60.000ha bám dọc metro, quỹ đất khổng lồ cho TP.HCM xây đô thị

60.000ha đất có tiềm năng phát triển đô thị TOD

Ông Nguyễn Anh Tuấn - Trưởng phòng Quản lý hạ tầng kỹ thuật (Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết, trong 60.000ha đất tiềm năng, có khoảng 32.000ha là đất nông nghiệp và đất trống có tính khả thi cao, 9.000ha là đất sản xuất và đất chuyển đổi chức năng, 23.000ha còn lại nằm trong khu dân cư hiện hữu hoặc khu vực khuyến khích tái phát triển.

Một trong những thách thức lớn khi phát triển TOD tại TP. HCM là cơ chế thu hồi và xác định giá trị đất. Hiện nay, T đang nghiên cứu, học hỏi kinh nghiệm quốc tế để áp dụng các chính sách đặc thù, thúc đẩy mạng lưới đường sắt đô thị.

Giải pháp đặt ra là triển khai thí điểm tại một số vị trí, từ đó điều chỉnh cơ chế cho phù hợp. Đồng thời, cần phân kỳ phát triển hợp lý, huy động nguồn lực xã hội hóa và tổ chức lại quy hoạch quanh nhà ga, điều chỉnh chức năng sử dụng đất để tối ưu hiệu quả khai thác.

Theo ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP. HCM, việc phát triển mạng lưới đường sắt đô thị là nhiệm vụ quan trọng để hình thành trục xương chính đáp ứng nhu cầu lưu thông người dân thành phố và toàn vùng.

Theo quy hoạch, TP. HCM phải hoàn thành 355km đường sắt đô thị vào năm 2035. Đồng thời, UBND TP. HCM đã có quyết định triển khai 11 vị trí TOD dọc tuyến đường sắt đô thị và vành đai 3, đây là mô hình thí điểm đầu tiên ở Việt Nam. TOD sẽ là nền tảng quan trọng để thúc đẩy sự gắn kết giữa quy hoạch giao thông và quy hoạch đô thị, hướng tới xây dựng một hệ thống hạ tầng hiện đại, đảm bảo phát triển bền vững.

Mô hình TOD được kỳ vọng tối đa hóa giá trị đất đai quanh các nhà ga, tạo nguồn vốn tái đầu tư hạ tầng giao thông. Đồng thời, TOD hình thành các đô thị nén tại các nút giao thông trọng điểm, từ đó tăng lượng hành khách cho hệ thống giao thông công cộng.

Theo ông Phan Công Bằng, Trưởng Ban Quản lý Đường sắt đô thị TP. HCM (MAUR), lộ trình phát triển đường sắt đô thị theo Nghị quyết 188 và mô hình TOD đang có nhiều thuận lợi nhờ cơ chế đặc biệt như chỉ định thầu, tư vấn xây lắp. PPP để huy động vốn, giảm rủi ro

Huy động vốn qua hợp tác PPP

Theo TS Nguyễn Hoàng Tùng - Chương trình Hạ tầng và thành phố xanh (GCIP), một mô hình TOD hoàn chỉnh phải trải qua các bước quy hoạch, thiết kế, đầu tư xây dựng và vận hành, với sự liên kết chặt chẽ giữa đường sắt và đô thị.

Theo ông Tùng, khung pháp lý và quy hoạch tích hợp là nền tảng quan trọng. Đồng thời, cần khuyến khích hợp tác công - tư (PPP) để huy động vốn, giảm rủi ro, kết hợp cơ chế thu giá trị gia tăng từ đất nhằm tái đầu tư hạ tầng.

Tuy nhiên, rào cản lớn của TOD là thể chế phức tạp, có thể khiến dự án chậm tiến độ, đội vốn. Với mục tiêu tham vọng của TP. HCM, ông Tùng đề xuất quy hoạch TOD bài bản theo hành lang metro, tập trung vào từng nhà ga với thiết kế linh hoạt, tạo bản sắc đô thị thay vì rập khuôn.

Bà Alexandra Smith - Tổng Lãnh sự quán Anh kiêm Giám đốc Thương mại của Vương quốc Anh tại TP HCM mong muốn sự hỗ trợ của Vương quốc Anh trong lĩnh vực giao thông và xây dựng nền tảng TOD sẽ góp phần để TP. HCM xây dựng hệ thống đường sắt đô thị hiện đại và bền vững.

Thông qua Chương trình Hạ tầng và Thành phố Xanh (GCIP) của Bộ Ngoại giao và Phát triển Vương quốc Anh (FCDO), các chuyên gia Anh sẽ làm việc với UBND TP. HCM và Ban Quản lý đường sắt Đô thị (MAUR) để áp dụng các nguyên tắc TOD vào quy hoạch đô thị của thành phố, xây dựng các cơ chế tài chính thông qua khai thác giá trị gia tăng từ đất, cũng như đề xuất các giải pháp để hiện thực hóa TOD trong thời gian sớm nhất.

Mở ra cơ hội phát triển đô thị vùng ven

Quy hoạch TP. HCM 2021 - 2030 tầm nhìn 2050 đã xác định mạng lưới đường sắt đô thị (metro) gắn với việc hình thành và phát triển các khu đô thị theo mô hình TOD (mô hình phát triển các khu đô thị dựa trên giao thông công cộng) và có tính liên kết vùng Đông Nam Bộ.

Trong đó, thành phố chú trọng phát triển các tuyến metro hiện đại kết nối các trung tâm tổng hợp, đô thị vệ tinh, khu công nghiệp; phát triển công nghiệp đường sắt đô thị kết hợp các cơ sở công nghiệp đường sắt, phụ trợ cho đường sắt đô thị.

Năm 2025, TP.HCM có nhiều dự án giao thông và chỉnh trang đô thị quy mô lớn. Trong đó, dự án tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương đã hoàn tất thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng đạt 100%, với 99% mặt bằng sạch sẵn sàng thi công. Đồng thời, công tác di dời hạ tầng kỹ thuật tại 12 vị trí nhà ga đã đạt hơn 30% kế hoạch, dự kiến hoàn tất toàn bộ vào quý II/2025.

Dù vậy, do dự án được thay đổi nguồn vốn thực hiện từ vốn ODA sang vốn ngân sách Nhà nước và gặp vướng mắc liên quan đến đơn giá các gói thầu, thời gian gói thầu chính xây dựng nhà ga ngầm, đường hầm và đoạn trên cao nên dự kiến dự án khởi công sớm nhất vào năm 2026.

Toàn tuyến metro số 2 dài hơn 11 km, trong đó 9,2 km đi ngầm, còn lại chạy trên cao và đường dẫn vào depot Tham Lương (quận 12). Dự án có 9 ga ngầm, một ga trên cao. Công trình khi hoàn thành sẽ kết nối metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên tại ga Bến Thành (quận 1) và nhiều tuyến khác trong tương lai, thuận lợi cho người dân di chuyển theo trục Đông - Tây vào trung tâm TP. HCM.

Quy hoạch trước đây, các tuyến metro đi qua khu dân cư đông đúc, khiến chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao. Nay quy hoạch mới ưu tiên đặt nhà ga tại các khu đất công, vừa giảm áp lực chi phí, vừa tạo không gian phát triển đô thị theo mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng).

Việc mở rộng phạm vi metro cũng giúp hình thành các khu đô thị mới dọc theo tuyến. Chẳng hạn, tuyến số 2 (Bến Thành - Tham Lương), tuyến số 4 (Thạnh Xuân - Khu đô thị Hiệp Phước) và tuyến số 5 (Ngã tư Bảy Hiền - Cầu Sài Gòn) trước đây chỉ tập trung trong nội đô, kéo theo chi phí bồi thường lớn.

Việc kéo dài các tuyến này đến Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh không chỉ giúp tối ưu chi phí mà còn mở ra cơ hội phát triển đô thị vùng ven, giãn dân hợp lý.