Biệt thự chục tỷ bỏ hoang: Vì sao giá không giảm, ít người bán?

Biệt thự bỏ hoang nhiều năm, giá vẫn tăng giá đều

Nhiều căn biệt thự liền kề bỏ hoang tại các dự án khu đô thị ven đô trên địa bàn Hà Nội đang được rao bán với mức lên tới hàng chục tỷ đồng mỗi căn. Điểm đáng chú ý là các căn nhà biệt thự này mới chỉ hoàn thiện xây thô, bỏ hoang hàng chục năm, cỏ mọc um tùm, thiếu hạ tầng.

Theo khảo sát, tại khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn, quận Hà Đông, Hà Nội có dãy nhà biệt thự, liền kề nằm trên trục đường lớn hiện vắng bóng người ở. Rất ít nhà liền kề được cho thuê tầng 1 làm nhà kho, kinh doanh cửa hàng hoặc làm các văn phòng.

Hiện một căn liền kề được rao bán với mức giá 17,9 tỷ đồng cho căn có diện tích 90m2, tương đương mức giá gần 200 triệu đồng/m2. Trong khi ở thời điểm cách đây khoảng 1 năm, mức giá của những căn liền kề này chỉ khoảng 150 triệu đồng/m2. Một căn liền kề khác nằm ở vị trí căn góc có diện tích 80m2 hiện đang được rao bán với giá 19 tỷ đồng, tương đương 237,5 triệu đồng/m2. Được biết, mức giá của căn liền kề này vào năm trước đó có giá khoảng 170 triệu đồng/m2.

Các căn biệt thự, liền kề tại khu đô thị Lideco (huyện Hoài Đức, Hà Nội) cũng đang được rao bán với giá dao động từ 40 - 45 tỷ đồng/căn. Đơn cử, một căn biệt thự có diện tích 250m2 đang được rao bán với mức giá 40 tỷ đồng, tương đương khoảng 160 triệu đồng/m2. So với một năm trước đó, mức mức giá này đã tăng gần 30%.

Hay như tại KĐT Nam An Khánh (huyện Hoài Đức, Hà Nội), các biệt thự, liền kề cũng đang được các mô giới rao bán với mức giá từ 160 - 280 triệu đồng/m2. Với một căn biệt thự căn góc hai mặt có diện tích 210m2, với mức giá 280 280 triệu đồng/m2 thì giá hiện tại là 58,8 tỷ đồng. Trong khi đó, đối với các căn có diện tích 150m2, mức giá 160 triệu đồng/m2 thì giá bán rơi vào 24 tỷ đồng.

Anh Đặng Minh Tâm, môi giới bất động sản có thâm niên gần 20 năm tại Hà Nội chia sẻ rằng dù thực tế nguồn cung nhiều nhưng thị trường bất động sản ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề đang bị đẩy giá cao theo dòng chảy chung của thị trường.

“Thời gian qua, do nhu cầu nhà ở của người dân lớn, cộng thêm cơn “sốt” đất nền tại nhiều tỉnh thành, đặc biệt là thông tin sáp nhập các tỉnh thành khiến giá nhà đất tăng lên, điều này kéo theo thị trường biệt thự, liền kề bị đẩy giá tăng cao”.

Mô giới này cũng cho rằng, bên cạnh sự yếu kém về hạ tầng, các dịch vụ tiện ích xung quanh những khu vực này gần như không có, dẫn đến tình trạng nhà biệt thự, liền kề bị bỏ hoang hàng chục năm.

Vì sao tăng giá?

Lý giải về việc biệt thự bỏ hoang nhưng vẫn được rao bán với giá cao, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội đã cạn nguồn cung sản phẩm nội đô, buộc nhu cầu ở thấp tầng sẽ phải dịch chuyển ra ngoại thành, đây cũng sẽ là động lực để phân khúc này tăng giá trong tương lai.

"Phân khúc này có thể sẽ ấm dần trong năm nay nhưng cần phải có những đánh giá thực tế là sản phẩm gì bởi nếu tăng quá mạnh, thanh khoản sẽ giảm", ông Thanh cho biết.

Cũng theo Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, giá nhà liền kề, biệt thự trong thời gian qua đã bị đẩy lên cao do thị trường liền kề, biệt thự “sốt” chung nên kể cả biệt thự, nhà phố bỏ hoang cũng bị đẩy giá. Chưa kể, các sản phẩm mới hiện đều được phát triển ở phân khúc cao nên giá cũng tăng theo.

"Nhiều nhà liền kề, biệt thự đang bị môi giới đẩy giá lên quá cao so với thực tế nên người mua cần cân nhắc kỹ, tránh lao vào cơn “sốt ảo” vì đây là tài sản có giá trị lớn, thanh khoản yếu và khá kén khách”, ông Thanh khuyến cáo.

Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, cho rằng giá của các biệt thự mặc dù bỏ hoang nhưng liên tục tăng giá qua từng năm đến từ nhiều lý do.

Đầu tiên là về cơ chế chính sách. Trước đây giá đất cao nhất vào khoảng 100 triệu đồng nhưng bây giờ giá đất cao gấp 6, 7 lần do bảng giá đất mới thay đổi. Điều này cho thấy cơ chế chính sách đã có tác động rất lớn đến giá trị của bất động sản.

Thứ hai là nước ta đang bước vào giai đoạn đô thị hóa cao. Cùng với đó bước vào giai đoạn "dân số vàng", điều này đẩy nhu cầu về nhà ở rất là lớn. Thực tế cho thấy, ở các khu vực đô thị khi dân số gia tăng, sẽ dẫn đến sự thiếu hụt đất đai và nhà ở, tạo nên sự khan hiếm và đẩy giá bất động sản lên cao.

Cũng theo ông Nguyễn Thế Điệp, hạ tầng kỹ thuật đầu tư chưa hoàn chỉnh, hạ tầng xã hội chưa có và cam kết của nhà nước chưa hoàn chỉnh, dẫn tới việc biệt thự, liền kề bị bỏ hoang là khó tránh khỏi.

Còn theo ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết: “Trên thực tế các biệt thự bỏ hoang đã có chủ và những “ông chủ” phía sau hiện đang sở hữu trong tay nhiều bất động sản khác. Những “ông chủ” này họ coi đó là nơi cất giữ tài sản và không có nhu cầu để ở”.

Theo ông Toản, các biệt thự bỏ hoang hiện nay có tổng số lượng không nhiều. Trong một dự án chỉ có vài trăm căn là cùng. Các sản phẩm nhà biệt thự trị giá hàng chục tỷ đồng, thậm chí hàng trăm tỷ đồng rất “kén” nhà đầu tư. Sản phẩm này dành cho số ít người, chứ không dành cho số đông.

"Đa số các nhà đầu tư bất động sản này có tiềm lực rất mạnh, chỉ có số ít họ phải dùng tới “đòn bẩy” tài chính. Việc để không tài sản như vậy không ảnh hưởng đến dòng tiền của họ", ông Toản phân tích.

Lý giải vì sao tại các khu đô thị bỏ hoang, hạ tầng kỹ thuật còn rất hoang sơ, hạn chế nhưng giá nhà biệt thự liên tục tăng theo từng năm, ông Toản cho rằng: "Điều này chỉ đúng một phần. Hầu hết các khu đô thị thời điểm chủ đầu tư mở bán đã có các cơ sở hạ tầng điện nước, cấp thoát nước,…. đầy đủ. Nhưng do ít người ở thì tự nhiên hạ tầng dần xuống cấp”.

“Đa phần những người bỏ ra hàng chục tỷ đồng để đầu tư bất động sản họ không quan tâm nhiều đến hạ tầng. Họ chỉ quan tâm đến tiềm năng về lâu dài thay vì hướng đến những khu biệt thự đã hiện hữu, giá bán đã “chạm đỉnh”. Điều quan trọng nhất là họ tích trữ và cất giữ tài sản”, ông Toản cho hay.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần đánh thuế đối với những người "lướt sóng" bất động sản, giàu lên quá nhanh từ nhà đất.

Bản chất của đánh thuế ngoài tạo nguồn thu ổn định cho Nhà nước thì còn ngăn chặn "thổi giá", tránh thao túng, lũng đoạn thị trường. Đánh thuế để kiểm soát giá, vì nhà càng cao phải nộp nhiều thuế, điều mà không phải ai cũng mong muốn.

Vị chuyên gia này cho rằng nên học kinh nghiệm của một số quốc gia trong đánh thuế vì hiện nay mức thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp của nước ta còn tương đối thấp chỉ 0,03%; trong khi thuế thu nhập cá nhân sẽ lấy trung bình cho mỗi lần chuyển nhượng bất động sản là 2%.

Có nên đầu tư vào biệt thự bỏ hoang

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng, thời điểm này vừa là cơ hội, vừa là thách thức cho các nhà đầu tư bất động sản, khi đang nhắm đến phân khúc bất động sản cao cấp, có trị giá lớn như biệt thự.

Về mặt cơ hội, những căn biệt thự bỏ hoang được xây dựng trước khi có luật mới ra đời, do đó mức giá bán này nếu so với các dự án làm mới vẫn “dễ chịu” và hấp dẫn hơn. Còn thách thức đó là điều kiện hạ tầng hiện nay chưa được hoàn chỉnh. Do đó, nhà đầu tư cũng cần nhân nhắc.