Sau chưa đầy 2 tháng Thông tư 40/2021 hướng dẫn thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và quản lý thuế hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hiệu lực, Bộ Tài chính mới đây đã ban hành dự thảo sửa đổi, bổ sung thông tư này.
Cụ thể, điểm c, khoản 1, điều 9 sửa đổi theo hướng “cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc đối tượng không phải nộp thuế GTGT, TNCN.
"Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch”.
Ông Trần Xoa, Giám đốc Công ty Luật Minh Đăng Quang, cho rằng dự thảo đã không nêu ví dụ cụ thể hướng dẫn thực hiện việc thu thuế đối với người cho thuê nhà như trước nên có thể hiểu “doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch” có nghĩa được tính theo năm dương lịch không vượt quá 100 triệu đồng thì không tính thuế. Trước đó thì ví dụ hướng dẫn Thông tư 40 đưa ra là phải đóng thuế cho dù doanh thu thực nhận dưới 100 triệu đồng/năm. “Bộ Tài chính nên cho ví dụ cụ thể minh họa để có thể thực hiện cho đúng”, ông Trần Xoa nói.
Là đơn vị có kiến nghị lên Chính phủ và Bộ Tài chính về vấn đề thuế cho thuê nhà vào tháng 6 vừa qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), cũng cho rằng Bộ Tài chính nên đưa ra ví dụ cụ thể cho dễ thực hiện. Chẳng hạn, hợp đồng cho thuê nhà từ ngày 1/10/2021 - 30/9/2022, mỗi tháng tiền cho thuê 10 triệu đồng, như vậy doanh thu 2 năm 2021 và 2022 không đủ trên 100 triệu đồng thì không phải đóng thuế.
Trường hợp người dân cho thuê hợp đồng năm từ 1/10/2021 - 30/9/2025, mỗi tháng cho thuê 10 triệu đồng, như vậy 3 tháng cuối năm 2021 không chịu thuế, 3 năm giữa cho thuê trọn năm hơn 100 triệu đồng/năm thì đóng thuế, 9 tháng cuối cùng của hợp đồng rơi vào năm 2025 cũng không chịu thuế. Ông Châu nhấn mạnh không đồng tình quan điểm cho rằng thuế suất cho thuê nhà 10% (thuế GTGT 5% và TNCN 5%) như hiện nay là ưu đãi.
Đặc biệt, trong bản dự thảo sửa đổi thông tư lần này không đề cập điều chỉnh doanh thu tính thuế 100 triệu đồng/năm khiến nhiều người thất vọng. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng 100 triệu đồng/năm được xác định ở đây là doanh thu tính thuế chứ hoàn toàn không phải là thu nhập chịu thuế. Doanh thu này không được trừ mức giảm trừ gia cảnh như thuế TNCN, không được trừ đi chi phí đầu tư, tiền vay ngân hàng. Cách tính khoán thuế trên doanh thu như thế này không khác gì cách đây 25 năm.
“Mức 100 triệu đồng/năm hiện nay là quá thấp trước khi xác định tính thuế. Cách tính thuế trên doanh thu 100 triệu đồng/năm, tức gần 8,4 triệu đồng/tháng chưa hợp lý và công bằng giữa các đối tượng có nhà cho thuê”, ông Châu nói và dẫn chứng, ông A có nhà cho thuê 100 triệu đồng/năm không phải chịu thuế, ông B cho thuê nhà 110 triệu đồng/năm phải đóng thuế 10%, tức 11 triệu đồng, vậy chỉ còn 99 triệu đồng. Như vậy thu nhập ông B thực tế thấp hơn ông A. Chính vì vậy cần thay đổi cách tính thuế, chỉ nên tính thuế đối với phần doanh thu vượt 100 triệu đồng/năm thì phù hợp hơn.
Không chỉ thế, mức doanh thu tính thuế 100 triệu đồng/năm theo ông Lê Hoàng Châu còn không khuyến khích phát triển thị trường cho thuê vì mức này là quá thấp. Hiện một căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ 75 m2 tại các quận ven TP.HCM có giá khoảng 3,5 - 4 tỷ đồng, chỉ cho thuê với giá 12 - 15 triệu đồng/tháng.
Doanh thu cho thuê nhà mỗi năm từ 144 - 180 triệu đồng, thời gian thu hồi vốn gốc từ 19 - 24 năm. Như vậy, chủ nhà vừa phải bỏ ra nguồn vốn giá trị lớn, vừa phải vay, bảo trì nhà... mặc dù người cho thuê vẫn sở hữu căn nhà nhưng mức hấp dẫn của thị trường nhà cho thuê sụt giảm. Do đó HoREA đề nghị Bộ Tài chính tăng mức doanh thu tính thuế lên trên 200 triệu đồng/năm mới tính thuế thì hợp lý hơn.
Cùng quan điểm, ông Trần Xoa cho rằng cần tăng mức doanh thu xác định tính thuế đối với hộ kinh doanh nói chung và người cho thuê nhà nói riêng. Ngay từ thời điểm mới ban hành mức 100 triệu đồng/năm cách đây gần 10 năm, cũng đã quá lạc hậu. Bởi khi đó, mức chiết giảm gia cảnh của người nộp thuế TNCN đã trên 108 triệu đồng/năm mới phải chịu thuế, đó là chưa kể tính thêm 1 người phụ thuộc có thể lên 150 triệu đồng/năm.
Còn hiện nay sau khi điều chỉnh tăng mức giảm trừ gia cảnh cho người nộp thuế cũng lên 132 triệu đồng/năm, chưa kể tính thêm người phụ thuộc thì ngưỡng doanh thu để tính thuế cho thuê nhà là quá lạc hậu. Do đó, cần sớm tăng mức tính thuế này lên khoảng 180 - 200 triệu đồng/năm cho phù hợp.
Theo ông Trần Xoa, do quy định thay đổi về mức doanh thu tính thuế phải được Quốc hội thông qua nên những người kinh doanh cho thuê nhà với doanh thu lớn cần xem xét chuyển đổi từ hộ kinh doanh lên thành lập công ty. Điều này không những giải quyết ngay tức thì những bất cập hiện nay mà còn mang đến 5 điểm lợi. Đó là chi phí đầu tư được tính vào chi phí doanh nghiệp, được tính khấu hao tài sản qua nhiều năm, toàn bộ lãi vay ngân hàng để mua nhà cho thuê cũng được tính vào chi phí, những chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động như thuê người, bảo trì... cũng được tính vào chi phí. Đó là chưa kể trong trường hợp doanh nghiệp có lời thì mới đóng thuế 20% trên tiền lời, còn nếu không thì phần lỗ được chuyển qua lợi nhuận 5 năm tiếp theo.
| Một hộ kinh doanh có thể từ 1, 2, 3 hay nhiều người trở lên cùng làm nhưng doanh thu chỉ tính 100 triệu đồng/năm để tính thuế cũng chưa hợp lý. Về nguyên tắc, thuế TNCN tính trên 1 người, vậy hộ kinh doanh đông người thì việc tăng số doanh thu lên nhiều hơn cũng là điều hợp lý. Luật sư Trần Xoa |
Tags:
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Eco Zen Valley được lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư nông thôn kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao có tổng mức đầu tư gần 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Không chỉ dừng ở việc phát triển dự án, một số doanh nghiệp đang theo đuổi triết lý “chế tác” bất động sản – nơi mỗi công trình được chăm chút như một tác phẩm nghệ thuật. Với Tân Hoàng Minh Group, cách tiếp cận này thể hiện qua kiến trúc duy mỹ, mức độ hoàn thiện tinh xảo và định hướng kiến tạo những công trình mang giá trị trường tồn.
(VNF) - Onsen Clubhouse là tổ hợp khoáng nóng trị liệu thuộc Forest Onsen, quy mô 1.800m2 với 20 bể và chum ngâm khoáng cùng hệ thống spa, phòng xông trị liệu đa dạng. Tổ hợp được đầu tư công nghệ khoáng hóa hiện đại, sử dụng nguồn khoáng nhập khẩu trực tiếp từ Nhật Bản.
(VNF) - Xu hướng bất động sản gắn với chăm sóc sức khỏe đang được nhiều khách hàng cao cấp quan tâm. Tại khu đô thị sinh thái Charmora City (Nam Nha Trang), tháp Onsen 3 được phát triển với hệ tiện ích “All-in-Onsen”, đưa trải nghiệm tắm khoáng nóng vốn quen thuộc tại các điểm nghỉ dưỡng nổi tiếng như Hakone (Nhật Bản) trở thành một phần của nhịp sống hàng ngày của cư dân.
(VNF) - Hà Nội sẽ triển khai lộ trình di dời các trường đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp ra khỏi khu vực nội đô, đồng thời hình thành 4 khu đào tạo tập trung theo từng nhóm ngành chuyên biệt.
(VNF) - Tọa lạc tại giao điểm hai đại lộ Hạnh Phúc và Tương Lai trên đảo Vũ Yên, The Tropic nằm giữa khu vực kết nối Thủy Nguyên – Vũ Yên – phố cổ Hải Phòng. Với quỹ căn khoảng 440 sản phẩm, dự án được giới đầu tư quan tâm trong bối cảnh khu vực này nổi lên như một trung tâm phát triển mới của thành phố ảng.
(VNF) - Theo quy định hiện hành về sử dụng tài sản công tại các đơn vị sự nghiệp công lập, các giá trị đầu tư của đối tác vào nhà đất theo Đề án sẽ thuộc về bên cho thuê (chuyển giao không bồi hoàn) hoặc nhận chuyển nhượng trong trường hợp liên doanh liên kết (LDLK), tuy nhiên việc thiếu các hướng dẫn quy trình nghiệp vụ chi tiết về tiếp nhận và xác lập giá trị đang gây lúng túng cho các đơn vị thực thi.
(VNF) - Khi diện tích cây xanh bình quân tại TP. HCM còn thấp so với nhiều đô thị lớn, sự xuất hiện của Vinhomes Sài Gòn Park - đại đô thị 1.080ha với quy hoạch hàng trăm ha cây xanh và mặt nước đang thu hút sự quan tâm của thị trường. Dự án được định hướng phát triển theo mô hình đô thị gắn với hệ thống công viên và tiện ích sinh thái quy mô lớn.
(VNF) - Hà Nội vừa giao 16.060m2 đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng thuộc khu đô thị Tây Hồ Tây (khu đô thị Starlake) để làm nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang Công an nhân dân.
(VNF) - Dự án One Central Saigon của Masterise Homes vừa chính thức được ra mắt, thuộc nhóm toà tháp đôi có quy mô cao nhất Việt Nam.
(VNF) - Sáp nhập Đà Nẵng - Quảng Nam đang mở ra dư địa phát triển lớn cho trục phía Nam, nơi được kỳ vọng trở thành “siêu đô thị” ven biển của miền Trung. Tuy nhiên, để hiện thực hóa kỳ vọng này, các chuyên gia cho rằng cần khơi thông đồng bộ từ pháp lý, hạ tầng đến cơ chế thu hút các “sếu đầu đàn”.
(VNF) - Luật Xây dựng 2025 quy định 8 nhóm công trình sẽ được miễn giấy phép xây dựng từ ngày 1/7, trong đó nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng với diện tích sàn dưới 500 m2.
(VNF) - Agribank AMC đang rao bán nhiều khoản nợ hàng trăm tỷ đồng có tài sản bảo đảm là các lô đất thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng và biệt thự cao cấp ven biển tại quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng.
(VNF) - Khu "đất vàng" Cao Xà Lá trên trục Nguyễn Trãi, phường Khương Đình đang dần lộ diện diện mạo mới khi tên thương mại của một phần dự án tại đây vừa được giới thiệu là Hanoi Seasons Garden.
(VNF) - Khi khu trung tâm cũ ngày càng chật chội và quá tải, nhiều doanh nhân tại Hải Phòng bắt đầu dịch chuyển tới những đô thị mới có hạ tầng đồng bộ, tiện ích đa dạng và môi trường sống cân bằng hơn. Trong xu hướng đó, The Tropic tại Vinhomes Royal Island trên đảo Vũ Yên đang trở thành điểm đến được nhiều người quan tâm.
(VNF) - Hải Phòng dự kiến chi hơn 930.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030, trong đó xây hơn 72.800 căn nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp và công nhân.
(VNF) - Lãnh đạo TPHCM cho biết thành phố sẽ hạn chế phát triển thêm chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm và các nơi có mật độ dân cư cao. Thay vào đó, nhiều khu đất trống, đất công và dự án chậm triển khai sẽ được ưu tiên chuyển đổi thành công viên, mảng xanh và không gian sinh hoạt cộng đồng.
(VNF) - Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia khi hiện vẫn còn hơn 43 triệu thửa đất chưa được số hóa. Đây được xem là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của quá trình chuyển đổi số quản lý đất đai trong năm 2026.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Đức Tuấn thành lập năm 2021, vừa được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án Khu đô thị ven sông Nghèn hơn 1.400 tỷ đồng tại Hà Tĩnh.
(VNF) - TP.Hải Phòng dự kiến nâng ngưỡng thu nhập mua nhà ở xã hội lên tối đa 58 triệu đồng/tháng đối với trường hợp đã kết hôn.
(VNF) - Từ đề xuất một đại lộ cảnh quan chạy dọc theo hai bên bờ sông, dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng trải qua nhiều phương án thay đổi về quy mô sử dụng đất, cơ cấu dự án, tổng mức đầu tư...
(VNF) - Khu đất tại Khu phức hợp thương mại và dịch vụ cao tầng sân vận động Chi Lăng được đấu giá với giá khởi điểm hơn 9.706 tỷ đồng nhưng không thành công. Việc đấu giá sẽ tạm dừng để thực hiện các bước theo quy định.
(VNF) - Trong bối cảnh nhiều tổ hợp nghỉ dưỡng ven biển phát triển theo mô hình quy mô lớn, bài toán cân bằng giữa khai thác thương mại và chất lượng trải nghiệm đang được đặt ra. Tại Vũng Tàu, dự án Sunshine Bay Retreat được giới thiệu theo hướng ưu tiên không gian sống riêng tư và lưu trú dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào khai thác du lịch ngắn ngày.
(VNF) - Ngày 11/5/2026, Tập đoàn Vingroup đã động thổ dự án Khu đô thị mới, du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao phía Tây Bắc phường Điện Biên Phủ, đồng thời ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác phát triển dự án năng lượng tái tạo với UBND tỉnh Điện Biên.
(VNF) - Dự án Khu nhà ở xã hội tại xã Phụng Công do Công ty cổ phần Mass Housing làm chủ đầu tư có tổng mức vốn đầu tư dự kiến khoảng 4.156,94 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư Eco Zen Valley được lựa chọn là nhà đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư nông thôn kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao có tổng mức đầu tư gần 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Sau gần một năm kể từ khi Hà Tĩnh thực hiện sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính, hàng loạt trụ sở công từng được đầu tư hàng chục tỷ đồng đang rơi vào cảnh bỏ hoang, xuống cấp thậm chí bị kẻ gian đập phá, lấy trộm tài sản.
