Xác định sai nhu cầu, TP. HCM tồn đọng hơn 14.000 căn hộ, nền đất tái định cư

Hàng nghìn căn hộ tái định cư dư thừa

Kiểm toán Nhà nước mới đây đã công bố "báo cáo kiểm toán hoạt động đầu tư xây dựng, mua nhà, đất phục vụ tái định cư và công tác quản lý, bố trí quỹ nhà, đất tái định cư giai đoạn 2016 – 2020 của TP. HCM".

Theo báo cáo, trong khoảng thời gian 2004 – 2007, TP. HCM có chủ trương đầu tư xây dựng 30.000 căn hộ phục vụ công tác tái định cư trên địa bàn thành phố và 12.500 căn hộ phục vụ công tác tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Số liệu của Sở Xây dựng thành phố cho biết lũy kế từ năm 2004 – 2016, TP. HCM đã đầu tư xây dựng hoàn thành, mua lại tổng cộng 36.566 căn hộ và nền đất để phục vụ cho công tác tái định cư. Trong đó, giai đoạn 2004 – 2010 là 21.810 căn hộ và nền đất; giai đoạn 2011 – 2016 là 14.565 căn hộ và nền đất.

Đánh giá về vấn đề này, Kiểm toán Nhà nước cho biết đối với chương trình 30.000 căn hộ, các sở - ngành, quận huyện chưa có kế hoạch cụ thể hóa chủ trương đầu tư xây dựng của thành phố. Việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng căn hộ chủ yếu do các quận huyện lập và trình thành phố khi có phát sinh. Từ khi triển khai đến nay, thành phố cũng chưa sơ kết đánh giá việc tổ chức thực hiện chương trình mà chủ yếu đánh giá khi có yêu cầu.

Việc xác định nhu cầu quỹ nhà, đất tái định cư cho dự án còn hạn chế, bất cập dẫn đến việc đầu tư xây dựng và mua quỹ nhà, đất tái định cư những năm qua cao hơn so với thực tế bố trí và tồn đọng quỹ nhà tương đối nhiều.

Cụ thể, việc xác định nhu cầu tái định cư của dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm còn một số điểm bất cập, chưa đầy đủ thông tin và khả năng dự báo dẫn đến việc lập phương án đầu tư xây dựng 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư chưa phù hợp với nhu cầu thực tế.

Theo Kiểm toán Nhà nước, cơ sở để xác định nhu cầu xây dựng 12.500 căn hộ của thành phố căn cứ vào số liệu thống kê của quận 2 về các hộ có ảnh hưởng khi bị thu hồi đất để làm dự án tại 5 phường (khoảng 12.229 hộ). Tuy nhiên, quận/thành phố lại không xác định được có bao nhiêu hộ có đủ điều kiện được tái định cư và bao nhiêu hộ đủ điều kiện nhưng không lựa chọn tái định cư.

Bên cạnh đó, phương án tái định cư của dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, ngoài tái định cư bằng chung cư còn có hình thức tái định cư bằng nền đất. Thế nhưng số lượng nền đất lại không được tính toán hợp lý để loại trừ khi xác định nhu cầu quỹ căn hộ cần xây dựng để bố trí tái định cư.

Chính vì thế, dù thành phố mới chỉ mua lại 6.714 căn hộ đã hoàn thành đưa vào bố trí tái định cư (bằng 53,7% so với chủ trương xây dựng 12.500 căn) nhưng tính đến ngày 31/8/2017, số lượng căn bố trí tái định cư được chỉ là 1.759 căn (bằng 14,1% so với chủ trương xây dựng 12.500 căn và bằng 26,2% so với số lượng căn hộ đã mua lại).

Hiện nay, thành phố đã xin ý kiến xử lý 3.790 căn hộ hoàn thành nhưng không còn nhu cầu sử dụng từ phục vụ tái định cư sang nhà ở thương mại và đã được Chính phủ chấp thuận.

Cũng theo Kiểm toán Nhà nước, hầu hết các quận huyện đều dự báo số lượng nhà, đất cần bố trí tái định cư cho các dự án cần giải phóng mặt bằng theo số hộ bị ảnh hưởng toàn bộ (giải tỏa trắng) mà chưa trên cơ sở hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được tái định cư, cũng như trên cơ sở đánh giá tình hình thực hiện tái định cư thực tế qua các năm của các dự án khác.

Điều này dẫn đến việc xác định nhu cầu quỹ nhà, đất tái định cư luôn cao hơn so với thực tế thực hiện. Đó là chưa kể trong quá trình thực hiện, các quận huyện còn liên tục điều chỉnh nhu cầu thực tế của các dự án.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP. HCM, tổng số quỹ nhà, đất đã hoàn thành phục vụ cho công tác tái định cư, tính đến 31/3/2017 là 39.991 căn - nền (25.506 căn nhà và 14.485 nền đất). Các quận huyện đã bố trí tái định cư được 26.625 căn – nền; chưa bố trí được 14.366 căn – nền. Như vậy, số lượng quỹ nhà, đất còn tồn đọng tương đương 56,06% số lượng đã bố trí tái định cư từ năm 2004 đến nay.

Điều đáng chú ý là mặc dù quỹ nhà, đất để bố trí tái định cư là khá cao, đủ khả năng bố trí tái định cư nhưng tại một số quận – huyện vẫn còn thiếu cục bộ gây khó khăn khi bố trí tái định cư. Cụ thể, nơi có dự án thì các khu vực lân cận không đảm bảo số lượng quỹ nhà, đất để bố trí; nơi bố trí tái định cư lại xa với nơi ở bị ảnh hưởng của dự án nên khó khăn trong lựa chọn vị trí phù hợp để đảm bảo ổn định đời sống; nhiều hộ dân không đồng ý tái định cư…

Ngân sách bị lãng phí lớn

Theo Kiểm toán Nhà nước, một số dự án đầu tư xây dựng, mua căn hộ hoàn chỉnh có thời gian đầu tư xây dựng kéo dài, việc bố trí tái định cư chậm (thậm chí một số dự án không bố trí được), chi phí vận hành cao, hiệu quả thấp, gây lãng phí nguồn vốn đầu tư từ ngân sách.

Cụ thể, khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh), mục tiêu dự án là để phục vụ tái định cư các hộ dân thuộc dự án Nâng cấp đô thị. Thành phố quyết định đầu tư từ năm 2004, quy mô 531 nền đất, 2.240 căn hộ (sau giảm xuống còn 1.939 căn) trên khu đất rộng 30,9ha có hạ tầng đồng bộ với tổng mức đầu tư là 542,68 tỷ đồng (sau nâng lên 847,76 tỷ đồng). Tiến độ đầu tư dự kiến là 2004 – 2005, tuy nhiên, trên thực tế, dự án đã chậm tiến độ, làm tăng phát sinh tối thiểu 519 tỷ đồng, bằng 195,7% tổng mức đầu tư ban đầu.

Tính đến 28/11/2017 (tức hơn 7 năm sau khi hoàn thành), dự án mới chỉ bố trí được 479/1.939 căn hộ, đạt tỷ lệ 24,7%. Ngoài việc xây dựng quá nhiều căn hộ thì nguyên nhân bố trí tái định cư không đạt là do người dân không chấp nhận phương án chính quyền đưa ra (vì quá xa, hạ tầng kết nối chưa hoàn chỉnh, khu vực tái định cư khó kiếm việc làm, thậm chí phát sinh khiếu kiện kéo dài…)

Vì có quá ít người ở nên các căn hộ được xây dựng đã xuống cấp, cửa sắt gỉ sét, một số căn mái dột thấm, vỉa hè sụt lún, đường nội bộ xuống cấp. Điều này sẽ làm phát sinh chi phí sửa chữa, bảo trì khi bố trí dân vào ở. Hệ lụy khác là khiến các hạng mục siêu thị, bệnh viện, trường học (dù đã hoàn thành) không hoạt động được, gây lãng phí ngân sách; các công trình xuống cấp nhanh trong khi ngân sách vẫn phải chi cho việc quản lý, vận hành.

Kiểm toán Nhà nước cho biết để đối phó, thành phố đang chủ trương cho bán đấu giá 1.000 căn hộ. Số căn còn lại sẽ dùng dự phòng cho trường hợp thiên tai!

Một ví dụ khác về sự không hiệu quả, lãng phí là 3 dự án xây dựng chung cư thuộc Khu tái định cư 38,4ha (phường Bình Khánh). Tính đến thời điểm kiểm toán, mới chỉ có dự án 1.080 căn được bàn giao cho Ban Quản lý đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm và Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận 2 (đơn vị vận hành) để đưa vào sử dụng. 2 dự án còn lại (2.220 căn hộ và 1.570 căn hộ) đã trải qua thời gian từ 17 – 19 tháng kể từ khi chủ đầu tư hoàn thiện, vẫn chưa được đưa vào sử dụng.

Hay tại quận 9, Khu tái định cư Long Sơn có thời gian xây dựng dự kiến từ 2005 – 2007, tuy nhiên đến năm 2009 dự án mới được thành phố giao đất và cuối năm 2015 mới thi công. Dự án Chung cư 3A (phường Hiệp Phú) được UBND quận 9 ký hợp đồng mua 60 căn hộ hoàn chỉnh từ năm 2005 với tổng giá trị 66,8 tỷ đồng. Nhưng đến nay, chỉ mới bố trí được 10 căn; 50 căn đến nay không bố trí được.

Tại huyện Nhà Bè, dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu tái định cư T30 được UBND thành phố phê duyệt năm 2003 (điều chỉnh năm 2007) song phải mất 10 năm sau mới được nghiệm thu. Việc kéo dài thời gian thi công đã nâng tổng mức đầu tư tăng thêm 285%.

Hàng loạt thiếu sót trong đầu tư xây dựng, mua nhà đất tái định cư

Đối với hoạt động đầu tư xây dựng, mua nhà đất phục vụ tái định cư, Kiểm toán Nhà nước cho hay trong giai đoạn 2013 – 2016, tại các quận huyện được kiểm toán phát sinh rất ít việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng và mua nhà, đất phục vụ tái định cư. Nguyên do là số nhà, đất xây dựng và mua của các năm trước còn tồn nhiều, đồng thời các dự án được phê duyệt từ trước được hoàn thiện và bàn giao trong giai đoạn này cũng có số lượng lớn.

Qua kiểm toán việc chấp hành các quy định trong thực hiện công tác đầu tư xây dựng và mua nhà đất tái định cư tại 10 quận huyện và của Ban Quản lý đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Kiểm toán Nhà nước nhận thấy khá nhiều tồn tại, hạn chế.

Cụ thể, tại 3 dự án xây dựng chung cư Khu dân cư tái định cư 38,4ha (phường Bình Khánh), công tác quản lý, điều hành chưa phát hiện hết các sai sót về khối lượng, đơn giá trong hồ sơ thanh, quyết toán của 3 dự án.

Tại quận Gò Vấp, qua kiểm tra việc mua các căn hộ thuộc dự án chung cư An Sương, phường Trung Mỹ Tây, quận 12 và dư án chung cư Khang Gia, phường 14, quận Gò Vấp, Kiểm toán Nhà nước nhận thấy việc nghiệm thu, bàn giao, thanh lý hợp đồng thẩm định giá không đảm bảo quy định.

Một số dự án tiến độ bàn giao căn hộ còn chậm so với hợp đồng đã ký kết nhưng Ban bồi thường giải phóng mặt bằng không thực hiện phạt chậm tiến độ theo điều khoản của hợp đồng, như: chung cư Khang Gia bàn giao chậm 11 tháng; chung cư An Sương bàn giao chậm 5,5 tháng.

Tại huyện Nhà Bè, hợp đồng mua 124 nền tái định cư của Công ty TNHH Xây dựng và kinh doanh nhà Lập Phúc còn một số tồn tại như: tại thời điểm nhận bàn giao nền đất, dự án chưa hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng, mảng cây xanh, chưa hoàn chỉnh pháp lý khu đất, nghĩa vụ tài chính… không đúng theo các điều khoản hợp đồng đã ký kết; hợp đồng ký giữa 2 bên không có các điều khoản ràng buộc về tiến độ thực hiện dẫn tới dự án bị kéo dài, ảnh hưởng tới tiến độ bàn giao quỹ nhà đất phục vụ công tác tái định cư.

Một số dựa án đầu tư xây dựng hạ tầng khu tái định cư hoặc có quỹ nhà, đất dùng để tái định cư từ hoán đổi đất công đã lâu nhưng đến nay chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu tư hoặc xác đinh giá trị hoán đổi, như: khu tái định cư 6ha Tân Kiên (Bình Chánh), triển khai từ 2006 chưa được quyết toán; việc hoán đổi quỹ đất đối với Khu dân cư Phong Phú 04 do Công ty Cổ phần Đầu tư Bình Chánh làm chủ đầu tư chưa được Sở Tài nguyên Môi trường xác định tỷ lệ hoán đổi…

Căn hộ tái định cư xuống cấp nghiêm trọng

Theo Kiểm toán Nhà nước, công tác quản lý quỹ nhà, đất tái định cư còn tồn tại nhiều hạn chế. Chẳng hạn như tại quận 7, có tình trạng một số nền đất trống thuộc Khu tái định cư 4,6ha phường Tân Hưng bị các hộ dân bên cạnh sử dụng làm chỗ đậu xe, trồng cây; một số dự án khác thì bị tận dụng làm văn phòng, cho công nhân mượn nghỉ tạm.

Đặc biệt, tại các quận huyện đều có tình trạng nhiều căn hộ chung cư chưa được bố trí đã nhiều năm, hầu hết xuống cấp nghiêm trọng như nền sụt lún, các thiết bị gỗ mối mọt, trang bị sắt bị gỉ sét, trần nhà thấm dột, sơn bị bong tróc…

Hiện, thành phố vẫn chưa có các cơ chế, chính sách hướng dẫn cụ thể về việc quản lý, vận hành quỹ nhà đất phục vụ tái định cư.

Về giá bán, giá bố trị tái định cư, qua kiểm toán, Kiểm toán Nhà nước nhận thấy có nhiều hạn chế. Cụ thể, có các trường hợp lựa chọn phương thức tự lo nơi ở mới, đã nhận tiền bồi thường, đã được giải quyết tái định cư nhưng sau nhiều năm vẫn được mua theo đơn giá tại thời điểm phê duyệt giá tái định cư. Điều này dẫn đến khiếu kiện kéo dài trong thời gian qua.

Hay như trong các hợp đồng bán nhà, đất tái định cư đối với trường hợp bán thu tiền một lần, hiện không có quy định việc phạt hoặc thu lãi đối với trường hợp chậm nộp tiền, trong khi thực tế hiện nay rất nhiều trường hợp không thực hiện nộp đầy đủ, kịp thời số tiền mua nhà đất tái định cư theo quy định.

Việc quản lý thu tiền bán nhà đất tái định cư cũng có những tồn tại, hạn chế. Cụ thể tại hầu hết các quận huyện, việc thực hiện nộp tiền mua nhà đất tái định cư của các hộ dân chưa tuân thủ quy định của thành phố nhưng các quận huyện lại chưa quyết liệt, làm chậm nộp ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, còn nhiều đơn vị quản lý thu tiền bán nhà đất tái định cư không hạch toán theo dõi các khoản nợ phải thu tiền bán nền đất tái định cư vào hệ thống kế toán mà chỉ hạch toán đối với số tiền thực thu, trong khi việc bán nền đất đã phát sinh kéo dài nhiều năm trước. Điều này khiến báo cáo tài chính không phản ánh đầy đủ các khoản công nợ phải thu theo quy định…