Bộ Xây dựng có trái luật khi công nhận Ban quản trị chung cư Hapulico?

Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) vừa có văn bản trả lời đơn của công dân đang sinh sống tại chung cư cao cấp Hapulico Complex (phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, Hà Nội) về việc thành lập Ban quản trị chung cư theo hình thức “lấy phiếu ý kiến chủ sở hữu căn hộ”.

Bộ Tư pháp cho biết, việc thành lập Ban quản trị thông qua lấy ý kiến bằng văn bản, thay vì tổ chức cuộc họp theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn là chưa đúng quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 102, Luật Nhà ở: “Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư… khi có đủ điều kiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành”.

Khoản 2, Điều 13 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư số 02/2016 do Bộ Xây dựng ban hành ngày 15/2/2016 đã quy định rất rõ điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp tối thiếu là 75% (khi triệu tập nghị lần đầu) và 50% (khi triệu tập hội nghị lần 2). Trường hợp triệu tập lần hai không đủ số lượng người theo quy định nêu trên thì đề nghị UBND phường nơi có nhà chung cư tổ chức hội nghị lần đầu.

Từ các quy định nêu trên, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật cho rằng, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư là yêu cầu bắt buộc.

Cũng theo Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Văn bản số 26/BXD-QLN của Bộ Xây dựng là văn bản hành chính cá biệt, không phải là văn bản quy phạm pháp luật hoặc có chứa quy phạm pháp luật.

Trước đó, lý giải về việc Ban quản trị hình thành không qua hội nghị nhà chung cư, ông Ngô Quốc Doanh, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico, cho rằng chủ đầu tư đã thực hiện đúng quy định trong việc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu.

“Do số lượng chủ sở hữu căn hộ tham dự chỉ chiếm 14,5% nên hội nghị không thành công. Vì vậy, công ty đã gửi công văn xin ý kiến Bộ Xây dựng và trong Công văn 26/BXD-QLN ngày 8/2/2017, Bộ Xây dựng trả lời ‘việc bầu Ban quản trị bằng hình thức lấy phiếu ý kiến chủ sở hữu căn hộ là phù hợp’ ”, ông Doanh nói.

Ông Doanh cũng xác nhận, khu chung cư có 6 tòa nhà, do đó có 6 người của công ty (trên tổng số 18 người) được cử tham gia Ban quản trị. Trong đó, Trưởng ban quản trị hiện là Phó trưởng phòng Kế hoạch - Đầu tư của công ty, do các thành viên trong Ban quản trị bầu ra và pháp luật không cấm người của chủ đầu tư làm chức vụ này.

Về quỹ bảo trì, ông Ngô Quốc Doanh cho biết, ngày 4/10/2017, Công ty Hapulico đã chuyển giao toàn bộ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung khối căn hộ (hơn 43,561 tỷ đồng) cho Ban quản trị.

Riêng về phần diện tích khối đế (tầng hầm, khối thương mại), ông cũng cho rằng đây là sở hữu riêng, nên theo quy định tại Điều 109 Luật Nhà ở 2014 và Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng, chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này. Nếu công ty phải đóng phí bảo trì với phần diện tích chung, thì chỉ còn phần diện tích, thiết bị không phân tách được như hệ kết cấu chịu lực tòa nhà, bể nước ngầm, bể nước mái...

Tuy nhiên, vào cuối tháng 8/2018, nhiều cư dân tại chung cư Hapulico đã tố chủ đầu tư không đóng phí bảo trì 2% và phí dịch vụ trên phần diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư; báo cáo chi phí tài chính vận hành sai về số học, nhiều phần thu không được hạch toán; Ban quản trị của khu chung cư Hapulico được thành lập không đúng quy định... Cùng với đó, quyền lợi của cư dân không được bảo vệ do trong Ban quản trị có rất nhiều người của chủ đầu tư...

Đáng chú ý, sự việc trở nên căng thẳng khi tối 16/9, nhiều cư dân tập trung tại sân khu nhà 17T3-17T4 để đòi quyền lợi thì Trưởng ban An ninh tòa nhà chỉ đạo bảo vệ lấy loa, xô xát, yêu cầu giải tán.