Thị trường bất động sản: Mật vân bất vũ

“Mật vân”

Với những người theo dõi thị trường bất động sản, 3 tháng đầu năm 2023 là giai đoạn đầy cảm xúc, bởi sau rất nhiều khó khăn và đợi mong, một loạt chính sách đã được Chính phủ tung ra nhằm cứu vãn tình hình.

Cụ thể, đầu tháng 1/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 với 3 điểm sửa đổi quan trọng, khai thông thế bế tắc của thị trường trái phiếu. Ngay sau kỳ nghỉ Tết, Ngân hàng Nhà nước đã tổ chức hội nghị tín dụng bất động sản để rồi chỉ hơn 10 ngày sau đó, một hội nghị toàn quốc đã được Chính phủ đã tổ chức nhằm tìm cách tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho thị trường bất động sản. Kết quả của hội nghị này là Nghị quyết 33 được ban hành vào trung tuần tháng 3, đặt nền tảng cho việc xử lý hai vấn đề lớn nhất của thị trường là pháp lý và nguồn vốn.

Nối tiếp chuyển động trên, ngày 14/3, Ngân hàng Nhà nước công bố giảm lãi suất điều hành, đánh dấu lần giảm lãi suất đầu tiên trong gần 2 năm qua. Bất ngờ liên tiếp xảy ra khi chỉ đúng 2 tuần sau đó, Ngân hàng Nhà nước lại giảm lãi suất điều hành. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cân nhắc việc quay trở lại với chính sách giãn, hoãn nợ như thời kỳ Covid-19, đồng thời tiến hành sửa đổi Thông tư 16 với nội dung đáng chú ý nhất là cho phép tổ chức tín dụng được mua lại trái phiếu.

Chưa hết, cuối tháng 3/2023, Ngân hàng Nhà nước thông báo gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ sẽ được triển khai ngay trong những ngày đầu tháng 4/2023. Đây cũng là thời điểm mà Chính phủ ban hành Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội và ban hành Nghị định 10 (có hiệu lực từ 20/5) với nhiều sửa đổi quan trọng, giúp tháo gỡ các nút thắt trong thủ tục triển khai các dự án.

Ngoài ra, cũng cần phải kể tới công tác sửa đổi 3 đạo luật quan trọng: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đã liên tục được đốc thúc, đẩy mạnh trong suốt thời gian qua, nhằm mục tiêu thông qua ngay trong năm 2023, tạo cơ sở để định hình diện mạo của thị trường trong 5 - 10 năm tới.

Như vậy, có thể thấy chỉ trong một thời gian rất ngắn, Chính phủ đã tạo nên một cuộc chuyển động chính sách mạnh mẽ đối với lĩnh vực bất động sản, đúng như tinh thần mà Nghị quyết 33 đã khẳng định “tất cả chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững”. Điều này có ý nghĩa rất lớn, không chỉ giúp các doanh nghiệp có hành lang rộng rãi hơn, an toàn hơn trong đầu tư kinh doanh mà còn khích lệ và củng cố niềm tin của nhà đầu tư về triển vọng tích cực, mở ra cánh cửa cho sự hồi phục của thị trường trong thời gian tới.

“Bất vũ”

Mặc dù các chuyển động chính sách là rất tốt và khá toàn diện, song trên thực tế, các chuyển động này chưa được truyền tải nhiều vào thị trường để tạo ra các chuyển biến căn bản, bởi độ trễ của chính sách là không nhỏ. Chẳng hạn như các nghị quyết, nghị định vẫn cần rất nhiều thời gian để có hướng dẫn chi tiết và thực hiện; lãi suất có giảm song vẫn neo ở mức cao, chưa thể kích hoạt làn sóng đầu tư; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng vẫn còn những băn khoăn lớn. Doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp rất nhiều khó khăn trong triển khai dự án, tiếp cận vốn vay, cơ cấu nợ, bán hàng… Người mua vẫn trong tâm thế phòng thủ, đợi thời.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận toàn bộ thị trường đang nín thở. Mọi chủ thể, từ doanh nghiệp, nhà môi giới đến khách hàng, nhà đầu tư cá nhân cùng “ấn nút chờ”. Bởi vậy, VARS đã không quá lời khi đánh giá các giải pháp nói trên mới chỉ ở giai đoạn “trấn an tinh thần”, chưa đủ độ ngấm và lực để trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường bật dậy.

Trên thực tế, thị trường bất động sản quý I/2023 cũng ủng hộ cho những đánh giá này. Báo cáo của VARS cho hay nguồn cung quý I chưa có sự cải thiện, hầu hết dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý, chưa được mở bán chính thức; nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Cầu sụt giảm nghiêm trọng với tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường quý I chỉ đạt 11%, số lượng giao dịch chỉ bằng 50% cùng kỳ. Đặc biệt, các sản phẩm biệt thự, shophouse nhà phố, đất nền dự án ven đô nhiều địa phương gần như “trắng” giao dịch.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng chưa có khởi sắc khi quý I chỉ có 20 dự án được chào bán với 826 sản phẩm, chủ yếu tại Phú Quốc. Nguồn cung này giảm tới 80% so với cùng kỳ. Hàng loạt dự án đóng giỏ hàng; dời hoạt động mua bán, đưa vào khai thác theo kế hoạch. Căn hô du lịch gần như vắng bóng, thanh khoản rất thấp, tỷ lệ hấp thụ chỉ 7%. Để kích cầu, một số chủ đầu tư đã phải chiết khấu tới 40%.

Xét theo chủ thể, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phải thu hẹp hoạt động sản xuất và số lượng dự án bằng việc dừng, bán, đình chỉ đầu tư. Với các sàn giao dịch, hầu hết sàn mới thành lập 2 năm trở lại đây đều phải đóng cửa. Thống kê cho thấy quý I có khoảng 30% - 50% sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động, đặt biệt có khu vực, tỷ lệ này lên tới 80%. Số lượng nhân viên môi giới chỉ còn 30% - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022, cá biệt một số khu vực, số môi giới nghỉ việc lên tới 80%.

Bao giờ cho đến… ngày xưa?

Có thể thấy, cho đến tháng 4/2023, tình hình thị trường bất động sản vẫn trong trạng thái khủng hoảng, đúng như lời quẻ “mật vân bất vũ” - mây nhiều nhưng không mưa. Tuy nhiên, bốn chữ “mật vân bất vũ” cũng có một hàm nghĩa khác rằng kiểu gì trời cũng sẽ mưa, thời vận rồi sẽ qua bĩ đến thái, vì vậy cần nuôi dưỡng ý chí, kiên định niềm tin. Đây cũng chính là điều mà các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang xây dựng. VARS nhìn nhận một cách tinh tế rằng đến giờ phút này, các doanh nghiệp đã không còn quá hoang mang, thấp thỏm nữa, ngược lại đã bình thản và chuẩn bị sẵn tinh thần để đối mặt, bởi ai cũng hiểu đau đẻ chẳng nên chờ đến lúc sáng trăng.

Việc chuyển đổi trạng thái tâm lý đó được củng cố khi giới chuyên gia cho rằng nếu những chuyển động chính sách trên được đẩy nhanh hơn khi vào thực tiễn, thị trường có thể bắt đầu hồi phục từ quý III/2023 tại một số phân khúc, địa bàn. Thậm chí từ quý II/2023, nguồn cung và giao dịch đã có thể chuyển biến tích cực, ít nhất là so với quý I/2023.

Thực tế cũng cho thấy những ngày đầu quý II/2023, thị trường đã cựa quậy ít nhiều. Một số doanh nghiệp đã “ném đá dò đường” và gặt hái những tín hiệu đáng kể, chẳng hạn Hưng Thịnh bán 9X An Sương, Avatar Thủ Đức, CapitaLand - Hiền Đức bán Soho - Heritage Westlake, Gamuda Land bán Elysian, Tập đoàn Agape Holding Singapore bán Sentosa Sky Park, Masterise Group bán Masteri West Heights và Masteri Waterfront… tất cả đều cho thanh khoản khá tốt.

Điều thị trường mong mỏi là các chính sách hỗ trợ được thực thi nhanh hơn, tránh tình trạng trên sôi dưới lạnh, tránh cảnh tréo ngoeo “ba hôm trước thì ấm như lửa, ba hôm nữa lại lạnh như băng” và tránh những cú “quay xe” bất ngờ.