Phát biểu tại hội thảo "Gỡ vướng địa ốc - thúc đẩy tăng trưởng" hôm nay (19/4), TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho hay mỗi khi thị trường bất động sản lao dốc thì chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng đều giảm sút và rơi vào cảnh khó khăn. Nếu không đủ năng lực tài chính để xử lý có thể sẽ lan sang nhiều ngân hàng khác. Trong khi bất động sản là ngành quan trọng với nền kinh tế, có độ lan toả cao và là một ngành luôn tạo ra khủng hoảng kinh tế.
Ông Nghĩa cho biết, theo nghiên cứu về khủng hoảng từ những năm 1970 tới nay, chỉ có 2 nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế là tỷ giá hối đoái (gần đây ít xảy ra vì đã có cơ chế thả nổi) và thị trường bất động sản. Trong 15 năm trở lại đây, phần lớn khủng hoảng bắt đầu từ thị trường bất động sản. Do đó, vấn đề không chỉ là tìm cách phục hồi thị trường, mà còn ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính.
Liên quan đến cấu trúc vốn của doanh nghiệp bất động sản, TS Lê Xuân Nghĩa cho hay, những doanh nghiệp bất động sản đang điêu đứng hiện nay đều là những doanh nghiệp không sở hữu ngân hàng. "Chúng ta có hàng nghìn doanh nghiệp địa ốc nhưng chỉ có vài doanh nghiệp lớn có sở hữu ngân hàng nên họ hoạt động tương đối ổn, bởi có thể tái cấu trúc lại nợ xấu, không chuyển nhóm nợ, cho vay mới, đảo nợ...", ông nói.
Ông Nghĩa cho rằng nên tập trung vào các doanh nghiệp bất động sản không sở hữu ngân hàng. Ngoài ra, một đối tượng nữa mà ông cũng cho rằng nên tập trung vào là người mua bất động sản theo hướng đầu tư, những người phải vay tiền ngân hàng để mua bất động sản, hiện phải chịu lãi vay cao, không thanh khoản được bất động sản đã mua.
"Đối tượng này nợ ngân hàng và nếu xảy ra vấn đề thì cả người vay và nhà băng cho vay phải gánh chịu hậu quả. Do đó, phải cần tranh thủ làm thật nhanh những quyết định, cơ chế đã được ban hành. Chúng ta chưa bước tới bờ vực nhưng phải hành động thật nhanh nếu không sẽ không kịp", ông Lê Xuân Nghĩa nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết thời kỳ 2011-2013, thị trường bất động sản xảy ra khủng hoảng thừa, hàng hoá nhiều nhưng không hấp thụ được vào thị trường. Thời điểm này ngược lại, quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường… Tất cả các vấn đề này xuất phát từ hệ thống pháp lý, chính sách.
Để giải quyết triệt để vấn đề thị trường hiện nay, ông Đính đề xuất phải xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội. Trong giai đoạn này, đây là sản phẩm này sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng. Có sản phẩm phù hợp thì chỉ số giao dịch sẽ tăng lên, các guồng quay được kích hoạt, ổn định trở lại.
Thứ hai, xây dựng và sớm ban hành các quy định quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các nhà đầu tư, trong đó có các khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư. Đây là các vấn đề bị vướng nhiều nhất theo thống kê của Hội Môi giới.
Chẳng hạn, không phê duyệt giá đất thì không được cấp phép xây dựng, dự án đắp chiếu nằm chờ. Đặc biệt, chuyển nhượng dự án là vấn đề mong sớm được xử lý. Các doanh nghiệp suy yếu nhiều sau 2 năm đại dịch, không thể tiếp cận vốn, cần chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư có năng lực, từ đó thoát nợ, có vốn mới… nhưng quy định là phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng, nhiều dự án mới chỉ giải phóng mặt bằng, để có sổ đỏ còn cần rất nhiều năm.
Theo ông Đính, cần nghị định ngắn có tính chất cởi mở để có thể chuyển nhượng được dự án, đặc biệt là các dự án đã xử lý gần xong để đẩy nhanh việc đưa dự án mới tham gia thị trường, tạo nguồn cung hàng.
Cuối cùng, các doanh nghiệp phải cấu trúc, tái cấu trúc để giảm chi phí sản xuất – kinh doanh, không chỉ nhằm sinh tồn mà để giảm giá thành sản phẩm.
