Chung cư Hà Nội tăng giá chóng mặt, 2 tỷ không mua nổi căn hộ vùng ven

Nguồn cung căn hộ chủ yếu có giá 40 - 50 triệu đồng/m2

Chị Trần Vân Anh (sinh năm 1999 - Gen Z, ở Hà Nội) chia sẻ với VietnamFinance rằng đang có sẵn 1,5 tỷ đồng trong tay muốn mua căn hộ một phòng ngủ ở khu vực Hà Đông trước dịp Tết Nguyên đán 2024, thế nhưng đành gác lại kế hoạch vì không săn lùng ra.

Theo chị Vân Anh, căn hộ nhỏ giờ rất ít và giá không ngừng tăng. Cách đây vài tháng, khi lãi suất vay cao thì giá căn hộ nhiều khu vực vùng ven Hà Nội chỉ 1,5 - 1,7 tỷ đồng/căn một phòng ngủ còn giờ đây khi lãi suất giảm thì giá căn hộ nhảy vọt lên 1,8-2,1 tỷ đồng/căn một phòng ngủ. Với mức giá này, cách đây 6 tháng chị có thể mua được căn 2 phòng ngủ ở vùng ven.

Tương tự, chị Hoàng Hà Anh (quê Hà Tĩnh) cho biết mấy tuần nay chị đang tìm căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ hoặc 1 phòng ngủ + 1 tại khu vực Đông Anh (Hà Nội) cho con gái nhưng cũng chưa tìm thấy.

Chị Hà Anh cho hay vào thời điểm tháng 11/2023, chị có tìm hiểu căn 2 phòng ngủ diện tích 60m2 ở chung cư Intracom Riverside với giá chỉ hơn 1,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, lúc đó chị còn do dự, bẵng mấy tháng sau giá căn này đã tăng lên 2,4 tỷ đồng. Cách đây mấy ngày, chị cũng tìm được căn một phòng ngủ 49m2 tại đây với mức giá 1,8 tỷ đồng, nhưng chỉ sau vài ngày chủ nhà báo giá 2 tỷ đồng mới bán. Kế hoạch mua nhà của chị Hà cũng đành gác lại trước dịp Tết.

Khan hiếm nguồn cung căn hộ khiến giá chung cư tăng liên tục trong quý cuối năm 2023. Nhiều chuyên gia dự báo giá căn hộ sẽ còn tiếp tục tăng trong năm 2024, bởi các căn hộ giá rẻ, bình dân thiếu hụt trầm trọng, cộng với việc tăng chi phí đầu vào từ vật liệu, nhân công, giá đất… đã tác động cộng dồn vào giá chung cư.

Báo cáo quý IV/2023 của Bộ Xây dựng mới đây cho biết qua số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm.

Báo cáo cho hay trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp giá từ 25-50 triệu đồng/m2 đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Đơn cử tại Hà Nội, trong quý IV, theo tổng hợp báo cáo thì một số dự án có mức độ tăng giá bình quân tại các khu vực như: quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1% ...

Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 35 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư trung cấp có mức giá khoảng 35 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức giá từ 60-70 triệu đồng/m2.

Chung cư The Sparks (Hà Đông) tăng khoảng 3,7% (lên 28,3 triệu đồng/m2), Goldsilk Complex (Hà Đông) tăng khoảng 4,1% (lên 33,5 triệu đồng/m2), Hoàng Thành Pearl (Nam Từ Liêm) tăng khoảng 4,1% (lên 52,3 triệu đồng/m2)...

Căn hộ trung cấp chủ yếu có giá 40 - 50 triệu đồng/m2.

Trong khi đó tại TP. HCM, một số dự án có mức độ tăng giá bình quân như: The Estella (quận 2) tăng khoảng 4,1%, The Opera Residence (quận 2) tăng khoảng 3,9%, Mỹ Khánh 3 (quận 7) tăng khoảng 3,6%, The Art (quận 9) tăng khoảng 3,8%.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Giai đoạn 2019 - 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40 - 50 triệu đồng/m2.

Trong khi, nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ. Và chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chuyển hóa thành cầu thực.

Nên tăng cung nhà ở vừa túi tiền

Trước bối cảnh đó, VARS cho rằng cùng với loại hình nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng phát triển chính, mạnh mẽ trên thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới. Bởi đây là phân khúc xuất phát từ nhu cầu và khả năng thực tế của đại đa số người dân.

Thực tế tại Việt Nam, chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền “affordable housing”. Nhưng có thể chỉ ra ra một vài đặc điểm của loại hình này bằng cách so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở. Theo đó, khác với nhà ở xã hội, hiện nay, chủ yếu hướng tới đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư, người vay mua nhà...

Nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, hướng tới nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình, có tích lũy ở mức nhất định, ở các đô thị đặc biệt.

Theo VARS, nhờ ở “vừa túi tiền” là giá nhà ở mức hợp lý là khi mỗi hộ gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi thu nhập của họ. Theo kinh nghiệm đánh giá về khả năng chi trả nhà ở tại nhiều nước trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình.

Với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2-2,5 tỷ đồng/căn hộ.

Thực tế hiện nay, rất khó để có phát triển được các dự án căn hộ có mức giá trong khoảng trên, đặc biệt là tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, VARS tin rằng nếu cả hệ thống thị trường cùng chung tay, nỗ lực, các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường, loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển.

Theo VARS, về phía nhà nước, cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Nghiên cứu các cơ chế, chính sách ưu đãi dành riêng cho nhà ở vừa túi tiền với mục tiêu chính là khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển nguồn cung phân khúc này, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.

Đồng thời nên có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng sức mua hay tăng mức thuế đối với căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm động lực đầu cơ, và tiền thuế có thể được quay vòng về hỗ trợ các đối tượng có nhu cầu thực sự. Cùng với đó hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành các dự án hạ tầng xã hội...