Phân khúc giá rẻ: Động lực để thị trường đi lên
Tại Diễn đàn bất động sản mùa Thu lần thứ nhất với chủ đề “Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư”, TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá, thị trường bất động sản hiện có 2 vấn đề cần phải tập trung xử lý.
Vấn đề thứ nhất hiện nay là đất không đến nỗi thiếu, tiền cũng không thiếu, ngân sách nhiều mà sao dân thiếu nhà ở, thị trường cứ liên tục trầm lắng?
Ông Nghĩa cho rằng, vướng mắc lớn nhất hiện nay là vấn đề quản lý. Bản thân chúng tôi cũng từng chứng kiến những dự án triển khai 6 năm rồi vẫn còn nằm đắp chiếu ở đó.
Vấn đề tiếp theo là khủng hoảng của thị trường bất động sản bây giờ là khủng hoảng phân khúc. Hiện nay, phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực. Tuy nhiên đối với vấn đề này hiện vẫn chưa làm được.
"Mặc dù chúng ta cũng đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa đâu vào đâu, chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. Tôi cho rằng nên tập trung vào phân khúc này vì đây mới là 'tử huyệt' để thị trường bất động sản đi lên", ông nhấn mạnh.
Ông Nghĩa kiến nghị, cần phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. Nếu hiện nay ngân hàng đang “thừa tiền”, chúng ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp.
Ông Nghĩa cũng nhấn mạnh không để những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại. Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm.
Thị trường phục hồi phụ thuộc vào cải tiến pháp luật
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, dẫn số liệu tính toán của Ngân hàng Thế giới rằng, 20% dân số không đủ tiền mua nhà, 60% tiếp theo chỉ đủ tiền mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhà ở xã hội chỉ tính ở Việt Nam hiện nay đã có giá gấp đôi 10 năm trước.
Trong khi giá nhà cao, chúng ta chỉ dùng gói hỗ trợ tín dụng thấp hơn 1,5 - 2% so với tín dụng thương mại. Và chỉ có 20% người đủ tiền mua nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó 8% đủ tiền mua nhà ở cao cấp.
Để “giải cứu” thị trường bất động sản, ông Võ nhấn mạnh cần có sự vào cuộc quyết liệt của toàn hệ thống chính trị. Bởi vì ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật. Trong đó, Việt Nam chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường bất động sản.
Quy hoạch trong cơ chế bao cấp là pháp lệnh, nhưng trong cơ chế thị trường là định hướng. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam luôn quy định chi tiết, theo ông Võ, một nguyên tắc của pháp luật là điều chỉnh mô hình của hành vi chứ không điều chỉnh từng loại hành vi chi tiết.
Cách xây dựng pháp luật hiện nay vừa thừa vừa thiếu, cách xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng. Trong khi trên thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng. Đến quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết.
Dự báo về thời điểm phục hồi thị trường bất động sản, ông Võ nói: "Tôi không dám trả lời vì nó phụ thuộc vào việc cải tiến pháp luật như thế nào. Còn nếu phục hồi nhưng vướng mắc của pháp luật chưa được giải quyết thì chu kỳ mới sẽ duy trì được bao lâu?. Tôi cho rằng không được lâu dài. Và nếu thị trường lại đi xuống, tính ì của thị trường sẽ kéo dài, khi đó muốn kéo lên cũng sẽ rất khó".
Còn TS Lê Xuân Nghĩa dự báo đợt phát hành trái phiếu sắp tới bán được thêm thì quý III/2024 mới có dấu hiệu phục hồi nhưng cũng phụ thuộc rất lớn vào hành động của Chính phủ.
