Tranh chấp chung cư, những chuyện hy hữu chưa có lời giải

Sự cố hi hữu tại Chung cư 15-17 Ngọc Khánh

Hiện nay, hoạt động quản lý chung cư, công tác bàn giao giữa chủ đầu tư và ban quản trị nảy sinh nhiều bất cập, vướng mắc. Một trong số đó là về quyền sở hữu và quản lý khu vực chung - riêng của chung cư.

Liên quan đến vấn đề này là sự cố hi hữu xảy ra tại dự án khu nhà ở cao tầng cao cấp để bán và kinh doanh tại 15-17 Ngọc Khánh, phường Giảng Võ, quận Ba Đình, Hà Nội.

Dự án Chung cư 15-17 Ngọc Khánh được UBND thành phố Hà Nội chấp thuận đầu tư năm 2002, do Công ty Cổ phần Thăng Long GTC làm chủ đầu tư. Dự án được triển khai trên khu đất 17.866m2 và ký hợp đồng mua bán từ năm 2007 đến nay.

Sau khi hoàn thành giai đoạn I, dự án Chung cư 15-17 trên diện tích 5.800m2, chủ đầu tư đã bàn giao, dân cư bao gồm phần sở hữu riêng và chung. Trong đó, phần sở hữu chung có bao gồm trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước ngầm. Tuy nhiên, các tài sản này thuộc chủ sở hữu hợp pháp là 172 hộ cư dân lại không nằm trên diện tích đã xây dựng chung cư mà nằm ở phần diện tích còn lại, chiếm khoảng 106m2.

Ngày 10/8/2009, UBND thành phố Hà Nội đã thu hồi 12.066m2 đất tại 15-17 Ngọc Khánh để giao cho Công ty TNHH Pacific Thăng Long (công ty liên doanh giữa Thăng Long GTC và Janakpur Limited) thực hiện dự án Khu phức hợp Giảng Võ.

Mâu thuẫn bắt đầu nảy sinh khi Pacific Thăng Long đề xuất di dời trạm điện từ diện tích đất của dự án khu phức hợp sang diện tích khu đất dự án Chung cư 15-17 Ngọc Khánh và điều chỉnh đường cống thoát nước ngầm của Chung cư 15-17 Ngọc Khánh. Mặc dù chưa thống nhất được phương án di chuyển, hỗ trợ đề đặt trạm điện trên diện tích đất chung của Chung cư 15-17 Ngọc Khánh nhưng Pacific Thăng Long đã có những hành vi tự ý thi công, thực hiện các hoạt động này.

Về trạm điện biến áp và hệ thống thoát nước, UBND quận Ba Đình cũng đã có kết luận Thăng Long GTC vi phạm khi xây dựng sai vị trí so với quy hoạch, thiết kế mà được cấp phép.

Theo đó, UBND quận Ba Đình và phường Giảng Võ đã có các công văn yêu cầu Thăng Long GTC khắc phục hậu quả việc di dời trạm biến áp và hệ thống thoát nước ngầm của Chung cư 15-17.

Sau đó, Thăng Long GTC đã có thông báo cho Ban Quản trị Chung cư 15-17 Ngọc Khánh về việc thực hiện di dời trạm điện vào trong khu đất của Chung cư 15-17 Ngọc Khánh. Tuy nhiên, việc này đã vấp phải sự phản đối của các cư dân tại đây.

Đối chiếu các quy định tại Luật Nhà ở 2005 và 2014, trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước ngầm của Chung cư 15-17 Ngọc Khánh và các hạng mục liên quan tài sản này được xác định là tài sản thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư và chủ sở hữu hợp pháp là 172 hộ cư dân, mà không thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, theo các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và 2014, quyền sử dụng đất của đất xây dựng nhà Chung cư 15-17 Ngọc Khánh không còn thuộc quyền sử dụng riêng của Thăng Long GTC sau khi chủ đầu tư đã bán căn hộ cho 172 hộ cư dân tại đây.

Như vậy, vấn đề đặt ra ở đây là căn cứ vào quy định nào để Thăng Long GTC có thể áp dụng lệnh cưỡng chế, quyết định khắc phục hậu quả sai phạm tại chung cư 15-17 Ngọc Khánh?

Hoàn thiện pháp luật về sở hữu đối với chung cư

Ngày 16/7, tại Hà Nội, Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế Khu vực Châu Á – Thái Bình Dương (Bộ Tư pháp) đã tổ chức Tọa đàm pháp luật sở hữu đối với các công trình của chủ sở hữu nhà chung cư và thực tiễn hiện nay.

Phát biểu tại toạ đàm, TS. Trần Minh Sơn, Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm Trọng tài quốc tế PACC, cho biết hiện nay nhiều dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản trên cả nước đã được cấp phép, đang triển khai và đã hoàn thành xây dựng.

Theo TS Trần Minh Sơn, trong lĩnh vực này, thời gian qua, thể chế, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã được hoàn thiện gồm Bộ Luật dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2023 (thay thế Luật Nhà ở năm 2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản. Luật Đất đai năm 2024 (Luật Đất đai năm 2013) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.

"Tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá XV đã thông qua thời điểm có hiệu lực đối với các Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 từ ngày 1/8 tới đây là những tiền để quan trọng điều chỉnh về quyền sở hữu của cư dân các công trình chung cư hiện nay", TS Trần Minh Sơn nhấn mạnh.

Về khúc mắc xảy ra tại Chung cư 15-17 Ngọc Khánh, TS Trần Minh Sơn cho rằng vấn đề đặt ra là trách nhiệm cơ quan quản lý ở đâu khi sai phạm tại dự án đã xảy ra từ rất lâu. "Thời điểm sai phạm từ năm 2009 nhưng đến nay mới đưa ra quyết định xử phạt. Vậy trách nhiệm của cơ quan nhà nước ở đâu? Tại sao đơn vị quản lý vẫn để xây dựng trái phép tồn tại lâu như thế, đến thời điểm này mới đưa ra xử lý", ông nói.

Bên cạnh đó, TS Trần Minh Sơn cho biết đơn vị chủ đầu tư được yêu cầu di chuyển trạm biết áp, hệ thống thoát nước về đúng vị trí mà đã phê duyệt thực tế ban đầu (bên trong khu đất thuộc chung cư 15-17 Ngọc Khánh. Tuy nhiên, mâu thuẫn xảy ra khi chủ đầu tư không còn quyền sở hữu tại dự án.

Cho ý kiến vấn đề xảy ra tại Chung cư 15-17 Ngọc Khánh, Luật sư Trần Minh Dũng, Giám đốc Công ty Luật Tường Khang thuộc Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng quyền sở hữu của 172 hộ cư dân Chung cư 15-17 Ngọc Khánh ngoài sở hữu riêng là diện tích riêng các căn hộ chung cư mà người dân nhận chuyển nhượng và đã được cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất gắn liền với tài sản thì diện tích chung của cư dân bao gồm các khuôn viên, diện tích trồng cây xanh, trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước.

Theo luật sư Trần Minh Dũng, việc chủ đầu tư là Công ty Cổ phẩn Thăng Long GTC đã bàn giao quyền sở hữu đối với các công trình xây dựng chung phục vụ tiện ích cho toàn bộ cư dân Chung cư 15-17 Ngọc Khánh thông qua Ban Quản trị Chung cư thì việc triển khai các hoạt động trên phần diện tích chung này phải được sự đồng ý của cư dân là chủ sở hữu các diện tích, công trình xây dựng đã được nghiệm thu, bàn giao gắn liền với quyền sử dụng đất, điều này phù hợp với Điều 158 Bộ Luật dân sự 2015 về quyền sở hữu.

Trong khi đó, Chuyên gia pháp lý của Bộ Xây dựng Nguyễn Chí Công cho rằng việc áp dụng pháp luật sở hữu đối với các công trình chung cư và thực tiễn hiện nay cần căn cứ vào thời điểm diễn ra hành vi vi phạm đối chiếu với quy định pháp luật đó.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, cần xác định rõ các quy định pháp luật của Việt Nam đã quy định về quyền sở hữu của các cư dân đối với các công trình sử dụng chung trong các chung cư hiện nay, trong đó có các trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước, cũng như diện tích sân chung, diện tích trồng cây xanh và cả diện tích để các phương tiện ô tô, xe gắn máy của cư dân.

"Việc thực hiện các hành vi liên quan đến quyền sở hữu của cư dân chung cư cần thỏa thuận, thương lượng với các hộ cư dân – chủ sở hữu hợp pháp của các công trình sử dụng chung như máy phát điện, trạm biến áp, hệ thống thoát nước ngầm, diện tích sân, vườn... ở chung cư tránh trường hợp xâm phạm, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền sở hữu của cư dân dẫn đến vi phạm pháp luật, kể cả pháp luật hình sự và xảy ra kiện tụng kéo dài gây bất ổn cho xã hội", ông Công nêu rõ.