BV Land – Kết quả thất vọng cho một kế hoạch đầy tham vọng

Cái kết được nhìn thấy trước

Năm 2024, BV Land gây chú ý lớn cho giới quan sát khi công bố mục tiêu kinh doanh “khủng”: doanh thu thuần 1.350 tỷ đồng và lãi sau thuế 118 tỷ đồng. Tại đại hội đồng cổ đông thường niên (AGM) 2024, Chủ tịch BVL – ông Tạ Hoài Hạnh, nói rằng “Ban điều hành đánh giá các kế hoạch đưa ra năm nay vẫn còn khiêm tốn và có tính khả thi cao”.

Thế nhưng khi kết thúc năm 2024, kết quả kinh doanh lại là một sự mỉa mai với sự tự tin của ông Tạ Hoài Hạnh. BV Land chỉ có doanh thu thuần 805 tỷ đồng, giảm 22%, lãi sau thuế 14 tỷ đồng, giảm 74% so với năm trước, lần lượt hoàn thành 59,6% kế hoạch doanh thu và 12,2% kế hoạch lợi nhuận. Thậm chí, quý IV còn lỗ sau thuế 5,8 tỷ đồng, là quý lỗ đầu tiên của BV Land kể từ khi niêm yết.

Trên thực tế, kết quả trên không khiến giới quan sát bất ngờ. Như VietnamFinance đã từng phân tích, kế hoạch kinh doanh năm 2024 của BV Land sẽ trông vào 3 dự án mới là BV Bavella Green Park (hay còn gọi là khu đô thị phía tây Dĩnh Trì, xã Dĩnh Trì, TP. Bắc Giang), BV Diamond Hill Thái Nguyên (tại TP. Thái Nguyên) và BV Bavella Thanh Ba (Phú Thọ).

Ở thời điểm diễn ra AGM 2024 (tháng 4/2024), ngoại trừ Bavella Green Park đã được khởi công, 2 dự án còn lại vẫn đang dở dang các thủ tục. Bởi vậy, việc kịp hoàn thành, bàn giao để ghi nhận doanh thu “khủng” trong năm 2024 từ các dự án này là rất khó, chưa nói tới việc có bán được hàng hay không. Trong khi đó, các dự án từng làm nên doanh thu nghìn tỷ đồng cho BV Land trong các năm 2022 – 2023 là BV Diamond Hill (Bắc Giang), BV Bavella Lạc Ngàn (Phú Thọ) đã không còn nhiều hàng để ghi nhận doanh thu lớn trong năm 2024.

Giải trình của BV Land cũng thừa nhận điều này: “Hai dự án lớn là Bavella Lạc Ngàn và Diamond Hill đã đẩy mạnh bán hàng trong năm 2023, số lượng bán hàng trong năm 2024 chưa bù đắp được hoạt động kinh doanh khác”. Bên cạnh đó, công ty cho biết thêm: “Do ảnh hưởng của các yếu tố khách quan, các dự án mà BV Land và các đơn vị thành viên thực hiện chưa thể mở bán đúng tiến độ”.

Thực tế cho thấy 2024 là năm thị trường bất động sản có sự phục hồi, nhưng đó là sự phục hồi có tính cục bộ, cả về địa bàn lẫn phân khúc. Việc bán các dự án ở tỉnh, như của BV Land, không hề dễ dàng như những gì ông Tạ Hoài Hạnh từng tuyên bố “Ngay cả giai đoạn khó khăn 2022 – 2023, chúng tôi vẫn bán được hàng thì không có lý do gì 2024 lại quá bi quan”. Kết quả bán hàng bất động sản cả năm 2024 của BV Land chỉ đạt 156 tỷ đồng, giảm 65% so với năm trước, là minh chứng cho sự khó khăn này.

Về mặt lợi nhuận, có thể thấy, mục tiêu lãi sau thuế tới 118 tỷ đồng của BV Land là rất lớn, chỉ thua năm 2022 (144 tỷ đồng). Nhưng năm 2022, BV Land có thể lãi lớn như vậy là nhờ vào “game” hợp nhất BV Invest và Areca Việt Nam. Còn năm 2024, BV Land không có yếu tố hỗ trợ đặc biệt nào, ngoài việc bán hàng.

Mảng bán hàng hoá có doanh thu cao nhất, nhưng lại suy giảm, biên lãi gộp cũng chỉ được 7,6%. Mảng xây lắp có doanh thu tăng tới 22 lần, nhưng lại kinh doanh dưới giá vốn (lỗ gộp 107 tỷ đồng). Chỉ một mình mảng bất động sản, với kết quả bán hàng yếu ớt, là không đủ để gồng gánh tham vọng lợi nhuận. Bởi vậy, việc thất bại trong theo đuổi mục tiêu lợi nhuận năm 2024 của BV Land là điều có thể nhìn thấy trước.

Băn khoăn về việc luân chuyển vốn của BV Land

Bên cạnh kết quả kinh doanh gây thất vọng, BV Land khiến giới quan sát chú ý tới sự luân chuyển vốn có phần “bất thường” của mình. Cụ thể, tại ngày 31/12/2024, giá trị các khoản phải thu của BV Land đạt 724 tỷ đồng, tăng 35% so với đầu năm, chiếm 40,5% tổng tài sản.

Sự gia tăng này chủ yếu do BV Land đã tăng cường cho vay ngắn hạn, đạt 472 tỷ đồng, tăng 78% so với đầu năm. Trong số này, công ty chi hơn 100 tỷ đồng cho các cá nhân vay mượn và chi 223 tỷ đồng cho các bên liên quan (tức hệ sinh thái Tập đoàn Bách Việt – BV Group) vay. Đặc biệt, BV Land cho Công ty Cổ phần Đầu tư Phú Thọ Property vay 127 tỷ đồng mà không có bất kỳ thuyết minh nào.

Tìm hiểu của VietnamFinance cho thấy Phú Thọ Property là một doanh nghiệp mới thành lập vào tháng 9/2023, có trụ sở tại TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ. Tại thời điểm thành lập, công ty này có vốn điều lệ 20 tỷ đồng với các cổ đông sáng lập: Phan Quốc Phong (nắm 99,5%), Trần Viết Thắng (nắm 0,25%), Bạch Văn Thọ (nắm 0,25%). Đại diện theo pháp luật là CEO Hoàng Anh Tuấn (sinh năm 1982). Đến tháng 10/2023, tức 1 tháng sau thành lập, công ty tăng vốn lên 100 tỷ đồng.

Trong số các cổ đông của Phú Thọ Property, ông Phan Quốc Phong là người có liên quan đến BV Group. Như vậy, về bản chất, Phú Thọ Property cũng là một bên liên quan của BV Land. Nhưng do BV Group không hiện diện trong cơ cấu cổ đông, BV Land đã xếp Phú Thọ Property vào “bên khác” để che giấu việc luân chuyển vốn cho đơn vị trong cùng hệ sinh thái.

Cùng với Phú Thọ Property, BV Land cũng cho Công ty Cổ phần Xây dựng Balimas vay 21 tỷ đồng và cũng xếp vào “bên khác”. Balimas thành lập năm 2007, từng do ông Nguyễn Văn Hưng (sinh năm 1980) làm CEO. Năm 2022, công ty nâng vốn lên 80 tỷ đồng, rồi 2 năm sau đó, ghế CEO đổi sang ông Trần Đức Nhất (sinh năm 1970). Cả ông Hưng và ông Nhất đều là những nhân sự liên quan đến BV Group.

Điều này có nghĩa, về bản chất, dòng tiền luân chuyển nội bộ từ BV Land sang hệ sinh thái dưới hình thức cho vay lên tới 371 tỷ đồng, trong đó có những khoản không hề được thuyết minh.

Bên cạnh vấn đề luân chuyển vốn nêu trên, BV Land gây quan ngại về chất lượng tài sẩn khi các khoản phải thu và hàng tồn kho tăng mạnh, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản (hơn 76%). Trong khi đó, quỹ tiền của công ty rất thấp, chỉ 27 tỷ đồng.

Năm qua, BV Land đã hút về hàng trăm tỷ đồng từ cổ đông, nhờ đó cải thiện thêm nguồn vốn. Dẫu vậy, trước nhu cầu đầu tư, mà cụ thể là chi cho vay (có khả năng là cho hệ sinh thái BV Group vay như đã trình bày ở trên), công ty vẫn phải đẩy mạnh việc vay mượn. Dòng tiền thu từ đi vay năm 2024 đã tăng gấp 2,4 lần so với năm trước lên 363 tỷ đồng. Nhờ đó, BV Land mới cân đối được dòng tiền hoạt động. Điều này phần nào nói lên tính chất của BV Land.

Điểm sáng an ủi BV Land là số dư người mua trả tiền trước ngắn hạn đã tăng 37% so với đầu năm, lên 110 tỷ đồng. Nhưng nếu công ty tiếp tục mơ về kế hoạch kinh doanh “khủng” trong năm 2025, mớ vốn liếng này thực chẳng đáng kể gì.