Trung Quốc đang xem xét một trong những cải cách lớn nhất từ trước đến nay đối với mô hình phát triển bất động sản: chấm dứt hình thức bán nhà hình thành trong tương lai (pre-sales) trên toàn quốc. Đề xuất này, nếu được thực hiện, có thể đánh dấu sự chấm dứt của một cơ chế tài chính vốn là trụ cột của ngành bất động sản suốt nhiều thập kỷ, đồng thời đặt nền móng cho một mô hình phát triển bền vững hơn, nhưng cũng đầy thách thức cho các doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó khăn thanh khoản.
Theo nguồn tin của Bloomberg, chính quyền Trung Quốc đang cân nhắc yêu cầu các nhà phát triển chỉ được phép bán các căn hộ sau khi đã hoàn thiện. Đây là thay đổi mang tính cấu trúc, nhằm giảm thiểu rủi ro từ việc chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng hạn – một trong những nguyên nhân gây ra làn sóng bất mãn xã hội và khủng hoảng niềm tin vào thị trường nhà ở.
Cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai cho phép các công ty huy động vốn từ người mua ngay khi dự án còn đang trên giấy, sử dụng số tiền này để tài trợ cho chính dự án đó hoặc để mở rộng đầu tư. Trong thời kỳ bùng nổ, cơ chế này giúp thị trường tăng trưởng nhanh chóng. Tuy nhiên, khi chu kỳ tín dụng thắt chặt và nhu cầu suy giảm, mô hình này trở thành “con dao hai lưỡi”, để lại hàng trăm dự án dang dở và khiến nhiều người mua nhà không thể nhận được căn hộ như cam kết.
Nếu hình thức pre-sales bị loại bỏ, các nhà phát triển buộc phải chuyển sang mô hình “bán nhà hoàn thiện” – điều kiện đòi hỏi họ phải có nguồn lực tài chính vững mạnh để triển khai dự án đến giai đoạn cuối trước khi thu được dòng tiền từ người mua. Điều này đặt ra thách thức đặc biệt lớn đối với những doanh nghiệp đang mắc kẹt trong khủng hoảng thanh khoản, không còn khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu.
Một số chuyên gia lo ngại rằng cải cách này, nếu được áp dụng đồng loạt, sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu vốn, dẫn đến sự sụp đổ của một số nhà phát triển yếu kém. Tuy nhiên, từ góc nhìn dài hạn, mô hình mới có thể giúp thanh lọc thị trường, trao cơ hội cho các doanh nghiệp có năng lực tài chính và quản trị tốt. Việc chuyển từ bán “niềm tin” sang bán “sản phẩm thật” cũng có thể khôi phục lòng tin của người tiêu dùng – yếu tố then chốt để vực dậy nhu cầu và thúc đẩy phục hồi thị trường.
Dữ liệu từ China Real Estate Information Corp cho thấy, thị phần nhà ở bán theo hình thức pre-sales đã giảm từ 90% năm 2021 xuống còn khoảng 74% vào năm ngoái – cho thấy đà dịch chuyển đã bắt đầu, dù chưa đồng đều trên toàn thị trường. Tuy nhiên, điều này cũng phản ánh sự yếu kém của phân khúc nhà ở mới, khi người mua ngày càng dè dặt.
Trong tháng 4 vừa qua, doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc giảm 8,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù chính phủ đã triển khai nhiều biện pháp kích thích, bao gồm cắt giảm lãi suất và tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tác động tích cực vẫn chưa lan tỏa mạnh đến thị trường sơ cấp. Phần lớn nhu cầu hiện tại tập trung vào nhà ở đã qua sử dụng – nơi người mua có thể tận mắt kiểm chứng sản phẩm.
Sáng kiến chấm dứt bán nhà hình thành trong tương lai được cho là nằm trong “mô hình phát triển bất động sản mới” – định hướng được giới chức Trung Quốc nêu ra từ cuối năm 2023. Theo các nguồn tin thân cận, đề xuất này sẽ chỉ áp dụng đối với các lô đất được giao dịch sau khi quy định có hiệu lực, và sẽ không bao gồm các dự án nhà ở xã hội. Chính quyền địa phương có thể được trao quyền linh hoạt trong việc triển khai, tùy thuộc vào đặc điểm của từng khu vực.
Đáng chú ý, hơn 30 thành phố lớn tại Trung Quốc đã thí điểm chính sách bán nhà hoàn thiện từ đầu năm 2024. Việc triển khai đồng bộ trên phạm vi quốc gia, nếu diễn ra, sẽ là bước đi tiếp theo mang tính tất yếu và chiến lược, trong nỗ lực tái cấu trúc ngành bất động sản vốn đang bị xem là “quá lớn để thất bại”.
Ông Li Yunze, người đứng đầu Cơ quan Giám sát Tài chính Quốc gia Trung Quốc, cho biết chính phủ sẽ thúc đẩy các cơ chế tài chính hỗ trợ cho “mô hình mới”, dù chưa tiết lộ chi tiết cụ thể. Điều này cho thấy Bắc Kinh đã nhận diện được những rủi ro trong quá trình chuyển đổi, và có thể can thiệp để duy trì sự ổn định hệ thống.
Tuy nhiên, bài toán lớn nhất vẫn nằm ở thời điểm và lộ trình thực hiện: quá sớm, quá nhanh có thể tạo ra làn sóng phá sản hàng loạt; quá chậm lại có thể khiến thị trường tiếp tục trì trệ. Vì vậy, nhiều khả năng Trung Quốc sẽ tiến hành cải cách theo từng giai đoạn, bắt đầu từ những thành phố có nhu cầu thực cao, nguồn cung đã bão hòa, và hệ thống tín dụng tương đối ổn định.
Tags:
(VNF) - Tại sự kiện giới thiệu dự án Artisan Park vào ngày 11/4, những chuyển động tăng trưởng của khu vực Bình Dương và tiềm năng của phân khúc nhà phố thương mại đã trở thành tâm điểm, mở ra góc nhìn rõ nét về cơ hội đầu tư.
(VNF) - Khi thị trường căn hộ cao cấp không còn dừng ở câu chuyện từng dự án riêng lẻ, mà chuyển sang cạnh tranh về khả năng duy trì chất lượng sống một cách nhất quán, cách phát triển sản phẩm cũng buộc phải thay đổi. Trong bối cảnh đó, dòng sản phẩm căn hộ cao tầng Imperia của MIK Group cho thấy một hướng đi rõ nét hơn khi được phát triển theo một hệ tiêu chuẩn xuyên suốt.
(VNF) - Mặt bằng giá còn thấp, quỹ đất rộng và sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn đang mở ra cơ hội mới cho phía tây TP.HCM. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để hình thành một chu kỳ tăng trưởng bền vững, khu vực này vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện hệ thống kết nối và thu hút dòng dân cư thực.
(VNF) - Lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12% – 14%/năm, một số trường hợp lên đến 15% – 16%/năm theo cơ chế thả nổi. Chi phí tài chính tăng nhanh khiến người mua có xu hướng thận trọng hơn, đặc biệt với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
(VNF) - Sau cơn sốt 2020-2022, đất nền vùng ven TP.HCM rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài, nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ suốt 4 năm vẫn không có giao dịch.
(VNF) - Theo TS Nguyễn Văn Đính, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, người mua nhà không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội Newlife HUD Vân Canh dự kiến hoàn thành vào quý IV/2027, cung cấp thêm nguồn cung nhà ở cho các đối tượng người dân có thu nhập thấp và thuộc diện chính sách.
Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm đi vào hoạt động từ năm 2015, hiện có khoảng 10.000 căn hộ với hơn 40.000 cư dân sinh sống. Tuy nhiên, đến nay, toàn bộ các căn hộ vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ).
(VNF) - Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đã ký báo cáo tiếp thu, giải trình bước đầu ý kiến của các đại biểu Quốc hội thảo luận về dự luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.
(VNF) - Theo các DN, việc đưa ra quy định tín dụng bất động sản không tăng cao hơn mức chung của ngành khiến những doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay không được giải ngân, doanh nghiệp đang được giải ngân thì không được giải ngân tiếp, cá nhân tiếp cận vốn khó khăn...
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội ở Khu công nghiệp Yên Mỹ 2 có tổng vốn đầu tư hơn 4.960 tỷ đồng, phục vụ dân số khoảng 11.500 người.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội Hòa Phước quy mô hơn 2.000 tỷ đồng do Công ty cổ phần Xây lắp thương mại Trường Hải làm chủ đầu tư.
(VNF) - Sau hơn hai thập kỷ phát triển, bất động sản Việt Nam đã hình thành nhiều doanh nghiệp quy mô lớn, song phần lớn vẫn dừng lại ở mô hình phát triển và bán sản phẩm. Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn đòi hỏi tính bền vững cao hơn, Đất Xanh lựa chọn tái cấu trúc theo hướng trở thành tập đoàn đầu tư – quản lý tài sản và phát triển bất động sản toàn cầu, với mục tiêu chuyển từ tăng trưởng theo chu kỳ sang tạo lập giá trị dài hạn.
(VNF) - Thuế Quảng Ninh liên tục nêu tên công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại M.K.L do nợ số tiền thuế lớn, hơn 70 tỷ.
(VNF) - Dự án Đà Nẵng Times Square với 4 tòa tháp cao nhất đến 50 tầng đang được đẩy nhanh thi công, dự kiến cung cấp hàng nghìn căn hộ ra thị trường.
(VNF) - Theo kế hoạch, tỉnh Phú Thọ sẽ chuyển đổi gần 600ha đất rừng để triển khai 3 dự án khu đô thị và nghỉ dưỡng. Riêng hai dự án khu đô thị sinh thái có tổng mức đầu tư hơn 8.300 tỷ đồng
(VNF) - Tập đoàn Đất Xanh, HĐQT đơn vị này vừa bầu ban lãnh đạo mới do ông Bùi Ngọc Đức- Tổng Giám đốc lên làm Chủ tịch thay cho ông Lương Ngọc Huy.
(VNF) - Tại Nam Nha Trang, tháp căn hộ Onsen 3 (Charmora City) đang xác lập chuẩn mực sống mới. Bằng việc tích hợp hệ sinh thái khoáng nóng vào không gian an cư, dự án không chỉ đáp ứng nhu cầu sống hiện đại mà còn trở thành "khối tài sản truyền đời vô giá", kết hợp hoàn hảo giữa không gian xanh ven sông cùng những liệu pháp trị liệu tự nhiên.
(VNF) - Với tỷ lệ lấp đầy ổn định và tốc độ tăng trưởng cư dân 5% mỗi năm, khu Đông TP. HCM đang trở thành “thế cực” mới thu hút dòng vốn đầu tư và nhân lực chất lượng cao.
(VNF) - Lãi suất cao và thanh khoản suy yếu đang buộc doanh nghiệp bất động sản chuyển từ cạnh tranh bằng giá sang thiết kế các gói tài chính linh hoạt như trả góp, giãn dòng tiền hay cố định lãi suất dài hạn nhằm kích cầu người mua.
(VNF) - Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) đã tổ chức đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 tại TP. HCM. Đại hội năm nay được xem là bước chuyển sang chu kỳ tăng trưởng mới sau giai đoạn tái cấu trúc toàn diện của công ty này.
(VNF) - Nhiều cư dân chung cư HH Linh Đàm không đồng tình với hai phương án được đưa ra: trả lại căn hộ để nhận lại tiền, hoặc đổi sang căn hộ tương đương tại Khu đô thị Thanh Hà.
(VNF) - Lãi suất cao đang kéo thanh khoản bất động sản đi xuống, đồng thời thúc đẩy quá trình phân hóa rõ nét trên toàn thị trường.
(VNF) - Mới đây, UBND TP. Hải Phòng ban hành quyết định giao đất (đợt 1) để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư mới Lương Xá, huyện Cẩm Giàng (cũ).
(VNF) - Lãnh đạo TP. HCM vừa ban hành quyết định cho phép khai thác phù hợp với loại hình căn hộ và công năng sử dụng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
(VNF) - Tại sự kiện giới thiệu dự án Artisan Park vào ngày 11/4, những chuyển động tăng trưởng của khu vực Bình Dương và tiềm năng của phân khúc nhà phố thương mại đã trở thành tâm điểm, mở ra góc nhìn rõ nét về cơ hội đầu tư.
(VNF) - Với quy mô gần 20ha, dự án được kỳ vọng sẽ hình thành một không gian công cộng lớn ven sông Hồng, ngay khu vực sát chân cầu Thăng Long.
