Đô thị

‘Soi’ bức tranh quản lý, sử dụng 2,2 triệu m2 đất của Sabeco

Thụy Khanh - 15:05 14/03/2018

(VNF) – Nắm trong tay quỹ đất "khổng lồ" lên tới 2,2 triệu m2, Tổng công ty Bia – Rượu – Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco, HoSE: SAB) đã lên kế hoạch đầu tư một số dự án bất động sản, cho thuê lại, bố trí cho người lao động... Tuy nhiên bên cạnh đó, Sabeco cũng có cả chục khu đất chưa có kế hoạch sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích đất, khiến hiệu quả kinh doanh bị suy giảm.

‘Soi’ bức tranh quản lý, sử dụng 2,2 triệu m2 đất của Sabeco

Ảnh minh họa.

Sabeco đang nắm 2,2 triệu m2 đất

Theo thống kê của Kiểm toán Nhà nước, Sabeco đang quản lý, sử dụng ít nhất 60 khu đất với tổng diện tích 2,2 triệu m2.

Trong đó, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần là 6 khu với diện tích 22.088 m2; đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm là 18 khu với diện tích 1,089 triệu m2;

Đất thuế trong khu công nghiệp là 6 khu với diện tích 946,9 nghìn m2; đất tự nhận chuyển nhượng, thuê lại của cá nhân, tổ chức (đã thực hiện nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho Nhà nước) là 29 khu với diện tích 111,5 nghìn m2; đất được Nhà nước tạm giao quản lý là 1 khu với diện tích 27.682m2.

Đối với 6 khu đất giao có thu tiền sử dụng đất, Sabeco đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

18 khu đất thuê của Nhà nước, có 5/18 khu đất chưa ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường, 3/18 khu đất đã hết thời hạn thuê; trong đó, đất đã được tính vào giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa chưa được UBND TP. HCM có ý kiến nên còn nộp tiền thuê đất hàng năm (4 địa chỉ) hoặc hiện cán bộ nhân viên đang cư trú (1 địa chỉ), đã có kế hoạch di dời nhà máy khỏi khu đô thị (1 địa chỉ), thuộc khu vực được quy hoạch cho mục đích khác (2 địa chỉ).

Riêng khu đất Km12 đường tránh thành phố Hà Tĩnh, xã Thạch Tân, huyện Thạch Hà, Công ty mẹ vẫn đứng tên nhưng hiện do Công ty TNHH MTV Bia Sài Gòn Hà Tĩnh đang quản lý, sử dụng. Đây là đất thuê Nhà nước để thực hiện dự án sản xuất bia có diện tích 205 nghìn m2 và đã ký hợp đồng thuê đất. Cho đến nay, Công ty mẹ vẫn chưa được chuyển sang tên Công ty TNHH MTV Bia Sài Gòn Hà Tĩnh.

Sabeco đang sử dụng đất đai như thế nào?

Theo tài liệu kiểm toán, việc sử dụng các khu đất của Sabeco còn tồn tại khá nhiều vấn đề, vướng mắc.

Cụ thể, có 4 khu đất các đơn vị đã có chủ trương hợp tác kinh doanh, thành lập doanh nghiệp mới để đầu tư dự án bất động sản, tuy nhiên đến nay vẫn chưa có khu nào thành hình.

Khu thứ nhất là 46 Bến Vân Đồn, phường 12, quận 4, diện tích 3.357m2, là đất trả tiền thuê hàng năm, chưa ký hợp đồng thuê đất. Công ty mẹ Sabeco và Công ty TNHH Đầu tư Thành Tạo hồi tháng 9/2016 đã ký Biên bản thỏa thuận về việc tiếp tục xem xét hợp tác đầu tư dự án theo hình thức lập pháp nhân mới làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, đến thời điểm kiểm toán, Công ty mẹ vẫn đang xem xét phương án hợp tác khai thác, đàm phán thương thảo hợp đồng mà chưa ký hợp đồng hợp tác đầu tư, khai thác. Hơn nữa, việc hợp tác đầu tư khai thác khu đất cũng chưa được UBND TP. HCM chấp thuận.

Khu đất thứ hai nằm ở số 101, đường 19, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức. Đây là đất thuê Nhà nước đã hết hạn vào tháng 12/2006. Công ty mẹ đã ký hợp đồng với Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Nguyễn Kim để xây khu nghỉ dưỡng. Việc hợp tác đầu tư kinh doanh được các bên triển khai thực hiện trên khu đất đã hết hạn thuê và chưa được sự chấp thuận của UBND TP. HCM.

Khu đất thứ 3 nằm tại số 2 Hoàng Hoa Thám – phường Vạn Thạnh, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Khu đất có diện tích 1.533m2 là đất do thuê Nhà nước tả tiền 1 lần (1.400 m2) và thuê trả tiền đất hàng năm (133,7m2). UBND tỉnh Khánh Hòa cấp giấy chứng nhận đầu tư tháng 1/2013 để xây Trung tâm Hội nghị tiệc cưới và nhà khách cán bộ công nhân viên Sabeco. Tuy nhiên tháng 8/2017, Công ty mẹ Sabeco đã có công văn xin ngừng dự án để thành lập doanh nghiệp mới gồm 3 cổ đông (Sabeco – Công ty Cổ phần Tập đoàn Đức Bình – Công ty Cổ phần Thương mại Nước giải khát Khánh An, tỷ lệ góp vốn lần lượt là 30% - 60% - 10%). Tuy nhiên đến tời điểm kết thúc kiểm toán, UBND tỉnh Khánh Hòa vẫn chưa có văn bản trả lời về việc này.

Khu đất thứ 4 là 606 Võ Văn Kiệt, phường Cầu Kho, quận 1. Đây là đất thuê Nhà nước đã hết hạn hợp đồng thuê vào tháng 6/2010. Công ty mẹ đã ký hợp đồng hơp tác đầu tư để thành lập pháp nhân mới là Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Thành Tạo Chương Dương gồm 4 cổ đông để đầu tư dự án thương mại – dịch vụ - căn hộ. Tuy nhiên, UBND TP. HCM đã dừng việc xem xét chấp thuận chủ trương dự án và công nhận chủ đầu tư dự án.

Ngoài 4 khu đất trên, Sabeco có 3 khu đất có bố trí cho người lao động của các đơn vị ở từ nhiều năm trước, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước do các đơn vị chi trả, không thu được của người đang sử dụng, gồm: Khu đất 474 Nguyễn Chí Thanh (phường 6, quận 10 – TP. HCM), Khu đất Khối 10 (phường Lê Lợi, thành phố Vinh – Nghệ An)l Khu đất số 12 Đông Du (quận 1 – TP. HCM).

2 khu đất thuê Nhà nước được sử dụng cho các doanh nghiệp khác thuê lại (Khu đất bến Lội, Lại An, xã Hàm Thắng, Hàm Thuận Bắc, Bình Thuận và khu đất số 280 Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP. HCM).

1 khu đất đang có tranh chấp nhiều năm, chưa được xử lý dứt điểm là Khu đất số 18/3 Phan Huy Ích, phường 15, quận Tân Bình, TP. HCM.

10 khu đất chưa có kế hoạch sử dụng toàn bộ diện tích đất hoặc 1 phần diện tích đất làm giảm hiệu quả kinh doanh của đơn vị; tiến độ triển khai 2 dự án bất động sản chậm nhiều năm (gồm Khu đất 66 đường Tân Thành, phường 12, quận 5, TP. HCM đầu tư trung tâm thương mại và căn hộ; và Khu đất số 4 đường Thi Sách – 3 đường Thái Văn Lung, phường Bến Nghé, quận 1, TP. HCM).

Ngoài ra, Công ty mẹ hiện đang tạm quản lý 23.406 m2 tại số 01 đường Lê Văn Khương, phường Hiệp Thành, quận 12, TP. HCM. Đây là một phần của khu đất có diện tích 37.682 m2 giao cho Công ty Thủy tinh Phú Thọ thuê đất để liên danh với nước ngoài. Vào tháng 1/2007, Công ty mẹ có văn bản gửi UBND TP. HCM xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Văn phòng UBND TP. HCM cũng đã có thông báo chấp thuận chủ trương giao cho Tổng công ty một phần khu đất tại số 1 Lê Văn Khương để xây dựng, kinh doanh theo quy hoạch của Thành phố. Tuy nhiên đến nay, việc giao đất chưa được thực hiện.

Sai sót trong tính toán nghĩa vụ tài chính

Về thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các khu đất, báo cáo kiểm toán cho hay các khu đất của Sabeco được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đất nhận chuyển nhượng có mục đích sử dụng đất, đất thuê của Nhà nước đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế.

Tuy nhiên qua xem xét, có một số trường hợp cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tiền thu đất chưa đúng quy định; Kiểm toán Nhà nước xác định lại, tăng tiền thuê đất phải nộp là 510 triệu đồng.

Nguyên nhân là cơ quan thuế chưa tính lại theo giá đất mới khi hết thời gian ổn định 5 năm; cơ quan thuế điều chỉnh giá khi hết thời gian ổn định chưa phù hợp với quy định về tính tiền thuê đất theo Quyết định 60/2013/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND TP. HCM. Ngoài ra, cơ quan thuế chưa tính và thông báo tiền thuê đất để doanh nghiệp nộp đối với 1 địa chỉ; chưa tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đối với diện tích 1.400m2 tại khu đất số 2 Hoàng Hoa Thám, phường Vạn Thịnh, thành phố Nha Trang (công ty mẹ) Kiểm toán Nhà nước nhận thấy việc xác định tiền thuê đất trả 1 lần cho thời gian 40 năm (từ tháng 1/2013 – 1/2053) có một số điểm chưa đúng quy định.

Cụ thể, các tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt (vị trí, quy mô diện tích, hình dáng kích thước) khi xác định giá theo phương pháp so sánh không trên cơ sở các chứng cứ thị trường (không có thông tin thị trường) là chưa phù hợp với quy định tại điểm c, khoản 1, Mục I Thông tư 145/2007 của Bộ Tài chính.

Bên cạnh đó tiền thuê đất của khu đất (là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp) tính bằng 30% giá đất ở được Hội đồng thẩm định giá đất xác định, thấp hơn tỷ lệ giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại I so với giá đất ở tại đô thị loại I trong khung giá đất ban hành theo Nghị định 188/2004 của Chính phủ. 

"Nếu tính tỷ lệ giá đất sản xuất phi nghiệp bằng 62,5% và 69,4% giá đất ở thì tiền sử dụng đất của khu đất 02 đường Hoàng Hoa Thám tăng từ 16 – 20 tỷ đồng", báo cáo kiểm toán cho hay.

;