Đại lộ sông Hồng: Cơ hội tái cấu trúc bất động sản trung tâm Hà Nội

Tái định vị không gian đô thị ven sông

Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội với tầm nhìn 100 năm đang mở ra một chương phát triển mới cho thị trường bất động sản, trong đó trục đại lộ cảnh quan sông Hồng được xem là một trong những trục phát triển mang tính bước ngoặt.  

Việc chính thức khởi động trục cảnh quan sông Hồng cũng phản ánh sự chuyển biến rõ nét trong tư duy quy hoạch của Thủ đô. Nếu trước đây, quá trình đô thị hóa phần lớn diễn ra theo hướng “quay lưng với sông”, thì nay dòng sông được tái định vị như trục sinh thái - cảnh quan - văn hóa cốt lõi, đóng vai trò dẫn dắt cấu trúc không gian đô thị tương lai.

Bên cạnh đó, dự án được kỳ vọng góp phần tái cân bằng cấu trúc đô thị Hà Nội, từng bước giảm tải cho khu vực lõi nội đô lịch sử vốn đang chịu áp lực lớn về dân số và hạ tầng. Đồng thời, việc khai mở không gian phát triển mới dọc hai bờ sông cũng tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản, dịch vụ và du lịch đô thị.

Chia sẻ với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, cho rằng khác với giai đoạn trước khi Hà Nội chủ yếu điều chỉnh cục bộ từng khu vực nội đô, lần này thành phố tiếp cận theo hướng quy hoạch tổng thể, đồng bộ hạ tầng và không gian phát triển.

Ông Điệp nhận định việc phát triển hàng loạt khu đô thị mới gắn với quy hoạch chung sẽ góp phần giải quyết đồng thời nhiều bài toán tồn tại suốt nhiều năm, từ giao thông, kết cấu hạ tầng đến không gian văn hóa, thể thao và du lịch. Đây không chỉ là thay đổi về mặt quy hoạch mà còn là bước ngoặt trong tư duy phát triển đô thị.

Một trong những điểm nhấn lớn nhất là định hướng lấy dải sông Hồng làm trung tâm giao thương, cảnh quan và văn hóa. Theo ông Điệp, trong quá khứ, việc được xem là “hành lang thoát lũ” khiến khu vực ven sông chưa được khai thác tương xứng, song với trình độ công nghệ và năng lực hạ tầng hiện nay, những thách thức này hoàn toàn có thể được kiểm soát.

“Nếu trục đại lộ cảnh quan sông Hồng được triển khai đúng theo chủ trương quy hoạch, giá trị đất đai dọc hai bên sông và khu vực lân cận sẽ được nâng lên đáng kể” - ông Điệp nói.

Không chỉ dừng ở giá trị kinh tế, vị chuyên gia cho rằng trục sông Hồng còn có ý nghĩa khơi dậy các lớp giá trị văn hóa – lịch sử – du lịch vốn là bản sắc cốt lõi của Hà Nội. Khi không gian ven sông được chỉnh trang, các quận nội thành cũ cũng sẽ được hưởng lợi lan tỏa, cả về hình ảnh đô thị lẫn giá trị bất động sản trong dài hạn.

Ở góc độ thị trường, ông Điệp đánh giá hầu hết các phân khúc xung quanh đều được hưởng lợi khi dự án triển khai, từ thấp tầng, cao tầng đến thương mại dịch vụ. Đặc biệt, phân khúc chung cư được dự báo sẽ hình thành mặt bằng giá mới nhờ lợi thế cảnh quan, môi trường và tầm nhìn - yếu tố ngày càng được người mua nhà coi trọng.

“Những dự án cao tầng dọc hai bờ sông, nếu được quy hoạch bài bản, sẽ trở thành điểm nhấn kiến trúc và có giá trị rất lớn so với nhiều khu vực khác” - ông nhận định.

Ông cũng cho rằng, sau khi quy hoạch tổng thể và định hình lại không gian phát triển, bản đồ “trung tâm - phi trung tâm” của Hà Nội sẽ được tái thiết lập. Những khu vực nằm trong trục lõi mới sẽ trở thành điểm cộng lớn của bất động sản, kéo theo cơ hội tăng trưởng cho nhà ở, văn phòng, thương mại và du lịch.

Những vấn đề đặt ra

Đồng quan điểm về xu hướng “quay mặt ra sông”, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Chí Thanh, cho rằng đây là hướng phát triển tất yếu, phù hợp với kinh nghiệm của nhiều đô thị lớn trên thế giới.

Theo ông, các thành phố phát triển đều coi không gian ven sông là trục cảnh quan – kinh tế đắt giá, trong đó yếu tố “view sông” luôn gắn với giá trị phong thủy và thương mại cao.

“Hà Nội triển khai định hướng này có thể không sớm, nhưng lại đúng thời điểm khi chúng ta có đủ tiềm lực, công nghệ và kinh nghiệm phát triển đô thị đã hội tụ” - ông Thanh nhận định.

Dẫu vậy, song hành với dư địa phát triển là những ràng buộc không thể xem nhẹ. Trục cảnh quan sông Hồng không đơn thuần là một dự án chỉnh trang đô thị, bởi mọi hoạt động quy hoạch, xây dựng tại khu vực ven sông đều liên quan trực tiếp tới an toàn phòng chống lũ và khả năng vận hành của hệ thống thoát lũ tự nhiên. Điều này đòi hỏi quá trình triển khai phải được tính toán trên một tầm nhìn tổng thể, tránh tư duy nóng vội.

Vị chuyên gia lưu ý rằng quá trình hiện thực hóa quy hoạch sông Hồng sẽ tạo ra tác động xã hội rất lớn và cần được tiếp cận thận trọng, đặc biệt ở khía cạnh kỹ thuật quy hoạch và an toàn thoát lũ.

Ông nhấn mạnh, không gian ven sông nên được tổ chức theo định hướng ưu tiên các loại hình có tính thích ứng linh hoạt cao như cây xanh, công viên và các khu sinh hoạt cộng đồng. Với những khu vực dự kiến phát triển dân cư hoặc công trình xây dựng, việc quy hoạch cần được kiểm soát nghiêm ngặt về mật độ, chức năng sử dụng đất, đồng thời bảo đảm tuân thủ đầy đủ các yêu cầu về phòng, chống lũ và an toàn thoát lũ.

Thay vì phát triển nhà ở đại trà, không gian ngoài đê nên ưu tiên các mô hình như du lịch, dịch vụ, cảnh quan sinh thái. Các làng nghề truyền thống ven sông cũng cần được bảo tồn, đồng thời tổ chức kết nối hạ tầng để khai thác giá trị kinh tế - văn hóa một cách bền vững.

Theo ông Thanh, chính sự kết hợp giữa phát triển đô thị hiện đại phía trong đê và không gian văn hóa – sinh thái phía ngoài đê mới tạo nên bản sắc riêng cho trục sông Hồng, thay vì “bê nguyên” mô hình đô thị hóa cứng nhắc.

Có thể thấy, nếu được triển khai đúng định hướng, trục đại lộ cảnh quan sông Hồng không chỉ mở rộng không gian trung tâm mà còn góp phần tái cấu trúc mặt bằng giá trị bất động sản khu vực lõi đô thị Hà Nội. Từ việc hình thành các đại đô thị ven sông, nâng tầm cảnh quan, thúc đẩy phát triển du lịch, dịch vụ cho đến việc thiết lập lại mặt bằng giá đất trung tâm, dự án được kỳ vọng trở thành “đòn bẩy thế kỷ” trong tiến trình phát triển đô thị của Thủ đô.

Tuy nhiên, song hành với cơ hội là những ràng buộc chặt chẽ về quy hoạch, môi trường và an toàn thoát lũ - các yếu tố then chốt sẽ quyết định mức độ thành công cũng như tính bền vững của toàn bộ trục phát triển này trong dài hạn.