Cải tạo chung cư cũ vẫn 'đụng đâu, vướng đó'

Người dân mòn mỏi chờ

Nằm trong danh sách 14 chung cư cấp D theo kết quả kiểm định của Sở Xây dựng TP. HCM, chung cư 440 - Trần Hưng Đạo (phường 11, quận 5) thuộc diện phải di dời khẩn cấp. Từ năm 2017, UBND quận 5 đã ban hành kế hoạch di dời, tháo dỡ chung cư này, nhưng suốt 5 năm nay vẫn chưa được.

Đây là chung cư được xây dựng trước năm 1975, chỉ có 21 căn hộ. Hiện cầu thang đã vỡ từng mảng, lan can, tường nhà cũng nứt toác, các thiết bị điện cũ kỹ, không đảm bảo an toàn. Đứng trên hành lang chung cư, có thể cảm nhận độ rung mỗi khi có xe lớn chạy qua. Sự xộc xệch, ọp ẹp của chung cư cũ này khiến người lạ bước vào đều không dám bước mạnh chân.

Vậy nhưng, hàng chục hộ dân vẫn đang cố bám trụ, dù chính quyền địa phương nhiều lần vận động di dời đến nơi ở mới. Lý do người dân đưa ra vì chưa có chính sách bồi thường rõ ràng, minh bạch.

Không chỉ riêng chung cư 440 - Trần Hưng Đạo, mà hiện nay nhiều chung cư cũ đang báo động đỏ về chất lượng công trình, nhưng người dân chưa được di dời, hoặc di dời dang dở nhiều năm do còn vướng mắc về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Có thể kể đến chung cư 155-157 - Bùi Viện, quận 1 (còn 14/100 hộ dân), chung cư Tân Hòa Đông, quận 6 (còn 12/80 hộ dân), chung cư Trúc Giang, quận 4 (3/123 hộ dân), chung cư 11 - Võ Văn Tần, quận 3 (còn 1/19 hộ dân), hai chung cư 137 và 149-151 Lý Thường Kiệt, quận Tân Bình (hơn 50 hộ dân chưa di dời)…

Chính quyền cũng gặp khó

Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ (Nghị định 69) về cải tạo chung cư cũ được kỳ vọng gỡ “nút thắt” tồn tại nhiều năm qua trong việc chỉnh trang đô thị, xây mới chung cư cũ xuống cấp. Tuy nhiên, thực tế triển khai ở một số địa phương, trong đó có TP.HCM, đã bộc lộ không ít vướng mắc.

Đơn cử, việc bồi thường các căn hộ chung cư thuộc sở hữu nhà nước. Theo Nghị định 69, chưa có quy định bồi thường cho Nhà nước đối với các căn hộ thuộc trường hợp này khi làm dự án mới, không có quy định bồi thường bằng tiền mặt hoặc nhà cho Nhà nước, mà chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng, bàn giao lại căn hộ mới cho Nhà nước.

Về trình tự, thủ tục thực hiện quyết định giao đất và thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay cũng thiếu đồng bộ giữa Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, Nghị định 69, Luật Đất đai, Luật Đầu tư.

Ngoài ra, hiện có một số chung cư trên địa bàn cần xây dựng lại, có khuôn viên diện tích đất nhỏ dưới 1.000 m2, mặc dù đã điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, nhưng vẫn không đảm bảo tính khả thi để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư. Trong khi đó, Nghị định 69 không quy định cụ thể về xử lý nhà, đất đối với trường hợp này.

Trước thực tế phát sinh này, Bộ Xây dựng đã có công văn gửi UBND TP. HCM về việc giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố. Cụ thể, giải quyết vướng mắc về bồi thường các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước tại các dự án thực hiện trước thời điểm Nghị định số 101/2015/NĐ-CP có hiệu lực, Bộ Xây dựng cho biết, UBND TP. HCM cần đối chiếu từng trường hợp cụ thể tại các thời điểm thực hiện dự án để xử lý.

Liên quan đến vướng mắc trong công tác bồi thường căn hộ thuộc sở hữu nhà nước tại các dự án được thực hiện theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, Bộ Xây dựng đề nghị TP.HCM đối chiếu từng trường hợp với quy định của Nghị định 69 để thống nhất với chủ đầu tư về phương án thực hiện.

Về điểm nghẽn trong công tác bồi thường phần diện tích nhà thuộc sở hữu chung, diện tích đất sử dụng trong nhà chung cư, Bộ Xây dựng cho rằng, nếu diện tích nhà, đất của dự án chưa đưa vào phương án bồi thường trước đây, thì nay phải đưa vào theo Nghị định 69…

Ngay sau khi nhận được đề nghị của Bộ Xây dựng, ngày 16/5, UBND TP. HCM đã có văn bản gửi Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường, khẩn trương chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan để triển khai các nội dung mà Bộ Xây dựng đưa ra. Thế nhưng, công tác tháo dỡ, xây mới các chung cư cũ xuống cấp tại TP. HCM  vẫn chưa có chuyển biến rõ rệt.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để thúc đẩy cải tạo nhà chung cư, cần xác định rõ tỷ lệ bồi thường, hỗ trợ chính sách tái định cư, tham gia của cộng đồng dân cư và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực. Đồng thời, giao trách nhiệm tới từng quận, phường, chứ nếu phó mặc cho doanh nghiệp thỏa thuận với người dân sẽ rất khó thành công.