Bất động sản Hoài Đức: Hàng loạt ‘bóng ma’ chờ ngày lên quận

Đất không nhà, nhà không người, người không muốn ở

Từng được giới thiệu là khu đô thị hiện đại, có không gian sống lý tưởng với đầy đủ các dịch vụ công cộng: trường học, văn phòng, khu thương mại, khu vui chơi giải trí… thế nhưng sau 5 -6 năm, những gì mà chủ đầu tư Khu đô thị dầu khí Đức Giang làm được chỉ là một cái biển giới thiệu dự án được cắm chỏng chơ trên cánh đồng thôn Lưu Xá, xã Đức Giang.

Ngay cả tấm biển giới thiệu dự án này cũng đã rách nát từ lâu, chỉ còn trơ lại khung sắt hoen gỉ. Người dân thôn Lưu Xá cho biết đến nay hàng trăm hộ vẫn chưa nhận được tiền đề bù đất từ chủ đầu tư, bất chấp dự án đã được phê duyệt từ nhiều năm trước.

Dự án khu đô thị dầu khí Đức Giang chỉ vẫn là cánh đồng không

Liền kề với dự án Khu đô thị dầu khí Đức Giang là Khu đô thị Kim Chung – Di Trạch của Tổng Công ty Cổ phần Thương mại và Xây dựng (Vietracimex). Đây là một trong những dự án lớn nhất huyện Hoài Đức với tổng diện tích 140 ha, dân cư dự kiến từ 2 - 3 vạn người.

Tuy nhiên, sau khi xây thô được 6 – 7 lô liền kề, chủ đầu tư đã "trả lại dự án cho thiên nhiên", biến đất nền thành bãi cỏ còn nhà liền kề thành nơi ở của trâu bò.

Cũng trong tình cảnh tương tự là dự án Khu đô thị Lideco của Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm. Dự án nằm ngay trên mặt đường 32 (thị trấn Trạm Trôi) có diện tích 38 ha với tổng vốn đầu tư gần 800 tỷ đồng.

Toàn bộ khu đô thị có 600 căn biệt thự, liền kề nhưng số người vào chỉ khoảng 1/10. Hàng trăm biệt thự còn lại, đã hoàn thiện hoặc xây thô, đều trong tình cảnh cửa khóa, rêu phong, cỏ dại ngập người.

Dự án khu đô thị Lideco có hàng trăm biệt thự, liền kề bỏ hoang

Từ đường 32 xuôi theo trục bắc nam xuống Đại lộ Thăng Long, nơi thời gian qua được cho là thị trường đang ấm trở lại, tình cảnh cũng không khá hơn.

Tại dự án Khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Geleximco, hàng trăm nhà liền kề ngoài màu sơn mới ra thì không có gì khác so với 3 năm trước. Các dãy nhà vẫn đóng cửa im ỉm, người ở thưa thớt. Dường như sự sôi động của hai dự án Gemek Tower và Gemek Premium kế bên cũng không đánh thức được dự án này.

Tình cảnh tương tự cũng được lặp lại với Khu đô thị Nam An Khánh của Sông Đà – Hoàng Long và Khu đô thị Thiên Đường Bảo Sơn của Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư xây dựng và Du lịch Bảo Sơn. Hàng loạt liền kề, biệt thự tại hai dự án này hiện vẫn nằm chỏng chơ, lên rêu và chưa biết khi nào mới có chủ sở hữu.

Khu đô thị mới Vân Canh thì gặp phải cảnh "tréo ngoeo" ngược lại. Khá nhiều biệt thự, liền kề đã có chủ sở hữu, tuy nhiên tại đây lại đang diễn ra làn sóng bán tống bán tháo.

Giấy rao bán nhà dán chi chít tại Khu đô thị Vân Canh

Bước vào trong khu đô thị, điều đập vào mắt người xem là các mảnh giấy "Cần bán gấp" dán chằng chịt, chi chít trên tường các ngôi nhà đã hoàn thiện. Nhiều ngôi nhà do quá lâu không có người ở đã xuống cấp nghiêm trọng: cửa hư hỏng, tường xiêu vẹo, cỏ dại mọc như rừng. Dù các "sàn giao dịch" mở ra nhiều như nấm mọc sau mưa trong lòng khu đô thị, nhưng lượng người đến mua nhà tại đây vẫn hết sức khiêm tốn.

Giá bán lao dốc

Với tình cảnh bết bát như trên, giá mua bán nhà đất tại các khu đô thị huyện Hoài Đức đang ở mức khá thấp so với thời kỳ đỉnh cao.

Chẳng hạn như khu đô thị Kim Chung – Di Trạch, vào năm 2010, giá nhà đất tại đây được đẩy lên mức 37 triệu đồng/m2 (tăng gấp đôi với năm trước đó, chỉ 18 triệu/m2). Đầu năm 2011, giá bán trên thị trường thứ cấp còn được thổi lên tới 50 – 55 triệu/m2, thậm chí là 60 – 70 triệu đồng/m2.

Cơn sốt "điên cuồng" đã kéo hàng trăm người lao vào mua bán, kết quả là khi thị trường sụp đổ vào năm sau, giá nhà đất tại Kim Chung – Di Trạch rơi tự do về mốc 20 triệu đồng/m2 khiến tài sản của nhiều người bốc hơi hơn một nửa.

Điều cay đắng hơn là thanh khoản tại dự án này gần như đóng băng khiến khối tài sản hàng trăm tỷ bị găm chặt vào đất, không cách nào thoát ra được.

Giá bán nhà đất tại dự án khu đô thị Kim Chung - Di Trạch đã sụt giảm 50% trong các năm qua

Điều tương tự cũng lặp lại với dự án Khu đô thị Nam An Khánh. Vào thời kỳ hoàng kim, mỗi mét đất tại đây có giá 50 – 60 triệu đồng, chưa kể tiền chênh. Nhưng hiện tại, giá rao bán trên thị trường thứ cấp chỉ dao động 20 – 23 triệu đồng/m2 – giảm quá nửa.

Các dự án khác nhìn vào đó cũng chỉ dám đưa ra mức giá tương đương, dù trước kia giá bán được neo ở mức ngất ngưởng. Ví dụ như mới đây, Lideco rao bán biệt thự liền kề với mức giá chỉ 25 – 30 triệu/m2 với đầy đủ hạ tầng.

Tuy nhiên nhìn chung, sức mua tại các dự án này khá thấp. Lý do là người có nhu cầu ở vẫn còn nhiều lựa chọn tại các quận huyện gần hơn như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm. Ngoài ra, "đòn đánh" từ thị trường mấy năm trước đó vẫn khiến giới đầu tư e dè, không dám bạo chi như thời sốt giá.

Lên quận có phải là "chiếc đũa thần"?

Hồi tháng 7 năm nay, thị trường bất động sản Hoài Đức đón tin vui là huyện sẽ được "thăng hạng" lên cấp quận vào năm 2020. Kỳ vọng lên quận tựa như một làn gió nóng, xua đi cái lạnh của thị trường và khiến giá nhà đất tại Hoài Đức có xu hướng tăng tại một số điểm.

Chẳng hạn như tại khu An Khánh - An Thượng, giá đất nền hiện đang phổ biến ở mức khoảng 20-25 triệu đồng/m2, đất mặt đường ở mức 30-35 triệu đồng/m2, cá biệt có những lô đất ở vị trí đẹp giá từ trên mức 35 triệu đồng/m2. Đây là mức giá tăng đáng kể so với các năm trước đó.

Còn với các dự án nhà ở, giá bán hiện cũng đã được điều chỉnh tăng lên, tăng trung bình 1 – 3 triệu/m2 với 2 năm trước.

Một góc dự án Khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Geleximco

Giới đầu tư kỳ vọng những tín hiệu này là "cánh én nhỏ" của thị trường Hoài Đức, giúp từ năm 2017 trở đi, giá nhà đất tăng tích cực và tạo ra lực đẩy cho các dự án khác hồi sinh.

Tuy vậy, xét kỹ cho thấy, sự tăng giá mới chỉ đang diễn ra tại các khu vực phát triển tốt, nhờ lợi thế hạ tầng và sự đổ bộ của các ông lớn, ví dụ như Vingroup tại An Khánh – An Thượng.

Hiện tượng tăng giá nhà mới chỉ xuất hiện tại các dự án nhà giá rẻ, có thanh khoản tốt mà chưa diễn ra tại các sản phẩm cao – trung cấp, biệt thự, liền kề.

Kỳ vọng lên quận có thể tạo ra sự đổi thay, nhưng đó hẳn là trong dài hạn, còn trong ngắn hạn, tương lai của các dự án đang trong tình cảnh "một vùng cỏ mọc xanh rì" vẫn còn là một dấu hỏi chấm.