Đánh giá thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay, ông Đỗ Quý Duy, chuyên gia bất động sản, người sáng lập câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC, cho rằng trải qua nhiều năm, thị trường mới gặp bối cảnh khó khăn toàn tập như hiện nay. Khó khăn không chỉ về nguồn cung, thanh khoản mà về giá bán. Ngay cả lực lượng lao động, lực lượng nhà thầu tham gia vào thị trường đều bị ảnh hưởng rất lớn.
Trong khoảng 3 năm gần đây, thị trường giảm mạnh về nguồn cung khi các nghị quyết về rà soát pháp lý dự án từ Nam ra Bắc được Chính phủ triển khai mạnh mẽ. Điều này được thể hiện rõ khi nguồn cung nhà ở là một trong những loại hình sản phẩm cơ bản của thị trường bị siết chặt. So sánh bối cảnh này với cùng kỳ nhiều năm trước, nguồn cung giảm 80-90%.
Về thanh khoản, trong năm 2020-2021 bán khá tốt, tuy nhiên kể tháng 4/2022 đến nay, ông Duy cho biết các dự án và các phân khúc khác giảm thanh khoản một cách bất ngờ. “Chúng tôi ghi nhận mức thanh khoản giảm khoảng 60% đặc biệt có những dự án giảm 80%”, ông thông tin.
Về giá bán, vị chuyên gia cho hay trong 2 tháng gần đây, giá bất động sản có sự dịch chuyển, điển hình sản phẩm hạng sang hướng tới đối tượng cao cấp, có tài chính tốt ghi nhận giảm 10%, một số dự án ở phân khúc trung cấp có mức giá giảm 20-25%, đặc biệt một số dự án đưa ra mức chiết khấu trên 40% khi thanh toán 95% tiến độ.
Ngoài ra, trong 1 tháng đổ lại đây, các sàn giao dịch giảm 30-40% nhân sự, nhiều đơn vị lớn giảm trên 50%, thậm chí nhiều sàn nhỏ lẻ đã đóng cửa gần 3-4 tháng nay.
Đối với các nhà thầu xây dựng, ông Duy cho biết thêm có rất nhiều nhà thầu trong trạng thái dừng hoạt động kéo theo một lượng lớn nhân sự ở cấp độ trung bình và thấp trong thị trường lao động sẽ đối mặt việc thất nghiệp trong thời gian tới. Nguyên nhân là do các chi phi đầu vào tăng, các gói đã ký giai đoạn trước cộng thêm ảnh hưởng của dòng tiền trong giai đoạn hiện nay khiến các nhà thầu này đang tạm ngưng.
Đối với nhà đầu tư trong thời điểm hiện nay, ông Duy cho biết sẽ xuất hiện 2 loại hình nhà đầu tư. Thứ nhất là nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm, có lượng tích lũy về tiền mặt khá tốt và họ chờ đợi thời điểm này để tham gia thị trường với những tính toán cụ thể về giá bán, thanh khoản và chu kỳ. Nhóm thứ hai là nhà đầu tư không chuyên và đang có xu hướng muốn tham gia thị trường, tức là 1-2 năm trước họ chưa tham gia và nay đang cân nhắc.
Theo ông Duy, trong khoảng 1 năm tớ, thị trường sẽ xuất hiện nhiều cơ hội cụ thể dành cho nhóm nhà đầu tư có tiền mặt. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên chậm rãi, thận trọng trong việc tiếp cận thông tin thị trường để đánh giá những cơ hội, từ đó có được quyết định chính xác nhất, chỉ cần 1-2 thương vụ có thể tạo ra lợi nhuận lớn hơn những nhà đầu tư tham gia thị trường thường xuyên.
“Tôi đánh giá rằng cơ hội này phải cỡ chu kỳ 10 năm mới có 1 lần, không phải thời điểm nào mọi người cũng có thể tiếp cận được với những bất động sản có giá tốt, pháp lý tốt, dòng tiền tốt và thanh khoản tốt trong tương lai. Cơ hội này dành cho cả nhà đầu tư không chuyên hoặc rất chuyên nên nắm bắt trong 1 năm tới. Đây là giai đoạn ‘kim cương’ trong chu kỳ 10 năm đã qua của thị trường bất động sản từ năm 2012 đến nay”, ông Duy dự báo.
So sánh về chu kỳ thị trường bất động sản 10 năm trước với thời điểm hiện tại, ông Đỗ Quý Duy, đánh giá chu kỳ trước có những điểm giống và khác với hiện nay. Về điểm khác, theo ông Duy, trong giai đoạn 2010-2012, nguồn cung bất động sản rất nhiều do các doanh nghiệp tư nhân mở rộng quỹ đất và pháp lý.
“Nguồn cung nhiều đi kèm giá bán tăng, ngoại trừ nhu cầu để ở thì phần lớn là đầu cơ ngắn hạn dẫn đến giá bất động sản tăng nhanh, quả bóng đầu cơ lướt sóng được bơm căng, bơm nhanh, bơm to hơn giờ rất nhiều”, vị chuyên gia cho hay.
Trong khi đó, 3 năm gần đây, ông Duy cho rằng Chính phủ đã rà soát rất chặt chẽ trong việc thanh tra nguồn cung. Điển hình trong năm 2022, cả thị trường TP. HCM và Hà Nội, mỗi thị trường không vượt quá 10 dự án nhà ở mới được chào bán, với số lượng sản phẩm không vượt quá 10.000 căn hộ. Trong khi mỗi năm tăng trưởng dân số tại hai đô thị này từ 500-700 nghìn người, có khi tăng cả triệu dân số dẫn đến cung cầu đang lệch pha rất nhiều. Vì vậy, quả “bong bóng” không lớn, không có khả năng phình to và vỡ như giai đoạn cũ.
“Điểm cốt lõi tôi thấy giữa giai đoạn mới và cũ là nguồn cung không tạo ra bong bóng”, ông Duy nói.
Một vấn đề nữa là về mặt điều tiết chính sách tiền tệ giữa 2 giai đoạn, ông Duy nhấn mạnh rất khác nhau. Hiện nhà nước có hành động cực kỳ nhanh, mạnh và chính xác về thị trường tiền tệ để giảm thiểu các rủi ro về mặt tài chính như đã xảy ra trong quá khứ. Đơn cử tháng 4 năm nay, thị trường vẫn đang giao dịch tốt, dòng vốn vẫn đang chảy, tuy nhiên sau khi xảy ra bất ổn về kinh tế vĩ mô thì Ngân hàng Nhà nước ngay lập tức điều chỉnh room tín dụng, gần như 97% khách hàng không thể tiếp cận được gói vay dù là cá nhân hay doanh nghiệp thậm chí là khách hàng Vip.
Theo ông Duy, không phải ngân hàng không có vốn mà đó là sự chỉ đạo xuyên suốt về việc thắt chặt tín dụng để làm sao thị trường không có sự bùng nổ nhất định trong giai đoạn lạm phát đang tăng cao.
Về tỷ giá, chuyên gia này phân tích Ngân hàng Nhà nước cũng đã có 2 lần điều chỉnh rất cụ thể, lần đầu khi tỷ giá có biến động, cơ quan này đã bán hơn 10 tỷ USD từ dự trữ ngoại hối ra thị trường để cân bằng tỷ giá ngoại hối.
Lần thứ hai, ngân hàng có 2 sự điều chỉnh về mặt lãi suất điều hành. Điều này gây ra khó khăn nhất định trong hoạt động của các doanh nghiệp xuất nhập khẩu cũng như hoạt động của doanh nghiệp liên quan đến USD. Đổi lại, chúng ta đang kiểm soát lạm phát tốt. Tại châu Âu, châu Á nói riêng, lạm phát tiệm cận con số 9-10%, có nước 12% trong khi Việt Nam chỉ dừng ở mức 4-6%.
“Chúng ta đang gặp khó khăn về kinh tế ngắn hạn, song về dài hạn việc lạm phát đươc kiểm soát ổn định sẽ là chìa khoá giúp thu hút FDI, cũng như giúp kinh tế phát triển bền vững hơn trong vài năm tới. Tôi tin những quyết sách của Chính phủ vừa qua là tiền đề giúp cho thị trường bất động sản trong tương lai ngắn được điều chỉnh, trong trung hạn và dài hạn thị trường tốt hơn, phục vụ được đa số người tiêu dùng”, ông Duy bày tỏ.
Tags:
(VNF) - Giữa thị trường bất động sản hạng sang đang ngày một bão hòa bởi những cuộc đua vật liệu và tiện ích xa hoa, MEYGROUP chọn một hướng đi khác biệt: kiến tạo không gian sống tinh khiết – nơi con người được hít thở trong lành, tái tạo năng lượng và an trú thực sự trong chính nhịp sống của mình.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nhu cầu, khi lực lượng trung lưu và thượng trung lưu trẻ nổi lên như nhóm dẫn dắt mới. Theo các chuyên gia, thập kỷ tới sẽ không còn xoay quanh nhóm siêu giàu, mà được định hình bởi những người coi nhà ở là trải nghiệm và phong cách sống, thay vì chỉ là tài sản tích lũy.
(VNF) - Trong khi hàng loạt người dân không thể đặt được lịch trên ứng dụng iHanoi để làm Mẫu 02 xác nhận điều kiện nhà ở mua NƠXH, thì dịch vụ “cò” lại dễ dàng nhận hồ sơ và hứa trả kết quả chỉ sau 5 ngày - một sự đối lập gây nhiều băn khoăn.
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Ninh đã phê duyệt chủ trương đầu tư và chọn Tập đoàn Phú Mỹ đầu tư dự án mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2 quy mô 120 ha.
(VNF) - Hiện giá bán hai tòa nhà ở xã hội CT-05 và CT-06 tại huyện Mê Linh do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư có giá dao động từ 14,88 - 14,79 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì).
(VNF) - VinEnergo đầu tư gần 40.000 tỷ đồng điện gió Hà Tĩnh, CTP Invest mở rộng tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 21/11.
(VNF) - Đà Nẵng đang trở thành điểm đến chiến lược của dòng tiền lớn, khi hạ tầng, du lịch và bất động sản biểu tượng cùng tạo nên sức bật mới. Thành phố biển này dần định hình danh mục đầu tư hấp dẫn, thu hút giới tài chính và nhà đầu tư tìm kiếm giá trị dài hạn.
(VNF) - Thị trường khu đông Hà Nội đang chứng kiến giá căn hộ liên tục tăng, các dự án lớn mọc lên dày đặc, biến khu vực này thành “điểm nóng” đầu tư.
(VNF) - Dòng tiền đầu tư miền Bắc đang ồ ạt chảy vào Nam. Từ TP. HCM đến Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, đâu đâu cũng thấy nhà đầu tư Hà Nội “sục sạo”, săn tìm cơ hội mới.
(VNF) - Tọa lạc trên trục đường chính Đại lộ Hừng Đông và các tọa độ “vàng” của dự án The Fullton Edition, Boutique Townhouse (nhà phố thương mại) tựa như mảnh ghép hoàn thiện hệ sinh thái sống - nghỉ dưỡng - mua sắm cho cư dân tương lai.
(VNF) - CTP Invest, ông lớn BĐS KCN Châu Âu, cam kết đầu tư vào các khu vực chiến lược của Hải Phòng, đặc biệt là các dự án tại 20ha Tràng Duệ 3 và 50ha Tiên Lãng 1.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu chấn chỉnh tình trạng mất trật tự, môi giới trái phép và thu tiền ngoài quy định tại một số dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Xây dựng chỉ đạo công khai danh sách người mua, thuê mua nhà ở xã hội; TP. HCM sắp mở bán hơn 900 căn nhà ở xã hội giá từ 22 triệu đồng/m2; Hà Nội cho Địa ốc Hải Phong thuê 1,2ha đất... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 20/11.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
(VNF) - Dù nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong 9 tháng năm 2025 duy trì ở mức cao, giá bán vẫn liên tục lập đỉnh, trung bình gần 100 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá leo thang khiến biên lợi nhuận ngày càng mỏng, khiến dòng tiền đầu tư “chảy” mạnh vào thị trường miền Nam, nơi dư địa tăng trưởng giá vẫn còn.
(VNF) - Môi giới hiện đang rao những suất “ngoại giao” tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung – Đông Anh với mức chênh 320 – 400 triệu đồng. Để tăng độ tin cậy, họ không ngần ngại đưa ra cam kết “bao trọn hồ sơ”, khẳng định người mua chỉ việc ngồi nhà chờ ngày nhận phiếu bốc căn như một quy trình đã được sắp đặt sẵn.
(VNF) - Sự xuất hiện của TP. HCM “mới” sau sáp nhập đang mở ra một cấu trúc phát triển hoàn toàn khác, trong đó chuỗi giá trị công nghiệp – điều phối – logistics giữ vai trò then chốt. Theo chuyên gia, mô hình đại đô thị này có nhiều điểm tương đồng với Seoul SMA, cho thấy bất động sản TP. HCM sẽ được tái định hình mạnh mẽ khi hạ tầng, không gian đô thị và chức năng vùng được tối ưu.
(VNF) - Quy mô hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản chuyên phát triển nhà ở đã gia tăng mạnh so với đầu năm. Đây là một trong những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy nợ vay của các doanh nghiệp lập đỉnh mới.
(VNF) - Quyền sử dụng đất với 443 thửa đất tại Ocean Park Vân Đồn và nhiều tài sản bị đấu giá để thu hồi nợ của Công ty Quan Minh tại Ngân hàng MB.
(VNF) - Sau 22 năm nghiên cứu và phát triển, nhà sáng lập Ecopark ra mắt sản phẩm biệt thự rừng Retreat Forest, tích hợp ưu điểm của môi trường sống sinh thái dưới tán rừng, cùng các tiện nghi hiện đại phục vụ cho cư dân.
(VNF) - Aria Bay của BIM Land là biểu tượng cho phong cách sống thời thượng với tòa tháp đôi 40 tầng sở hữu hệ sinh thái hơn 100 tiện ích cao cấp và toàn diện, như một bản giao hưởng trên tầng không của những trải nghiệm tinh tế, phóng khoáng và giàu cảm hứng.
(VNF) - Đô thị Thăng Long trúng đấu giá khu đất hơn 4ha tại phường Phủ Lý, TP. HCM thúc 19 dự án cải tạo chung cư cũ… là những tin tức đáng chú ý về bất động sản ngày 19/11.
(VNF) - Ngày 20/11/2025, Branded Living Summit 2025 - Hội nghị chuyên sâu về không gian sống hàng hiệu lần đầu tiên tại Việt Nam do Masterise Homes tổ chức sẽ diễn ra tại TP. HCM.
(VNF) - Nằm giữa lõi thương mại sôi động của siêu đô thị ESG++ Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TPHCM), dòng sản phẩm liền kề trên đường Tương Lai và Vịnh Ngọc 48 được đánh giá sở hữu mức giá “mềm” hơn rất nhiều so với tiềm năng và giá trị thật. Chính sự chênh lệch này đang mở ra cơ hội chắc thắng cho những nhà đầu tư xuống tiền sớm.
(VNF) - Công ty cổ phần Tập Đoàn Đầu tư Nhà và Đô thị Thăng Long vừa trúng đấu giá khu đất hơn 4 ha tại phường Phủ Lý, Ninh Bình, với giá 416 tỷ đồng.
(VNF) - Giữa thị trường bất động sản hạng sang đang ngày một bão hòa bởi những cuộc đua vật liệu và tiện ích xa hoa, MEYGROUP chọn một hướng đi khác biệt: kiến tạo không gian sống tinh khiết – nơi con người được hít thở trong lành, tái tạo năng lượng và an trú thực sự trong chính nhịp sống của mình.
(VNF) - Mới đây, Hà Nội đã thông qua nghị quyết phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết công viên tuyến hai bên sông Tô Lịch.
