‘Săn’ mua căn hộ chưa sổ đỏ, giá tầm 2 tỷ ở vùng ven Hà Nội

Đắt khách vì giá rẻ

Chị Quỳnh Như (26 tuổi, quê Nghệ An) cho hay, một tuần nay vợ chồng chị đang tìm mua căn hộ đã qua sử dụng ở Long Biên, Hà Nội với giá trong khoảng 2 - 2,2 tỷ đồng. Với mức giá trên dưới 2 tỷ đồng ở khu vực này hầu hết đều chưa có sổ hồng.

Khi tìm hiểu tại chung cư nhà ở xã hội Hope Residence (Phúc Đồng, Long Biên), chị Như được môi giới dẫn đến căn hộ 70m2 có giá 2,5 tỷ đồng và chưa có sổ. Theo lời của môi giới, muốn mua căn hộ này chị phải chờ 1 năm chủ nhà cũ mới chính thức có sổ, sau đó phải chờ tiếp 5 năm nữa mới được sang tên đổi chủ theo quy định. Như vậy, nếu chốt mua căn hộ này chị phải chờ đến 6 năm mới cầm sổ trong tay.

Chị Như được giới thiệu xem tiếp căn 57m2, giá bán 2,150 tỷ đồng đầy đủ nội thất cũng tại dự án này và dự kiến sau 2,5 năm nữa sẽ được sang tên. Sau khoảng thời gian này, chị sẽ đóng khoảng 80 triệu đồng phí sang tên và tiền thuế đất trong điều kiện nếu 2 năm tới tiền thuế đất không tăng.

“Sau khi cân nhắc chúng tôi chọn căn 57m2 vì phù hợp với mức tài chính, không phải vay thêm ngân hàng. Tuy nhiên, chỉ 1 ngày sau môi giới thông báo căn hộ này đã có người vào cọc”, chị Như nói và bày tỏ vợ chồng chị vẫn đang tìm mua căn hộ chưa có sổ vì mức giá mềm hơn nhiều so với thị trường hiện nay.

Là người dân sinh sống tại Long Biên, anh Vũ Văn Thành vừa chốt mua căn hộ 48m2 tại chung cư Ruby City (phường Giang Biên) để tặng cho em gái. Theo anh Thành, với mức giá dưới 2 tỷ đồng thì thời điểm hiện tại tìm ở khu vực Long Biên là hợp lý, vừa quen thuộc địa bàn vừa thuận tiện giao thông. Anh chia sẻ căn hộ này anh vừa ký hợp đồng mua bán với giá 1,750 tỷ đồng và chưa có sổ hồng.

Anh Thành cho hay dù biết căn hộ chưa có sổ sẽ rủi ro hơn nhưng hiện nay ở địa bàn Hà Nội cũng có nhiều dự án chưa có sổ và mọi người vẫn giao dịch với nhau bằng hợp đồng mua bán chuyển nhượng. Hơn nữa, những căn hộ này sẽ rẻ hơn so với giá thị trường khoảng vài trăm triệu đồng.

Tương tự, anh Phan Tú cũng đã chốt căn hộ 67m2 cách đây chưa đầy 1 tháng tại dự án khu đô thị Kiến Hưng (Hà Đông) với mức giá 2,150 tỷ đồng chưa nội thất, chưa phí sang tên và tiền thuế đất khoảng 80 triệu đồng. Anh Tú cho biết căn hộ này khoảng 2 năm nữa sẽ được sang tên, do đó anh được giữ lại 100 triệu đồng cho đến khi thủ tục xong xuôi mới thanh toán hết cho chủ nhà cũ.

Người mua cẩn trọng

Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, địa bàn thành phố hiện còn 206 dự án với khoảng 62.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng. Những căn hộ chưa được cấp sổ do dự án sai phạm về quy hoạch, tự ý chuyển đổi công năng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chuyển nhượng dự án theo hình thức công ty mẹ cho công ty con.

Sở này cho biết đã báo cáo UBND thành phố cấp trước giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 33.000 căn hộ xây dựng quy hoạch, trong tổng số 62.000 căn. Số còn lại thuộc nhóm xây dựng sai phép đang chờ xử lý. Việc cấp sổ cho người dân sẽ thực hiện song song cùng với xử lý vi phạm của chủ đầu tư.

Theo chuyên gia OneHousing, căn hộ chưa có sổ hồng dù có lợi thế về giá, nhưng pháp lý không rõ ràng và dễ tranh chấp. Dù mua để ở hay đầu tư bất động sản vào loại hình này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo quy định của pháp luật, với căn hộ, nhà dự án chưa có sổ hồng hoặc sổ đỏ, nếu muốn chuyển nhượng lại cho người khác thì cần làm hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng - thực chất là hợp đồng chuyển nhượng, sang tên hợp đồng mua bán căn hộ.

Chuyên gia cho rằng người nhận chuyển nhượng có thể gặp nhiều sự cố không lường trước như: 2 bên mua bán mất liên lạc với nhau, người ủy quyền mất năng lực hành vi dân sự hay đã qua đời. Trường hợp này sẽ không thể xác lập được quyền sở hữu trên thực tế đối với căn hộ đó. Chưa kể, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, nếu muốn bán lại căn hộ đó chủ đầu tư dự án vẫn sẽ cho người chủ đầu tiên đứng tên sổ hồng bởi từ người chủ thứ 2 trở đi chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ chung cư chứ không có gì để đảm bảo quyền lợi.

Với những dự án chung cư đang trong giai đoạn cấp sổ hồng, nếu thực hiện mua bán sẽ mua bán theo dạng ủy quyền toàn phần. Chủ đầu tư không hỗ trợ xác nhận căn hộ bởi đã nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường. Nếu không tìm hiểu kỹ thông tin, mua “nhầm” căn hộ trong dự án chung cư của những chủ đầu tư uy tín thấp, không có năng lực, nguy cơ chậm cấp sổ hồng, thậm chí không có sổ hồng là rất cao.

Ngoài ra, người dân sẽ không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp của căn hộ và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án chung cư đó. Vì vậy, nếu xảy ra các tranh chấp liên quan đến tài sản sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Chuyên gia OneHousing nhấn mạnh rủi ro nghiêm trọng nhất là khi chưa được phép mua bán căn hộ nhưng các bên vẫn làm trái luật, làm hợp đồng mua bán thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu. Người mua có thể “mất trắng” số tiền đã bỏ ra để mua chung cư.