Trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai 2024, PGS.TS Nguyễn Quang Tiến đã đưa ra bốn nhóm kiến nghị trọng tâm, nhấn mạnh tính cấp thiết trong việc tái cấu trúc vai trò pháp lý của Luật Đất đai, hoàn thiện cơ chế định giá đất, gỡ điểm nghẽn về thỏa thuận dự án và tăng cường năng lực thực thi ở cấp cơ sở.
Cụ thể, PGS.TS Nguyễn Quang Tiến cho rằng việc sửa đổi Luật Đất đai cần khẳng định vai trò trung tâm của đạo luật này trong toàn bộ hệ thống pháp luật liên quan đến tài nguyên đất. "Đất đai tham gia vào hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội của con người, nhưng hiện nay nhiều quan hệ đất đai lại đang được điều chỉnh rải rác bởi các luật chuyên ngành, tạo nên sự phân mảnh, thiếu đồng bộ", ông nhận định.
Theo ông Tiến, hiện tượng mỗi bộ, ngành được giao chủ trì soạn thảo luật đều đưa ra quy định theo cách tiếp cận riêng trong quản lý chuyên ngành, dẫn đến tình trạng các luật chuyên ngành nhiều khi "lệch pha" hoặc thậm chí "vượt mặt" Luật Đất đai. Ông nhất trí với quan điểm rằng, mọi nội dung liên quan đến quản lý và sử dụng đất nên dẫn chiếu trực tiếp theo quy định của Luật Đất đai, còn các công đoạn đặc thù khác mới để các luật chuyên ngành điều chỉnh.
"Chúng ta cần có một điều khoản định vị rõ ràng vai trò của Luật Đất đai trong hệ thống pháp luật, để đảm bảo mọi quan hệ pháp lý liên quan đến đất đai được điều chỉnh nhất quán", ông Tiến nhấn mạnh.
Vấn đề thứ hai là cơ chế hình thành giá đất. Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tiến, trong bối cảnh hiện nay, câu chuyện về giá đất đã được bàn luận rất nhiều, tuy nhiên vấn đề cốt lõi là hệ thống thông tin đầu vào phục vụ cho việc xác định giá đất cần phải do nhà nước trực tiếp xây dựng và vận hành.
"Chúng ta đã từng triển khai bước đầu, nhưng lần này cần phải đẩy mạnh việc xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu trung tâm về đất đai, do nhà nước chủ trì, để làm nền tảng xác định giá đất 'sạch', giá thật, giá chuẩn", ông Tiến nhấn mạnh.
Ông Tiến cho rằng nếu chỉ xác định giá đất theo "nguyên tắc thị trường" mà không có hệ thống dữ liệu minh bạch làm cơ sở, thì sẽ rất khó đạt được mục tiêu công bằng và hiệu quả. "Giá thị trường hiện nay đang rất nhiễu loạn, thiếu nhất quán và khó kiểm soát", ông nói.
Ông cũng cho biết thêm Bộ Xây dựng trong thời gian tới dự kiến sẽ thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản, đây có thể là một trong những công cụ hữu ích giúp hình thành hệ thống dữ liệu giá đất đáng tin cậy cho nhà nước.
"Muốn có một cơ chế quản lý giá đất hiệu quả, nhà nước phải chủ động thiết lập nền tảng dữ liệu. Từ đó mới có thể kiểm soát tốt và đảm bảo công khai, minh bạch", ông cho hay.
Liên quan đến các dự án sử dụng đất vì mục tiêu kinh tế - xã hội, PGS.TS Nguyễn Quang Tiến cho rằng một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay của các dự án này là khâu thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa doanh nghiệp và người dân. Trên thực tế, dù phần lớn người dân đồng thuận, chỉ cần một tỷ lệ nhỏ không chấp thuận là có thể khiến cả dự án bị đình trệ.
Để giải quyết vấn đề này, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hiện nay đề xuất quy định ngưỡng đồng thuận 75% số người sử dụng đất hoặc 75% diện tích đất được thỏa thuận. Ông Tiến bày tỏ sự ủng hộ với phương án này, bởi vừa đảm bảo quyền lợi số đông, vừa hạn chế tình trạng một vài tổ chức thu gom đất với mục đích đầu cơ, thao túng thị trường.
Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng nếu quy định một con số cụ thể như 75% thì cần phải có cơ sở lập luận rõ ràng, đặc biệt trong so sánh với các quốc gia khác. Ví dụ, Hàn Quốc hiện đang áp dụng mức 85% cho cả người sử dụng đất và diện tích đất. Do đó, nếu Việt Nam chọn mức 75% thì phải giải thích được vì sao mức này là hợp lý, đủ để tạo sự đồng thuận xã hội và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Ông cũng đồng tình với quan điểm không thể áp dụng nguyên tắc đồng thuận tuyệt đối, vì điều đó là bất khả thi trong thực tiễn. Thay vào đó, cần xác lập một nguyên tắc đồng thuận tương đối theo đa số, như cách Hàn Quốc đang làm là khi 85% đồng ý, 15% còn lại phải tuân thủ theo quyết định chung, nhằm đảm bảo tiến độ triển khai và lợi ích cộng đồng.
"Đồng thuận tuyệt đối là lý tưởng không thể đạt được. Quan trọng là thiết kế được một cơ chế phù hợp, hài hòa lợi ích giữa nhà nước – người dân – nhà đầu tư để dự án đi vào thực tế", ông khẳng định.
Vấn đề cuối cùng được ông Tiến đề cập là về năng lực thực thi ở cấp cơ sở. Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tiến, khi triển khai mô hình chính quyền hai cấp, vai trò của cấp xã, phường trở nên đặc biệt quan trọng. Nguyên do là rất nhiều nhiệm vụ, thẩm quyền từ cấp huyện đã được phân cấp, ủy quyền cho chủ tịch UBND cấp xã. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, đội ngũ cán bộ cơ sở hiện nay vẫn còn nhiều lúng túng khi thực hiện chức trách mới.
Ông Tiến cho biết tại một số địa phương, có những cán bộ xuất thân từ các lĩnh vực như giáo dục hay văn hóa được điều động về làm chủ tịch xã mà không có đội ngũ chuyên viên tham mưu bài bản thì khi phải xử lý những vấn đề liên quan đến đất đai, họ thường không dám ký quyết định, do e ngại rủi ro và trách nhiệm.
Để khắc phục, ông Tiến đề xuất Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần phối hợp với các bộ, ngành liên quan tổ chức tập huấn, hướng dẫn trực tiếp, đồng thời tăng cường lực lượng hỗ trợ từ trung ương xuống địa phương nhằm giúp chính quyền cơ sở đủ khả năng thực thi. Nếu không giải quyết được khoảng trống về năng lực này, việc phân cấp "tự quyết, tự chịu trách nhiệm" cho địa phương sẽ khó đi vào thực tế, dễ dẫn đến ách tắc trong triển khai.
"Phân cấp chỉ hiệu quả khi đi kèm với năng lực thực thi. Nếu giao quyền mà thiếu nguồn lực thì cấp xã, phường khó có thể gánh vác trọn vẹn. Đây là thực tế cần sớm được tháo gỡ", ông nhấn mạnh.
Tags:
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Công ty Cổ phần ARQUE DEGI vừa được chấp thuận đầu tư 3 dự án khu đô thị và du lịch nổi tại Đầm Đề Gi với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang được đề xuất chuyển nhượng 75% cổ phần cho các tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực siêu du thuyền và tài chính.
(VNF) - Nhiều dự án chung cư tại Hà Nội, từng là “điểm nóng” về giá, đang chững lại. Dù giá chững, thanh khoản vẫn yếu, người mua ở thực vẫn e dè khi mức giá vượt quá khả năng chi trả.
(VNF) - Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 – Khu đô thị Công nghệ FPT Đà Nẵng gần 1.400 căn hộ vừa được xác nhận đủ điều kiện mở bán, bổ sung nguồn cung nhà ở quy mô lớn cho khu vực này.
(VNF) - Thi hành án dân sự TP. Đà Nẵng thông báo đấu giá 3 khu đất thương mại – dịch vụ nằm trên trục biển Võ Nguyên Giáp, với tổng giá khởi điểm hơn 330 tỷ đồng.
(VNF) - T&T Group của "bầu" Hiển muốn làm khu đô thị thể thao 1,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, Hà Nội khởi công dự án chống ngập Nam Thăng Long, Đèo Cả triển khai cao tốc TP. HCM - Mỹ Thuận 36.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 28/11.
(VNF) - Giữa bối cảnh thị trường bất động sản cả nước còn nhiều biến động, Hải Phòng vẫn nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi khi duy trì được thanh khoản, tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư và ghi nhận những chỉ số tăng trưởng kinh tế ấn tượng.
(VNF) - Bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc dịch chuyển vĩ mô, nơi không gian sống trở thành tuyên ngôn về phong cách và giá trị cá nhân. Dẫn dắt xu hướng Branded Living đến Việt Nam, Masterise Homes khẳng định trải nghiệm và niềm tin thương hiệu đang trở thành thước đo mới, định hình cuộc đua về chất lượng và đẳng cấp trên thị trường.
(VNF) - Thị trường bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam đang bùng nổ khi các tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Novaland đua nhau triển khai dự án đô thị hưu trí, khu nghỉ dưỡng sức khỏe và viện dưỡng lão tiêu chuẩn quốc tế. Dân số già hóa nhanh mở ra cơ hội tỷ USD, nhưng phát triển bền vững đòi hỏi chính sách, nhân lực và mô hình vận hành chuyên nghiệp.
(VNF) - Hà Nội thông qua bảng giá đất mới, cao nhất hơn 700 triệu đồng/m2 từ 2026, Hải Phòng gia hạn tiến độ siêu dự án hơn 6.000 tỷ đồng tại chợ Sắt, Khánh Hòa sắp có hơn 1.100 căn nhà ở xã hội giá dự kiến 19,5 triệu đồng/m2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 27/11.
(VNF) - TP. Hà Nội sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026, với mức cao nhất tại khu trung tâm lên hơn 700 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với hiện hành.
(VNF) - Giữa lúc du lịch phục hồi mạnh, nhiều nhà đầu tư "đi săn" khách sạn với kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận 7% - 7,5%/năm. Nhưng thực tế cho thấy, mức lợi suất này hấp dẫn nhưng không dễ “ăn”, bởi chỉ những dự án vận hành chuyên nghiệp, có thương hiệu và chọn đúng thị trường mới thực sự sinh lời bền vững.
(VNF) - UBND TP.HCM lên kế hoạch đấu giá 7 lô đất ở Thủ Thiêm trong năm 2026, trong đó có 3 lô đã từng đấu giá thành nhưng bỏ 'cọc'.
(VNF) - Dự thảo bảng giá đất năm 2026 của Hải Phòng đang lấy ý kiến gây nhiều tranh luận khi hàng loạt mức giá được xác định bằng công thức nội suy theo tỷ lệ cố định, thay vì dựa trên các phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường.
(VNF) - UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu lực lượng chức năng tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi môi giới trái phép, “cò mồi”, thu tiền đặt chỗ, thu phí “bảo đảm trúng hồ sơ”, rao bán “suất ngoại giao” trái quy định trong nhận hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội.
(VNF) - Hạ tầng liên tục được hoàn thiện, loạt tuyến giao thông chiến lược mở ra trục kết nối mới với trung tâm Hà Nội, Mê Linh (cũ) đang trở thành “điểm rơi” của dòng vốn tỷ USD. Liệu sự đổ bộ của các “ông lớn” bất động sản có khiến vùng đất từng được xem là vùng trũng bước vào chu kỳ chuyển mình mạnh mẽ?
(VNF) - Thanh tra nêu tồn tại liên quan đến ký quỹ, giấy phép môi trường, công khai thông tin và tình trạng cho thuê lại căn hộ tại Dự án NƠXH Lê Thánh Tông.
(VNF) - Sau nhiều năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ Vintraco tại xã Nghi Phong, huyện Nghi Lộc, Nghệ An (nay thuộc phường Vinh Phú) do Công ty CP Vintraco làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng.
(VNF) - Sở Tài chính TP. Huế vừa công bố danh mục dự án sử dụng đất nhằm mời gọi nhà đầu tư đăng ký thực hiện hai dự án sân golf tại phường Phong Phú, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 872 tỷ đồng.
(VNF) - HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL) vừa phê duyệt kế hoạch dùng phần sở hữu tại Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc No Va cùng Công ty cổ phần Đầu tư thương mại và phát triển BĐS An Phát để tăng vốn cho Công ty TNHH Ngôi nhà Mega.
(VNF) - Theo quy định, các đối tượng được ưu tiên đều sẽ được bố trí mua nhà ở xã hội cho đến khi hết. Còn các đối tượng khác không thuộc nhóm ưu tiên thì sẽ phải bốc thăm để có suất mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Kinh Bắc đang thực hiện thủ tục pháp lý liên quan KCN Bình Giang. Dự án có quy mô 147,8 ha, tổng mức đầu tư 1.755 tỷ đồng, chuẩn bị khởi công từ quý I/2026.
(VNF) - TP. HCM khởi công hơn 300 căn nhà ở xã hội, Hà Nội sắp mở bán dự án nhà ở xã hội giá từ 14,5 triệu/m² tại Mê Linh, Tập đoàn Nam Cường bị thu hồi đất tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 26/11.
(VNF) - Đồng loạt hạ tầng “khủng” về đích đưa Vũng Tàu thành điểm nóng đầu tư quý IV/2025. Trong dòng chảy đó, biệt thự Casa thuộc đô thị biển Blanca City do Sun Property phát triển xuất hiện như một “di sản sống”, không chỉ là tác phẩm kiến trúc đậm tính nghệ thuật, mà còn mang giá trị sinh lời bền vững.
(VNF) - TP. Huế vừa công bố hai dự án khu dân cư với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng tại xã Phú Diên mở ra bước chuẩn bị cho quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án được đánh giá sẽ tạo diện mạo đô thị mới, đồng thời gia tăng nguồn lực xã hội hóa vào phát triển hạ tầng khu vực ven đầm phá.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
