Chung cư cao cấp áp đảo thị trường, giá tới 80 triệu đồng/m2

Căn hộ hạng sang sẽ áp đảo

Theo Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung thị trường Hà Nội năm 2024 dự kiến đạt 22.000 căn, cao hơn thời kỳ 2020 - 2023 và bằng khoảng 69% năm 2019 - thời kỳ trước Covid.

Trong đó, phân khúc cao cấp (khoảng giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số khoảng 70% trong 6 tháng cuối năm 2024 và chiếm khoảng 68% trong năm 2025.

Đặc biệt, năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (từ 80 - 230 triệu đồng/m2) tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Về giao dịch sơ cấp, OneHousing dự báo số căn bán được toàn Hà Nội năm 2024 sẽ bằng hoặc vượt số căn 2022, đạt khoảng 20.000 căn.

Báo cáo thị trường nhà ở quý II/2024 của JLL Việt Nam vừa công bố cho hay, số lượng giao dịch căn hộ phân khúc cao cấp trong quý này lên tới 1.722 căn, tăng 59,6% theo quý. Nhiều dự án khác đã bán hết hàng tồn kho.

Tuy nhiên, một số dự án có thời gian chào bán trước khi bàn giao nhà kéo dài lại ghi nhận sức mua chậm, do tâm lý người mua vẫn cẩn trọng khi chưa thấy triển vọng bàn giao rõ ràng.

Về giá bán, báo cáo JLL cho biết kết thúc quý II/2024, mặt bằng giá trung bình căn hộ cao đạt mức 2.826 USD/m2, tăng nhẹ 0,6% theo quý. Các dự án giá cao ra mắt đã bù đắp cho sự vắng mặt của các dự án giá cao cũ trong giỏ hàng sơ cấp, giúp duy trì ổn định giá. Về chính sách bán hàng, trong quý không còn duy trì chiết khấu thanh toán tiến độ do hầu hết dự án đã đi tới các giai đoạn cuối, chủ yếu chỉ còn phương án chiết khấu đối với thanh toán nhanh một/hai lần hoặc hỗ trợ lãi suất vay.

Triển vọng 2 quý cuối năm, JLL dự báo có khoảng 900 - 1.100 căn hộ cao sẽ ra mắt, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, Capitaland và Sunshine Group. Giá bán sẽ khó giảm nhiệt do nguồn cung khan hiếm và tiềm năng đầu tư tốt của căn hộ chung cư so với nhà liền thổ giá trị cao.

Chung cư thanh khoản tốt nhất

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm, nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm.

Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để, khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50 ngàn sản phẩm. Năm 2023, nguồn cung có sự cải thiện nhẹ lên 55.000 sản phẩm và nhưng vẫn chỉ bằng khoảng 30% so với năm 2018.

Dù thị trường còn khó khăn, song ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhấn mạnh chung cư vẫn thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản. Các thông số ở chu kỳ trước cũng cho thấy chung cư phát triển mạnh trong giai đoạn này.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá trị tồn kho chung cư từ giữa năm 2013 đến đầu năm 2014 giảm 30%. Nguồn hàng chung cư thời điểm đó ra mạnh, có sự xuất hiện của nhiều dự án như Vinhomes Times City, Vinhomes Royal City, Vinhomes Central Park… với các chính sách hỗ trợ.

Ngoài ra, có một đặc điểm của chu kỳ trước đang có xu hướng lặp lại, đó là tốc độ giảm lượng hàng tồn kho ở khu vực miền Bắc nhanh hơn so với khu vực miền Nam.

Ở chu kỳ trước, giá trị tồn kho chung cư Hà Nội là 3.700 tỷ đồng, trong khi con số này của TP. HCM là 22.400 tỷ đồng. Ở chu kỳ này, sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023.

Hiện tại, ông Quốc Anh cho hay, tuy chung cư đã “hạ nhiệt” quan tâm nhưng giá vẫn không giảm. Theo công cụ lịch sử giá của kênh Batdongsan, giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5/2024 đã ngang ngửa TPHCM, đạt 50 triệu đồng/m2. Mức độ tăng giá chung cư Hà Nội so với đầu năm 2023 là 31%, trong khi chung cư TP. HCM chỉ tăng 6%.

Lý giải về lý do khiến giá nhà tăng cao, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội chia sẻ, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là các cơ chế chính sách chưa đồng bộ dẫn đến thực trạng hiện nay cung không đủ cầu. Các dự án không được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn. Hệ quả làm cho giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm, khiến cho người có thu nhập thấp khó chạm tới giấc mơ an cư.