu vực vẫn đang trong giai đoạn phá dỡ, thi công ngổn ngang.
(VNF) - Chiều 12/6, lãnh đạo tỉnh Bắc Ninh và Tập đoàn T&T Group đã có buổi làm việc nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai loạt dự án quy mô hơn 1.390ha trên địa bàn tỉnh.
(VNF) - Thiếu dữ liệu, vướng phương pháp xác định giá và những lúng túng trong thực thi đang khiến định giá đất trở thành một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản. Giới chuyên môn cho rằng nếu không sớm hoàn thiện cơ chế định giá, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng ách tắc nguồn cung và gia tăng chi phí phát triển dự án.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội CT3 - Thăng Long Green City tại khu đô thị mới Kim Chung (xã Thiên Lộc, Hà Nội) đang bước vào giai đoạn hoàn thiện cuối cùng sau hơn một năm thi công, dự kiến đưa vào vận hành trong quý IV/2026.
