Trung Quốc đang xem xét một trong những cải cách lớn nhất từ trước đến nay đối với mô hình phát triển bất động sản: chấm dứt hình thức bán nhà hình thành trong tương lai (pre-sales) trên toàn quốc. Đề xuất này, nếu được thực hiện, có thể đánh dấu sự chấm dứt của một cơ chế tài chính vốn là trụ cột của ngành bất động sản suốt nhiều thập kỷ, đồng thời đặt nền móng cho một mô hình phát triển bền vững hơn, nhưng cũng đầy thách thức cho các doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó khăn thanh khoản.
Theo nguồn tin của Bloomberg, chính quyền Trung Quốc đang cân nhắc yêu cầu các nhà phát triển chỉ được phép bán các căn hộ sau khi đã hoàn thiện. Đây là thay đổi mang tính cấu trúc, nhằm giảm thiểu rủi ro từ việc chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng hạn – một trong những nguyên nhân gây ra làn sóng bất mãn xã hội và khủng hoảng niềm tin vào thị trường nhà ở.
Cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai cho phép các công ty huy động vốn từ người mua ngay khi dự án còn đang trên giấy, sử dụng số tiền này để tài trợ cho chính dự án đó hoặc để mở rộng đầu tư. Trong thời kỳ bùng nổ, cơ chế này giúp thị trường tăng trưởng nhanh chóng. Tuy nhiên, khi chu kỳ tín dụng thắt chặt và nhu cầu suy giảm, mô hình này trở thành “con dao hai lưỡi”, để lại hàng trăm dự án dang dở và khiến nhiều người mua nhà không thể nhận được căn hộ như cam kết.
Nếu hình thức pre-sales bị loại bỏ, các nhà phát triển buộc phải chuyển sang mô hình “bán nhà hoàn thiện” – điều kiện đòi hỏi họ phải có nguồn lực tài chính vững mạnh để triển khai dự án đến giai đoạn cuối trước khi thu được dòng tiền từ người mua. Điều này đặt ra thách thức đặc biệt lớn đối với những doanh nghiệp đang mắc kẹt trong khủng hoảng thanh khoản, không còn khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu.
Một số chuyên gia lo ngại rằng cải cách này, nếu được áp dụng đồng loạt, sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu vốn, dẫn đến sự sụp đổ của một số nhà phát triển yếu kém. Tuy nhiên, từ góc nhìn dài hạn, mô hình mới có thể giúp thanh lọc thị trường, trao cơ hội cho các doanh nghiệp có năng lực tài chính và quản trị tốt. Việc chuyển từ bán “niềm tin” sang bán “sản phẩm thật” cũng có thể khôi phục lòng tin của người tiêu dùng – yếu tố then chốt để vực dậy nhu cầu và thúc đẩy phục hồi thị trường.
Dữ liệu từ China Real Estate Information Corp cho thấy, thị phần nhà ở bán theo hình thức pre-sales đã giảm từ 90% năm 2021 xuống còn khoảng 74% vào năm ngoái – cho thấy đà dịch chuyển đã bắt đầu, dù chưa đồng đều trên toàn thị trường. Tuy nhiên, điều này cũng phản ánh sự yếu kém của phân khúc nhà ở mới, khi người mua ngày càng dè dặt.
Trong tháng 4 vừa qua, doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc giảm 8,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù chính phủ đã triển khai nhiều biện pháp kích thích, bao gồm cắt giảm lãi suất và tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tác động tích cực vẫn chưa lan tỏa mạnh đến thị trường sơ cấp. Phần lớn nhu cầu hiện tại tập trung vào nhà ở đã qua sử dụng – nơi người mua có thể tận mắt kiểm chứng sản phẩm.
Sáng kiến chấm dứt bán nhà hình thành trong tương lai được cho là nằm trong “mô hình phát triển bất động sản mới” – định hướng được giới chức Trung Quốc nêu ra từ cuối năm 2023. Theo các nguồn tin thân cận, đề xuất này sẽ chỉ áp dụng đối với các lô đất được giao dịch sau khi quy định có hiệu lực, và sẽ không bao gồm các dự án nhà ở xã hội. Chính quyền địa phương có thể được trao quyền linh hoạt trong việc triển khai, tùy thuộc vào đặc điểm của từng khu vực.
Đáng chú ý, hơn 30 thành phố lớn tại Trung Quốc đã thí điểm chính sách bán nhà hoàn thiện từ đầu năm 2024. Việc triển khai đồng bộ trên phạm vi quốc gia, nếu diễn ra, sẽ là bước đi tiếp theo mang tính tất yếu và chiến lược, trong nỗ lực tái cấu trúc ngành bất động sản vốn đang bị xem là “quá lớn để thất bại”.
Ông Li Yunze, người đứng đầu Cơ quan Giám sát Tài chính Quốc gia Trung Quốc, cho biết chính phủ sẽ thúc đẩy các cơ chế tài chính hỗ trợ cho “mô hình mới”, dù chưa tiết lộ chi tiết cụ thể. Điều này cho thấy Bắc Kinh đã nhận diện được những rủi ro trong quá trình chuyển đổi, và có thể can thiệp để duy trì sự ổn định hệ thống.
Tuy nhiên, bài toán lớn nhất vẫn nằm ở thời điểm và lộ trình thực hiện: quá sớm, quá nhanh có thể tạo ra làn sóng phá sản hàng loạt; quá chậm lại có thể khiến thị trường tiếp tục trì trệ. Vì vậy, nhiều khả năng Trung Quốc sẽ tiến hành cải cách theo từng giai đoạn, bắt đầu từ những thành phố có nhu cầu thực cao, nguồn cung đã bão hòa, và hệ thống tín dụng tương đối ổn định.
Tags:
(VNF) - Nhiều người khi đi nộp hồ sơ nhà ở xã hội tại một dự án ở xã Thiên Lộc (Hà Nội) dù đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định nhưng bị chủ đầu tư trả lại, với lý do thiếu bản photo bảng lương của cả công ty.
(VNF) - Nhiều khu đất tại các xã, phường trên địa bàn Hà Nội sẽ được tổ chức đấu giá trong tháng 12 này để phục vụ phát triển dự án nhà ở, khách sạn cao cấp.
(VNF) - Tập đoàn Nam Long vừa chính thức công bố dự án Elyse Island – Đô thị đảo thượng lưu nằm trên đảo Đại Phước (Nhơn Trạch, Đồng Nai), do Nam Long hợp tác cùng đối tác Nhật hơn 100 năm kinh nghiệm – NNR (Nishi - Nippon Railroad) đầu tư phát triển.
(VNF) - Bà Nguyễn Thị Như Loan, cựu Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) đóng vai trò không hề nhỏ trong giai đoạn “sang tay” dự án, giúp doanh nghiệp thu lợi hàng trăm tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn.
(VNF) - Thanh khoản thị trường căn hộ Đà Nẵng tháng 11/2025 cải thiện rõ nét khi lượng tiêu thụ tăng 73% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn giao dịch tập trung tại các dự án mới mở bán trong tháng, chiếm tới 57% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.
(VNF) - Dự án tổ hợp khách sạn và nhà phố thương mại (tên thương mại là FLC Hilltop Gia Lai) do Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC làm chủ đầu tư được điều chỉnh tiến độ đến năm 2028.
(VNF) - Có một thực tế là mối quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu thường xuyên tồn tại mâu thuẫn, do bất đối xứng thông tin, tình trạng “cạnh tranh xuống đáy” về giá, dẫn đến lòng tin trong ngành xây dựng ngày càng bị bào mòn.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội thuộc Khu đô thị Bắc Cầu Hạc cung cấp hơn 2.370 căn, có giá bán bình quân dự kiến 18,8 triệu đồng/m2.
(VNF) - Hai dự án nhà ở xã hội (NƠXH) quy mô lớn tại Huế, cung cấp gần 3.000 căn hộ và nhà liền kề, đang được cơ quan chức năng mời gọi nhà đầu tư tham gia thực hiện. Tổng vốn đầu tư của các dự án lên tới hơn 2.600 tỷ đồng, trải dài từ khu đô thị mới An Vân Dương đến phường Phong Hiền, thị xã Phong Điền.
(VNF) - Bắc Ninh tìm chủ đầu tư cho 2 dự án nhà ở xã hội hơn 4.500 tỷ đồng, TP. HCM điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/500 dự án Vườn Xuân, Quảng Ninh kêu gọi đầu tư khu đô thị hơn 11.000 tỷ đồng tại Quang Hanh... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 16/12.
(VNF) - Tại Đà Nẵng, 3 dự án sẽ khởi công vào ngày 19/12 nhằm chào mừng Đại hội Đảng, trong đó có 2 dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Ngày 15/12/2025, CapitaLand Development (CLD) Việt Nam được vinh danh “Nhà phát triển bất động sản bền vững xuất sắc” cùng năm giải thưởng danh giá khác tại Chung kết Giải thưởng Bất động sản châu Á PropertyGuru (APA) 2025 lần thứ 20. Đây là năm thứ tư CLD Việt Nam góp mặt tại Chung kết APA, nơi tôn vinh những doanh nghiệp và dự án bất động sản xuất sắc nhất khu vực.
(VNF) - Dự án Khu đô thị mới tại thị trấn Nghèn, xã Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh có tổng vốn đầu tư dự kiến 1.422,4 tỷ đồng, diện tích sử dụng đất khoảng 404.001 m2, tiến độ dự án hoàn thành và đưa vào hoạt động trong vòng 5 năm.
(VNF) - Dự án Sân golf Đak Đoa gồm 36 lỗ, vốn đầu tư hơn 1.150 tỷ đồng được triển khai tại xã Đak Đoa, định hướng hình thành tổ hợp sân golf tiêu chuẩn quốc tế kết hợp các dịch vụ thể thao, giải trí và du lịch.
(VNF) -Ngày 19/12 tới đây, hai Tòa tháp A, B dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn với gần 1.000 phòng khách sạn và căn hộ nghỉ dưỡng 5 sao chuẩn quốc tế sẽ chính thức khánh thành, tạo điểm nhấn du lịch cho Đặc khu Vân Đồn, đồng thời bổ sung kịp thời nguồn cung phòng lưu trú cao cấp cho thị trường nghỉ dưỡng phía Bắc.
(VNF) - Theo Nghị quyết mới được HĐND TP Hà Nội thông qua, người bị thu hồi nhà, đất cho dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị được mua nhà ở xã hội tại các dự án trên địa bàn thành phố không cần bốc thăm.
(VNF) - Hải Phòng từng được gia hạn 24 tháng với lô đất 1,2ha của Công ty TNHH Chiyoda, nhưng đến thời điểm hết hạn (11/5/2025), dự án vẫn chưa triển khai dự án.
(VNF) - Dự án Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng giải trí núi Chứa Chan có tổng vốn đầu tư hơn 18.000 tỷ đồng sẽ được khởi công trong quý I/2026.
(VNF) - Vingroup muốn xây sân vận động Trống Đồng 135.000 chỗ, Nam Mê Kông muốn vay gần 1.300 tỷ để đầu tư The Charms Bình Dương, Phát Đạt lên kế hoạch bán hàng tại 6 dự án trong năm 2026… là những tin tức bất động sản nổi bật ngày 14/12.
(VNF) - Nam Nha Trang đang bước vào giai đoạn bứt phá khi trở thành trung tâm hành chính mới và đô thị hạt nhân của Khánh Hòa. Trong bối cảnh đó, Charmora City nổi lên như một cơ hội đón đầu xu hướng dịch chuyển tại Nha Trang, nhờ vào “tọa độ kim cương” giữa các dòng sông cùng quy hoạch ấn tượng, đáp ứng nhu cầu sống – làm việc – nghỉ dưỡng của cư dân toàn cầu.
(VNF) - Khi cột mốc thông xe kỹ thuật 14,7km cầu cạn thuộc vành đai 3 gần kề (19/12/2025), những căn hộ cuối cùng thuộc The Opus One (Vinhomes Grand Park) tạo cuộc đua sở hữu gay cấn trên thị trường khu Đông TP. HCM. Giữ vị trí “kim cương”, tầm nhìn “hoa hậu”, hệ tiện ích “chuẩn thương gia”, The Opus One được xem là phiên bản tinh tuyển nhất của Đại đô thị đáng sống bậc nhất TP. HCM.
(VNF) - Dự án khu dân cư hơn 367 tỷ đồng tại xã Cổ Đạm với diện tích hơn 31 ha đất ở quy hoạch đồng bộ, tạo bước chuyển lớn cho thị trường bất động sản vùng Bắc Hà Tĩnh. Dự án hứa hẹn thay đổi diện mạo nông thôn mới Kỳ Tây khi hơn 660 lô đất và loạt hạ tầng hiện đại chuẩn bị được triển khai trong 24 tháng tới.
(VNF) - Ngày 19/12, dự án xây dựng Khu nhà ở xã hội Tiên Dương 1, tại xã Phúc Thịnh, TP. Hà Nội sẽ được khởi công.
(VNF) - Hơn 3.700 tỷ đồng đang được thành phố Huế “bơm” vào hai dự án hạ tầng khu công nghiệp – khu phi thuế quan tại Chân Mây, mở ra cuộc đua thu hút dòng vốn lớn vào khu kinh tế cửa ngõ phía Nam thành phố này.
(VNF) - Sở Xây Dựng TP.HCM đã có thông tin về các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý mở bán nhà hình thành trong tương lai.
(VNF) - Nhiều người khi đi nộp hồ sơ nhà ở xã hội tại một dự án ở xã Thiên Lộc (Hà Nội) dù đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định nhưng bị chủ đầu tư trả lại, với lý do thiếu bản photo bảng lương của cả công ty.
(VNF) - Dự án cao tốc Đồng Đăng - Trà Lĩnh có tổng chiều dài 121km, phân kỳ thành 2 giai đoạn với tổng mức đầu tư gần 23000 tỷ đồng và dự kiến thông tuyến vào ngày 19/12 tới đây.
