Thị trường văn phòng Việt Nam từ lâu được coi là một phần sáng sủa trong bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản. Trong nhiều năm qua, nguồn cung các loại văn phòng hạng A, B, và C ở TP. HCM đã bị hạn chế. Nguồn cung hạn chế này đã tạo ra sự khan hiếm trong thị trường.
So sánh với các thành phố lân cận như Bangkok, Singapore, Jakarta và Kuala Lumpur, có thể thấy rõ ràng thị trường TP. HCM có một quy mô nguồn cung rất khiêm tốn so với các đối thủ trong khu vực. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nửa đầu năm 2023, diện tích trống có sẵn của các thị trường này ở mức từ 2 triệu m2 cho đến hơn 4 triệu m2 sàn, trong khi con số này tại Hà Nội và TP. HCM chỉ ở mức khoảng dưới 500.000m2 sàn.
Nguyên nhân của vấn đề khan hiếm nguồn cung mới một phần là quá trình huy động vốn gặp khó khăn, đặc biệt là trong việc vay vốn. Ngoài ra, có những hạn chế khách quan, như điều chỉnh liên quan đến phòng cháy chữa cháy hoặc các vấn đề pháp lý khác. Do đó, thị trường chỉ tiếp nhận nguồn cung mới một cách chậm rãi, dẫn đến tình trạng cung cầu mất cân bằng.
Theo quan sát của Savills, thị trường trong nửa đầu năm cũng được định hình nhiều bởi giao dịch đến từ các ngành chiếm tỷ trọng thuê lớn như công nghệ thông tin - IT (19%), logistics (19%), sản xuất (9%) và FIRE - tài chính, bảo hiểm và bất động sản (25%). Đây cũng là những ngành có nhiều biến động và nhạy cảm với tình hình kinh tế chung. Do đó, có thể nói những xu hướng diễn ra trong các ngành này thường cũng là xu hướng chung của thị trường văn phòng.
Tuy nhiên, nhìn vào bức tranh tổng thể, thị trường văn phòng tại Việt Nam đang là một thị trường tiềm năng với tốc độ phát triển nhanh cùng nhiều xu hướng phát triển mới của ngành. Với hơn 20 năm đồng hành với thị trường Việt Nam, Savills Việt Nam ghi nhận 4 xu hướng nổi bật của phân khúc văn phòng trong năm 2023 và thời gian tới.
Xu hướng làm việc linh hoạt (Hybrid)
Xu hướng làm việc linh hoạt (hybrid) đã trở thành một xu hướng phổ biến trong thị trường văn phòng hiện nay và đang được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố quan trọng. Hậu Covid-19 đã thúc đẩy sự chấp nhận của mô hình làm việc từ xa và tạo sự linh hoạt cho nhân viên.
Công nghệ thông tin tiên tiến đã giúp hỗ trợ việc làm việc từ xa và kết nối nhóm làm việc một cách hiệu quả. Các ngành như sản xuất và công nghiệp cũng đang áp dụng mô hình này một cách nhanh chóng và hiệu quả. Điều này đã định hình và dẫn dắt xu hướng chung của thị trường văn phòng.
Mô hình làm việc linh hoạt cũng giúp giảm chi phí thuê văn phòng, điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh mặt bằng và chi phí thuê văn phòng đang tăng cao. Doanh nghiệp có thể thuê không gian theo nhu cầu, tránh phải trả tiền cho không gian không sử dụng đầy đủ. Điều này đã giúp họ tiết kiệm chi phí và tối ưu hóa tài nguyên.
Dịch chuyển văn phòng ra khu vực ngoài trung tâm
Ngoài xu hướng trên thì việc dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm tài chính (CBD) cũng là một điểm đáng chú ý khác của sự thay đổi trong thị trường văn phòng. Doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội để giảm chi phí thuê văn phòng và tái cấu trúc không gian làm việc.
Việc di chuyển văn phòng ra khu vực ngoài CBD có thể giúp họ tiết kiệm đáng kể về chi phí thuê và cung cấp không gian chung hiệu quả hơn cho nhân viên. Ngoài ra, điều quan trọng hơn là đảm bảo sức khỏe và sự an lành của nhân viên thông qua các yếu tố như không gian tạo sức khỏe (wellness).
Theo quan sát của Savills, các tòa nhà văn phòng mới ở khu vực ngoài CBD đang đáp ứng được những yêu cầu khắt khe của doanh nghiệp từ đó đạt được tỷ lệ lấp đầy cao tại TP. HCM như Phú Mỹ Hưng Tower (quận 7), CII Tower (Bình Thạnh), The Hallmark (TP Thủ Đức). Số liệu của Savills cũng cho thấy trên 75% nguồn cung văn phòng từ quý III/2023 đến hết 2025 tại TP. HCM được xác định là các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh.
Tái cấu trúc cho môi trường làm việc “đa thế hệ”
Xu hướng tái cấu trúc văn phòng nhằm đáp ứng nhu cầu cho một môi trường làm việc “đa thế hệ” đang trở thành một yếu tố quan trọng trong phát triển thị trường văn phòng hiện nay. Điều này thúc đẩy xu hướng các văn phòng tập trung vào cung cấp dịch vụ và tiện ích nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của nguồn nhân lực.
Theo Savills Impact 2023, một văn phòng có thể có đến 4-5 thế hệ làm việc cùng nhau, mỗi thế hệ có những nhu cầu và mong muốn khác biệt. Điều này xuất phát từ khoảng cách thế hệ và văn phòng cần phải thích nghi để đáp ứng các nhu cầu này, thay vì chỉ cung cấp không gian làm việc và trang thiết bị như trước đây.
Savills đã khảo sát 943 đối tượng thuộc 4 thế hệ lao động: Baby Boomer, thế hệ X, Millennial và thế hệ Z. Kết quả của khảo sát này cho thấy Baby Boomer và thế hệ X quan tâm đến sự tiện lợi trong việc ăn uống và phương tiện giao thông công cộng.
Thế hệ Millennial và Z tập trung vào yếu tố cân bằng giữa công việc và cuộc sống cá nhân, cũng như cơ hội phát triển nghề nghiệp qua việc trao đổi, phối hợp nhóm với đồng nghiệp. Họ cũng đánh giá cao cơ sở vật chất để rèn luyện thể thao và các không gian làm việc phối hợp (collaborative space).
Việc chuyển đổi cấu trúc và cách bố trí văn phòng truyền thống sang văn phòng hiện đại không chỉ giúp gia tăng hiệu suất làm việc mà còn tạo cơ hội tương tác và sự gắn bó của đa thế hệ nhân viên với công ty. Ngoài ra, nó còn góp phần xây dựng hình ảnh tuyển dụng chuyên nghiệp, giúp thu hút và giữ chân nguồn nhân tài chất lượng và có tay nghề cao.
Phản ứng nhanh để thích nghi cả cung và cầu
TP. HCM là thị trường năng động với sự thích ứng mạnh mẽ và nhanh chóng trước những nhu cầu của thị trường. Cụ thể, dữ liệu của Savills cho thấy có sự suy giảm nhẹ về giá thuê trong giai đoạn 2022 - 2023. Phía chủ nhà đang thích nghi với tình hình thị trường bằng cách điều chỉnh giá thuê để giữ chân khách thuê tại các tòa nhà cũ và thu hút khách thuê đến các tòa nhà mới. Sự linh hoạt trong việc thay đổi giá cước là một biểu hiện của sự nhạy bén trong việc thích nghi trong bối cảnh biến động về cung và cầu.
Các ngành năng động đang nhanh chóng thay đổi mô hình sử dụng văn phòng. Họ đang tìm cách giảm chi phí và đáp ứng nhu cầu của họ, như đã đề cập trước đó. Điều này có thể bao gồm việc tối ưu hóa không gian làm việc, tăng cường làm việc từ xa, hoặc tìm kiếm các giải pháp linh hoạt khác để sử dụng không gian văn phòng một cách hiệu quả.
Thị trường văn phòng linh hoạt (flex-office), bao gồm co-working spaces, đang trải qua sự thanh lọc và phát triển nhanh chóng. Các nhà cung cấp văn phòng linh hoạt tại Việt Nam như Circo, Dreamplex, Toong… đang mở thêm diện tích và địa điểm mới.
Tỷ lệ lấp đầy tích cực ở mức trên 80% của các đơn vị này cho thấy sự tăng cường trong nhu cầu sử dụng các không gian làm việc linh hoạt. Điều này cũng phản ánh xu hướng của cầu thị trường đang tìm kiếm sự linh hoạt và tiện lợi trong việc thuê không gian làm việc, đặc biệt là trong bối cảnh biến đổi nhanh chóng của nhu cầu làm việc.
