Trung Quốc đang xem xét một trong những cải cách lớn nhất từ trước đến nay đối với mô hình phát triển bất động sản: chấm dứt hình thức bán nhà hình thành trong tương lai (pre-sales) trên toàn quốc. Đề xuất này, nếu được thực hiện, có thể đánh dấu sự chấm dứt của một cơ chế tài chính vốn là trụ cột của ngành bất động sản suốt nhiều thập kỷ, đồng thời đặt nền móng cho một mô hình phát triển bền vững hơn, nhưng cũng đầy thách thức cho các doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó khăn thanh khoản.
Theo nguồn tin của Bloomberg, chính quyền Trung Quốc đang cân nhắc yêu cầu các nhà phát triển chỉ được phép bán các căn hộ sau khi đã hoàn thiện. Đây là thay đổi mang tính cấu trúc, nhằm giảm thiểu rủi ro từ việc chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng hạn – một trong những nguyên nhân gây ra làn sóng bất mãn xã hội và khủng hoảng niềm tin vào thị trường nhà ở.
Cơ chế bán nhà hình thành trong tương lai cho phép các công ty huy động vốn từ người mua ngay khi dự án còn đang trên giấy, sử dụng số tiền này để tài trợ cho chính dự án đó hoặc để mở rộng đầu tư. Trong thời kỳ bùng nổ, cơ chế này giúp thị trường tăng trưởng nhanh chóng. Tuy nhiên, khi chu kỳ tín dụng thắt chặt và nhu cầu suy giảm, mô hình này trở thành “con dao hai lưỡi”, để lại hàng trăm dự án dang dở và khiến nhiều người mua nhà không thể nhận được căn hộ như cam kết.
Nếu hình thức pre-sales bị loại bỏ, các nhà phát triển buộc phải chuyển sang mô hình “bán nhà hoàn thiện” – điều kiện đòi hỏi họ phải có nguồn lực tài chính vững mạnh để triển khai dự án đến giai đoạn cuối trước khi thu được dòng tiền từ người mua. Điều này đặt ra thách thức đặc biệt lớn đối với những doanh nghiệp đang mắc kẹt trong khủng hoảng thanh khoản, không còn khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu.
Một số chuyên gia lo ngại rằng cải cách này, nếu được áp dụng đồng loạt, sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu vốn, dẫn đến sự sụp đổ của một số nhà phát triển yếu kém. Tuy nhiên, từ góc nhìn dài hạn, mô hình mới có thể giúp thanh lọc thị trường, trao cơ hội cho các doanh nghiệp có năng lực tài chính và quản trị tốt. Việc chuyển từ bán “niềm tin” sang bán “sản phẩm thật” cũng có thể khôi phục lòng tin của người tiêu dùng – yếu tố then chốt để vực dậy nhu cầu và thúc đẩy phục hồi thị trường.
Dữ liệu từ China Real Estate Information Corp cho thấy, thị phần nhà ở bán theo hình thức pre-sales đã giảm từ 90% năm 2021 xuống còn khoảng 74% vào năm ngoái – cho thấy đà dịch chuyển đã bắt đầu, dù chưa đồng đều trên toàn thị trường. Tuy nhiên, điều này cũng phản ánh sự yếu kém của phân khúc nhà ở mới, khi người mua ngày càng dè dặt.
Trong tháng 4 vừa qua, doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc giảm 8,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Dù chính phủ đã triển khai nhiều biện pháp kích thích, bao gồm cắt giảm lãi suất và tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tác động tích cực vẫn chưa lan tỏa mạnh đến thị trường sơ cấp. Phần lớn nhu cầu hiện tại tập trung vào nhà ở đã qua sử dụng – nơi người mua có thể tận mắt kiểm chứng sản phẩm.
Sáng kiến chấm dứt bán nhà hình thành trong tương lai được cho là nằm trong “mô hình phát triển bất động sản mới” – định hướng được giới chức Trung Quốc nêu ra từ cuối năm 2023. Theo các nguồn tin thân cận, đề xuất này sẽ chỉ áp dụng đối với các lô đất được giao dịch sau khi quy định có hiệu lực, và sẽ không bao gồm các dự án nhà ở xã hội. Chính quyền địa phương có thể được trao quyền linh hoạt trong việc triển khai, tùy thuộc vào đặc điểm của từng khu vực.
Đáng chú ý, hơn 30 thành phố lớn tại Trung Quốc đã thí điểm chính sách bán nhà hoàn thiện từ đầu năm 2024. Việc triển khai đồng bộ trên phạm vi quốc gia, nếu diễn ra, sẽ là bước đi tiếp theo mang tính tất yếu và chiến lược, trong nỗ lực tái cấu trúc ngành bất động sản vốn đang bị xem là “quá lớn để thất bại”.
Ông Li Yunze, người đứng đầu Cơ quan Giám sát Tài chính Quốc gia Trung Quốc, cho biết chính phủ sẽ thúc đẩy các cơ chế tài chính hỗ trợ cho “mô hình mới”, dù chưa tiết lộ chi tiết cụ thể. Điều này cho thấy Bắc Kinh đã nhận diện được những rủi ro trong quá trình chuyển đổi, và có thể can thiệp để duy trì sự ổn định hệ thống.
Tuy nhiên, bài toán lớn nhất vẫn nằm ở thời điểm và lộ trình thực hiện: quá sớm, quá nhanh có thể tạo ra làn sóng phá sản hàng loạt; quá chậm lại có thể khiến thị trường tiếp tục trì trệ. Vì vậy, nhiều khả năng Trung Quốc sẽ tiến hành cải cách theo từng giai đoạn, bắt đầu từ những thành phố có nhu cầu thực cao, nguồn cung đã bão hòa, và hệ thống tín dụng tương đối ổn định.
Tags:
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) vừa phê duyệt kế hoạch dùng phần sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va cùng Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và phát triển BĐS An Phát để tăng vốn cho Công ty TNHH Ngôi nhà Mega.
(VNF) - Theo quy định, các đối tượng được ưu tiên đều sẽ được bố trí mua nhà ở xã hội cho đến khi hết. Còn các đối tượng khác không thuộc nhóm ưu tiên thì sẽ phải bốc thăm để có suất mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Kinh Bắc đang thực hiện thủ tục pháp lý liên quan KCN Bình Giang. Dự án có quy mô 147,8 ha, tổng mức đầu tư 1.755 tỷ đồng, chuẩn bị khởi công từ quý I/2026.
(VNF) - TP. HCM khởi công hơn 300 căn nhà ở xã hội, Hà Nội sắp mở bán dự án nhà ở xã hội giá từ 14,5 triệu/m² tại Mê Linh, Tập đoàn Nam Cường bị thu hồi đất tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 26/11.
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
