Cổ phiếu BĐS nửa cuối năm 2024: 'Ăn non' theo sóng

Kết quả kinh doanh gây thất vọng

Sự ấm lên của thị trường bất động sản trong quý I/2024, nhất là phân khúc chung cư, khiến giới đầu tư ít nhiều kỳ vọng vào một quý có kết quả kinh doanh tương đối khả quan của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh thực tế đã khiến giới đầu tư thực sự thất vọng.

Theo đánh giá từ Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, các nhà phát triển bất động sản đã trải qua một quý có lợi nhuận ảm đạm nhất trong vòng 5 năm qua. Đối với các công ty trong phạm vi nghiên cứu của Yuanta (top 20 công ty bất động sản niêm yết), lợi nhuận sau thuế quý I/2024 chỉ đạt 1.000 tỷ đồng, giảm 78% so với quý liền trước và giảm tới 92% so với cùng kỳ năm trước.

So với mục tiêu lợi nhuận cả năm, lợi nhuận quý đầu năm chỉ hoàn thành vỏn vẹn 2%. Được biết, theo kế hoạch đề ra năm 2024 của top 20 nhà phát triển bất động sản, doanh thu được kỳ vọng tăng 41% và lợi nhuận sau thuế tăng 8% so với năm 2023.

Chuyên gia của Yuanta cho rằng việc doanh thu và lợi nhuận suy giảm trong quý đầu năm là kết quả của hoạt động mở bán không mấy tích cực trong 6 tháng cuối năm 2022 và gần như cả năm 2023. Điều này khiến cho tỷ suất sinh lời 12 tháng của toàn ngành giảm 0,3 điểm phần trăm. “Rõ ràng đây không phải là dấu hiệu cho sự phục hồi của thị trường bất động sản”, chuyên gia nhấn mạnh.

Điểm cộng là hầu hết các nhà phát triển bất động sản đều duy trì mức đòn bẩy tài chính hợp lý cùng với vị thế thanh khoản dần được cải thiện khi huy động thành công nguồn vốn từ thị trường chứng khoán. Bên cạnh đó, không có nhà phát triển bất động sản nào “bị đánh giá thấp về tiềm năng quỹ đất”, theo đánh giá của Yuanta.

Cổ phiếu tạo đáy nhưng triển vọng chưa rõ ràng

Nếu nhìn vào đồ thị chỉ số VNREAL - chỉ số đại diện cho ngành bất động sản trên sàn HoSE, có thể thấy khá rõ cổ phiếu ngành bất động sản đang ở vùng đáy tương đương với vùng đáy thời đại dịch Covid-19 bùng nổ và vùng đáy cuối năm 2023 khi áp lực bán tháo lên đến đỉnh điểm trong bối cảnh lãi suất ngân hàng tăng vọt.

Bối cảnh vĩ mô hiện nay thuận lợi hơn nhiều, cộng thêm việc đòn bẩy tài chính và vị thế thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản vẫn ở mức ổn (như đã đề cập ở trên), do đó, khó có khả năng cổ phiếu ngành bất động sản lại đồng loạt rơi sâu thêm một lần nữa.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào kết quả kinh doanh quý I/2024 đáng thất vọng, có lẽ nhà đầu tư chưa nên nghĩ đến việc chứng kiến một “con sóng” lớn xảy ra với cổ phiếu bất động sản trong nửa cuối năm 2024. Sóng cổ phiếu bất động sản, nếu có, nhiều khả năng sẽ nương theo sóng của toàn thị trường với cường độ tăng “lép vế” hơn so với nhiều nhóm ngành khác, chứ không phải là nhóm ngành dẫn dắt.

Như bao con sóng lớn nhỏ khác trên thị trường chứng khoán, sóng cổ phiếu bất động sản, nếu có, cần phải được dẫn dắt bởi các thông tin tích cực. Ghi nhận tại các cuộc họp đại hội đồng cổ đông thường niên 2024 cũng như các cuộc họp nhà đầu tư về kết quả kinh doanh quý I/2024 cho thấy, hầu hết các nhà phát triển bất động sản đều cho biết một phần đáng kể lợi nhuận cả năm sẽ được ghi nhận vào nửa cuối năm 2024.

Bên cạnh đó, thị trường mua bán bất động sản thứ cấp, đặc biệt là phân khúc chung cư, có tín hiệu ấm dần lên, khiến cho các nhà phát triển bất động sản đẩy nhanh hơn nữa quá trình mở bán dự án mới. Ngoài ra, việc bộ ba luật gồm Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản cùng được Chính phủ trình Quốc hội cho phép thi hành từ ngày 1/8, sớm hơn nửa năm so với kế hoạch, cũng có thể trở thành chất xúc tác cho sóng tăng của cổ phiếu bất động sản.

Dẫu vậy, như đã đề cập, kết quả kinh doanh đáng thất vọng của quý I/2024 cho thấy ngành bất động sản chưa thể sớm tìm đến được “điểm đảo chiều” lợi nhuận, vậy nên những thông tin tích cực trên nhiều khả năng sẽ chỉ dừng lại ở sự kỳ vọng và mang tính chất xúc tác.

Trong bối cảnh như vậy, điều hết sức quan trọng đối với nhà đầu tư “lướt sóng” cổ phiếu bất động sản là để ý đến diễn biến chung của thị trường. Bởi nếu thị trường chung gặp vấn đề, cổ phiếu bất động sản sẽ nhanh chóng rơi về vùng đáy cũ. Bài học này từng xảy ra vào năm 2023 khi xuất hiện một sóng ngành bất động sản tương đối lớn, nhưng do không được hỗ trợ bởi sự cải thiện về nền tảng kết quả kinh doanh, trong bối cảnh thị trường chung lao dốc kể từ hạ tuần tháng 9 đến hết tháng 10/2023, chỉ số VNREAL lại một lần nữa rơi về vùng đáy.

Nhiều cổ phiếu bất động sản giảm rất sâu trong khoảng thời gian trên, điển hình là DIG và AGG giảm 26%, DXG và NVL giảm 25%, VHM giảm 21%, PDR giảm 19%, NLG giảm 17%... Và cho đến nay, chỉ số VNREAL vẫn loanh quanh vùng đáy, trong khi rất nhiều nhóm ngành khác đã bứt tốc mạnh mẽ.

Tóm gọn lại, có thể gọi chiến lược đầu tư phù hợp với cổ phiếu bất động sản trong nửa cuối năm 2024 là “ăn non theo sóng”. Hay dân dã hơn, chiến lược này giống như một câu nói đã trở nên quen thuộc trong cả chục năm nay trên diễn đàn chứng khoán f319, “bạc già không bằng gà son, gà son không bằng đứng dậy ăn non ra về”.

Chọn cổ phiếu nào?

Trong một sóng ngành dù lớn hay nhỏ, cũng có những cổ phiếu tăng vượt trội trong khi không ít cổ phiếu khác lại hết sức “lẹt đẹt”. Điều này phụ thuộc vào diễn biến dòng tiền và không dễ để xác định. Phương án khả thi hơn là đầu tư theo khẩu vị rủi ro.

Trong báo cáo ngành bất động sản công bố mới đây, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam đã phân loại các cổ phiếu bất động sản ra thành ba nhóm theo 3 luận điểm đầu tư khác nhau, sau khi xem xét kỹ lưỡng các thủ tục hành chính đối với các dự án chưa mở bán của top 20 nhà phát triển hàng đầu.

Nhóm đầu tiên là đầu tư theo giá trị, bao gồm: KDH, VHM và NTL. Theo Yuanta, KDH và VHM duy trì được bảng cân đối kế toán vững chắc, có nguồn lợi nhuận ổn định trong trong tương lai và với vị thế là các nhà phát triển lớn, rất có thể sẽ là những bên hưởng lợi chính từ việc thực hiện sửa đổi trong các quy định của ngành bất động sản trong thời gian sắp tới.

Trong khi đó, NTL đang không có bất kỳ khoản nợ nào. Nếu có những tín hiệu tích cực từ NTL liên quan đến việc mở rộng quỹ đất và việc phê duyệt sắp tới đối với dự án Dịch Vọng, thị trường có lẽ sẽ chấp nhận một mức định giá cao đối với cổ phiếu NTL.

Nhóm thứ hai gồm AGG, DIG và VPI, là những nhà phát triển bất động sản có các dự án ở các thành phố cấp hai và/hoặc các khu vực khá xa các thành phố cấp một. Với nhóm này, các nhà đầu tư nên theo dõi chặt chẽ các hoạt động mở bán để xác định thời điểm thích hợp để đầu tư.

Nhóm thứ ba là rủi ro cao - lợi nhuận cao, gồm DXG, SCR và PDR. Các dự án của các công ty này đã phải đối mặt với thủ tục phê duyệt hành chính kéo dài, điều này được phản ánh trong giá cổ phiếu với một mức chiết khấu cao so với giá trị hợp lý. Việc hoàn tất các thủ tục hành chính có thể là chất xúc tác cho việc đánh giá lại các cổ phiếu này.