Từ đầu quý III/2023, những hoạt động tái khởi động dự án, mở bán đã diễn ra nhiều hơn trên thị trường bất động sản. Đó là kết quả của những nỗ lực gỡ vướng về pháp lý và khơi thông dòng vốn mà Chính phủ đã thực hiện ngay từ đầu năm 2023. Bởi vậy, dẫu không có nhiều bất ngờ trong bức tranh kinh doanh của các doanh nghiệp nhà ở quý III/2023, song những điểm sáng là có thể thấy được.
Thống kê của Đầu tư Tài chính đối với 44 doanh nghiệp nhà ở tiêu biểu đang niêm yết trên các sàn HoSE, HNX, UPCoM cho thấy tổng lợi nhuận trước thuế quý III/2023 đạt hơn 21.600 tỷ đồng, tăng khoảng 2.000 tỷ đồng so với quý liền kề trước đó. Trong 44 doanh nghiệp, có 14 doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng (trong đó có 8 doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận cùng tăng trưởng), 24 doanh nghiệp có lợi nhuận suy giảm (nhưng trong đó có 5 doanh nghiệp có doanh thu tăng).
Đáng chú ý, chỉ có 6 doanh nghiệp lỗ trước thuế, giảm bớt so với quý liền kề trước đó. Những cái tên thoát được cảnh lỗ liên tiếp là: Danh Khôi (HNX: NRC), Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG), Fideco (HoSE: FDC), Licogi (UPCoM: LIC). Trong số này, LIC dứt được chuỗi lỗ liên tiếp 3 quý, NRC thoát lỗ hú vía nhờ khoản bồi thường hợp đồng.
Thị trường hầu như chỉ còn những đơn vị “lỗ kinh niên” như: EVNLand (HoSE: LEC) lỗ 4,2 tỷ đồng, LDG Group (HoSE: LDG) lỗ 67 tỷ đồng, Becamex TDC (HoSE: TDC) lỗ 6,6 tỷ đồng – đều là quý lỗ thứ 4 liên tiếp. UDEC (UPCoM: UDC) thậm chí còn có quý lỗ thứ 11 liên tiếp với khoản lỗ 23 tỷ đồng. Nhẹ hơn, DRH Holdings (HoSE: DRH) và Xuân Mai Corp (UPCoM: XMC) cùng lỗ quý thứ 2 liên tiếp, lần lượt ở mức16 tỷ đồng và 9 tỷ đồng.
Những điểm sáng nêu trên có thể xem là những ngọn lửa trong băng, phản ánh thực tế các doanh nghiệp đã và đang vượt qua khúc quanh ngặt nghèo nhất để xác lập một chiều hướng đi lên, dẫu còn chậm chạp.
Ngoại trừ những điểm sáng, bức tranh lợi nhuận doanh nghiệp nhà ở quý III/2023 vẫn có bố cục cơ bản như quý liền kề trước đó. Mẹ - con Vingroup (HoSE: VIC) – Vinhomes (HoSE: VHM) tiếp tục thể hiện sức mạnh tuyệt đối của mình khi báo lợi nhuận trước thuế lần lượt là 4.475 tỷ đồng (giảm 25%) và 14.206 tỷ đồng (giảm 15%), chiếm 89% tổng lợi nhuận của 44 doanh nghiệp được thống kê; trong đó, VIC chiếm 21%, VHM chiếm 66%.
Số doanh nghiệp có lợi nhuận trước thuế đạt trên 100 tỷ đồng vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay, gồm: Sunshine Homes (UPCoM: SSH) 672 tỷ đồng, Novaland (HoSE: NVL) 484 tỷ đồng, An Gia (HoSE: AGG) 320 tỷ đồng, Khang Điền (HoSE: KDH) 255 tỷ đồng, Đất Xanh (HoSE: DXG) 183 tỷ đồng, Phát Đạt (HoSE: PDR) 140 tỷ đồng, Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) 122 tỷ đồng, Hà Đô (HoSE: HDG) 109 tỷ đồng, Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (HoSE: CII) 104 tỷ đồng. Trong số này, SSH là cái tên nổi bật khi có quý thứ 2 liên tiếp doanh thu trên 1.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế tăng gấp 7 lần so với cùng kỳ năm trước. Tương tự là AGG với mức tăng lợi nhuận gấp 4 lần.
Những doanh nghiệp khác có mức tăng lợi nhuận tính bằng lần là: Nam Mê Kông – HNX: VC3 (27 lần), DIC Group – HoSE: DIG (2,2 lần), Sudico - HoSE: SJS (3,6 lần), tuy vậy lợi nhuận của các đơn vị này không lớn. Đây cũng là thực trạng phổ biến của các doanh nghiệp quý III/2023 khi hầu hết chỉ có lợi nhuận vài chục tỷ đồng đến vài tỷ đồng.
Top 10 doanh nghiệp có lợi nhuận trước thuế thấp nhất là: EverLand (HoSE: EVG) 8 tỷ đồng, Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG) 6,3 tỷ đồng, Handico 6 (UPCoM: HD6) 4 tỷ đồng, Nam Long (HoSE: NLG) 3 tỷ đồng, Địa ốc First Real (HoSE: FIR) 2,4 tỷ đồng, Long Giang Land (HoSE: LGL) 2,3 tỷ đồng, Năm Bảy Bảy (HoSE: NBB) 2 tỷ đồng, TTC Land (HoSE: SCR) 1,9 tỷ đồng, Hoàng Quân (HoSE: HQC) 1,5 tỷ đồng, Fideco (HoSE: FDC) 838 triệu đồng.
Đáng chú ý, với nhóm doanh nghiệp này, điểm chung dễ nhận thấy là lợi nhuận suy giảm rất mạnh so với cùng kỳ năm trước. Những cái tên điển hình là: Hodeco (HoSE: HDC) giảm 56%, Intresco (HoSE: ITC) giảm 67%, CEO Group (HNX: CEO) giảm 37%, IDJ Việt Nam (HNX: IDJ) giảm 62%, Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) giảm 77%... Trong đó, gây sốc nhất là NLG khi lợi nhuận giảm tới 96% so với cùng kỳ năm trước và gây tiếc nuối nhất là Văn Phú Invest (HoSE: VPI) khi không còn giữ được mức lợi nhuận hàng trăm tỷ đồng đã thiết lập trong 3 quý liên tiếp liền kề trước đó, chỉ đạt 51 tỷ đồng, giảm tới 54% so với cùng kỳ.
Có thể nói, với màn trình diễn không nổi trội trong quý III/2023, kết quả kinh doanh 9 tháng của phần đa doanh nghiệp nhà ở cũng không có gì đột phá, đồng nghĩa việc hoàn thành kế hoạch năm là không dễ dàng, ngoại trừ những đơn vị rất lớn như Vinhomes vốn đã vượt kế hoạch năm sau 9 tháng.
Thống kê cho thấy những doanh nghiệp có lợi nhuận trước thuế 9 tháng ở mức lớn là: KDH (955 tỷ đồng, giảm 22%), VPI (618 tỷ đồng, tăng 35%), HDG (603 tỷ đồng, giảm 51%), PDR (537 tỷ đồng, giảm 70%), AGG (517 tỷ đồng, tăng 77%), NLG (357 tỷ đồng, giảm 2%), DXG (336 tỷ đồng, giảm 71%), SJS (148 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần)…
Đây là những doanh nghiệp ít nhiều có khả năng hoàn thành kế hoạch năm hơn cả. Tất nhiên, thị trường vẫn đang phục hồi, cơ hội vẫn đang mở ra cho các doanh nghiệp. Và nếu bỏ qua việc hoàn thành kế hoạch năm để nhìn xa hơn, có hai chỉ dấu khá quan trọng để xem xét tương lai của các doanh nghiệp nhà ở là hàng tồn kho và khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn.
Xét hàng tồn kho, 9 tháng qua, các doanh nghiệp có hàng tồn kho lớn và tăng trưởng (trừ VHM) gồm: NVL (137.594 tỷ đồng, tăng 2%), KDH (17.152 tỷ đồng, tăng 38%), NLG (16.800 tỷ đồng, tăng 13%), DXG (14.788 tỷ đồng, tăng 5%), DIG (14.143 tỷ đồng, tăng 6%), PDR (12.157 tỷ đồng), TCH (6.088 tỷ đồng, tăng 4%), SJS (3.837 tỷ đồng, tăng 3%), CEO (3.470 tỷ đồng, tăng 2%), VPI (2.040 tỷ đồng, tăng 6%), HDC (1.145 tỷ đồng, tăng 5%)….
Chiếm phần lớn trong giá trị hàng tồn kho này là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án. Điều này là một lợi thế, bởi trong bối cảnh thị trường khan hiếm dự án mới, doanh nghiệp nào có tồn kho cao, đồng nghĩa có hàng để bán, thường chiếm lấy được thị trường và đẩy được doanh số lên cao. Đây chính là điều đã xảy ra suốt nhiều quý qua, tạo nên tình trạng cô đặc mà ta đã thấy.
Xét giá trị khoản người mua trả tiền trước, các doanh nghiệp có số dư lớn gồm: NVL 17.778 tỷ đồng, tăng 11%; NLG 3.322 tỷ đồng, tăng 1,5%; DXG 2.469 tỷ đồng, tăng 3,6%; IDJ 2.115 tỷ, tăng 1%; TCH 2.039 tỷ đồng, tăng 31%; CEO 1.260 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần; VC3 1.256 tỷ đồng tăng 5%; DIG 1.685 tỷ đồng, tăng 15%... Phần lớn khoản mục này là giá trị khách hàng đóng tiền mua sản phẩm bất động sản theo tiến độ, bởi vậy đây được xem là “lương khô” của các doanh nghiệp, là doanh thu tương lai, đồng nghĩa những đơn vị sở hữu khoản mục này lớn sẽ có doanh thu lớn trong các kỳ kế tiếp.
Thực tế thị trường cho thấy, các doanh nghiệp nêu trên đang cho thấy sự phục hồi đáng kể trong việc bán hàng và ghi nhận doanh thu. Điều đó cho phép sự kỳ vọng về một quý IV/2023 hay năm 2024 có những khởi sắc, dù rằng thị trường còn có nhiều hơn một bất ngờ.
