Vì sao giá căn hộ mới ở TP.HCM vẫn hơn 100 triệu đồng/m2?

Gamuda Land mới đây đã chính thức ra mắt giỏ hàng đầu tiên tại dự án Eaton Park nằm trên mặt tiền Đại lộ Mai Chí Thọ (khu vực quận 2 cũ, nay thuộc TP Thủ Đức, TP.HCM).

Đáng nói, giá các căn hộ tại đây được công bố lên đến 130-135 triệu đồng/m2, cao hơn 5-8% so với giá thăm dò thị trường (rumor), theo Avison Young.

Loạt căn hộ trên 100 triệu đồng/m2 sắp thành hình

Eaton Park nằm trên khu đất rộng 3,8 ha, dự kiến đóng góp cho thị trường hơn 2.000 căn hộ cao cấp. Đây được xem là một trong những dự án hiếm hoi ở khu Đông TP.HCM ra mắt trong năm nay.

Dự án này được Gamuda Land mua lại từ CTCP Bất động sản Tâm Lực với giá 315,8 triệu USD (khoảng 7.200 tỷ đồng) hồi tháng 7 năm ngoái.

Thực tế, khi Tri Thức - Znews liên hệ, các môi giới cho biết giá căn hộ tại đây đang dao động trong khoảng 5.200-6.100 USD/m2, tương đương từ 132 đến 155 triệu đồng mỗi m2.

Trong đó, căn hộ 1 phòng ngủ có giá khoảng 6-7 tỷ đồng/căn, còn căn 2 phòng ngủ hơn 70 m2 dao động 8-9,5 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).

Với mức giá này, Eaton Park được xem là dự án có giá cao cấp nhất trên đại lộ Mai Chí Thọ. Tính chung các dự án nằm trong bán kính 2 km như Lexington Residence, The Sun Avenue, D’Lusso..., mức giá chuyển nhượng hiện phổ biến quanh vùng 60-100 triệu đồng/m2.

Cách đây không lâu, chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng cũng tung ra thị trường 95 căn hộ cao cấp thuộc dự án The Aurora tại quận 7 với mức giá trên dưới 100 triệu đồng/m2. Được biết, chỉ sau 1 tiếng chào sân, toàn bộ giỏ hàng đã có chủ. Hiện các căn hộ tại đây đang được rao bán với giá 88-130 triệu đồng/m2.

Bên cạnh The Aurora, chủ đầu tư này cũng đang dự kiến mở bán 37 căn nhà phố thương mại thuộc dự án Phú Mỹ Hưng L'Arcade (quận 7) với giá mỗi căn hơn 80 tỷ đồng. "Đây là dự án chỉ xuất hiện một lần trong lịch sử phát triển của Phú Mỹ Hưng. Tương lai chúng tôi sẽ không phát triển thêm mô hình này", chủ đầu tư chia sẻ.

Trong khi đó ngay tại Vinhomes Grand Park (khu vực quận 9 cũ, nay thuộc TP Thủ Đức), Vinhomes cũng đang lên kế hoạch mở bán đợt 1 dự án The Opus One vào quý III, IV năm nay.

Đáng nói, các sản phẩm tại phân khu này được định vị là căn hộ cao cấp với giá rumor từ 5.000 USD/m2 (tương đương 127 triệu đồng/m2). Đây là mức giá khá cao, vượt xa các phân khu đã mở bán trước đó ở đại đô thị này.

Giá cao nhưng hợp lý?

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Phát triển nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng nguồn cung trên thị trường hiện không dồi dào, khiến việc phân định các phân khúc trở nên khó khăn. "Khó có thể đánh giá mức giá chủ đầu tư đang đưa ra là cao hay thấp", ông nói.

Thực tế, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhìn nhận mức giá mở bán cao hiện nay phản ánh tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài.

Trong thời gian tới, nguồn cung mới sẽ khó có khả năng tăng mạnh, trong khi nhu cầu nhà ở tại TP.HCM vẫn không ngừng tăng. Do đó, giá bán sẽ khó giảm.

Số liệu thống kê của Avison Young cho thấy thị trường TP.HCM từ quý III/2023 đến nay không có nhiều dự án ra mắt, hầu hết giỏ hàng đang mở bán đều đến từ các dự án cũ.

Trong khi đó, các chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất dự kiến tăng khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Do đó, ông David cho rằng nguồn cung mới sẽ khó có khả năng tăng mạnh trong thời gian tới. "Nhu cầu nhà ở tại TP.HCM vẫn không ngừng tăng, giá bán sẽ khó giảm", ông dự báo.

Mặt khác, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng với bối cảnh thị trường còn khó khăn như hiện nay, chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh định hướng và chiến lược triển khai bán hàng dài hơi hơn.

"Trước đây bán một dự án 3-6 tháng là xong, giờ phải lên kế hoạch 6-12 tháng hoặc hơn. Và tất cả các chi phí này đều phải tính vào giá bán sản phẩm để đảm bảo doanh thu và lợi nhuận của công ty", ông nói.

Việc có thể đưa ra thị trường một dự án trong thời điểm hiện tại đã là thành công lớn, nên chủ đầu tư sẽ tận dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung để tối ưu hóa lợi nhuận.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Phát triển nhà ở CBRE Việt Nam

Ông Kiệt đồng thời nhấn mạnh việc có thể đưa ra thị trường một dự án trong thời điểm hiện tại đã là thành công lớn, nên chủ đầu tư sẽ tận dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung để tối ưu hóa lợi nhuận.

Dĩ nhiên, bên cạnh câu chuyện chi phí chung của toàn thị trường như vậy, vị chuyên gia tại CBRE cũng nhấn mạnh thực tế là giá sản phẩm bất động sản vẫn cần được xác định dựa trên giá trị và chất lượng mà chủ đầu tư mang lại.

Nếu xét về vị trí, ông cho biết phần lớn các căn hộ có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 đều nằm tại những vị trí đắc địa. Do vậy, mức giá chủ đầu tư đưa ra là "hoàn toàn phù hợp với khu vực đó chứ không phải bất hợp lý".

Riêng với The Opus One, ông cho rằng mức giá này phản ánh cách mà chủ đầu tư muốn định vị sản phẩm của họ, dù giá xung quanh khu vực chưa tới mức đó. "Chủ đầu tư định vị như vậy có thể do họ đánh giá cao nguồn sản phẩm họ có trong tay và chủ đầu tư có quyền làm điều này", ông nêu quan điểm.

Còn trong trường hợp của Eaton Park, ông David Jackson nhấn mạnh tỷ lệ hấp thụ tích cực trên thực tế của dự án đã cho thấy nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn đang rất cao.

Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà ở thực vẫn tiếp tục giữ thái độ thận trọng trong thời điểm kinh tế chưa thực sự ổn định.

"Người mua ở thực có xu hướng quan tâm các dự án ở những quận xa trung tâm như Bình Tân, Bình Chánh, Nhà Bè hoặc các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương và Đồng Nai - nơi có quỹ đất lớn và giá bán dễ tiếp cận hơn. Thời điểm khó khăn vừa qua cũng sẽ giúp họ tỉnh táo hơn để tìm hiểu kỹ về dự án cũng như uy tín của chủ đầu tư trước khi quyết định mua nhà", ông nói thêm với Tri Thức - Znews.