Quý II và nửa đầu năm 2023 với phần đa doanh nghiệp phát triển nhà ở là một trong những quãng thời gian kinh doanh khó khăn nhất trong nhiều năm qua. Không chỉ chứng kiến sự suy giảm về doanh thu, lợi nhuận, các doanh nghiệp còn phải đối diện với vấn đề cốt lõi là không thu được tiền về từ hoạt động kinh doanh.
Thống kê của Đầu tư Tài chính đối với khoảng 40 doanh nghiệp phát triển nhà ở tiêu biểu cho thấy có tới 26 đơn vị âm dòng tiền kinh doanh, với mức âm từ hàng trăm tỷ đồng đến hàng nghìn tỷ đồng, gồm: Vingroup (-4.477 tỷ đồng), Vinhomes (-2.763 tỷ đồng), Novaland (-1.669 tỷ đồng), Sunshine Homes (-1.654 tỷ đồng), An Gia (-1.610 tỷ đồng), TTC Land (-1.182 tỷ đồng), Nam Long (-1.094 tỷ đồng), Khang Điền (-841 tỷ đồng), Đất Xanh (-570 tỷ đồng), Phát Đạt (395 tỷ đồng), Đạt Phương (-381 tỷ đồng), Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (-368 tỷ đồng), Saigonres (-356 tỷ đồng), Tổng công ty Licogi (-240 tỷ đồng), Văn Phú Invest (-199 tỷ đồng), Intresco (-116 tỷ đồng), DRH Holdings (-109 tỷ đồng), DIC Corp (-108 tỷ đồng), Hà Đô (-83 tỷ đồng), LDG Group (-75 tỷ đồng), Becamex TDC (-61 tỷ đồng), Quốc Cường Gia Lai (-55 tỷ đồng), Long Giang Land (-50 tỷ đồng), Hoàng Quân (-39 tỷ đồng), Mekong Group (-10 tỷ đồng), D11 (-7,8 tỷ đồng).
Nguyên nhân cơ bản dẫn đến những mức âm nặng nề nêu trên là sự gia tăng mạnh mẽ của các khoản phải thu, hàng tồn kho và chi trả lãi vay. Nhìn trên bảng cân đối kế toán của các doanh nghiệp được thống kê, tại ngày 30/6/2023, không khó để nhận ra nhiều đơn vị đang thể hiện tốc độ tăng trưởng các khoản phải thu khá mạnh mẽ so với đầu năm, như: Vinhomes (tăng 32%), Saigonres (tăng 24%), Đạt Phương (tăng 20%), Vingroup (tăng 19%), Tổng công ty Licogi (tăng 15%), Khang Điền (tăng 15%), TTC Land (tăng 15%)…
Quan trọng hơn, tại không ít doanh nghiệp, tỷ trọng của các khoản phải thu trong cơ cấu tổng tài sản rất lớn, trong đó đứng nhất là Khải Hoàn Land (93%), tiếp đến là những tên tuổi: Danh Khôi (80%), LDG (72%), Sunshine Homes (71%), Hoàng Quân (59%), Long Giang Land (56%), An Gia (56%), Xuân Mai Corp (54%), Địa ốc 11 (54%,) TTC Land (47%), IDJ Việt Nam (44%), EverLand (43%), DIC Corp (41%), DRH Holdings (40%), Vinhomes (39%), BV Land (39%), Đất Xanh (39%)…
Với hàng tồn kho, tình trạng cũng tương tự. Nhiều doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho tăng trưởng trong 6 tháng đầu năm, trong đó tăng nhanh nhất là: Đạt Phương (tăng 20%), Xuân Mai Corp (tăng 19%), Văn Phú Invest (tăng 18%), Nam Long (tăng 10%)…
Một số đơn vị khác có tốc độ tăng hàng tồn kho thấp hơn, song do quy mô hàng tồn kho rất lớn, nên giá trị tuyệt đối tăng thêm cũng là rất đáng kể, ví dụ Khang Điền tăng 4% tương đương tăng 517 tỷ đồng, Đất Xanh tăng 5%, tương đương tăng 757 tỷ đồng, DIC Corp tăng 6% tương đương tăng 387 tỷ đồng.
Về lý thuyết, tồn kho tăng trưởng không phải là điềm xấu đối với doanh nghiệp, vì hầu hết giá trị hàng tồn kho là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (tức các dự án đang được đầu tư xây dựng). Tuy nhiên, nếu giá trị hàng tồn kho quá lớn thì tính chất của vấn đề sẽ bị thay đổi, nhất là với các doanh nghiệp đang có các dự án bị ách tắc, “đứng hình” vì vướng mắc pháp lý. Đặc biệt, nếu tỷ trọng hàng tồn kho quá lớn trong cơ cấu tổng tài sản thì đây sẽ là nơi “giam cầm” tiền bạc của doanh nghiệp, đẩy doanh nghiệp vào cảnh thiếu hụt nguồn vốn.
Tính đến ngày 30/6/2023, các doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho trong cơ cấu tổng tài sản lớn gồm: Quốc Cường Gia Lai (73%), Mekong Group (64%), Nam Long (60%), CIC Group (60%), Phát Đạt (59%), Khang Điền (56%), Novaland (54%), Đất Xanh (48%), DIC Corp (45%), Handico 6 (41%)…
Và nếu cộng gộp tỷ trọng của các khoản phải thu với tỷ trọng của hàng tồn kho, thì có thể thấy tại nhiều doanh nghiệp, tổng tỷ trọng này rất cao – cho thấy chất lượng tài sản ở mức đáng báo động. Trong số này, Khải Hoàn Land là nghiêm trọng nhất với tổng tỷ trọng tồn kho và các khoản phải thu chiếm tới 96% tổng tài sản (tăng thêm 1 điểm % so với thời điểm kết thúc quý I, phản ánh chất lượng tài sản đang diễn biến theo chiều hướng xấu hơn).
Cũng trong tình cảnh như Khải Hoàn Land là Novaland với tổng tỷ trọng 92% (tăng 1 điểm %); An Gia với 91% (tăng 6 điểm %), Đất Xanh với 87% (không đổi), LDG với 86% (không đổi), DIC Corp với 86% (tăng 2 điểm %), Danh Khôi với 83% (tăng 2 điểm %), Phát Đạt với 82% (tăng 2 điểm %), Khang Điền với 82% (giảm 6 điểm %) và những: Sunshine Homes với 81%, IDJ Việt Nam với 81%, CIC Group với 80%, Quốc Cường Gia Lai với 79%, Mekong Group với 79%, Xuân Mai Corp với 77%, TTC Land với 75%...
Ngoài các khoản phải thu và tồn kho nêu trên, chi phí lãi vay cũng là nguyên nhân khiến dòng tiền kinh doanh của nhiều doanh nghiệp âm nặng. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ nhiều đơn vị cho thấy những khoản chi trả lãi vay rất lớn trong 6 tháng đầu năm 2023 như: Vingroup (6.084 tỷ đồng), Novaland (2.043 tỷ đồng), Vinhomes (1.323 tỷ đồng), Khang Điền (410 tỷ đồng), Sunshine Homes (367 tỷ đồng), Đất Xanh (348 tỷ đồng), DIC Corp (202 tỷ đồng), Văn Phú Invest (172 tỷ đồng), Nam Long (126 tỷ đồng), Đạt Phương (103 tỷ đồng)… Hầu hết các doanh nghiệp này cho thấy tiền chi trả lãi vay tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, thậm chí có đơn vị tăng bằng lần.
Việc dòng tiền kinh doanh âm khiến các doanh nghiệp phải xoay xở tìm kiếm các nguồn tiền khác để bù đắp. Một trong những phương cách phổ biến nhất là đi vay. Thống kê cho thấy, so với cùng kỳ năm trước, dòng tiền đi vay của nhiều doanh nghiệp bị âm dòng tiền kinh doanh đã tăng mạnh trong 6 tháng đầu năm, như: Vingroup (tăng 4%, đạt 38.968 tỷ đồng), Vinhomes (tăng gấp 3 lần, đạt 25.331 tỷ đồng), Phát Đạt (tăng gấp 4,3 lần, đạt 742 tỷ đồng), Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (tăng gấp 3 lần, đạt 7.459 tỷ đồng), Saigonres (tăng gấp 3 lần, đạt 124 tỷ đồng), Intresco (tăng gấp 2 lần, đạt 203 tỷ đồng), TTC Land (tăng gấp 2,6 lần, đạt 1.379 tỷ đồng)…
Một số đơn vị tuy giảm quy mô dòng tiền đi vay so với cùng kỳ năm trước, song giá trị vẫn ở mức lớn, như: Khang Điền (giảm 13%, đạt 2.114 tỷ đồng), Đất Xanh (giảm 50%, đạt 1.820 tỷ đồng), Nam Long (giảm 45%, đạt 1.124 tỷ đồng), Tổng công ty Licogi (giảm 44% đạt 1.021 tỷ đồng), Đạt Phương (giảm 12%, đạt 757 tỷ đồng), Novaland (giảm 97%, đạt 514 tỷ đồng), An Gia (giảm 61%, đạt 437 tỷ đồng)…
Việc giảm giảm quy mô dòng tiền đi vay không hẳn là một tín hiệu tích cực gì, bởi thực tế thâm hụt là không đổi, doanh nghiệp bớt chỗ này thì mất chỗ kia. Giảm dòng tiền đi vay thì quy mô vốn bằng tiền của doanh nghiệp sẽ bị sụt giảm, những trường hợp tiêu biểu là: Đạt Phương (giảm 42%), Tổng công ty Licogi (giảm 43%), NVL (giảm 53%), Nam Long (giảm 38%), Khang Điền (giảm 26%), Đất Xanh (giảm 49%), An Gia (giảm 76%)… Mặt khác, tình hình từ giữa năm ngoái tới giữa năm nay cho thấy tín dụng cho bất động sản rất khó khăn, doanh nghiệp không phải là không muốn đi vay mà thực tế là không vay được, vì không còn dư địa hay không đáp ứng được tiêu chí cho vay của ngân hàng.
Đáng chú ý, nỗ lực xoay xở vốn từ việc đi vay không chỉ diễn ra đối với các doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh mà còn xuất hiện ở các doanh nghiệp dương dòng tiền kinh doanh. Nguyên nhân là số ít doanh nghiệp dương dòng tiền kinh doanh này cũng chỉ có số dương khá nhỏ (Tài chính Hoàng Huy 30 tỷ đồng, Xuân Mai Corp 30 tỷ đồng, Handico 6 43 tỷ đồng, IDJ Việt Nam 60 tỷ đồng, Khải Hoàn Land 46 tỷ đồng, Hodeco 15 tỷ đồng, Danh Khôi 24 tỷ đồng, CIC Group 39 tỷ đồng…). Thực tế, Xuân Mai Corp đã đẩy dòng tiền đi vay 6 tháng đầu năm tăng 30% so với cùng kỳ, lên 704 tỷ đồng; IDJ Việt Nam tăng 56% lên 128 tỷ đồng. Hodeco và CEO tuy giảm quy mô song giá trị dòng tiền đi vay cũng không hề nhỏ, lần lượt là 465 tỷ đồng và 645 tỷ đồng.
Như vậy, có thể nói, bài toán dòng tiền đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở vẫn còn khá gian nan. Bối cảnh trước mắt, trong ngắn hạn, chưa hẳn đã là sáng sủa, do đó áp lực vẫn là nặng nề với các doanh nghiệp và đòi hỏi nỗ lực “gồng gánh” hơn nữa, dẫu biết rằng tới thời điểm này, nhiều đơn vị đã tỏ ra kiệt sức…
Tags:
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Sáng 7/12, nhiều khách du lịch đang lưu trú tại các biệt thự khu vực biển Chí Linh, phường Phước Thắng (TP. Vũng Tàu cũ), TP. HCM phản ảnh, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời thì hàng loạt căn biệt thự sẽ bị sóng biển cuốn trôi do xói lở ngày càng nghiêm trọng.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có phản hồi trước kiến nghị của một giáo viên đã nghỉ hưu về việc không được tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Tháp.
(VNF) - Gần đây, nhiều làng quê ở Ninh Bình bỗng sôi động khi các phiên đấu giá đất mới vẫn "nóng hơn chảo lửa" dù thực tế hàng loạt khu đất trúng đấu giá trước đó đang rơi vào cảnh bỏ hoang.
(VNF) - Trong kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, cử tri TP.HCM bày tỏ quan ngại khoảng cách về giá nhà chung cư, nhà ở thương mại và giá nhà ở xã hội vẫn ở mức cao, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách phát triển nhà ở. Điều đó cho thấy chính sách và thực tế vẫn còn có độ vênh.
(VNF) - Nam Long mở bán Izumi Canaria; Ecopark ra mắt Central Island, Hải Phòng mở bán 519 căn nhà ở xã hội, giá gần 19,7 triệu đồng/m2; Thủ tướng yêu cầu lập Trung tâm giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý; Gia Lai mời đầu tư loạt cụm công nghiệp quy mô gần 3.200 tỷ đồng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/12.
(VNF) - Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình thành lập 'Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất' do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước 15/ 12.
(VNF) - Trong bối cảnh thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long – giới thiệu dòng sản phẩm EHome với mức giá chỉ từ 1,7 tỷ đồng tại Expo Nam Long Journey 2025.
(VNF) - Mức giá bán nhà ở xã hội Hòa Phú, phường Bình Dương tạm tính thấp nhất từ 16,5 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội liền kề và gần 26,4 triệu đồng/m2 với nhà ở xã hội chung cư.
(VNF) - Sự thay đổi nhân sự lãnh đạo của Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng diễn ra trong thời điểm Vạn Phát Hưng ghi nhận quý thứ 4 liên tiếp thua lỗ.
(VNF) - UBND nhiều xã, phường trên địa bàn tỉnh Gia Lai đang đồng loạt phát đi thông báo mời gọi các nhà đầu tư quan tâm, đăng ký thực hiện các dự án cụm công nghiệp trên địa bàn, với tổng vốn đầu tư gần 3.200 tỷ đồng.
(VNF) - Hải Phòng phê duyệt khu nhà ở 3.000 dân, Hà Tĩnh sắp có sân golf 36 hố... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/11.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Đà Nẵng đã thống nhất phương án chuyển đổi công năng dự án nhà hàng và bến du thuyền phía Nam cảng sông Hàn sang mục đích phục vụ công cộng.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
(VNF) - Với tổng vốn gần 1.800 tỷ đồng trên quỹ đất khoảng 180ha, dự án sân golf 36 lỗ vừa được Hà Tĩnh chấp thuận được xem là lớn nhất từng xuất hiện tại địa phương.
(VNF) - UBND TP Hải Phòng giao khu đất trước đây là Nhà mát Sứ Hải Dương để thực hiện dự án khu nhà ở 8,11ha, quy mô hơn 2.800 tỷ đồng, gồm liền kề, chung cư cao tầng và nhà ở xã hội.
(VNF) - Trong bối cảnh kinh tế biến động, giới đầu tư đang ưu tiên những tài sản giữ giá và tạo dòng tiền, thay vì các kênh đầu cơ ngắn hạn. Nhà phố thương mại hiện diện như dòng sản phẩm tích sản chiến lược, vừa đảm bảo nguồn thu khai thác ổn định, vừa tăng giá theo sự phát triển của hạ tầng và dân cư.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Hà Nội chấm dứt vai trò của Posco E&C tại khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc, thêm một chung cư ở Hà Nội dừng nhận xe điện vì lo ngại cháy nổ, Hưng Yên công bố giá bán và thuê mua nhà ở xã hội tại 2 tòa CT1, CT2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 5/11.
(VNF) - Thị trường bán lẻ Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ, kèm theo đó là nhu cầu nâng tầm không gian, dịch vụ. Những dự án có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và lượng khách hàng hiện hữu trở thành tâm điểm chú ý, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển mạnh ở phía Tây thủ đô.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu chủ đầu tư dự án Khu đô thị Capital Square 3 tạm dừng thi công tại khu vực xảy ra sự cố sụt lún đường khiến 2 ô tô rớt xuống hố.
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Đà Nẵng đã sử dụng một phần khối nhà 8 tầng thuộc Công viên phần mềm số 2 làm trụ sở tạm của Trung tâm tài chính quốc tế và các cơ quan, tổ chức liên quan.
