Sự cố hi hữu tại Chung cư 15-17 Ngọc Khánh
Hiện nay, hoạt động quản lý chung cư, công tác bàn giao giữa chủ đầu tư và ban quản trị nảy sinh nhiều bất cập, vướng mắc. Một trong số đó là về quyền sở hữu và quản lý khu vực chung - riêng của chung cư.
Liên quan đến vấn đề này là sự cố hi hữu xảy ra tại dự án khu nhà ở cao tầng cao cấp để bán và kinh doanh tại 15-17 Ngọc Khánh, phường Giảng Võ, quận Ba Đình, Hà Nội.
Dự án Chung cư 15-17 Ngọc Khánh được UBND thành phố Hà Nội chấp thuận đầu tư năm 2002, do Công ty Cổ phần Thăng Long GTC làm chủ đầu tư. Dự án được triển khai trên khu đất 17.866m2 và ký hợp đồng mua bán từ năm 2007 đến nay.
Sau khi hoàn thành giai đoạn I, dự án Chung cư 15-17 trên diện tích 5.800m2, chủ đầu tư đã bàn giao, dân cư bao gồm phần sở hữu riêng và chung. Trong đó, phần sở hữu chung có bao gồm trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước ngầm. Tuy nhiên, các tài sản này thuộc chủ sở hữu hợp pháp là 172 hộ cư dân lại không nằm trên diện tích đã xây dựng chung cư mà nằm ở phần diện tích còn lại, chiếm khoảng 106m2.
Ngày 10/8/2009, UBND thành phố Hà Nội đã thu hồi 12.066m2 đất tại 15-17 Ngọc Khánh để giao cho Công ty TNHH Pacific Thăng Long (công ty liên doanh giữa Thăng Long GTC và Janakpur Limited) thực hiện dự án Khu phức hợp Giảng Võ.
Mâu thuẫn bắt đầu nảy sinh khi Pacific Thăng Long đề xuất di dời trạm điện từ diện tích đất của dự án khu phức hợp sang diện tích khu đất dự án Chung cư 15-17 Ngọc Khánh và điều chỉnh đường cống thoát nước ngầm của Chung cư 15-17 Ngọc Khánh. Mặc dù chưa thống nhất được phương án di chuyển, hỗ trợ đề đặt trạm điện trên diện tích đất chung của Chung cư 15-17 Ngọc Khánh nhưng Pacific Thăng Long đã có những hành vi tự ý thi công, thực hiện các hoạt động này.
Về trạm điện biến áp và hệ thống thoát nước, UBND quận Ba Đình cũng đã có kết luận Thăng Long GTC vi phạm khi xây dựng sai vị trí so với quy hoạch, thiết kế mà được cấp phép.
Theo đó, UBND quận Ba Đình và phường Giảng Võ đã có các công văn yêu cầu Thăng Long GTC khắc phục hậu quả việc di dời trạm biến áp và hệ thống thoát nước ngầm của Chung cư 15-17.
Sau đó, Thăng Long GTC đã có thông báo cho Ban Quản trị Chung cư 15-17 Ngọc Khánh về việc thực hiện di dời trạm điện vào trong khu đất của Chung cư 15-17 Ngọc Khánh. Tuy nhiên, việc này đã vấp phải sự phản đối của các cư dân tại đây.
Đối chiếu các quy định tại Luật Nhà ở 2005 và 2014, trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước ngầm của Chung cư 15-17 Ngọc Khánh và các hạng mục liên quan tài sản này được xác định là tài sản thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư và chủ sở hữu hợp pháp là 172 hộ cư dân, mà không thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, theo các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và 2014, quyền sử dụng đất của đất xây dựng nhà Chung cư 15-17 Ngọc Khánh không còn thuộc quyền sử dụng riêng của Thăng Long GTC sau khi chủ đầu tư đã bán căn hộ cho 172 hộ cư dân tại đây.
Như vậy, vấn đề đặt ra ở đây là căn cứ vào quy định nào để Thăng Long GTC có thể áp dụng lệnh cưỡng chế, quyết định khắc phục hậu quả sai phạm tại chung cư 15-17 Ngọc Khánh?
Hoàn thiện pháp luật về sở hữu đối với chung cư
Ngày 16/7, tại Hà Nội, Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế Khu vực Châu Á – Thái Bình Dương (Bộ Tư pháp) đã tổ chức Tọa đàm pháp luật sở hữu đối với các công trình của chủ sở hữu nhà chung cư và thực tiễn hiện nay.
Phát biểu tại toạ đàm, TS. Trần Minh Sơn, Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm Trọng tài quốc tế PACC, cho biết hiện nay nhiều dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản trên cả nước đã được cấp phép, đang triển khai và đã hoàn thành xây dựng.
Theo TS Trần Minh Sơn, trong lĩnh vực này, thời gian qua, thể chế, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã được hoàn thiện gồm Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2023 (thay thế Luật Nhà ở năm 2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản. Luật Đất đai năm 2024 (Luật Đất đai năm 2013) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.
"Tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá XV đã thông qua thời điểm có hiệu lực đối với các Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 từ ngày 1/8 tới đây là những tiền để quan trọng điều chỉnh về quyền sở hữu của cư dân các công trình chung cư hiện nay", TS Trần Minh Sơn nhấn mạnh.
Về khúc mắc xảy ra tại Chung cư 15-17 Ngọc Khánh, TS Trần Minh Sơn cho rằng vấn đề đặt ra là trách nhiệm cơ quan quản lý ở đâu khi sai phạm tại dự án đã xảy ra từ rất lâu. "Thời điểm sai phạm từ năm 2009 nhưng đến nay mới đưa ra quyết định xử phạt. Vậy trách nhiệm của cơ quan nhà nước ở đâu? Tại sao đơn vị quản lý vẫn để xây dựng trái phép tồn tại lâu như thế, đến thời điểm này mới đưa ra xử lý", ông nói.
Bên cạnh đó, TS Trần Minh Sơn cho biết đơn vị chủ đầu tư được yêu cầu di chuyển trạm biết áp, hệ thống thoát nước về đúng vị trí mà đã phê duyệt thực tế ban đầu (bên trong khu đất thuộc chung cư 15-17 Ngọc Khánh. Tuy nhiên, mâu thuẫn xảy ra khi chủ đầu tư không còn quyền sở hữu tại dự án.
Cho ý kiến vấn đề xảy ra tại Chung cư 15-17 Ngọc Khánh, Luật sư Trần Minh Dũng, Giám đốc Công ty Luật Tường Khang thuộc Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng quyền sở hữu của 172 hộ cư dân Chung cư 15-17 Ngọc Khánh ngoài sở hữu riêng là diện tích riêng các căn hộ chung cư mà người dân nhận chuyển nhượng và đã được cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất gắn liền với tài sản thì diện tích chung của cư dân bao gồm các khuôn viên, diện tích trồng cây xanh, trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước.
Theo luật sư Trần Minh Dũng, việc chủ đầu tư là Công ty Cổ phẩn Thăng Long GTC đã bàn giao quyền sở hữu đối với các công trình xây dựng chung phục vụ tiện ích cho toàn bộ cư dân Chung cư 15-17 Ngọc Khánh thông qua Ban Quản trị Chung cư thì việc triển khai các hoạt động trên phần diện tích chung này phải được sự đồng ý của cư dân là chủ sở hữu các diện tích, công trình xây dựng đã được nghiệm thu, bàn giao gắn liền với quyền sử dụng đất, điều này phù hợp với Điều 158 Bộ Luật dân sự 2015 về quyền sở hữu.
Trong khi đó, Chuyên gia pháp lý của Bộ Xây dựng Nguyễn Chí Công cho rằng việc áp dụng pháp luật sở hữu đối với các công trình chung cư và thực tiễn hiện nay cần căn cứ vào thời điểm diễn ra hành vi vi phạm đối chiếu với quy định pháp luật đó.
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, cần xác định rõ các quy định pháp luật của Việt Nam đã quy định về quyền sở hữu của các cư dân đối với các công trình sử dụng chung trong các chung cư hiện nay, trong đó có các trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước, cũng như diện tích sân chung, diện tích trồng cây xanh và cả diện tích để các phương tiện ô tô, xe gắn máy của cư dân.
"Việc thực hiện các hành vi liên quan đến quyền sở hữu của cư dân chung cư cần thỏa thuận, thương lượng với các hộ cư dân – chủ sở hữu hợp pháp của các công trình sử dụng chung như máy phát điện, trạm biến áp, hệ thống thoát nước ngầm, diện tích sân, vườn... ở chung cư tránh trường hợp xâm phạm, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền sở hữu của cư dân dẫn đến vi phạm pháp luật, kể cả pháp luật hình sự và xảy ra kiện tụng kéo dài gây bất ổn cho xã hội", ông Công nêu rõ.
Tags:
(VNF) - Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons (HoSE: CTD) chính thức công bố trúng thầu và khởi công gói thầu HCMVNU-CW-01 - Xây dựng các khối nhà YB1, YB2, YB3 và hạ tầng cảnh quan - thuộc Dự án Phát triển các Đại học Quốc gia Việt Nam - Tiểu dự án Đại học Quốc gia TP. HCM (VUDP-HCM), có giá trị gần 500 tỷ đồng, do Ban Quản lý dự án Quốc tế (ĐHQG TP. HCM) làm chủ đầu tư.
(VNF) - Đây là khu đất B2-CC3 sẽ triển khai dự án CMC Creative Space Hanoi có tổng vốn đầu tư khoảng 1.789 tỷ đồng.
(VNF) - Loạt dự án dính “đại án” ở Đà Nẵng được Quốc hội thông qua Nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc sẽ hoàn thành việc rà soát hồ sơ pháp lý trong tháng 4/2025.
(VNF) - Tỉnh Hoà Bình đang kêu gọi đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái Phú Minh tại xóm Vật Lại, xã Thịnh Minh, thành phố Hòa Bình.
(VNF) - Thị trường đất nền Đà Nẵng và Quảng Nam có những diễn biến tích cực khi thị trường chung đang ấm dần lên cùng với những thông tin về việc sáp nhập, đặc biệt là khu vực vùng ven.
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu Công ty Cổ phần Bách Đạt An tập trung tối đa nhân lực, nguồn lực đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án, đưa vào sử dụng đảm bảo tiến độ đến tháng 12/2025.
(VNF) - Quảng Ngãi thống nhất hỗ trợ 70% kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
(VNF) - Thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, Công ty cổ phần Tập đoàn địa ốc Kim Oanh vừa có đề xuất đầu tư 3 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh này.
(VNF) - Khu đất A2-4 và A2-5 cho thuê để làm chợ đêm Sơn Trà nằm ngay đường dẫn lên cầu Rồng có diện tích hơn 3.800m2.
(VNF) - Ngày 5/12/2024, dự án nhà ở xã hội N01 Hạ Đình chính thức được khởi công, đánh dấu một cột mốc quan trọng trong nỗ lực giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân Thủ đô. Dự án được kỳ vọng mang đến những căn hộ chất lượng với mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu an cư của nhiều người dân có thu nhập thấp và trung bình.
(VNF) - UBND tỉnh Thái Nguyên sẽ lựa chọn nhà đầu tư dự án Khu đô thị Hồng Tiến (khu nhà ở đường 47m) với tổng vốn đầu tư lên đến 1.660 tỷ đồng theo phương thức đấu thầu.
(VNF) - Sở Xây dựng Hà Nội mới đây đã kiến nghị Công an thành phố xử lý nghiêm các trường hợp lợi dụng chính sách nhà ở xã hội để thu tiền hoặc đặt cọc trái quy định.
(VNF) - Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) vừa ký kết khoản vay liên kết bền vững (SLL) trị giá 150 triệu USD với Công ty Cổ phần Vinschool (công ty con của Tập đoàn Vingroup).
(VNF) - Dự án TIG Tower là toà tháp văn phòng, căn hộ khách sạn cao 29 tầng, nằm trên trục đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
(VNF) - Những tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản miền Bắc ghi nhận sự dịch chuyển đáng chú ý của dòng tiền đầu tư, từ Hà Nội sang các tỉnh lân cận.
(VNF) - Được ví như trái tim của Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, tòa tháp The Harmony mô phỏng kiến trúc kiệt tác du thuyền Harmony of the Seas. Đây không chỉ là sự hòa hợp giữa kiến trúc và thiên nhiên mà còn là không gian mang đậm chất sống toàn cầu, là nơi sống, làm việc và nghỉ dưỡng lý tưởng dành cho giới trẻ.
(VNF) - Một loạt băng rôn đòi quyền lợi được cư dân căng trên hàng rào các căn biệt thự tại Khu đô thị Starlake, nơi được xem là một trong những dự án cao cấp và đắt đỏ nhất dành cho giới nhà giàu Hà Nội.
(VNF) - Dự án Khu nghỉ dưỡng Quang Phú Luxury tại xã Quang Phú, TP. Đồng Hới được chấp thuận đầu tư nhằm xây dựng khu nghỉ dưỡng đạt tiêu chuẩn 4 sao phục vụ khách du lịch trong và ngoài nước, góp phần tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương.
(VNF) - TP.HCM dự kiến đấu giá hàng chục lô đất, phát triển hàng loạt khu đô thị TOD dọc các tuyến metro. Nếu thuận lợi, việc đấu giá sẽ mang về nguồn thu hàng trăm nghìn tỷ đồng
(VNF) - Giá đất tại huyện Đan Phượng, Hà Nội, đang là một trong những tâm điểm chú ý của giới đầu tư trong thời gian gần đây, do sự xuất hiện của dự án Vinhomes Wonder City cùng tiến độ của tuyến đường đang được xây dựng. Giá đất “nhảy múa” khiến một số chủ đất tại Đan Phượng hưởng lợi lớn.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ - nhà ở cao cấp (Lavida Green) có mức đầu tư hơn 2.110 tỷ đồng, diện tích đất thực hiện dự án là 45.640,7m2 do Công ty TNHH SUFAT Việt Nam làm chủ đầu tư.
(VNF) - Diện tích căn hộ tại dự án NƠXH Thăng Long Green City dao động từ 49,56 m2 đến 58,9m2, mức giá bán là 18,4 triệu đồng/m2 (bao gồm thuế VAT 5% và phí bảo trì 2%).
(VNF) - Theo kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất và danh mục các khu đất đấu giá quyền sử dụng đất năm 2025 của TP.HCM, trong quý III/2025, TP. HCM sẽ tổ chức đấu giá 7 khu đất.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội tại xã Uy Nỗ (huyện Đông Anh, Hà Nội) do Tổng Công ty 319 (doanh nghiệp thuộc Bộ Quốc phòng) làm chủ đầu tư, tổng mức đầu tư hơn 630 tỷ đồng.
(VNF) - Quy hoạch TP.Thủ Đức đến năm 2040, là trung tâm phía Đông về kinh tế, khoa học kỹ thuật và công nghệ, văn hóa, giáo dục đào tạo. Định hướng chiến lược sẽ giúp nâng tầm diện mạo đô thị mà còn mở ra cơ hội cho BĐS khi hạ tầng được đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons (HoSE: CTD) chính thức công bố trúng thầu và khởi công gói thầu HCMVNU-CW-01 - Xây dựng các khối nhà YB1, YB2, YB3 và hạ tầng cảnh quan - thuộc Dự án Phát triển các Đại học Quốc gia Việt Nam - Tiểu dự án Đại học Quốc gia TP. HCM (VUDP-HCM), có giá trị gần 500 tỷ đồng, do Ban Quản lý dự án Quốc tế (ĐHQG TP. HCM) làm chủ đầu tư.
(VNF) - Để mở rộng khu vực phía đông hồ Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội sẽ phải di dời 12 tổ chức, cơ quan, đơn vị cùng với đó là 35 hộ dân.
