Cơn khát tiền đeo đẳng doanh nghiệp địa ốc

Một khoản chi 3 triệu đồng cũng tới tay chủ tịch

Khi những “quả bom” phát nổ trên thị trường trái phiếu, một tập đoàn bất động sản lớn tại miền Nam đã nhận ra đất dưới chân mình bắt đầu sụp xuống, bởi gần như đồng thời đơn vị này bị “ngắt mạch” khỏi các kênh dẫn vốn chính. Đã vậy, vốn của tập đoàn lại không ngừng chảy ra bên ngoài, do áp lực mua lại trái phiếu trước hạn, lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng. Điều này đã tạo nên cơn khát tiền chưa từng có trong lịch sử doanh nghiệp.

Để sống sót, tập đoàn này đã phải thực hiện các biện pháp đau đớn: sa thải ồ ạt nhân sự, giảm lương hàng chục % đối với những người ở lại, thu hẹp quy mô đầu tư, kinh doanh và chấp nhận rao bán cả dự án “con cưng” của mình. Từ một đơn vị có tiếng là hùng mạnh, “chịu chơi”, tập đoàn đã phải chuyển văn phòng hoạt động tới 3 lần để mong tiết kiệm được một phần chi phí. Thậm chí giờ đây, một khoản chi 3 triệu đồng cũng phải đích thân do chủ tịch tập đoàn phê duyệt. Một nguồn tin cho Đầu tư Tài chính biết rằng trong năm 2023, tập đoàn này dự tính sẽ cắt giảm cả nghìn nhân sự nữa, bởi không gánh gồng nổi chi phí lương lên tới hàng chục tỷ đồng mỗi tháng.

Trong cơn túng quẫn, chủ tịch tập đoàn này còn rao bán cả mảnh đất riêng của bản thân với hy vọng có thể huy động được một khoản tiền lớn để trang trải nợ nần. Song, cũng như việc rao bán các dự án, mảnh đất của vị chủ tịch cho tới nay vẫn chưa tìm được người mua.

Cũng trong tình cảnh “đau đầu vì tiền” như tập đoàn nói trên, lãnh đạo một công ty bất động sản cỡ lớn khác cũng than vãn tình cảnh mỗi sáng mở mắt phải nghĩ làm sao có vài trăm triệu đồng để trả lương cho nhân viên, dù cho vài tháng trở lại đây, nhân viên hầu như… ngồi chơi, do không có dự án để làm.

Một số tập đoàn bất động sản khác, để không phải “đau đầu” vì tiền lương, đã quyết định… không trả lương cho nhân viên. Đó là tình cảnh của tập đoàn T, khi một giám đốc bộ phận của doanh nghiệp này cho biết đã 3 tháng nay, chị không có đồng lương nào. Trường hợp khác tuy không bỏ lương nhưng chậm trả kéo dài, như tập đoàn S, lương đã chậm từ vài tháng nay; song song với đó là giảm lương, do tập đoàn cho nghỉ ngày thứ Bảy, đồng nghĩa mỗi tháng nhân viên mất ít nhất 4 ngày lương.

Việc cắt lương, giảm lương, suy cho cùng đều là bất đắc dĩ, bởi thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang chìm sâu trong khủng hoảng, các dự án đều đứng hình vì nhà thầu từ chối thi công do không được thanh toán, các sàn “trắng” giao dịch bởi khách hàng không mua, tình trạng nợ đọng rất lớn. Một số tập đoàn còn đối diện với tình cảnh khách hàng đòi hủy hợp đồng, đòi trả cọc, khiến việc bán hàng đã khó lại càng thêm khó và khiến cơn khát tiền càng trở nên gay gắt hơn. Cho đến tháng 4/2023, không ít đơn vị vẫn chưa chốt được kế hoạch marketing năm nay, bởi không thể dự đoán nổi diễn biến của thị trường cũng như không biết lấy tiền từ đâu để hoạt động.

Đã nghèo còn mắc cái eo

Không chỉ khó khăn về tiền bạc hoạt động, doanh nghiệp bất động sản còn phải vật lộn với bài toán lấy tiền đâu để đáo hạn các khoản nợ, mà lớn nhất là các khoản nợ trái phiếu. Nói với Đầu tư Tài chính, đại diện một tập đoàn bất động sản lớn cho biết đơn vị này đã bắt đầu “mùa cao điểm” đáo hạn trái phiếu từ tháng 3/2023. Với khoảng 7 tháng cao điểm, ước tính tập đoàn này phải chi khoảng 800 - 900 tỷ đồng tiền tươi thóc thật để trả cho trái chủ, tương đương hơn 120 tỷ đồng mỗi tháng. Trong tình cảnh “chạy ăn từng bữa”, “giật gấu vá vai”, 120 tỷ đồng mỗi tháng là một con số… kinh hoàng.

Cũng may Nghị định 08 đã ra đời, tạo điều kiện cho tập đoàn này đàm phán giãn hoãn nợ. Những tháng vừa qua, đơn vị đã kịp thời thỏa thuận kéo dài kỳ hạn một số gói trái phiếu. Nhưng với quy mô trái phiếu còn lại lên tới cả vạn tỷ đồng, việc kéo dài kỳ hạn chỉ mang ý nghĩa “chữa cháy”, đẩy rủi ro về tương lai. Bởi vậy, sống hay chết vẫn còn là điều doanh nghiệp không thể tự quyết định và trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp chỉ còn biết đặt cược vào động thái tháo gỡ của chính quyền, nhanh ngày nào quý ngày ấy.

Tình cảnh ngóng chính sách như trời hạn trông mưa có lẽ đúng nhất với nhà Novaland. Tập đoàn địa ốc lớn nhất miền Nam này không phải không có tiền, ngược lại họ có hơn 1 tỷ USD đang nằm trong các nhà băng. Nhưng đây lại là số tiền bị phong tỏa, chỉ khi đạt được các bước tiến về thủ tục dự án, tập đoàn mới được giải ngân. Bởi vậy cho nên, trong các cuộc họp với Chính phủ hồi đầu năm, lãnh đạo Novaland đã thiết tha xin được chọn Aqua City là dự án thí điểm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và rằng xin được tháo gỡ trong vòng 1 tháng.

Trên thực tế, tình cảnh bi hài của nhà Novaland cũng đúng với nhiều doanh nghiệp địa ốc khác. Trên báo cáo tài chính, các doanh nghiệp này đều thể hiện một lượng tiền và tương đương tiền không nhỏ, lớn thì lên tới vài chục nghìn tỷ đồng, nhỏ thì cũng vài trăm tỷ đồng, nhưng không phải tiền nào cũng có thể tiêu. Con số nhiều khi chỉ là những kí hiệu trên sổ sách chứ không phải tiền thật nằm trong két của các doanh nghiệp để có thể dùng thanh toán hay trả nợ.

Bối cảnh hiện nay phổ biến vẫn là doanh nghiệp không hoặc rất khó tiếp cận được vốn tín dụng, do không đạt chuẩn cho vay; huy động mới trên thị trường trái phiếu cũng không phải dễ dàng, dù cho sau Nghị định 08 đã có những đơn vị bán được hàng nghìn tỷ đồng; thanh khoản của thị trường bất động sản chưa được cải thiện do lãi suất vẫn rất cao và người mua vẫn nêu cao quan điểm phòng thủ, chờ đợi bắt đáy; chào bán mới trên thị trường chứng khoán cũng không khả thi do thị trường không có sóng mạnh. Ghi nhận cho thấy tính tời thời điểm hiện tại, những kế hoạch IPO từng bị lỡ dở trong năm 2022 vẫn chưa được các doanh nghiệp bất động sản khôi phục, dù cho các doanh nghiệp này đang bị cơn khát tiền hành hạ mỗi ngày.

Điều khá đang quan ngại khác là hiện nay, những dấu hiệu của việc chậm lại trong việc mua lại trái phiếu đang trở nên rõ ràng hơn, theo VNDirect. FiinRatings thống kê được rằng nợ xấu trái phiếu của ngành bất động sản hiện đã lên tới 20,17%, trong khi đây là ngành có quy mô lưu hành lớn nhất, gần 400.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp bất động sản chiếm hơn một nửa trong tổng số 69 tổ chức phát hành trái phiếu chậm trả nợ, tính đến giữa tháng 3/2023. Và con số này không có gì đảm bảo sẽ không tăng lên trong thời gian tới, khi cao điểm đáo hạn trái phiếu chính là giai đoạn quý II - III/2023 và năm 2024.

Không có nhiều lạc quan về tình hình bất động sản năm nay, các doanh nghiệp đều trong tình cảnh nín thở đợi chờ. Nếu mọi thứ diễn biến thuận lợi, có thể giai đoạn cuối năm, thị trường sẽ bắt đầu hồi sinh. Nhưng trước khi tới được ngày đó, trước tiên, các doanh nghiệp phải cố gắng chống chọi được qua từng ngày.