Ciputra: Dấu ấn vốn ngoại về phát triển đô thị

Đi tìm vốn ngoại

Gắn bó với quy hoạch Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) suốt mấy chục năm, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, là người dẫn đoàn đi khảo sát, gặp gỡ đối tác nước ngoài vào những năm 90, chứng kiến từng dấu mốc, từng bước chuyển mình của dự án.

Ông Đào Ngọc Nghiêm cho biết sau Hội nghị đô thị toàn quốc lần thứ nhất diễn ra năm 1990, bắt đầu ra một định hướng về đẩy mạnh phát triển đô thị nhưng chủ yếu là các khu đô thị chứ không phải dự án nhỏ lẻ. Ngày ấy, Hà Nội đã triển khai rất nhiều dự án dưới 2ha và dự án nhỏ, có những dự án hoàn toàn do doanh nghiệp Việt Nam đề xuất nhưng chủ yếu nhằm phục vụ cho người dân ở trong nước. Song các dự án không có không gian công cộng, không gian xanh và các phân khu chức năng, hạ tầng xã hội rất thiếu.

Lúc bấy giờ, Hà Nội mới đặt vấn đề hình thành khu đô thị mới, ngoài việc huy động lực lượng doanh nghiệp trong nước nên có sự hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài nhưng trong hợp tác phải đặc biệt chú trọng yếu tố giữ được bản sắc, giữ được chủ quyền của các địa phương. Chính Ciputra là dự án khu đô thị đầu tiên hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài, được đầu tư bởi Công ty TNHH MTV Nam Thăng Long - một liên doanh giữa Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị Hà Nội và Tập đoàn Ciputra (của Indonesia) ngày ấy.

Sau cuộc khảo sát một số thành phố của Indonesia và báo cáo với thành phố Hà Nội, ông Nghiêm mới bắt đầu trao đổi với Tập đoàn Ciputra về thành lập công ty liên doanh. Để hoàn thành thủ tục này, thành phố có cả một đợt vận động: năm 1995 chuẩn bị pháp lý, năm 1996 hợp tác nghiên cứu và năm 1997 thành phố Hà Nội báo cáo với Thủ tướng.

Đến cuối năm 1997, Thủ tướng ra Quyết định số 1106/TTg về việc thu hồi 323ha đất, trong đó 229,6ha đất thuộc quận Tây Hồ và 93,5ha đất thuộc huyện Từ Liêm (Hà Nội) cho Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị Hà Nội thuê toàn bộ diện tích đất thu hồi trên để góp vốn liên doanh trong Công ty TNHH MTV Nam Thăng Long (thời hạn thuê 50 năm).

Tại sao lại chọn khu vực Nam Thăng Long này? Ông Đào Ngọc Nghiêm chia sẻ có nhiều lý do. Thứ nhất, lúc đó chuẩn bị phát triển khu vực Tây Hồ Tây thành một trung tâm mới của thành phố Hà Nội. Như vậy, phải hình thành một khu đô thị mới trong đó có dân ở, để tạo thuận lợi kết nối với khu Tây Hồ Tây, đồng thời nhằm kết nối với khu nội đô để giải tỏa áp lực về nơi ở, áp lực về trung tâm thương mại và cả áp lực về khu vui chơi giải trí.

Lý do thứ hai là nhằm tạo một khu đô thị hiện đại, văn minh để thu hút bạn bè quốc tế, bởi vì dự án chỉ cách sân bay Nội Bài khoảng 30km, từ sân bay về rất thuận tiện và lúc đó cầu Nhật Tân cũng đã có kế hoạch xây dựng. Một vấn đề nữa là thời điểm ấy đã hình thành khu công nghiệp Bắc Thăng Long và khu công nghiệp Nam Thăng Long. Với khu đô thị này không chỉ hấp dẫn bạn bè nước ngoài mà còn thu hút cả cán bộ, công nhân… từ các khu công nghiệp này.

Thứ ba, Hà Nội muốn hình thành một công viên cấp thành phố ngay tại dự án để giới thiệu với bạn bè quốc tế các làng nghề truyền thống trồng đào, trồng cây cảnh, trồng hoa. Lý do thứ tư, ông Nghiêm nói rằng mong muốn người dân làm quen với cuộc sống mới, hiện đại gắn kết đồng bộ với các yếu tố hạ tầng xã hội, hạ tầng thương mại và kỳ vọng Ciputra sẽ thành một trung tâm thương mại, trung tâm giáo dục chất lượng cao mang tiêu chuẩn quốc tế.

Điểm nhấn phát triển đô thị

Trên cơ sở quy hoạch chung Thủ đô được duyệt năm 1998, theo ông Đào Ngọc Nghiêm, trước đây đã nghiên cứu xác định quy mô khu vực Ciputra là 354ha, trong đó có 323ha là đất Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị Hà Nội được giao để góp vốn với công ty liên doanh, còn 30ha nữa là đất dành cho đối tác tập để sau này giữ lại mở đường. Trong khu vực 354ha có khoảng 30ha đất của những người dân có nhà vườn và trồng cây đào truyền thống; 120ha đất nông nghiệp thông thường trồng cây cảnh, thực phẩm, cây ăn quả; 6ha đất nghĩa trang hiện đang giữ lại…

Sau gần 5 năm kể từ khi quyết định giao đất của Chính phủ ban hành, đến tháng 9/2002, UBND TP. Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đô thị Nam Thăng Long – Ciputra. Với quy mô và mục tiêu như trên, dự án Ciputra được chia thành nhiều giai đoạn. Ông Nghiêm cho biết, giai đoạn I được duyệt vào tháng 1/2003 chỉ có hơn 30ha đất để làm khu tiếp cận với tuyến đường. Giai đoạn II được duyệt vào cuối năm 2004 với diện tích 190ha, sau đó là giai đoạn III và IV… Việc phân chia các giai đoạn nhằm cân đối việc huy động vốn của chủ đầu tư, giải phóng mặt bằng. Đây cũng là bài học kinh nghiệm giám sát thực hiện theo đúng nội dung phê duyệt theo từng giai đoạn chứ không để lùi giai đoạn này sang giai đoạn khác như hiện nay.

Chuyên gia này cho rằng đây là dự án thí điểm liên doanh trong nước và nước ngoài nhưng vẫn phát huy được giá trị, để thấy được mô hình liên doanh trong phát triển đô thị là hiệu quả, giúp tạo ra một khu đô thị đẹp, đồng thời tạo ra trục kết nối Tây Hồ Tây, kết nối bán đảo Hồ Tây, trục Cổ Loa để tạo ra một trục truyền thống, tâm linh của Hà Nội. “Đây là mô hình hợp lý, ý định ban đầu là tạo thành khu vực hấp dẫn của thành phố, vấn đề bây giờ là huy động nguồn lực như thế nào thôi? Tôi chỉ mong hình thành một vườn hoa để lưu giữ làng nghề truyền thống, bây giờ ta có chợ Bưởi, chỉ mong có khu vườn trồng hoa đào 30ha, một khu vực rất hay để làm công viên. Nếu hình thành sẽ là công viên lớn thứ 3 của Hà Nội”, ông Đào Ngọc Nghiêm bày tỏ.

Dưới góc nhìn của nhà sáng lập bất động sản Ez Property Phạm Đức Toản, Ciputra là dự án cao cấp đầu tiên ở Thủ đô và những người mua nhà ở đó đều là những khách hàng có đẳng cấp. Nhắc đến Ciputra là nhắc đến niềm mơ ước của người dân Hà Nội, bởi thời điểm bắt đầu manh nha thị trường thì đây là dự án được đầu tư bài bản, quy mô, có thương hiệu của tập đoàn nước ngoài, vị trí khá đẹp và thuận lợi, hạ tầng gần như là xây dựng khu đô thị xanh đầu tiên ở Hà Nội.

“Nếu như Sài Gòn có Phú Mỹ Hưng thì ở Hà Nội có Ciputra. Đây là 2 dự án bất động sản liên danh giữa nhà đầu tư Việt Nam với nước ngoài vào lúc đó. Hai dự án đều rất thành công khi đón đầu được làn sóng đầu tư bất động sản cũng như kinh tế Việt Nam phát triển và nó tạo ra một khu riêng dành cho những người thượng lưu, đẳng cấp mới”, ông Toản đánh giá.